№ 2-2448/23

УИД 18RS0004-01-2023-002052-86

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 сентября 2023 года г. Ижевск

Индустриальный районный суд г. Ижевска УР

под председательством судьи Суворовой В.Ю.

при секретаре Москвиной Ю.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ИП ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи и обращении взыскания на предмет залога, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец ИП ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи от 02 июня 2021 года в размере 4 303 100 рублей, процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ за просрочку оплаты цены по договору купли-продажи от 02 июня 2021 года в размере 692 643,73 рублей, обращении взыскания на предмет залога – квартиру №, расположенную в жилом доме по адресу ..., кадастровый №, путем ее продажи с публичных торгов, установлении начальной продажной цены в размере 5 791 100 рублей, взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 33 479 рублей. Требования мотивированы тем, что -Дата- между сторонами заключен договор купли-продажи. В соответствии с указанным договором истец продал ответчику указанную квартиру, а ответчик обязался уплатить цену квартиры в размере 5 791 100 рублей не позднее -Дата- в соответствии с графиком платежей. Управлением Росреестра по УР зарегистрирован залог отчужденной по указанному договору квартиры в обеспечение исполнения обязательств покупателя по оплате ее цены. Между тем, обязательство по оплате цены квартиры ответчиком в срок не исполнено, просроченная задолженность на 18 января 2021 года составляет 4 303 100 рублей. В связи с просрочкой оплаты покупателем цены договора продавец начислил проценты по ст. 395 ГК РФ, составляющие на 18 января 2023 года сумму в размере 692 643,73 рублей. Истец направил ответчику требование об оплате цены договора, которое оставлено без удовлетворения. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением. 

В судебное заседание не явились стороны, извещались надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, на исковых требованиях настаивал по основаниям, изложенным в иске. 

Выслушав представителя истца, изучив письменные доказательства, исследовав обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии со ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Ст. 550 ГК РФ предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (ч.1). 

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (ч.2). 

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (ч.3). 

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (ч.4). 

В силу ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 558 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с требованиями ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, только надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 408 ГК РФ).

В судебном заседании установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела:

02 июня 2021 года между ИП ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность следующее недвижимое имущество: квартира №, общая площадь 81,2 кв.м., жилая площадь 45 кв.м., расположенную на 5 этаже, состоящую из трех комнат, в жилом доме по адресу ..., кадастровый №. 

Недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности. 

Право собственности продавца на недвижимое имущество зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР в установленном законом порядке (п.1.1 договора). 

Право собственности на недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации (п.1.2 договора). 

Продавец обязуется: передать покупателю недвижимое имущество в дату исполнения покупателем обязательства, предусмотренного абз. 2 п.3.2 настоящего договора, в том состоянии, в котором оно есть на день подписания договора по подписываемому сторонами акту приема-передачи; в течение двух рабочих дней с даты передачи недвижимого имущества совместно с покупателем подать заявление и предоставить все необходимые документы в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю в Едином государственном реестре недвижимости (п.2.1 договора). 

Покупатель обязуется, в том числе, принять от продавца недвижимое имущество по подписываемому сторонами акту приема-передачи в порядке и срок, установленные настоящим договором; произвести расчет за приобретенное недвижимое имущество в полном объеме, в порядке и сроки, установленные настоящим договором (п.2.2 договора). 

Передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи. Обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после подписания сторонами акта приема-передачи (п.2.3 договора). 

Продавец продает покупателю указанное в настоящем договоре недвижимое имущество за 5 791 100 рублей. Стороны установили, что до исполнения покупателем обязательств по оплате стоимости недвижимого имущества, определенной в п.3.1 договора в полном объеме, недвижимое имущество находится в залоге у продавца в силу закона (п.3.1 договора). 

Стороны установили, что нарушение сроков оплаты стоимости недвижимого имущества на срок более 30 дней является существенным нарушением настоящего договора со стороны покупателя. В указанном случае продавец вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке. 

