Дело №2-190/2021

УИД 18RS0007-01-2021-000162-36

Решение

 

Именем Российской Федерации

п. Балезино 24 июня 2021 года 

Балезинский районный суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Беркутовой Т.М.,

при секретаре Ардашевой А.В., 

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, действующей на основании ордера, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, встречному иску ФИО3 к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи от 20.10.2020, мотивируя свои требования тем, что 20.10.2020 с ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (пекарни, магазина и земельного участка), расположенного по адресу: 

<

адрес>. на сумму 1000000,00 руб. Всего в качестве оплаты по договору ответчику перечислено 5000000,00 руб. 30.10.2020 сотрудники Росреестра уведомили истца, что сделка купли-продажи будет приостановлена до 30.04.2021, в виду того, что в сделке купли-продажи пекарни и магазина, присутствует третья сторона - арендатор площади в магазине. Оформить надлежащим образом передачу всей суммы ответчик отказался. 13.11.2020 в здание пекарни пришли судебные приставы и представители Сбербанка (г. Ижевск), которые сообщили, что все оборудование, которое приобрел истец является предметом залога по кредитному договору, взятому ФИО4 в 2017 году в ПАО «Сбербанк», по решению суда наложен арест на данное оборудование. Ответчик является стороной договора, подписала его лично, соответственно, не могла не знать, что гарантированно не сможет исполнить его условия о передаче в собственность покупателя пекарню с учетом всего оборудования, поскольку не являлась его собственником. Указанные действия ФИО3, подтверждают наличие в них умысла сообщить истцу недостоверную информацию об условиях сделки с целью ее заключения, что соответствует определению обмана применительно к положениям ст. 179 ГК РФ. Кроме того, ответчик так же знала, что номера на оборудовании перебиты, и являются неоригинальными. Продажа имущества с нарушением запрета на распоряжение таким имуществом, в силу ст. 174.1 ГК РФ является самостоятельным основанием для признания сделки купли-продажи пекарни от 20.10.2020, ничтожной сделкой. Истец просит признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.10.2020, заключенный между ФИО1 и ФИО3 недействительным; применить последствия недействительной сделки.

Впоследствии истцом и представителем истца в письменном виде дополнены основания иска, указав на то, что материально-правовое требование истец основывает на положениях ст.ст.174.1, 179 ГК РФ, дополнили основания иска на указание ст. 431.2 ГК РФ. Мотивировав тем, что недостоверными заверениями ответчика ФИО3 и третьих лиц ФИО4, К.А.В., волеизъявление выраженное ФИО1 в подписании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.10.2020 не соответствует воле ФИО1 по приобретению пекарни как имущественного комплекса, имеется порок воли, образовавшийся в результате обмана вследствие заверения об обстоятельствах. Полученные ФИО1 от К.А.В., ФИО4, ФИО3 заверения об обстоятельствах и условиях сделки купли-продажи имущества, имеют существенное значение, поскольку находятся в причинной связи с решением истца о заключении сделки.

Определением суда от 16.03.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ПАО Сбербанк и ФИО4 

Определением суда от 07.05.2021 принято встречное исковое требование, согласно которому ФИО3 просит зарегистрировать переход права собственности к ФИО1 на недвижимое имущество: 1) пекарни, назначение: нежилое здание, площадь *** кв.м, этаж № 1, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

номер>; 2) здание магазина, назначение нежилое, 1-этажный, площадь *** кв.м, лит.***, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

номер>; 3) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения хлебопекарни и магазина, площадь *** кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

номер>. Требования мотивированы тем, что 20.10.2020 между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: 1) пекарни, назначение: нежилое здание, площадь *** кв.м, этаж 

<

номер>, расположенное по адресу: УР, 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

номер>; 2) здание магазина, назначение нежилое, 1-этажный, площадь *** кв.м, лит.***, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

номер>; 3) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения хлебопекарни и магазина, площадь *** кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

