Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 июля 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием:

представителей административного истца ООО «Поволжский региональный центр» – ФИО3 и ФИО4,

представителя административных ответчиков Управления Росреестра по Самарской области и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - ФИО5,

представителя заинтересованного лица ООО «НПО «Азимут» - ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-637/2017 по административному исковому заявлению ООО «Поволжский региональный центр» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

у с т а н о в и л:

ООО «Поволжский региональный центр» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание Литера №, площадью ** ***,** кв.м., находящееся по адресу: 

<

адрес>.

Указанное здание расположено на земельном участке площадью ** *** кв.м., кадастровый номер №, по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость данного земельного участка, установленная в размере 127 037 030 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, в размере 62 535 988 руб., определенную отчетом об оценке ООО «НПО «

<

данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., что нарушает права административного истца, поскольку размер арендных платежей зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости.

Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. заявление ООО «Поволжский региональный центр» от 27.04.2017 г. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № отклонено по причине несоответствия отчета об оценке требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки №3 и №7. 

Административный истец с указанным решением не согласен, считает его незаконным, поскольку представленный в Комиссию отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и свидетельствует о том, что содержащаяся в ГКН кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость.

В связи с чем, ООО «Поволжский региональный центр», с учетом уточнения, просит суд признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ.. и обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании представители административного истца ООО «Поволжский региональный центр» - ФИО3 и ФИО4, действующие на основании доверенности, заявленные требования поддержали.

Представитель административных ответчиков Управления Росреестра по Самарской области и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - ФИО5, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ. и приказа № от ДД.ММ.ГГ., в судебном заседании исковые требования не признал.

Представитель заинтересованного лица ООО «НПО «Азимут» - ФИО6, действующий на основании протокола № от ДД.ММ.ГГ., в судебном заседании просил удовлетворить заявленные требования, по доводам указанным в письменном отзыве, считает, решение Комиссии незаконным.

Иные лица, участвующие в деле - Правительство Самарской области, Администрация г.о. Самара, Министерство имущественных отношений Самарской области, Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явились, своих представителей в суд не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу ст.ст. 150, 226 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав пояснения явившихся участников процесса, показания свидетеля ФИО1, пояснения специалиста ФИО2, изучив материалы дела, суд считает требование ООО «Поволжский региональный центр» подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации и ч. 1 ст.218 КАС РФ граждане и организации вправе обратиться в суд за защитой своих прав и свобод с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, в результате которых, по мнению указанных лиц, были нарушены их права и свободы или созданы препятствия к осуществлению ими прав и свобод либо на них незаконно возложена какая-либо обязанность или они незаконно привлечены к ответственности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Часть 1 ст.219 КАС РФ определяет, что если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Оспариваемое решение принято Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - ДД.ММ.ГГ.. 

Административное исковое заявление подано в суд - 13.06.2017 г., из чего следует, что указанный выше срок истцом не пропущен.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года № П/48 была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека.

Согласно п.10-11 Порядка работы Комиссии заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии.

Как следует из решения Комиссии от ДД.ММ.ГГ. №, на заседании присутствовало не менее половины ее членов, следовательно, оно правомочно на принятие решений.

Решение Комиссии по основанию нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается. 

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года № 263, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением определенного перечня документов. 

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Федеральным законом от 02.06.2016 года N 172-ФЗ из части шестнадцатой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» исключен абзац шестой, содержащий требование о представлении в комиссию положительного экспертного заключения в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено, что ООО «Поволжский региональный центр» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. и акта приема - передачи от ДД.ММ.ГГ. принадлежит на праве собственности нежилое здание Литера №, площадью ** ***,** кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГ..

Данное здание расположено на земельном участке площадью ** *** кв.м., кадастровый номер №, по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» от 13.11.2013г. № 610 по состоянию на 14.07.2016 года и она составляет 127 037 030 рублей, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ..

В соответствии со ст.39.20 Земельного кодекса РФ административный истец как собственник здания имеет исключительное право на приобретение вышеуказанного земельного участка в аренду.

ООО «Поволжский региональный центр» посчитав кадастровую стоимость земельного участка несоответствующей его рыночной стоимости, 27.04.2017 г. обратилось с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта исходя из его рыночной стоимости.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка административным истцом был приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом N 135-ФЗ и Порядком, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО «НПО» 

<

данные изъяты>» по состоянию на дату определения кадастровой стоимости - 14.07.2016 г.

