Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ Р. Ф.

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Власовой М.Г.,

при секретаре Чолак Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело 

<

данные изъяты>а-13/2018 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Регион-Л» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Регион-Л» (далее – ООО «Регион-Л») обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности здания торгового центра, с кадастровым номером 50:25:0010106:172, площадью 3822,2 кв.м., расположенного в 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости. 

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость названного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и, соответственно, нарушает его (истца) права налогоплательщика. 

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату кадастровой оценки в отчете об оценке в размере 70 300 000 рублей (т. 1 л.д. 3-7). 

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием административным ответчиком - Министерством имущественных отношений 

<

данные изъяты>, достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, судом была назначена оценочная экспертиза для проверки данного отчета на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определения, в случае такого несоответствия ее действительной величины (т. 2 л. д. 211-214). 

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость принадлежащего административному истцу здания, определена в размере отличном от размера определенного в отчете об оценке. 

После ознакомления с результатами судебной экспертизы представитель административного истца уточнил требования своего доверителя, просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы в размере в размере 80 732 000 рублей (т. 2 л.д. 51). 

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО1 поддержала уточненные требования ООО «Регион-Л».

Представители административного ответчика – Министерства имущественных отношений 

<

данные изъяты> – ФИО2 и ФИО3 возражали против удовлетворения уточненных требований, полагая установленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости заниженной, а заключение экспертов не соответствующим законодательству об оценочной деятельности. При этом представители ответчика представили письменные замечания относительно методологии проведенной экспертизы - необоснованный отказ экспертов от применения сравнительного подхода к оценке, некорректный подбор объекта-аналога в рамках примененного экспертом затратного подхода к оценке, необоснованное, по мнению представителей, использование экспертом при расчете рыночной стоимости спорного здания кадастровой стоимости земельного участка на котором данный объект расположен, некорректное определение корректировки, использованной в расчетах арендной ставки в рамках доходного подхода, сомнительность в необходимости внесения корректировки на материал стен в этих же расчетах. Также представители ответчика полагают, что экспертами ошибочно не учтен в рамках примененного затратного подхода к оценке налог на добавленную стоимость (НДС) (т. 2 л.д. 53). Вследствие названных недостатков экспертного заключения представители административного ответчика полагали данное заключение недопустимым доказательством рыночной стоимости спорного объекта, просили назначить повторную оценочную экспертизу. 

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, также не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд считает возможным, на основании ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при имеющейся явке.

Суд, выслушав объяснения представителей ООО «Регион-Л» и Министерства имущественных отношений 

<

данные изъяты>, допросив эксперта, исследовав материалы дела, полагает уточненное административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 

<

данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если данные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости. 

Согласно названной норме одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу положений 

<

...> Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО 

<

данные изъяты>)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>) при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки. 

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра юридическими лицами кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного объекта недвижимости и при условии, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) объектами налогообложения для Р. организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.2 настоящего Кодекса. 

Пунктами 1 и 2 статьи 375 НК РФ налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Статьей 378.2 НК РФ предусмотрены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, в частности установлено, что для отдельных видов недвижимого имущества, перечень которых установлен пунктом 1 настоящей статьи, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке.

Согласно п. 1 ст. 378.2 НК РФ налоговая база по налогу на имущество организаций рассчитывается исходя из кадастровой стоимости в отношении, в том числе: 1) административно-деловых центров и торговых центров (комплексов), а также помещений в них; 2) нежилых помещений, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового облуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. 

В силу положений ст. 14 и 372 НК РФ налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается и вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом законами субъектов Российской Федерации, и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Субъекту Российской Федерации предоставлено право устанавливать особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества (ч. 2 ст. 378.2). Частью 2 статьи 378.2 НК РФ предусмотрено, что закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1 и 2 ч. 1 ст. 378.2 Кодекса, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Статьей 1.1. 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> (в действующей редакции) «О налоге на имущество организаций в 

<

данные изъяты>» установлено, что с 

<

данные изъяты> налоговая база как кадастровая стоимость имущества определяется в отношении указанных в данной статье видов недвижимого имущества, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, формирование и размещение которого осуществляется в соответствии со ст. 378.2 НК РФ.

Министерством имущественных отношений 

<

данные изъяты> приняты распоряжения от 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>ВР-1999 и от 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты>ВР-1800, где на 2016 и 2017 годы определены перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

В указанные перечни включено, в том числе, здание с кадастровым номером 50:25:0010106:172.

Судом установлено, что ООО «Регион-Л» на праве собственности принадлежит здание торгового центра, назначение – нежилое, 2 –этажное, с кадастровым номером 50:25:0010106:172, общей площадью 3 822,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, копии договора купли-продажи недвижимого имущества (т. 1 л.д. 11-15, 19-20, 106-107). 

Судом также установлено, что на территории 

<

данные изъяты> в 2015 году была проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории 

<

данные изъяты>, результаты которой утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>ВР-1998 Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости указанным распоряжением была установлена по состоянию на 

<

данные изъяты> - дату формирования перечня объектов недвижимого имущества, подлежащего кадастровой оценке (т. 1 л.д. 9).