номер>. Все существенные условия договора купли-продажи были согласованы сторонами при его заключении. Недвижимость была оплачена покупателем в полном объеме по цене определенной сторонами в п. 2.1. договора в сумме 1000000,00 руб. 20.10.2020 спорное недвижимое имущество передано продавцом покупателю по акту приема-передачи от 20.10.2020. В этот же день 20.10.2020 продавец и покупатель передали документы в Управление Росреестра по УР для государственной регистрации перехода для перехода права собственности на объекты недвижимости. 30.10.2020 ФИО3 получила уведомление № КУВД-001/2020-20378177/1 о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости в связи с заявлениями от 30.10.2020 о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности поданными ФИО1 в связи с необходимостью снятия ограничений в виде аренды на вышеуказанные объекты недвижимости. После получения данного уведомления ФИО3 сняла ограничения с вышеуказанных объектов и 13.11.2020 обратилась в Управление Росреестра по УР о возобновлении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости. Орган регистрации направил в адрес ФИО3 уведомления от 03.02.2021, в которых уведомил продавца о невозможности возобновления государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости в связи с отсутствием заявления о возобновлении такой регистрации от ФИО1 инициатора приостановления государственной регистрации перехода к ней права собственности. 09.02.2021 ФИО3 в адрес ФИО1 было направлено требование о возобновлении государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты. Данное требование оставлено без удовлетворения. До настоящего времени ответчиком никаких мер для возобновления заявленной регистрации не принято. Более того, ФИО1 предъявлено требование о признании договора купли-продажи от 20.10.2020 недействительным, таким образом, ответчик подтверждает, что он не заинтересован в регистрации перехода права собственности на спорные объекты. 

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, по доводам, изложенным в исковом заявлении, встречный иск не признала. Дополнительно пояснила, что по договору купли-продажи приобретала именно готовый бизнес, который включает в себя, в том числе и оборудование. Цена сделки составляла 5000000,00 руб., все переговоры по продаже бизнеса велись с ФИО4 и К.А.В. Именно ФИО4 сказал, что оборудование он оценивает в 3000000,00 руб. и 2000000,00 руб. он оценивает здания и земельный участок. При подписании договора купли-продажи было передано 1050000,00 руб. На указание в договоре купли-продажи суммы 1000000,00 руб. настоял юрист Кожевых, которая сказала, что при указании в договоре цены в 5000000,00 руб. К-вым придется заплатить большой налог. Всей суммы 5000000,00 руб. в день подписания договора купли-продажи не было, поэтому были написаны две долговые расписки на сумму 950000,00 руб. и 3000000,00 руб. Остальные денежные средства были переданы К-вым 23.10.2020 в здании Сбербанка в г. Глазове, где она сама лично передала Кожевой сумму в размере 950000,00 руб., а 3000000,00 руб. получил ФИО4, на указанную сумму был оформлен кредит супругом истца. После получения денежных средств долговые расписки были возвращены. Впоследствии просила ФИО4 оформить расписку на 5000000,00 руб., на что получила отказ. Не уведомили о том, что оборудование находится под обременением. Если бы продавались только здания, то в этом случае, она бы и не рассматривала данное объявление, в котором речь шла именно о продаже готового бизнеса. Также пояснила, что примерно в течение месяца работала на оборудовании, продавали продукцию. Исковые требования просит удовлетворить, во встречном иске отказать. 

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, встречный иск не признала. Пояснила, что исковые требования истец основывает на том, что она была обманута ФИО3, разместившей на сайте объявление о продаже пекарни, не соответствующее фактическим условиям продажи недвижимого имущества и третьими лицами ФИО4 и К.А.В., которые действовали от её имени и в её интересах. Имеется нотариально заверенное объявление, в котором указано, что продается «Действующий бизнес», указан конкретный текст объявления и цена – 5500000 руб. и 6000000 руб., подателем объявления является ФИО3 Из текста объявления следует, что продается пекарня и магазин, пекарня полного цикла, укомплектована современным оборудованием для производства хлебобулочных и кондитерских изделий, предприятие работает круглосуточно, без выходных. Каких-либо оговорок, что в стоимость 6000000,00 руб. или 5500000,00 руб. входит только стоимость недвижимого имущества без учета оборудования не указано. То, что указанная в объявлении информация недостоверна и не соответствует действительности, подтверждается самой же ФИО3. Согласно объявлениям, оборудование приобретено в 2010-2012 году, тогда как в рамках проверки по уголовному делу и подтверждается постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 12.03.2021 ФИО3 при допросе указала, что все оборудование, которое находится в здании пекарни она приобрела в 2016 году, у кого не помнит. Указывает также, что с 2016 года производство не функционировало, а сама лично она никакую деятельность не осуществляла, заключила договор аренды с ООО, названия которого не помнит. Согласно решения об обращении взыскания на имущество (оборудование, печи) от 14.01.2019, материалов исполнительного производства, возбужденного 05.02.2020, арест оборудования, приобретенного К-вым был произведен 05.03.2020 в помещении пекарни по адресу: 

