Дело №3а-35/2024

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

13 мая 2024 г. г.Элиста 

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Кутлановой Л.М., 

при секретаре Курмангазиевой А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетному учреждению Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с указанным административным исковым заявлением и в обоснование заявленного требования указал, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 

<

Данные изъяты> наименование: кафе, назначение: нежилое, общей площадью 626,9 кв.м., количество этажей: 2, мансарда, подземный этаж:1, расположенное по адресу: 

<

Данные изъяты>. Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 г. № 106-од утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия. По состоянию на 1 января 2021 г. кадастровая стоимость здания составляет 16993902 рубля 89 копеек. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком 

<

Данные изъяты> в отчете об оценке от 18 декабря 2023 г. №М-12/10. Значительное превышение оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью приводит к необоснованному увеличению размера уплачиваемого налога на имущество физических лиц. 

Просит суд установить кадастровую стоимость нежилого здания наименование: кафе, назначение: нежилое, общей площадью 626,9 кв.м., количество этажей: 2, мансарда, подземный этаж:1 с кадастровым номером 

<

Данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

Данные изъяты>, в размере рыночной стоимости 6870824 рубля на период действия кадастровой стоимости с 1 января 2021 г. по 1 января 2024 г. 

В отзыве Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» указывается на несоответствие отчета об оценке от 18 декабря 2023 г. №М-12/10 требованиям ФЗ №135 и ФСО.

В письменных пояснениях оценщик 

<

Данные изъяты> выражает несогласие с замечаниями и утверждениями учреждения в отзыве на отчет об оценке №М-12/10 от 18 декабря 2023 г. Указывает на достаточность и достоверность приведенных в объявлении характеристик по аналогу №1 в рамках сравнительного подхода; обоснованность применения корректировки на уровень отделки помещений; использование достоверного справочника оценщика недвижимости, обоснованное применение корректировок на площадь. 

29 января 2024 г. в суд поступило ходатайство представителя Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО2 о назначении по настоящему административному делу судебной экспертизы. 

Определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 14 февраля 2024 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Краснодарская Оценочная Компания 

<

Данные изъяты>, производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения. 

17 апреля 2024 г. в суд поступило заключение эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Краснодарская Оценочная Компания» 

<

Данные изъяты> №3а-35/2024 от 29 марта 2024 г. 

18 апреля 2024 г. производство по административному делу возобновлено, административное дело назначено к судебному разбирательству. 

3 мая 2024 г. в суд поступили возражения (рецензия) представителя административного истца ФИО3 на заключение эксперта №3а-35/2024 от 29 марта 2024 г., в которых он просит признать заключение не соответствующим требованиям ФЗ №135 и ФСО, недостоверным и недопустимым. 

Эксперт Общества с ограниченной ответственностью «Краснодарская Оценочная Компания» 

<

Данные изъяты> в письменных пояснениях, поступивших в суд 7 мая 2024 г., выразил несогласие с замечаниями в связи с тем, что они не основаны на нормах законодательства в области оценочной деятельности. 

В судебном заседании, состоявшемся 13 мая 2024 г., представитель административного истца ФИО1 - ФИО3 доводы административного искового заявления поддержал. 

Административный истец ФИО1, представители административных соответчиков Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, представители заинтересованных лиц Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Республике Калмыкия, Администрации города Элисты Республики Калмыкия, Калмыцкого отделения Волгоградского центра технической инвентаризации и кадастровых работ Сибирского филиала ППК «Роскадастр» (ранее - Калмыцкое отделение Волгоградского центра технической инвентаризации и кадастровых работ Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ»), извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали. 

Принимая во внимание наличие в деле доказательств надлежащего извещения сторон и заинтересованных лиц, отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

Налогоплательщиками налога на имущество физических лиц, исходя из положений статей 399 и 400 Налогового кодекса Российской Федерации (далее также - НК РФ), признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 названного кодекса.

Здание, в соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 НК РФ, относится к объектам налогообложения.

В силу пункта 1 статьи 403 НК РФ, если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. 

В силу правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). 

