Дело № 2 - 1124/19

25RS0006-01-2019-001431-52

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Арсеньев 21 ноября 2019 г. 

Арсеньевский городской суд Приморского края в составе судьи Митрофанова А.Д.,

с участием старшего помощника прокурора г. ФИО3 Лапшина А.В.,

представителя ответчика администрации Арсеньевского городского округа ФИО1,

при секретаре Попович Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению и.о. прокурора г. ФИО3 к администрации Арсеньевского городского округа, ФИО2 о признании договора аренды земельного участка недействительным в части,

У С Т А Н О В И Л:

И.о. прокурора г. ФИО3 обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением, в котором указано, что прокуратурой города проведена проверка исполнения органами местного самоуправления земельного законодательства, в результате которой выявлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Арсеньевского городского округа и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № (по итогам аукциона) на срок до ДД.ММ.ГГГГ, при этом в п. 4.3.2 разд. 4 данного договора предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам. Данный пункт противоречит закону – ч. 7 ст. 448 ГК РФ, в связи с чем является недействительным. 

И.о. прокурора г. ФИО3 обратился в суд с данным иском в защиту прав неопределенного круга лиц, являющихся потенциальными арендаторами земли, поскольку в результате указанных действий администрации Арсеньевского городского округа неправомерно предоставлено право арендатору уступать права и обязанности по договору третьим лицам, что свою очередь может привести к незаконному использованию земельного участка лицом, не участвовавшим в конкурсных процедурах.

Он просил признать недействительным п. 4.3.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между администрацией Арсеньевского городского округа и ФИО2

В судебном заседании помощник прокурора г. ФИО3 Лапшин А.В. требования искового заявления поддержал, подтвердив его доводы.

Представитель администрации Арсеньевского городского округа ФИО1 требования иска не признала, пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ между управлением имущественных отношений администрации Арсеньевского городского суда и ФИО2 по итогам аукциона заключен договор № аренды земельного участка.

В соответствии с данным договором, арендодатель предоставил на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ рассмотрения заявок на участие в аукционе, назначенного на ДД.ММ.ГГГГ, в аренду ФИО2 земельный участок из земель населенных пунктов, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилое здание, участок находится примерно в 120 м по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, площадью 2683 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся на площади примерно 1215 кв.м в охранной зоне комплексной трансформаторной подстанции наружной установки и в охранной зоне тепловых сетей на площади, ориентировочно 405 кв.м, с целью использования: размещение сооружений, предназначенных для организации временной торговли. Разрешенное использование: рынки, сроком на 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В п. 4.3.2 данного договора предусмотрено право арендатора в пределах срока договора аренды земельного участка сдавать участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, при условии уведомления арендодателя.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а так же совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 

При заключении договоров аренды земельных участков действует приоритет земельного законодательства. В соответствии с п.п. 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ, передача прав и обязанностей арендатора земельного участка, как и передача земельного участка в субаренду, находящегося в муниципальной собственности, по договору, заключенному по результатам торгов на право заключения договора аренды земельного участка, третьему лицу, возможна. 

Данная позиции также подтверждается письмом Минэкономразвития России от 24.04.2017 №ОГ-Д-23-4755.

Таким образом, п. 4.3.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ является действительным.

Кроме того, администрация Арсеньевского городского округа является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку договор аренды земельного участка заключался непосредственно управлением имущественных отношений администрацией Арсеньевского городского округа, являющимся самостоятельным юридическим лицом. 

Данный земельный участок мог быть передан в аренду только на основании торгов. 

Суд, выслушав помощника прокурора, представителя ответчика администрации АГО, исследовав материалы дела, полагает, что исковое заявление подлежит удовлетворению.

Согласно постановления Управления имущественных отношений администрации АГО от ДД.ММ.ГГГГ №, было принято решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков, в т.ч. по лоту № - земельный участок из земель населенных пунктов, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилое здание, участок находится примерно в 120 м по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, площадью 2683 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся на площади примерно 1215 кв.м в охранной зоне комплексной трансформаторной подстанции наружной установки и в охранной зоне тепловых сетей на площади, ориентировочно 405 кв.м, с целью использования: размещение сооружений, предназначенных для организации временной торговли. Разрешенное использование: рынки.

Согласно информационного сообщения в газете «Восход», на продажу выставлено право на заключение договора аренды земельного участка – лот №, с кадастровым номером №, сроком на 10 лет. 

Согласно заявки на участие в аукционе лот № от ДД.ММ.ГГГГ, соглашении о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 подала заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка – лот №, с кадастровым номером № и внесла задаток.

Согласно протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от ДД.ММ.ГГГГ, уведомления ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, аукцион, назначенный на ДД.ММ.ГГГГ по лоту № (земельный участок с кадастровым номером №, признан не состоявшимся в связи с тем, что на данный лот была подана только заявка ФИО2, ей было предложено заключить договор аренды данного участка.