<

адрес> при ФИО4. Имущество, подвергнутое аресту, находится по указанному адресу. Иного имущества, чем находящегося в аресте в здании пекарни не имеется. О том, что ФИО3 и К-вы намеренно пытались ввести ФИО1 в заблуждение относительно того, что ФИО3 является собственником оборудования, подтверждается материалами исполнительного производства, актом от 13.11.2020. которым установлено, что номера перебиты. Таким образом, Кожевыми и ФИО3 продано оборудование, находящееся в аресте. О том, что ФИО1 приобрела непосредственно и здание и оборудование подтверждается аудио записью приобщенного к материалам уголовного дела, согласно которых последовательно прослеживается, что от имени ФИО3 вели переговоры ФИО4 и ФИО4. Они подтверждают, что действительно получили от ФИО1 5 миллионов рублей. При этом ФИО4 её убеждала, что собственником оборудования ФИО1 станет после того, как подпишет договор купли-продажи недвижимого имущества. Также материалами дела, видеозаписью подтверждается, что ФИО4 лично получает в Сбербанке денежные средства в размере 3 миллиона рублей. Каких-либо долговых обязательств ФИО1 перед К-вым не имела. Решением Арбитражного Суда Удмуртской Республики от 22.01.2020 по делу № А71-9540/2019 ФИО4 признан банкротом, поэтому он не может быть кредитор ФИО1 в размере 3000000,00 руб. Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах. В данном случае и ФИО3 и её законные представители, которыми себя называли К-вы, заведомо знали, что вводят ФИО1 в заблуждение относительно предмета договора, принадлежности имущества, его стоимости, размера передаваемого имущества, наличия обременений. Не оспорено, что К-вы действовали в интересах ФИО3. При заключении договора купли-продажи, ФИО1 руководствовалась предоставленными ей заверениями, связанными с условиями договора. Заверения были даны как непосредственно ФИО3 в тексте размещенного объявления, так и третьими лицами Кожевыми при переговорах до заключения договора и в дальнейшем. Просит исковые требования ФИО1 удовлетворить, во встречном иске ФИО3 отказать. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещалась о времени и месте рассмотрения дела, почтовая корреспонденция возвращена в суд по истечении срока хранения. Дело рассмотрено в отсутствии ответчика на основании ст. 167 ГПК РФ. 

Представитель ответчика ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела. Дело рассмотрено в отсутствии представителя ответчика на основании ст. 167 ГПК РФ. Ранее в судебном заседании исковые требования не признал, встречный иск просил удовлетворить. Направил письменные возражения, в которых указано следующее. 20.10.2020 между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, все существенные условия договора были согласованы сторонами при его заключении. Действия продавца и покупателя по исполнению договора осуществлялись в добровольном порядке, без принуждения. 26.10.2020 между ФИО1 и ФИО3 заключено соглашение о производственном оборудовании, согласно которого ФИО1 получила в пользование производственное оборудование, перечень которого поименован в п.1 соглашения. Соглашение также заключено сторонами добровольно, оборудование ФИО1 принято без замечаний. После заключения договора купли-продажи недвижимости и соглашения о пользовании оборудованием ФИО1 приступила к производству продукции и реализации её третьим лицам. Как пояснила сама ФИО1, свою деятельность осуществляла на протяжении 3-хмесяцев. Каких-либо претензий, вытекающих из договора купли-продажи и соглашения о пользовании оборудованием ФИО1 ФИО3 не выставляла. После того, как ФИО1 не справилась с ведением предпринимательской деятельности, не сумев наладить производство, сбыт, подобрать рабочий коллектив, решила развернуть сделку купли-продажи недвижимости, обвинив ФИО3 в обмане. Такие действия ФИО1 свидетельствуют о её недобросовестном поведении. Исходя из буквального содержания договора, его предметом являются объекты недвижимости, в самом тексте договора отсутствует указание на продажу оборудования, а также отсутствует указание о переходе права собственности «бизнеса» или имущественного комплекса. Из содержания договора купли-продажи явно следует, что продаются только объекты недвижимости, а из соглашения о пользовании оборудованием явно следует, что оборудование передается ФИО1 только в пользование. В связи с чем ФИО1 изначально было известно обо всех обстоятельствах связанных с заключением договора купли-продажи объектов недвижимости и соглашения о пользовании оборудованием. Оснований полагать, что ФИО3 ввела истицу в заблуждение относительно продаваемых объектов и передаваемого в пользование оборудования не имеется. Доводы истицы о том, что ФИО3 ей должна была продать «бизнес», а продала лишь объекты недвижимости, что является обманом со стороны ФИО3, являются несостоятельными и не подтверждены доказательствами. В удовлетворении исковых требований ФИО1 просил отказать в полном объеме. 