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 является собственником здания с кадастровым номером 

<

Данные изъяты>, наименование кафе, назначение: нежилое, общей площадью 626,9 кв.м., количество этажей: 2, мансарда, подземный этаж:1 расположенного по адресу: 

<

Данные изъяты>. Право собственности зарегистрировано 29 декабря 2020 г. 

Из сообщения Филиала ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия от 15 января 2024 г. следует, что постановка на государственный кадастровый учет объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

Данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

Данные изъяты> осуществлена 19 октября 2012 г. на основании обращения 

<

Данные изъяты> и представленного Технического плана от 31 августа 2012 г. С момента постановки на государственный кадастровый учет и до настоящего времени количественные и качественные характеристики объекта недвижимости не изменялись. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 16993902 рубля 89 копеек и утверждена приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14.09.2021 № 106-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия». 

Сведения о кадастровой стоимости здания внесены в Единый государственный реестр недвижимости 8 декабря 2021 г. Дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2022 г. 

Из сообщения Филиала ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия от 27 апреля 2024 г. следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

Данные изъяты> в размере 16993902 рубля 89 копеек применялась в период с 1 января 2022 г. по 1 января 2024 г. 

Принимая во внимание, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости, результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»). 

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Из статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) следует, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, ФИО1 в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет №М-12/10, выполненный 18 декабря 2023 г. оценщиком 

<

Данные изъяты>, из которого следует, что рыночная стоимость нежилого здания наименование: кафе, назначение: нежилое, общей площадью 626,9 кв.м., количество этажей: 2, мансарда, подземный этаж:1 с кадастровым номером 

<

Данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

Данные изъяты>, по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 6870824 рубля. 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Бюджетным учреждением Республики Калмыкия в отзыве на отчет об оценке от 18 декабря 2023 г. №М-12/10 приведены доводы об использовании оценщиком недостаточной и недостоверной информации по объекту-аналогу, необоснованном применении корректировок на площадь и отделку помещений, что существенно влияет на итоговую величину рыночной стоимости, вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов. 

Поскольку устранение возникших у суда сомнений в обоснованности выводов оценщика 

<

Данные изъяты> без проведения экспертной оценки отчета и определения достоверной рыночной стоимости объекта оценки, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, невозможно, суд пришел к выводу о необходимости проведения по делу судебной оценочной экспертизы. 

Согласно заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Краснодарская Оценочная Компания» 

<

Данные изъяты> №3а-35/2024 от 29 марта 2024 г., отчет об оценке №М-12/10 от 18 декабря 2023 г. «Об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - кафе, кадастровый номер 

<

Данные изъяты>, без учета стоимости занимаемого земельного участка», выполненный оценщиком 

<

Данные изъяты>, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не соответствует; действительная рыночная стоимость: нежилого здания наименование: кафе, назначение: нежилое, общей площадью 626,9 кв.м., количество этажей: 2, мансарда, подземный этаж:1 с кадастровым номером 

<

Данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

Данные изъяты>, по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 12370000 рублей. 

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы №3а-35/2024 от 29 марта 2024 г., суд полагает, что данное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств. 

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Согласно статье 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение судебной оценочной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. 

Экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, назначение, текущее использование, техническое состояние, район расположения исследуемого объекта. Установлено, что объект экспертизы относится к сегменту коммерческой недвижимости. Экспертом проведен анализ цен предложений в сегменте коммерческой недвижимости в период, предшествовавший дате оценки 1 января 2021 г. В результате анализа рынка на дату оценки был выявлен ряд предложений к продаже сходных объектов коммерческого (торгового и свободного назначения). В качестве источника информации был использован сервис https//ruads.org/, АрхивОценщика.рф (архив объявлений поисковиков, в том числе, портала Авито). Светокопии объявлений приложены к заключению. 

