Дело №2-23/2021.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 марта 2021 года г.Улан-Удэ

Советский районный суд г.Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Тумуровой А.А., при помощнике судьи Тагласовой Б.В., секретаре судебного заседания Бальхеевой Ю.Н., 

при участии: истца ФИО1, ее представителя по доверенности ФИО2, представителя Комитета по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ГунзеновойСэсэги Александровны к Комитету по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ об установлении стоимости равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение и возложении обязанности в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу выкупить жилое помещение,

установил:

ФИО6 обратились в суд с иском к Комитету по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ об установлении стоимости равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: и возложении обязанности в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу выкупить жилое помещение за выкупную стоимость, определенную решением суда.

В обоснование иска указано, что истцы являются долевыми собственниками квартиры по вышеуказанному адресу. Заключением Межведомственной комиссии от 03.10.2014 года многоквартирный дом по ул. признан аварийным и подлежащим сносу. Дом расположен на земельном участок с кадастровым номером общей площадью 27.07.2020 года Администрацией г.Улан-Удэ издано распоряжение №663-р об изъятии земельного участка, указанного многоквартирного жилого дома и жилых помещений в доме. 10.09.2020 года ответчик направил истцам для подписания проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд. Согласно соглашению рыночная стоимость принадлежащего истцам жилого помещения (включая убытки и др. расходы) составляет тыс. руб. Отчетом об оценке рыночная стоимость жилого помещения установлена с учетом стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, при этом стоимость земельного участка составляет согласно отчету 6710327 руб., что явно не соответствует рыночной стоимости участка, расположенного в центре города. Объект оценки расположен в центре города, а объекты аналоги – в Октябрьском районе г.Улан-Удэ по ул. , причем назначение этих земельных участков промышленное. Земельный участок по ул. в качестве объекта аналога №1 общей площадью кв.м. продается по цене 6716 руб. за 1 кв.м., т.е. 4499720 руб., в то время как изымаемый земельный участок, расположенный в центре города, имеет площадь 2103 кв.м. На сайтах электронных средств массовой информации: https://www.avito.ru, http://uurielt.ru, имеются предложения по продажам участков, расположенных в центре города, ул. и т.д. Уровень цен предложения совсем иной: от 16тыс. руб. до 40 тыс. руб. за 1 кв.м. Налицо попытка занизить цену на изымаемый земельный участок. Таким образом, стоимость земельного участка существенно занижена, что повлияло на определение рыночной стоимости изымаемого жилого помещения.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО2 просили иск удовлетворить по изложенным в нем основаниям.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. 

Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ по доверенности ФИО3 возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что стоимость изымаемого жилого помещения определена в соответствии с отчетом ООО «НЭКС».

Изучив материалы дела, выслушав объяснения участников судебного разбирательства, суд приходит к следующим выводам. 

Из материалов дела следует, что истцы являются долевыми сособственниками жилого помещения площадью кв.м., расположенного по адресу: г.Улан-Удэ, ул. 

Заключением Межведомственной комиссии от 03.10.2014 года многоквартирный дом по ул. признан аварийным и подлежащим сносу. Дом расположен на земельном участок с кадастровым номером общей площадью кв.м. 27.07.2020 года Администрацией г.Улан-Удэ издано распоряжение №663-р об изъятии земельного участка, указанного многоквартирного жилого дома и жилых помещений в доме. 

10.09.2020 года ответчик направил истцам для подписания проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд. Согласно соглашению рыночная стоимость принадлежащего истцам жилого помещения (включая убытки и др. расходы) составляет 1614 тыс. руб. 

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Из содержания положений ст.32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в п.п.20, 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть изъято путем выкупа, либо посоглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Исходя из представленных суду доказательств, процедура изъятия жилого помещения истца, установленная ст.32 ЖК РФ, стороной ответчика не соблюдена.