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, извещался о времени и месте рассмотрения дела, почтовая корреспонденция возвращена в суд по истечении срока хранения. Дело рассмотрено в отсутствии третьего лица на основании ст. 167 ГПК РФ. 

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк России в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Дело рассмотрено в отсутствии представителя третьего лица на основании ст. 167 ГПК РФ. 

Свидетель А.Б.В. суду показал, что истец ФИО1 приходится ему супругой, которая вместе со своей матерью обнаружили объявление о продаже готового бизнеса, который включал в себя землю, здание, оборудование, клиентскую базу. Цена сделки составляла 5 миллионов рублей. Переговоры о продаже велись с К-вым и К.А.В., которые дали понять, что они являются законными представителями своей дочери ФИО3, на которой и зарегистрирована недвижимость. За сделку было передано 5000000,00 руб., из которых 1050000,00 руб. было наличными, еще 950000,00 руб. было на банковской карте супруги и на 3000000,00 руб. им был оформлен кредит в ПАО Сбербанк. В день подписания договора ФИО3 был передан 1000000,00 руб., остальные денежные средства ФИО3 сказала передать её родителям К-вым. 23.10.2020 состоялась передача денежных средств К-вым в ПАО Сбербанк. 

Выслушав участников процесса, допросив свидетеля, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

Так, в силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ закреплена презумпция добросовестного поведения участников гражданского оборота.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статей 549 - 551 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (пункт 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 153 ГПК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 167 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 3 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (п. 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (ст. ст. 179 и 178).

Пунктом 2 ст. 179 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием обмана может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В силу абзаца третьего п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане.

В силу пункта 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, если обстоятельства, относительно которых потерпевший обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки, имеется умысел лица, совершившего обман.

В предмет доказывания по настоящему спору входит, в том числе, факт умышленного введения недобросовестной стороной другой стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывала на то, что заключая договор 20.10.2020 с ФИО3, она имела намерение приобрести готовый бизнес по производству хлебобулочных изделий, включая оборудование. Намерений приобретать только имущество, кКоторое указано в договоре купли-продажи у нее не было, поскольку считает, что указанное имущество стоит гораздо дешевле и ей в отдельности от оборудования оно не было нужно.

Постановлением дознавателя ОСП по Балезинскому и Кезскому районам УФССП России по УР от 27.02.2021 отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО4, ФИО3, К.А.В., Б.В.Г. за отсутствием в их действиях состава преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 312 УК РФ.

Постановлением ст.следователя СО МО МВД России «Глазовский» от 13.03.2021 в отношении ФИО3, ФИО4, К.А.В. за отсутствием в их действиях состава преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ. 

Согласно выпискам из ЕГРН по состоянию на 12.05.2020 ответчик по первоначальному иску и истец по встречному ФИО3 является собственником: земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> площадью *** кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, право собственности от 30.08.2016; здания пекарни, нежилое с кадастровым номером 

<

номер> площадью *** кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, право собственности от 30.08.2016; здания магазина, нежилое с кадастровым номером 

<

номер> площадью *** кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, право собственности от 30.08.2016.

20.10.2020 между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости.

Согласно п. 1.1 договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность: 

- пекарню, назначение: нежилое здание, площадь *** кв.м, этаж № 1, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

номер>; 

- здание магазина, назначение нежилое, 1-этажный, площадь *** кв.м, лит.***, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

номер>; 

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения хлебопекарни и магазина, площадь *** кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

номер>.

Согласно п. 1.2 договора продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора указанные в п. 1.1. объекты не проданы, не заложены, в споре, под арестом и запретом не состоят и свободны от любых прав третьих лиц. 