Экспертом осуществлен выбор подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Вывод эксперта о рыночной стоимости здания основан на применении сравнительного подхода (метод сравнения продаж/метод корректировок.). Отказ эксперта от применения остальных подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит Федеральному стандарту оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, пункт 2 которого допускает использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. Отказ от применения доходного подхода мотивирован состоянием объекта (необходимостью капитального ремонта отделки). В соответствии с подпунктом «в» пункта 24 ФСО №7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования. С учетом изложенного отказ эксперта от применения затратного подхода имеет соответствующее обоснование, также не противоречит нормам федеральных стандартов оценки и целям оценки. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом. Сводные характеристики объекта экспертизы и объектов-аналогов, расчет стоимости объекта экспертизы представлены в соответствующих таблицах. Изучение исследовательской части заключения показало, что размеры примененных экспертом коэффициентов и поправок обоснованы, в связи с чем суд полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объекта оценки. Математических и технических ошибок в расчетах эксперта, повлиявших на итоговый результат, не выявлено. Введенные экспертом корректировки мотивированы, их значения подтверждены. Итоговые выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. Введение дополнительных корректировок не требовалось.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. 

Экспертом 

<

Данные изъяты> проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт 

<

Данные изъяты> предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Предусмотренных законом оснований назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усматривает. 

Проверив доводы представителя административного истца ФИО1 - ФИО3 в отношении заключения эксперта №3а-35/2024 от 29 марта 2024 г., суд считает их несостоятельными. 

Осмотр объекта оценки экспертом не был проведен в виду ретроспективного характера производимой экспертизы. Указанное в полной мере согласуется с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», согласно которому при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра. Отказ от проведения осмотра экспертом обоснован (стр. 12 заключения). При производстве исследования экспертом использована открытая доступная информация, наиболее близкая в дате оценки: фото с панорамы на Яндекс-карте, съемка в 2021 г. (стр. 13-14 заключения). 

Вопреки доводам представителя административного истца, сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, экспертом определен, указан на стр. 17 заключения (объект экспертизы относится к сегменту коммерческой недвижимости). Требования о проведении анализа видов сегмента рынка Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» не содержит.

По мнению суда, подбор объектов - аналогов экспертом произведен корректно. Экспертом произведена корректировка на изменение цен между датой оферты аналогов и датой оценки в полном соответствии с подпунктом «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Довод о нарушении экспертом пункта 10 стандарта ФСО V не нашел своего подтверждения. На странице 17 заключения эксперта содержится информация о том, что данные по сделкам не доступны. Методы сравнительного подхода основаны экспертом на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений) (пункт 6). Если сведения о совершенных сделках отсутствуют или их недостаточно для определения стоимости объекта оценки, оценщик может использовать цены предложений (пункт 7). 

Довод представителя о том, что в качестве объектов-аналогов экспертом использованы объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка по ценообразующим факторам, не может быть принят во внимание. Принятые экспертом объекты-аналоги являются коммерческими помещениями, относятся с объектом оценки к одному сегменту рынка. Для аналога №1, являющегося встроенным, применена корректировка на тип помещения - 11,1%. В рассматриваемом случае требование подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611) соблюдено, обоснование приведено на странице 25 заключения, что соответствует подпунктам «д», «е» пункта 22 ФСО №7. При этом суд учитывает, что объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11 ФСО №7), именно эксперту предоставлено право определить объем выборки, исходя из принципа достижения разумной уверенности в том, что выбранные аналоги с достаточной степенью надежности обеспечивают достижение цели отчета - определение рыночной стоимости объекта исследования. В письменных пояснениях эксперт 

<

Данные изъяты> указал, что представленные административным истцом объявления (17 объектов) не имеют преимуществ в сравнении с аналогами эксперта в части сходства объектов, информативности объявлений. Объекты, представленные административным истцом, не содержат сведений о состоянии помещений, соотношении площадей по этажности для внесения необходимых поправок, в составе присутствуют жилые помещения, помещения продаются с оборудованием и мебелью, в том числе как готовый бизнес либо с признаками нерыночных (вынужденных) условий продажи. 