Согласно указанного отчета рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 62 535 988 руб.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГ. № заявление ООО «Поволжский региональный центр» о пересмотре кадастровой стоимости указанного выше земельного участка было отклонено, в связи с тем, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: 

- Вывод оценщика по равенству всех объектов на рынке по фактору стоимости коммуникаций на основании собственного экспертного мнения о том, что все земельные участки на территории населенных пунктов обеспечены коммуникациями или их подведение не сопряжено с какими-либо трудностями, не подтвержден рыночными данными. Вывод не обоснован – нарушен п. 13 ФСО №3;

- Многочисленные исследования (исследование ИС «ЦЕНТР», справочник оценщика под ред. ФИО7 и пр.) подтверждают существенный вклад коммуникаций в стоимость земельного участка. Оценщик указывает на равенство всех земельных участков на рынке, т.е. наличие (отсутствие) коммуникаций или возможности их подведения, по мнению оценщика, фактически фактором стоимости для земельных участков, расположенных в населенных пунктах Самарской области, не является, что противоречит имеющимся на рынке и в открытых источниках сведениям. Данная позиция Комиссии также подтверждается и рыночными данными, имеющимися в отчете – соответствующие корректировки не введены – п. 22 ФСО №7;

- Данные по фактическим сделкам (предложениям) на рынке объекта оценки приведены в отчете не полностью. На странице № отчета указано, что в первичную выборку (стр.№ отчета) вошли не все объекты, имеющиеся на рынке. Общее описание ситуации на рынке (включая диапазоны цен предложений) в отчете отсутствуют. Нарушен п. 11 ФСО №7;

- Не указан весь объем доступных оценщику данных по объектам – аналогам. Нарушен п. 22 в) ФСО №7. Процесс формирования вторичной выборки из первичной к указанному несоответствию не имеет отношения, т.к. первичная выборка уже является результатом отбора из общих рыночных данных неизвестного объема;

- Правила формирования вторичной выборки из первичной указывают на математическое усреднение данных выборки по единственному критерию – цене объекта-аналога (противоречит анализу рынка в части указания ценообразующих факторов, т.к. цена объекта-аналога не является фактором его стоимости). Таким образом, процесс выборки объектов-аналогов произведен не по ценообразующим факторам, а в соответствии с мнением оценщика о будущей цене объекта оценки. Нарушен п.22 ФСО №7 (ценообразование по объектам-аналогам должно быть единообразным);

- Невозможно идентифицировать местоположение объекта-аналога №, информация о котором приведена на стр. №. На указанной странице приведена иллюстрация расположения участка площадью ** га, частью которого и является предлагаемый участок площадью 1 га и ценой 70 млн. рублей. Его местоположение, и, соответственно, значения фактора стоимости «потенциал местоположения» определить невозможно. Исходя из логики оценщика (стр.№ отчета) такой объект-аналог должен быть исключен оценщиком из расчетов. Нарушен п. 22 ФСО №7.

В подтверждение обоснованности вышеуказанных замечаний в судебном заседании по ходатайству представителя административных ответчиков Управления Росреестра по Самарской области и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области была опрошена специалист ФИО2, которая пояснила, что она изучила представленный в материалы дела отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО «НПО «

<

данные изъяты>», по ее мнению, данный отчет частично не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а именно: оценщиком нарушен п.п. «в» п.22 ФСО №7. Специалист полагает, что анализ рынка проработан оценщиком не полностью, не представлено полного освещения рынка, корректировки являются субъективными, мнения экспертов не подтверждены рынком.

Вместе с тем, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ООО «НПО «

<

данные изъяты>» ФИО1, все выводы, сделанные в отчете об оценке, подтвердила и, по изложенным в решении Комиссии замечаниям, дала следующие пояснения.

По первому замечанию Комиссии оценщик пояснила, что при анализе фактора коммуникаций присваивается два значения, либо «есть возможность подключения коммуникаций», либо «нет возможности подключения коммуникаций», в отчете на стр. № подробно изложена позиция по этому фактору. К отчету приложены ответы СРО на запросы, из которых следует, что любой собственник имеет равное право с прочими правообладателями на подключение к сетям инженерно-технического снабжения. Доводы Комиссии о том, что это мнение является особым экспертным мнением оценщика, несостоятельны. В данном случае земельный участок оценивается как незастроенный согласно п. 20 ФСО №7. Единственным доказательством о противоречивости мнения оценщика, было бы указание в объявлении «нет возможности подключения коммуникаций», но этого нет, ни в одном из объявлений. Введены допущения согласно принципам оценки, а именно: допущение № на стр. №.

По второму замечанию, пояснила, что исследования, на которые ссылается Комиссия в своем решении, относятся к определению рыночной стоимости земельных участков с имеющимися улучшениями в части коммуникаций в общем случае (п. 20 ФСО №7). В настоящем случае специфика предполагаемого использования результатов оценки требует, чтобы оценка рыночной стоимости земельного участка проводилась без учета любых улучшений, в т.ч. и коммуникаций в целях недопущения двойного налогообложения в части налога на землю и на имущество. Пояснения по данному поводу изложены на стр. № отчета. Замечание не соответствует действительности, требования ФСО №7 при изготовлении отчета, соблюдены. 