Согласно п. 2.1 договора цена приобретаемых покупателем объектов, указанных в п.1.1 настоящего договора оставляет 1000000 (один миллион) рублей, из них стоимость пекарни составляет 600000 рублей, стоимость магазина составляет 300000 рублей, стоимость земельного участка составляет 100000 рублей. Указанная цена, установленная соглашением сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит. 

Согласно п. 4.1 договора продавец обязан 26.10.2020 передать покупателю указанные в п.1.1настоящего договора объекты по передаточному акту, подписанному сторонами. 

Договор купли-продажи подписан собственноручно ФИО3 и ФИО1 

Согласно передаточному акту от 20.10.2020, подписанному собственноручно ФИО3 и ФИО1, в соответствии с заключенным договором купли-продажи от 20.10.2020 продавец передал, а покупатель принял в собственность: пекарню, назначение: нежилое здание, площадь *** кв.м, этаж № 1, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

номер>; здание магазина, назначение нежилое, 1-этажный, площадь *** кв.м, лит.***, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

номер>; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения хлебопекарни и магазина, площадь *** кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

номер>. Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, претензий у покупателя к продавцу по состоянию недвижимого имущества нет, расчет между сторонами произведен в полном объеме. 

Из расписки от 20.10.2020 следует, что ФИО3 получила денежные средства от ФИО1 в сумме 1000000,00 руб. по договору купли-продажи недвижимого имущества: пекарни, здания магазина, земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенного 20.10.2020. 

Из соглашения о производственном оборудовании от 26.10.2020 следует, что ФИО3 передала, а ФИО1 приняла в пользование следующее производственное оборудование: ***. Соглашение подписано собственноручно ФИО3 и ФИО1

Указывая на заверения, истец и представитель истца ссылаются, что они были даны ФИО3 непосредственно в тексте размещенного объявления. 

Так из размещенного на сайте «Авито» объявления следует, что «продается пекарня и магазин, полного цикла, общей площадью 220 кв.м на рынке работает более 20 лет. Построена в соответствии с индивидуальным проектом, укомплектована современным оборудование для производства хлебобулочных и кондитерских изделий. Оборудование куплено в 2010-2012 г, состояние хорошее, не требует ремонта. Мощность до 5000 кг в сутки. Предприятие работает круглосуточно, без выходных. Шикарная клиентская база состоит из более чем двухсот торговых точек по Удмуртской Республике и т.д….», цены указаны 6000000,00 руб., 5500000,00 руб. 

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Положениями ч. 1 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1, 5 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Таким образом, существенными условиями договора купли-продажи являются его предмет и цена.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая заявленные требования истца, с учетом заключенного между сторонами договора купли-продажи, суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами договор является договором купли-продажи недвижимого имущества. Указанный договор считается исполненным после фактической передачи имущества покупателю, произведена оплата имущества покупателем. Имущество было передано продавцом покупателю, а покупатель соответственно передал за имущество денежные средства, что сторонами не оспаривалось.

Заключенный между сторонами договор не противоречит действующему законодательству и не подлежит признанию недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, поэтому не подлежит применению последствия недействительности и взысканию с ответчика денежные суммы в силу ст. 167 ГК РФ.

В ходе рассмотрения дела, доказательств того, что договор купли-продажи от 20.10.2020 был заключен ФИО1 под влиянием обмана, последней не представлено и судом не добыто, равно как и доказательств того, что при заключении договора купли-продажи, воля ФИО1 неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые стороны имели в виду при заключении договора. Между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, недвижимое имущество передано на основании передаточного акта, сторонами оговорены все существенные условия сделки, подписав договор, ФИО1 согласилась с его условиями. Денежные средства в размере 1000000,00 руб. получены ФИО3 от ФИО1 именно за договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.10.2020. 

Истец при заключении договора действовала неразумно, не проявила должной осмотрительности и не предприняла необходимых действий для того, чтобы исключить сомнения в правильности понимания ею условий договора. Из договора купли-продажи недвижимого имущества следует, что покупателем приобретается в собственность пекарня, здание магазина и земельный участок. Сведений о том, что покупателем приобретается оборудование, либо «готовый бизнес» условия договора не содержат.

Кроме того, бизнес - это экономическая (предпринимательская) деятельность, направленная на достижение определенных результатов, которая в силу ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав не относится. 