Право на односторонний отказ от исполнения договора (расторжение договора) осуществляется путем направления уведомления. Договор считается расторгнутым с момента доставки уведомления покупателю, если более поздняя дата расторжения договора не указана в самом уведомлении, либо с момента, когда оно считается доставленным в порядке, установленном Нормативами частоты сбора из почтовых ящиков, обмена, перевозки и доставки письменной корреспонденции, а также контрольным сроков пересылки письменной корреспонденции, утвержденных приказом Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ от 04 июня 2018 года №257 (п.3.4 договора). 

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения его обязательств обеими сторонами (п.4.1 договора). 

18 июня 2021 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР произведена государственная регистрация права собственности, а также государственная регистрация ипотеки в силу закона. 

29 июня 2021 года между ИП ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) подписан акт приема-передачи, согласно которому продавец передал, а покупатель принял в собственность следующее недвижимое имущество: квартира №, общая площадь 81,2 кв.м., жилая площадь 45 кв.м., расположенную на 5 этаже, состоящую из трех комнат, в жилом доме по адресу ..., кадастровый №. Претензий по качеству, комплектности и техническому состоянию передаваемого недвижимого имущества покупатель к продавцу не имеет. 

Представитель истца обратился к ФИО2 с претензией, согласно которой просил незамедлительно исполнить предусмотренные договором обязательства по оплате остатка цены квартиры по договору купли-продажи от 02 июня 2021 года в размере 5 446 100 рублей, а также оплате процентов в размере 692 643,73 рублей. 

До настоящего времени оплата по договору купли-продажи ответчиком не произведена. 

Согласно ч.1 ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии с ч.1 ст.57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Согласно ст.59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ИП ФИО1 свои обязанности продавца по заключенному 02 июня 2021 года с ФИО2 договору купли-продажи исполнил, передав в собственность ФИО2 квартиру, являющуюся предметом указанного договора. Однако возложенные законом и договором обязанности покупателя по полной оплате объекта недвижимости ФИО2 не исполнены. Доказательств обратного суду не представлено. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований о взыскании с ФИО2 в пользу ИП ФИО1 денежных средств по договору купли-продажи от 02 июня 2021 года в размере 4 303 100 рублей. 

Разрешая требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом заявлено требование о взыскании процентов, рассчитанных по правилам ст. 395 ГК РФ, за период с 31 июля 2021 года по 18 января 2023 года в размере 692 643,73 рублей. 

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком денежного обязательства по договору судом установлен, в связи с чем, у истца имеются правовые основания для взыскания с ответчика указанной суммы. 

Представленный истцом расчет процентов на сумму долга проверен, является по существу верным и обоснованным.

В соответствии с ч.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Согласно ч.1 ст.335 ГК РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 - 367 настоящего Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.

В силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (ч.1). 

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (ч.2). 

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (ч.3). 

В силу ч.1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

В силу п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

С учетом изложенного, с целью взыскания задолженности суд полагает необходимым обратить взыскание на предмет залога - квартиру №, расположенную в жилом доме по адресу ..., кадастровый №, путем ее продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 5 791 100 рублей. 

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. ст. 94, 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы истца по оплате государственной пошлины при подаче иска в суд, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

При таких обстоятельствах, с учетом размера удовлетворенных требований, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 33 479 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ИП ФИО1 (ИНН №) к ФИО2 (паспорт №, выдан 

<

данные изъяты>, код подразделения №) о взыскании задолженности по договору купли-продажи и обращении взыскания на предмет залога – удовлетворить. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ИП ФИО1 задолженность по договору купли-продажи от 02 июня 2021 года в размере 4 303 100 рублей, проценты за просрочку оплаты цены по договору купли-продажи от 02 июня 2021 года в размере 692 643,73 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 33 479 рублей.

Обратить взыскание на предмет залога – квартиру №, расположенную в жилом доме по адресу ..., кадастровый №, путем ее продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 5 791 100 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи жалобы через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 21 сентября 2023 года.

Судья В.Ю. Суворова