По третьему замечанию пояснила, что оценщик не может изучить все возможные источники информации на дату оценки, а, как правило, изучает лишь наиболее распространенные печатные издания и интернет-ресурсы, при этом существенное количество предложений может быть сосредоточено на отдельных интернет-сайтах риелторских компаний, о которых может быть не известно оценщику, на торговых площадках, требующих специальной регистрации, на отдельных интернет-сайтах предприятий, не являющихся участниками рынка недвижимости, но предлагающих собственное имущество к продаже или аренде и т.д. Согласно п.11 ФСО №7, объем исследований данных о фактических сделках (предложениях) определяется оценщиком исходя из принципов достаточности. На стр. № отчета об оценке в соответствии с требованиями п.11 ФСО №7 проведен анализ достаточности рыночной информации и сделаны соответствующие положительные выводы. Данное замечание Комиссии является необоснованным, предъявляет к отчету об оценке требования, выходящие за рамки законодательства об оценочной деятельности.

По четвертому замечанию пояснила, что п. 22 ФСО №7 регламентирует процесс проведения расчетов объекта оценки сравнительным подходом. Требования об описании правил отбора аналогов касаются именно аналогов, отбираемых для проведения расчетов. На стр. № отчета об оценке указаны правила отбора аналогов и описан процесс применения этих правил – абсолютно прозрачный и математически проверяемый. Требования п. 22 ФСО №7 не относятся к разделу анализа рынка, который регламентирован требованиями п. 11 ФСО №7. На стр. № отчета приведен анализ достаточности и достоверности рыночной информации и сделаны соответствующие положительные выводы. Данное замечание Комиссии также является необоснованным, предъявляет к отчету об оценке требования, выходящие за рамки законодательства об оценочной деятельности. 

По пятому замечанию пояснила, что согласно п. 22 ФСО №7 «при проведении оценки должен быть описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов». На чем должны быть основаны данные правила – на математических расчетах или на лингвистических рассуждениях п. 22 ФСО №7 не регламентирует. Первое правило, базирующееся на минимизации среднего абсолютного отклонения, приводит к исключению так называемых «выбросов». При этом удаление выбросов является обязательным с точки зрения методологии оценки. Кроме того, члены Комиссии намеренно не замечают второго правила, основанного как раз на анализе ценообразующих параметров объектов-аналогов. В данном случае, согласно второго правила исключается объект-аналог №. Замечание также является необоснованным, предъявляет к отчету об оценке требования, выходящие за рамки законодательства об оценочной деятельности. Комиссия ссылается на обстоятельства, отсутствующие в отчете об оценке.

По шестому замечанию пояснила, что местоположение аналога № согласно представленной оферте идентифицировано четко – 24 км. Московского шоссе, т. е. участок ограничен ТРК «

<

данные изъяты>» с одной стороны и микрорайонами Кошелев проект с другой стороны, как и указано при описании аналога №. Фактор потенциал местоположения от выбора той или иной части представленного участка не изменится. Замечание Комиссии является не соответствующим действительности, т.к. указывает на обстоятельства, отсутствующие в отчете об оценке.

Считает, что полученная итоговая величина в размере 62 535 988 руб. отражает реальную рыночную стоимость земельного участка. 

Оценивая представленные доказательства, в соответствии со ст. 84 КАС РФ, в их совокупности, суд приходит к следующему.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, определено, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункты 4-5 ФСО N 3).

В отчете об оценке, как того требует ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указаны: дата проведения оценки спорного земельного участка, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объекта оценки – земельных участков, расположенных в Самарской области по состоянию на 14.07.2016 года, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из представленного отчета об оценке видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, чему в отчете приведено обоснование (страницы № отчета). От использования доходного и затратного подходов оценщик мотивированно отказался.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

Подпунктом «в» п.22 ФСО №7 установлено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В представленном отчете, имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с описанием и приложением документов, свидетельствующих об этом, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, согласно которому наиболее эффективным использованием объекта оценки является: использование в текущем качестве, т.е. – под размещение универсального спортивного и развлекательного комплекса и прилегающей территорией.

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10 ФСО №7). Последовательность выполнения оценщиком анализа рынка недвижимости определена пунктом 11 ФСО №7. Этим же пунктом ФСО №7 предусмотрено, что объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. 

На стр. № отчета оценщиком указан объем доступных рыночных данных, а именно: 8 аналогов первичной выборки и описано правило подбора аналогов. При этом оценщик руководствовался принципом максимального приближения значений ценообразующих факторов объектов-аналогов к значениям ценообразующих факторов объекта исследования. Оценщиком проведен анализ достаточности рыночной информации и сделаны соответствующие положительные выводы (стр. № отчета). Из первичной выборки оценщиком было отобрано три объекта-аналога, наиболее близких по основным ценообразующим факторам к объекту оценки. 