Заключая договор купли-продажи, ФИО1 понимала, что по данной сделке приобретает только недвижимое имущество для ведения экономической деятельности. Все остальное она должна была приобрести самостоятельно и отдельно от заключаемого договора купли-продажи имущества.

Доказательств того, что оспариваемая сделка совершена под влиянием обмана, суду стороной истца не представлено. 

Оснований для вывода о совершении ответчиком либо третьими лицами заверения истца, повлиявшего на заключение оспариваемого договора, и введении при этом истца ответчиком либо третьими лицами в существенное заблуждение, судом не установлено.

Представленные истцом суду долговые расписки от 20.10.2020, согласно которым истец взяла в долг у ФИО4 денежные средства в размере 3000000,00 руб. и 950000,00 руб., кредитный договор, заключенный между ПАО Сбербанк и А.Б.В. на сумму 3000000,00 руб. и передача указанных денежных средств ФИО4 не свидетельствуют о том, что данные денежные средства были переданы истцом за приобретение «готового бизнеса». 

Оценивая довод истца и представителя истца о том, что продажа имущества с нарушением запрета на распоряжение таким имуществом является самостоятельным основанием для признания сделки ничтожной, суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве) ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом.

По смыслу ч. 4 ст. 80 Федерального закона от 2 октября 2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

В судебном заседании также установлено, что Балезинским районным судом 12.07.2019 был выдан исполнительный лист ФС №027871014 по гражданскому делу № 2-19/2019, согласно которому, в том числе, было обращено взыскание в пользу ПАО Сбербанк России на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ООО «Хлебо-кондитерская фабрика «КАНЕК» на следующее имущество: ***.

05.02.2020 судебным приставом исполнителем ОСП по Балезинскому и Кезскому районам вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства № 5258/20/18024-ИП на основании исполнительного листа ФС № 027871014 от 12.07.2019, по делу № 2-19/2019 (№ 2-587/2018), вступившему в законную силу 24.06.2019 в отношении должника ООО «Хлебо-кондитерская фабрика «КАНЕК»», предмет исполнения – задолженность по кредитному договору 

<

***> от 11.12.2013 на основании решения суда по делу № 2-19/2019 (№ 2-587/2018), сумма взыскания 920259,89 руб.

Согласно акту о наложении ареста от 06.03.2020 судебный пристав-исполнитель ОСП по Балезинскому и Кезскому районам УФССП России по УР произвел арест имущества должника по адресу: 

<

адрес> с участием представителя взыскателя К.Л.М. Аресту подвергнуто следующее имущество: ***. Арест включает запрет распоряжаться имуществом, в отношении арестованного имущества установлен следующий режим хранения: без права пользования имуществом должника. Указанное в акте имущество оставлено на ответственное хранение ФИО4, место хранения устанавливается по адресу: 

<

адрес>.

Согласно акту передачи арестованного имущества на торги от 02.06.2020 судебным приставом-исполнителем передано на реализацию следующее вышеуказанное имущество 10 наименований на сумму *** руб.

Согласно протоколам от 09.09.2020 Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области торги по продаже вышеуказанного имущества признаны несостоявшимися.

Согласно заявлению об отложении исполнительских действий от 22.09.2020 ПАО Сбербанк просит отложить исполнительские действия по проведению повторных торгов для проведения актуализации рыночной стоимости залогового вышеуказанного имущества.

Постановлением от 28.10.2020 вышеуказанное имущество, арестованное по акту о наложении ареста от 05.03.2020 отозвано с реализации.

Согласно актам сохранности арестованного имущества от 13.11.2020, от 30.12.2020, от 29.01.2021 при осмотрах, проведенных в присутствии ФИО1, установлено, что арестованное имущество по акту описи имущества от 05.03.2020 находится по адресу: 

<

адрес>, видимых повреждений, с последнего осмотра, не выявлено. 

Определением Балезинского районного суда УР от 18.12.2020 изменен порядок исполнения решения Балезинского районного суда Удмуртской Республики по делу № 2-19/2019 от 14.01.2019, установлена первоначальная продажная стоимость имущества, принадлежащего ООО «Хлебо-кондитерская фабрика «КАНЕК» в размере: ***. Итого, в размере *** руб.