В соответствии со ст.35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

С учетом изложенного, несоблюдение органом местного самоуправления установленной законом процедуры, не должно умалять права истца и препятствовать их восстановлению. 

С учетом изложенного и обстоятельств дела, руководствуясь приведенными нормами права, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению. 

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6 ст.32 ЖК РФ).

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В случае возникновения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (пп."з" п.20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

Стоимость квартиры, определенная на 14 августа 2020 года является неактуальной к моменту рассмотрения дела. Принимая во внимания, что после проведения оценки ООО «НЭКС» прошло достаточное количество времени и рынок недвижимости в городском округе изменился, судом назначена судебная оценочная экспертиза, которая поручена ООО «ЭкспертЪ-Оценка». 

Согласно заключению ООО «ЭкспертЪ-Оценка» года рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: г.Улан-Удэ, ул. с учетом рыночной стоимости общего имущества, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом всех убытков, причиненных собственникам жилого помещения его изъятием, а также с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения, составляет руб.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО5 пояснила, что при определении площади мест общего пользования дома (площади лестничных клеток), было установлено, что в техническом паспорте на дом общая полезная площадь дома составляет кв.м., полезная площадь жилых помещений – кв.м., уборочная площадь лестниц – кв.м., тогда как в экспликации к плану строения площадь лестничных клеток по дому составляет кв.м. Поскольку общая полезная площадь дома не меняется (645,3 кв.м.) и учитывая, что площадь всех жилых помещений не оспаривается ( .), то площадь лестничных клеток составляет ). При определении стоимости жилого помещения у объектов-аналогов не была рассчитана отдельно стоимости квартиры и стоимость земельного участка, поскольку в ходе проверки их деятельности экспертами СРО было указано на то, что данный метод не отражает реальную рыночную стоимость имущества. С учетом данных замечаний в настоящее время они при определении стоимости имущества у объектов-аналогов не выделяют отдельно стоимость квартиры и стоимость земельного участка. Взятые аналоги похожи с объектом оценки, с учетом корректировки, 394 тыс. руб. – это реальная цена объекта. Расходы на оформление права собственности составляют 4 тыс. руб., поскольку в случае, если право собственности не будет зарегистрировано одновременно, то каждый сособственник должен будет уплатить госпошлину в размере 2 тыс. руб. Кроме того, истцы вправе приобрести отдельные объекты недвижимости (например, комнаты) и в этом случае также уплатят по 2 тыс. руб. госпошлины. 

Оснований не доверять данному экспертному заключению у суда не имеется, доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение выводы эксперта, не представлено, что подтверждает достоверность и объективность данного заключения, поэтому суд принимает данное заключение в качестве надлежащего доказательства. 

Возражения ответчика о том, что в выкупную цену не подлежат включению убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения и, как следствие, убытки, связанные с переездом в такое помещение, по мотиву согласования в соглашении условия об освобождении жилого помещения до 31.05.2021 года подлежат отклонению с учетом сроков вступления в силу решения суда по настоящему спору. Суд также учитывает, что соглашение с истцами до настоящего времени не заключено, а аварийное состояние дома, в котором живут истцы, создает опасность для их жизни и здоровья, свидетельствует о необходимости принятия безотлагательных мер по их переселению, в том числе, в иные жилые помещения до приобретения жилья в собственность.

Исходя из изложенного, что суд считает необходимым установить выкупную стоимость спорной квартиры в размере 2068000 руб., а также обязать ответчика в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу выкупить у истцов спорную квартиру за вышеуказанную выкупную цену. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1, ГунзеновойСэсэги Александровны удовлетворить. 

Установить размер равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: 

<

...> в размере 2068 000 руб. 

Обязать Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу выкупить у ФИО1 и ГунзеновойСэсэги Александровны изымаемую для муниципальных нужд квартиру по адресу: 

<

...> за выкупную стоимость в размере 2068000 руб. 

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Советский районный суд г.Улан-Удэ.

Судья: А.А. Тумурова