гражданское дело №2-26/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Полесск 25 февраля 2019 года

Полесский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Лахонина А.П.,

при секретаре Птахиной Е.А.,

с участием представителя истца администрации муниципального образования «Полесский городской округ» ФИО1,

третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, ФИО2,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Полесский городской округ» к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка, заявлению третьего лица ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка, признании права аренды на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

администрация МО «Полесский городской округ» обратилась в суд к ФИО3 с исковым заявлением о расторжении заключённого между ними договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с разрешённым использованием «ведение огородничества», номер регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области №, а также о возложении на ответчика обязанности возвратить указанный земельный участок во владение истца в течение 10 дней со дня вступления в силу судебного решения.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией и ФИО3 на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды указанного выше земельного участка № сроком на три года, несмотря на то, что ДД.ММ.ГГГГ в отношении этого же земельного участка был заключен договор аренды с ФИО2 на основании его заявления от ДД.ММ.ГГГГ, поступившего в администрацию ДД.ММ.ГГГГ, об изменении вида разрешенного использования и последующего предоставления, в результате чего в отношении одного и того же земельного участка отделом имущественных и земельных отношений администрации ошибочно было подготовлено два договора аренды с двумя арендаторами. После получения договора ФИО2, у которого возникло первичное право аренды спорного земельного участка, сразу не обратился за его регистрацией в уполномоченный орган, а ответчик реализовала свое право на регистрацию договора аренды сразу же после его заключения, в связи с чем, уполномоченным органом в реестр была внесена запись о заключенном с ответчиком договоре аренды спорного участка. Позднее ФИО2, обратившийся за регистрацией своего договора аренды получил отказ в её проведении, сообщив об этом в администрацию, которая направила в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды с приложением соглашения о расторжении, оставленное ФИО3 без внимания. До настоящего времени соглашения относительно аренды спорного земельного участка между ответчиком и ФИО2, которые являются бывшими супругами, не достигнуто, предложенные администрацией варианты они не принимают, ввиду чего истец, учитывая тот факт, что право аренды первично возникло у ФИО2, обратился в суд с настоящим иском к ФИО3

Представитель истца администрации МО «Полесский городской округ» по доверенности ФИО1, в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по изложенным в иске основаниям с учётом заявленного отказа от исковых требований в части возложения на ответчика обязанности возвратить указанный земельный участок во владение истца в течение 10 дней со дня вступления в силу судебного решения.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, относительно предмета спора, ФИО2 с исковым заявлением администрации МО «Полесский городской округ» согласился, заявив самостоятельные требования к ФИО3 о расторжении с ней договора аренды и признании за ним права аренды на спорный земельный участок на основании договора, в силу того, что договор аренды спорного земельного участка с ним был заключен раньше, чем с ответчиком, кроме того к моменту заключения договора аренды с ФИО3 он уплатил арендную плату по договору.

Ответчик ФИО3 и ее представитель по устному заявлению ФИО4 с иском администрации муниципального образования «Полесский городской округ» и заявлением третьего лица ФИО2 не согласились, просили отказать в их удовлетворении, пояснив, что спорный земельный участок был сформирован ещё в 

<

данные изъяты> году по заявлению именно ФИО3, которая проживает в доме на смежном земельном участке и ведёт хозяйство. В настоящее время спорный земельный участок используется ею. 

Заслушав стороны, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в адрес главы администрации МО «Полесский городской округ» с заявлением, датированным ДД.ММ.ГГГГ, об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с «ведения садоводства» на «ведение огородничества», для последующего предоставления в аренду.

Постановлением главы администрации МО «Полесский городской округ» № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с обращением ФИО2 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> был изменен.

Согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ администрация МО «Полесский городской округ» предоставила в аренду ФИО2 спорный земельный участок сроком на три года, с даты его заключения по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления ФИО3, поступившего в администрацию МО «Полесский городской округ» ДД.ММ.ГГГГ, был заключен договор аренды названного выше земельного участка № с ответчиком сроком на три года, с даты его заключения по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.2 названные договоры вступают в силу с даты их государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО3 через МКУ Полесского городского круга «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» обратилась в филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области с заявлением об осуществлении государственной регистрации вышеуказанного договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ней, на основании которого ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация данного договора аренды за номером №.

Позднее, ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о государственной регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ обратился ФИО2, однако в процессе рассмотрения заявления было установлено, что в отношении спорного земельного участка ранее зарегистрировано право аренды другого субъекта.

В целях устранения допущенной ошибки, учитывая, что договор аренды на спорный земельный участок первоначально был заключен с ФИО2, администрация МО «Полесский городской округ» ДД.ММ.ГГГГ направила в адрес ФИО3 уведомление о добровольном расторжении заключенного с ней договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с приложением соглашения о расторжении договора, полученное ответчиком ДД.ММ.ГГГГ (согласно почтовому уведомлению о вручении заказного письма) и оставленное без ответа.