Согласно договора № от ДД.ММ.ГГГГ Арсеньевским городским округом на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ рассмотрения заявок на участие в аукционе, назначенного на ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 предоставлен в аренду, земельный участок, расположенный относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилое здание, участок находится примерно в 120 м по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, площадью 2683 кв.м, с кадастровым номером № сроком на 10 лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В п. 4.3.2 указанного договора, за арендатором закреплено право в пределах срока договора аренды земельного участка сдавать участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, при условии уведомления арендодателя. 

В соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункта 3 статьи 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п.п. 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. 

В судебном заседании установлено, что прокуратурой г. ФИО3 проведена проверка в отношении администрации Арсеньевского городского округа, в ходе которой установлено, что между Арсеньевским городским округом и ФИО2, на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ о рассмотрении заявок на участие в аукционе, назначенном на ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, расположенного относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилое здание, участок находится примерно в 120 м по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, площадью 2683 кв.м. на 10 лет.

В соответствии с п. 4.3.2 данного договора, ФИО4 предоставлено право, в пределах срока указанного договора аренды, сдавать участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, при условии уведомления арендодателя.

Проанализирован указанное положение договора, суд пришел к выводу, что, фактически в указанном пункте договора содержится положение, которое позволяет арендатору, как победителю торгов, предоставлять в субаренду данный земельный участок третьим лицам без проведения торгов, тогда как в п. 7 ст. 448 ГК РФ, содержится запрет на передачу прав лицами, с которыми заключены договоры по итогам проведения торгов, третьим лицам, поскольку победитель торгов должен исполнять лично обязательства по такому договору.

Суд полагает, что в силу прямо установленного законом запрета, победитель торгов не вправе уступать права по обязательствам, возникшим из заключенного в результате торгов договора аренды, и должен обязательства по такому договору исполнять лично. Суд считает, что, предоставлением арендатору указанного права, нарушается запрет, выраженный в законе – п. 7 ст. 448 ГК РФ, что посягает на публичные интересы и охраняемые законом интересы третьих лиц, поскольку нормы п. 7 ст. 448 ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур. 

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", применительно к ст. ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Поскольку установлено, что положение, содержащееся в п. 4.3.2 договора аренды, нарушает запрет, явно выраженный в федеральном законе – п. 7 ст. 448 ГК РФ, и посягает на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы третьих лиц, оно, на основании ст. 168 ГК РФ, является недействительным – ничтожным. 

В связи с чем суд считает необходимым удовлетворить требование и.о. прокурора г. ФИО3 и признать недействительным п. 4.3.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между администрацией Арсеньевского городского округа и ФИО2

При этом суд, полагает, что недействительность п. 4.3.2 указанного договора аренды не влечет недействительности прочих его частей, т.к. его условия могут исполняться и без включения в него п. 4.3.2, признанного недействительным. 

Суд считает несостоятельным довод представителя ответчика администрации Арсеньевского городского округа о том, что земельное законодательство, имеющее приоритет над нормами гражданского права, не содержит запрета на передачу прав и обязанностей по договору аренды другому лицу в отношении земельного участка, предоставленного в пользование по договору аренды, заключенному на торгах, поскольку он основан на неправильном толковании правовых норм, регулирующих спорное правоотношение. 

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, диспозитивная конструкция норм, содержащихся в п.п. 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Приведенное правило направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Суд находит несостоятельной ссылку представителя ответчика администрации Арсеньевского городского округа на положения письма Минэкономразвития России от 24.04.2017 №ОГ-Д-23-4755, поскольку данный документ является подзаконным и ненормативным актом, изданным ранее, чем был введен п. 7 ст. 448 ГК РФ, который введен Федеральным законом от 26.07.2017 N 212-ФЗ. Таким образом, в данной ситуации подлежат применению нормы закона- Гражданского кодекса РФ, принятые позже. 

Так же суд находит несостоятельным довод представителя ответчика администрации Арсеньевского городского округа о том, что администрация является ненадлежащим ответчиком по делу. Судом установлено, что договор аренды заключен между Арсеньевским городском округом и ФИО2, следовательно, администрация данного округа является надлежащим ответчиком по делу, как лицо, уполномоченное представлять его интересы. 

Согласно ст. 103 п. 1 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае государственная пошлина зачисляется в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку иск удовлетворен, в силу п. 1 ст. 103 ГПК РФ, подлежит взысканию государственная пошлина, однако, поскольку госпошлина подлежит уплате в доход местного бюджета, она должна быть взыскана, только с ответчика – физического лица ФИО2 в размере 150 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным пункт 4.3.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Арсеньевским городским округом и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета судебные расходы в виде государственной пошлины, в размере 150 (сто пятьдесят) руб.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд, через Арсеньевский городской суд, в течение 1 месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Митрофанов А.Д.

Решение принято судом в окончательной форме 27.11.2019