Дело № 3а-498/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

6 июля 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Третьякове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 27 февраля 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заинтересованное лицо – ВТОО «Союз художников России»,

у с т а н о в и л :

Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону обратился в суд с заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 27 февраля 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, сославшись на следующие обстоятельства. Правообладателем земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов (кадастровая стоимость определена по состоянию на 16.12.2016 года) является ВТОО «Союз художников России». Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 27.02.2017 удовлетворено заявление правообладателя об установлении в отношении земельного участка рыночной стоимости, кадастровая стоимость земельного участка существенно снижена – на 49,5%. Административный истец утверждает, что решение неправомерно, поскольку отчет не соответствует требованиям отдельных положений федеральных стандартов оценки, а уменьшение кадастровой стоимости на указанную выше величину прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет.

Представитель административного истца – ФИО1, действующая по доверенности, в судебное заседание явилась, просила удовлетворить административный иск. 

Представитель Управления Росреестра Ростовской области – ФИО2, действующая по доверенности, в суд явилась, просила административный иск оставить без удовлетворения в связи с обоснованностью оспариваемого решения комиссии и отчета оценщика о рыночной стоимости земельного участка.

Представитель ВТОО «Союз художников России» - ФИО3, действующий по доверенности, в суд явился, просил административный иск оставить без удовлетворения.

Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, в суд не явился, извещен надлежаще, дело рассмотрено в его отсутствие. 

Выслушав представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ВТОО «Союз художников России» является собственником земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – административные здания, объекты сферы торговли (магазины), здания для объектов, обслуживающих население (объекты бытового обслуживания). 

Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка, установленная органом кадастрового учета в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №778 по состоянию на 16 декабря 2016 года, составила ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рубля (с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости для кадастрового квартала). 

9 февраля 2017 года правообладатель обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 1 февраля 2017 (л.д.68 – 125 том 1), согласно которому рыночная стоимость указанного выше земельного участка по состоянию на 16 декабря 2016 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. 

В представленном в Комиссию отчете в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, приведены причины отказа от иных подходов.

Оценщиком сформирована выборка объявлений о продаже сходных земельных участков на рассматриваемую дату, оценщиком для расчета выбрано 5 объектов-аналогов (таблица 20: интервал цен за 1 кв.м – от ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА до ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей). Расчет рыночной стоимости приведен в таблице 21. Примененные корректировки на торг, площадь, расположение относительно автомагистралей (аналог 5) объяснены со ссылкой на источники информации.

27 февраля 2017 года Комиссия, рассмотрев заявление, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вынесла решение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Разница между заявленной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью составляет 49,5 %, как отмечено в решении Комиссии. 

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Орган местного самоуправления в соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П наделен полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии в данном случае. Следует отметить, что при оценке реализации права на оспаривание решения комиссии необходимо применять критерий существенности, что вытекает из данного Постановления.

Проверка доказательств и доводов сторон приводит к выводу о правомерности оспариваемого решения Комиссии.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Протоколом заседания Комиссии от 27 февраля 2017 года, приказами руководителя Росреестра от 5 марта 2012 года № П/91, от 18 мая 2015 года № П/224, от 9 ноября 2015 года №П/578, от 1 декабря 2015 года №П/635 о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочием по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость установлена Комиссией на дату определения кадастровой стоимости в соответствии с правилами статьи 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности. 

Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу по следующему вопросу:

подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 1 февраля 2017 года; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

По результатам исследования эксперт ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23 июня 2017 года) сделал вывод:

1) стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 1 февраля 2017 года, подтверждается, 2) оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, 3) отсутствуют иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; факторы, влияющие на стоимость объекта определены правильно, 4) информация, использованная оценщиком, не в полной является достоверной, достаточной, проверяемой.

В результате оценки заключения эксперта и содержания отчета оснований для несогласия с выводами судебного эксперта о подтверждении отчета суд не усматривает, поскольку они достаточно обоснованы и мотивированы, не противоречат иным собранным по делу доказательствам. Конкретных возражений на заключение эксперта не представлено. 

Доводы административного истца о невозможности принятия отчета в качестве доказательства рыночной стоимости ввиду наличия существенных нарушений законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки опровергаются совокупностью исследованных доказательств.

Согласно пункту 5 ФСО 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Пункт 22 ФСО 7 определяет требования к отчету при применении оценщиком сравнительного подхода к оценке недвижимости.

Ссылки ДИЗО в ходе судебного разбирательства на нарушения оценщиком приведенных выше (и указанных в протоколе заседания Комиссии в качестве обоснования позиции одного из членов Комиссии) пункта 5 ФСО 3 и пункта 22 ФСО 7 противоречат исследованному отчету и ничем конкретно не подтверждены, каких-либо сведений об иной рыночной стоимости объекта (вне диапазона стоимости, указанной в отчете) административным истцом не приведено, доказательств наличия влияющих на определение стоимости нарушений закона и ФСО не представлено. 

Эксперт, выявив в рамках проведения экспертизы указанные в заключения нарушения федеральных стандартов оценки (л.д.20-24 том 2), посчитал необходимым провести самостоятельный расчет рыночной стоимости с целью качественной проверки вывода оценщика о рыночной стоимости для ответа на вопрос о подтверждении или неподтверждении стоимости.

Расчеты эксперта о конкретной рыночной стоимости подтверждают суждения оценщика в отчете о рыночных ценах в рассматриваемом сегменте рынка, расчеты оценщика и эксперта приводят к однопорядковому размеру стоимости (как одного квадратного метра, так и участка в целом), в незначительном отклонении, что не свидетельствует о методологическом занижении рыночной стоимости в отчете, оба размера стоимости находятся в одном ценовом диапазоне.

Оснований для вывода о недостоверности отчета оценщика по мотиву разницы между кадастровой и рыночной стоимостью не имеется, поскольку эти виды стоимости различны по методологии определения. 

В результате исследования доказательств суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого решения незаконным, в том числе по критерию существенности с учетом заключения эксперта.

При таком положении административное исковое заявление не подлежит удовлетворению.

Суд в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ возлагает судебные расходы на административного истца в виде взыскания денежных средств в пользу экспертной организации за проведенную оценочную экспертизу согласно финансово-экономическому обоснованию, которое суд признает соответствующим предъявляемым требованиям, а сумму, подлежащую оплате, - разумной.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

р е ш и л :

отказать в удовлетворении административного искового заявления Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 27 февраля 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей по состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М. Абрамов