Принимая во внимание изложенное, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в орган регистрации прав с заявлением о приостановлении государственной регистрации договора аренды спорного земельного участка, на основании которого в адрес заявителя было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако к указанному сроку причины, препятствующие осуществлению регистрации договора аренды, устранены не были, в связи с чем ФИО2 было отказано в государственной регистрации права аренды, о чем свидетельствует адресованное последнему сообщение от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации в случае использования земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

На основании пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу пункта 3 статьи 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

По правилам статьи 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регламентирующем смежные правоотношения купли-продажи недвижимости, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

По смыслу закона, разъяснённому в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. 

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 разъяснено, что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который, в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае данное соглашение связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишённого возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была фактически передана другому арендатору, – требовать возмещения убытков, а в предусмотренных договором случаях и уплаты неустойки. Следовательно, наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечёт недействительность этих сделок, указанные договоры лишь порождают различные обязательства.

Ответчик ФИО3 после заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № его фактически использует для ведения огородничества, что подтверждается как пояснениями ответчика, так и показаниями свидетелей ФИО7 и ФИО8 

Чеком по операции Сбербанк онлайн от ДД.ММ.ГГГГ (СУИП 

<

данные изъяты>) подтверждается внесение ФИО3 арендной платы за 

<

данные изъяты> год в размере, установленном приложением к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из чека-ордера Сбербанк онлайн от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ФИО3 внесена арендная плата за землю в 

<

данные изъяты> году.

С учётом представленных ответчиком платёжных документов суд не принимает в качестве достоверного доказательства составленную истцом в произвольной форме справку № от ДД.ММ.ГГГГ о невнесении ФИО3 арендной платы за землю в 

<

данные изъяты> годах. 

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорный земельный участок был передан истцом в пользование ответчику ФИО3, которая использует его по настоящее время и исполнила обязанность по внесению арендной платы.

Согласно п. 5.4.2 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между истцом и ФИО2, арендатор обязан использовать Участок в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием.

В свою очередь, судом установлено, что ФИО2 после заключения с ним договора аренды к использованию участка по целевому назначению не приступил, в 

<

адрес> он не проживает с начала 

<

данные изъяты> года, что сторонами не оспаривается, акт приёма-передачи спорного земельного участка между администрацией муниципального образования «Полесский городской округ» и ФИО2 не составлялся.

Доказательств тому, что спорный земельный участок принят третьим лицом ФИО2 и используется им суду не представлено. Факт внесения арендной платы ФИО2 сам по себе об этом не свидетельствует.

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды спорного земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключён истцом с ФИО3 в соответствии с положениями подпункта 19 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов в установленном статьёй 39.17 ЗК РФ порядке. 

На момент заключения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 с заявлениями о государственной регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ не обращался, а из пояснений ФИО3 следует, что она не знала о заключении договора аренды в отношении того же объекта с ФИО2, в связи с чем для ответчика ФИО3 договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ юридических последствий не влечёт.

Доказательств нарушения ФИО3 условий договора аренды, в том числе предусмотренных п. 5.1.1 договора, а также недобросовестности с её стороны при заключении договора аренды, злоупотребления правом либо создания препятствий в пользовании спорным земельным участком ФИО2 суду не представлено.

Предусмотренных пунктом 2 статьи 450, статьёй 619 ГК РФ, статьёй 46 ЗК РФ оснований для досрочного расторжения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ по требованию арендодателя судом также не установлено.

В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Однако ссылок на нарушение арендатором условий договора аренды и принятых обязательств в уведомлении № от ДД.ММ.ГГГГ, направленном истцом в адрес ФИО3, не приведено. Из содержания данного уведомления усматривается, что истцом предлагается расторгнуть договор аренды в добровольном порядке на основании соглашения, а не в связи с нарушением условий договора арендатором.

Доводы, приводимые истцом в обоснование требований о досрочном расторжении договора аренды земельного участка с ответчиком ФИО3, в частности о допущенной ошибке администрации МО «Полесский городской округ» при заключении двух договоров аренды на один и тот же земельный участок, основанием для расторжения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, прошедшего государственную регистрацию, не являются.

В свою очередь, поскольку договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный между истцом и ФИО2, не зарегистрирован в установленном законом порядке, спорный земельный участок фактически передан в пользование другому лицу, а именно ответчику ФИО3, то на основании вышеизложенных положений закона ФИО2, которым земельный участок фактически не принят и не используется, не стал законным владельцем и пользователем спорного имущества, а следовательно не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. 

На основании изложенного, ФИО2 не имеет права требования отобрания земельного участка у ФИО3, добросовестно пользующейся спорным участком на зарегистрированном в установленном порядке праве аренды, а имеет лишь право требования от арендодателя в лице администрации муниципального образования «Полесский городской округ», не исполнившего договор аренды, возмещения причинённых убытков. Вместе с тем, таковых требований третьим лицом ФИО2 не заявлено, в связи с чем им избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. 

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Полесский городской округ» и требований, заявленных третьи лицом ФИО2, надлежит отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Полесский городской округ» к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка и заявления третьего лица ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка, признании права аренды на земельный участок отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Полесский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 1 марта 2019 года.

Председательствующий подпись А.П. Лахонин