Согласно заявлению о возобновлении торгов от 21.01.2021 ПАО Сбербанк просит возобновить торги, с учетом определения Балезинского районного суда УР от 18.12.2020.

Согласно постановлению о передаче на реализацию на торгах от 02.02.2020 передано в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона вышеуказанное имущество по сниженной стоимости.

Предметом договора купли-продажи от 20.10.2020, заключенного между ФИО3 и ФИО1 являются: пекарня, здание магазина и земельный участок. Согласно выпискам из ЕГРН в отношении указанных объектов недвижимости каких-либо ограничений прав и обременений на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи наложено не было. Обременения наложены на оборудование, которые предметом оспариваемого договора купли-продажи не являются.

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в п. 94 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", по смыслу пункта 2 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной. Ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (пункт 5 статьи 334, 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2) влекут иные правовые последствия, которые не связаны с недействительностью сделки.

Таким образом, является ошибочным утверждение истца о ничтожности сделки, совершенной с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, со ссылкой на положения п. 1 ст. 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.10.2020 недействительным и применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежат.

Разрешая встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности суд приходит к следующему. 

На основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Статьей 165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца второго пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

Из уведомлений Управления Росреестра по УР от 03.02.2021 №КУВД-001/2020-20378177, №КУВД-001/2020-20378178, №КУВД-001/2020-2037817 следует, о невозможности возобновления государственной регистрации перехода права собственности на основании заявления ФИО3 о возобновлении осуществления государственной регистрации прав на здание магазина с кадастровым номером 

<

номер>, расположенное по адресу: 

<

адрес>; на здание пекарни с кадастровым номером 

<

номер> расположенное по адресу: 

<

адрес>; на земельный участок с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес> связи с отсутствием заявления о возобновлении такой регистрации от второй стороны сделки – ФИО1 – инициатора приостановления государственной регистрации перехода к ней права собственности на срок до 30.04.2021. 

Судом установлено, что 20.10.2020 между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> площадью *** кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>; здания пекарни, нежилое с кадастровым номером 

<

номер> площадью *** кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>; здания магазина, нежилое с кадастровым номером 

<

номер> площадью *** кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Сторонами обязательства по передаче недвижимого имущества и ее оплате исполнены надлежащим образом, что подтверждается передаточным актом и распиской в получении денежных средств. Кроме того, в судебном заседании ответчик по встречному иску ФИО1 пояснила, что примерно в течение месяца работала на оборудовании, продавала продукцию, что также свидетельствует о фактической передаче имущества. 

Учитывая, что ФИО1 являлась инициатором приостановления государственной регистрации перехода к ней права собственности на срок до 30.04.2021, судом отказано в первоначальном иске о признании договора купли-продажи от 22.10.2020 недействительным и применении последствий недействительности сделки, следовательно, встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.10.2020 подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика по встречному иску ФИО1 в пользу ФИО3 в размере 300,00 руб.

Определением судьи от 15.02.2021 удовлетворено ходатайство ФИО1 о предоставлении отсрочки по оплате государственной пошлины, ФИО1 предоставлена отсрочка уплаты до вынесения решения суда. 

Учитывая, что цена иска в соответствии с оспариваемым договором купли-продажи от 20.10.2020 составляет 1000000,00 руб., следовательно, при подаче искового заявления истец в соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса РФ должна была оплатить государственную пошлину в размере 13200,00 руб. 

Истцом при подаче иска оплачена госпошлина в размере 1000,00 руб., что подтверждается чеком-ордером от 08.02.2021.

На основании изложенного, с ФИО1 в местный бюджет подлежит взысканию госпошлина в размере 12200,00 руб. (13200,00 руб. - 1000.00 руб.). 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.10.2020 недействительным и применении последствий недействительности сделки отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить. 

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество: пекарню, назначение: нежилое здание, площадь *** кв.м, этаж № 1, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

номер>; здание магазина, назначение нежилое, 1-этажный, площадь *** кв.м, лит.***, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

номер>; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения хлебопекарни и магазина, площадь *** кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

номер> от ФИО3 к ФИО1 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.10.2020.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 расходы по оплате госпошлины в размере 300,00 руб. 

Взыскать с ФИО1 в местный бюджет госпошлину в размере 12200,00 руб. 

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Балезинский районный суд Удмуртской Республики.

Мотивированное решение составлено 05.07.2021. 

Судья Т.М. Беркутова