Использованные в отчете объекты аналоги (таблица № стр. № отчета – первичная выборка и таблица № стр.№ отчета - вторичная выборка) имеют сходные с объектом оценки характеристики, в частности все объекты-аналоги имеют возможность подведения необходимых коммуникаций, поскольку расположены в городской черте. Поэтому оценщиком было принято, что все аналоги либо обладают всеми необходимыми коммуникациями, либо их подведение не сопряжено с существенными трудностями, в связи с чем, поправка на данный фактор не применялась, в отчете проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения рыночным условиям, где указано, что объект оценки и объекты - аналоги обладают равными возможностями с точки зрения подведения коммуникаций и корректировка по данному фактору не требуется.

Данное мнение эксперта не опровергнуто, кроме того, федеральными стандартами оценки использование экспертного мнения при проведении оценки допускается.

Все объекты-аналоги имеют разрешенное использование под коммерческую застройку, стоимость предложения по продаже объектов-аналогов варьируется в пределах от 8 500 000 рублей до 70 520 000 рублей за весь объект. Введены корректировки: на площадь, местоположение, транспортную доступность, скидка на торг принята на уровне 9,7 %. 

При выборе объектов-аналогов оценщик использовал данные электронного архива оценщика (стр. № отчета). Для выполнения расчетов в отчете использовались типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости.

В результате оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка, площадью ** *** кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 14.07.2016 года составляет 62 535 988 рублей.

В соответствии с ч. ч. 4,5 ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков. Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Согласно положительному экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГ. Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «

<

данные изъяты>», отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ.., выполненный оценщиком ООО «НПО «

<

данные изъяты>» ФИО1, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Определенная в отчете стоимость объекта оценки подтверждена.

Часть 2 ст. 62 КАС РФ закрепляет, что обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичные обязанности установлены положениями ч.11 ст.226 КАС РФ, согласно которым обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Вместе с тем, доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика и положительном заключении на него, соответствующих требованиям ст.ст. 60 – 61 КАС РФ, сторонами по делу не представлено.

Судом ставился на обсуждение вопрос о необходимости назначения и проведения судебной экспертизы на предмет проверки соответствия отчета требованиям ФЗ № 135 и ФСО, однако такого ходатайства никем не заявлено. При этом вопрос о проверке отчета названным требованиям требует специальных познаний в области оценочной деятельности; суду не представлено сведений о наличии таких познаний у представителя административных ответчиков, в то же время отчет получил положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «

<

данные изъяты>», что в полной мере соответствует требованиям как Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так и разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Пояснения специалиста ФИО2 относительно частичного несоответствия представленного суду отчета требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в силу ст. 50 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации целью участия специалиста в рассмотрении административного дела является дача консультаций и оказания иной непосредственной помощи при исследовании доказательств; специалист дает ответы на вопросы, связанные с установлением содержания положений нормативного правового акта, норм иностранного права, технических норм, а не производит анализ представленных в материалы дела доказательств. Согласно ст. 169 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации консультация специалиста не относится к доказательствам по административному делу.

В свою очередь, допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО1, составившая отчет № от ДД.ММ.ГГ., дала полные и подробные пояснения относительно проведенной оценки рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Оснований не доверять показаниям оценщика ФИО1 у суда не имеется, она обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, является членом Саморегулируемой организации оценщиков «Деловой союз оценщиков», предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, в исходе дела не заинтересована.

Таким образом, данных о том, что представленный отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный оценщиком ООО «НПО «

<

данные изъяты>» ФИО1, не соответствует требованиям ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, суду не представлено.

При этом стороны не возражали против окончания рассмотрения дела по имеющимся в нем доказательствам.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что замечания Комиссии к отчету об оценке являются необоснованными, у Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области не имелось оснований для отклонения заявления ООО «Поволжский региональный центр». 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что решение Комиссии по заявлению ООО «Поволжский региональный центр» нельзя признать законным и обоснованным.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

Таким образом, суд считает, что Комиссией нарушены права административного истца, в связи с этим его требования о признании несоответствующим нормативным правовым актам решения Комиссии от ДД.ММ.ГГ. № и обязании Комиссию устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления от 27.04.2017 г. подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180, 227-228 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требования ООО «Поволжский региональный центр» - удовлетворить.

Признать незаконным и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. № об отклонении заявления ООО «Поволжский региональный центр» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ООО «Поволжский региональный центр» от 27.04.2017 г. № о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и принятии решения на основании отчета об оценке ООО «НПО «

<

данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ..

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 14.07.2017 г.

Судья: Ласковская С.Н.