Таким образом, учитывая порядок определения налоговой базы по налогу на имущество организаций, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивает права ООО «Регион-Л», являющегося собственником данного объекта.

Из представленной кадастровой справки также следует, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составляет 111 158 099,51 рублей (т. 1 л.д. 9). 

Перед обращением в суд данная кадастровая стоимость была оспорена административным истцом в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

данные изъяты> (дата обращения в Комиссию – 

<

данные изъяты>). Решением данной Комиссии от 

<

данные изъяты> заявление ООО «Регион-Л» о пересмотре кадастровой стоимости объект недвижимости было отклонено (т. 1 л.д. 15-17). Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора административным истцом соблюден.

Согласно заключению № ЭЗ-35/17 от 

<

данные изъяты> эксперта Ассоциации ФИО4 Олега Александровича оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. Рыночная стоимость здания с кадастровым номером 50:25:0010106:172 экспертом определена в размере 80 732 000 рублей (т. 2 л.д. 2-55).

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 поддержал выводы своего заключения.

Исследовав данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ч. 1-3 ст. 82 КАС РФ. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответы на поставленный судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 

<

данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости. 

Доводы представителей административного ответчика о том, что эксперты при определении рыночной стоимости спорного здания необоснованно не использовали сравнительный подход к его оценке, суд находит несостоятельными.

Согласно положениям пунктов 11, 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО 

<

данные изъяты>)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При этом оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. 

Как усматривается из экспертного заключения, экспертом для оценки спорного объекта недвижимости были избраны доходный и затратный подходы. Отказ от применения сравнительного подхода к оценке, экспертом в заключении подробно обоснован (т. 2 л.д. 21-27).

Доводы представителей административного ответчика о необходимости учитывать в рамках определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости затратным подходом налога на добавленную стоимость (НДС) являются необоснованными.

Согласно положениям ч. 2 ст. 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» разработка федеральных стандартов оценки осуществляется на основе международных стандартов оценки.

В соответствии с Основными принципами Международных стандартов оценки (п. 36), утвержденных Международным советом по стандартам оценки, вступивших в действие с 

<

данные изъяты> (IVSC 2011) рыночная стоимость является расчетной ценой объекта недвижимости безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки.

Р. законодательство об оценочной деятельности также не содержит требований об определении итоговой рыночной стоимости объекта оценки с учетом каких-либо налогов, в том числе НДС.

Таким образом, в силу названных норм, рыночная стоимость объектов оценки не должна отражать включение или не включение НДС, так как отношения по взиманию налогов регулируются налоговым законодательством.

Утверждение в судебном заседании представителей Министерства имущественных отношений 

<

данные изъяты> о том, что НДС должен учитываться только в рамках применения затратного подхода и не должен учитываться в рамках применения иных подходов при оценке объектов капитального строительства, противоречит названным Основным принципам Международных стандартов оценки, а реализация подобной позиции приведет к искажению итоговой рыночной стоимости объекта оценки при применении затратного подхода. 

Утверждение представителей административного ответчика о невозможности использования кадастровой стоимости земельного участка при расчете рыночной стоимости расположенного на нем объекта капитального строительства, так как данная стоимость не является рыночной, не основано на законе. В силу положений ст. 3 Федерального закона от 

<

данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и п. 3 Федерального стандарта оценки «определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО 

<

данные изъяты>)», утвержденного Приказом Минэкономразвития от 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> (с последующими изменениями), кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки, является разновидностью кадастровой стоимости устанавливаемой различными способами и определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации также на основе рыночной информации.

Сомнения представителей административного ответчика по поводу правильности определения и применения отдельных корректировок в рамках примененного доходного подхода к оценке здания, носят субъективный характер и нормативно не обоснованы. Все замечания данных представителей были отклонены экспертом в ходе его допроса в судебном заседании с убедительной аргументацией своих доводов. Экспертом также представлены письменные пояснения по всем замечаниям представителей ответчиков (т. 2 л.д. 95-99).

Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости представителями Министерства имущественных отношений 

<

данные изъяты> суду не представлено. Предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы, о чем просили представители административного ответчика, суд не усматривает.

Оценив представленное экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами, с учетом требований ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости, в размере определенном в экспертном заключении, является обоснованным и подлежит удовлетворению. 

Руководствуясь ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Регион-Л» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания торгового центра, назначение – нежилое, общей площадью 3822,2 кв.м., с кадастровым номером 50:25:0010106:172, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 

<

данные изъяты> в размере 80 732 000 (восемьдесят миллионов семьсот тридцать две тысячи) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, включая дату подачи Обществом с ограниченной ответственностью «Регион-Л» заявления о пересмотре его кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по 

<

данные изъяты> – 

<

данные изъяты>.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной решением суда, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 

<

данные изъяты>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Власова М.Г.