Так, объекты №1 и №2 продаются как действующие бизнесы, полностью оборудованные кафе и гостиница, такие объекты менее сходны, полный состав различий не может быть учтен. Объект №3 характеризуется наличием дополнительных улучшений в виде сауны с плавательным бассейном, объявление содержит неоднозначную информацию о стоимости, указаны 2 стоимости (8 млн. и 9,6 млн.), использование такого аналога некорректно. Объект №4, согласно светокопии объявления, продается как «готовый бизнес», использование такого аналога некорректно, полный состав различий не может быть учтен. Объявления о продаже объектов №5, №6, №9, №13, №17 малоинформативные, отсутствуют сведения о состоянии внутренней отделки. По объекту №7 отсутствуют данные о площади каждого этажа в отдельности. На фото видно, что 4 этаж частично стандартный, частично мансардный. При этом мансарда без отделки, отсутствие данных о соотношении площадей поэтажно не позволит точно учесть различия по состоянию (наличию/отсутствию) отделки. Объект №8 характеризуется наличием мансарды 50 кв.м., не учтенной в цене объекта, а также вынужденными условиями продажи в связи с переездом. Как правило, такие объекты предлагаются по сниженной стоимости, использование такого аналога некорректно, полный состав различий не может быть учтен. Предлагаемое к продаже здание 1965 года постройки (объект №10) не является сходным аналогом по году постройки. Также цена предложения данного объекта представлена минимальным значением в выборке, что не соответствует критериям пп.3 п.7 ФСО V, использование такого аналога некорректно. Согласно тексту объявления о продаже объекта №11, цена в объявлении носит рекламный характер, использование такого аналога некорректно, не может рассматриваться как публичная оферта. В тексте объявления о продаже объекта №12 указаны сомнительные сведения о площади здания: площадь здания идентично совпадает с площадью участка (803,8 кв.м.). При этом по данным Росреестра площадь объекта недвижимости по указанному в объявлении адресу - 282,3 кв.м. С учетом необходимых отступов здания от границ участка и территории для обслуживания объекта, идентичное совпадение площадей здания и участка вызывает разумные сомнения, сведения о площади здания следует рассматривать как неверные данные в объявлении (техническая ошибка), использование такого аналога некорректно. Объект №14 имеет сходство с аналогом №2 в заключении эксперта. При этом данные объекты представлены на разных ресурсах и в разное время. Объект №15 не сходен по назначению и сегменту, так как часть площади - жилого назначения, использование такого аналога некорректно. Объявление о продаже объекта №16 содержит неоднозначную информацию о стоимости: указаны две цены (3,5 млн. и 3,5 млн.), отсутствуют данные о соотношении площадей первого этажа и подвала, использование такого аналога некорректно.

Относительно довода представителя административного истца о том, что экспертом не дан анализ основных факторов и нарушении пункта 10 ФСО №7, эксперт 

<

Данные изъяты> в письменных пояснениях указал, что в заключении состав ценообразующих факторов с указанием диапазонов влияния на стоимость объекта представлен в Справочниках оценщика недвижимости - 2020 г., а также иных исследованиях. Светокопии применяемых источников (Справочников) представлены в разделе «Сравнительный подход». На странице 19 заключения представлена ссылка на раздел сравнительного подхода, где каждый из ценообразующих факторов рассматривается в разрезе диапазонов с указанием источника информации. Суд с указанными доводами эксперта соглашается. Выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам является прерогативой эксперта, задача которого, в силу требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу. Соответствующее обоснование в заключении эксперта приведено.

Доводы представителя административного истца о том, что заключение эксперта не содержит достаточное количество сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки, являются несостоятельными. Определение рыночной стоимости здания с использованием сравнительного подхода (метод сравнения продаж/метод корректировок) является мотивированным и корректным. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован и не противоречит требованиям пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200.

Требования Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» о подтверждении полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 настоящего федерального стандарта оценки, экспертом соблюдены (пункт 8). 

В силу пункта 10 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. №200, в процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации. Информация может быть получена от заказчика оценки, правообладателя объекта оценки, экспертов рынка и отрасли, а также из других источников.

Относительно разницы площади объекта-аналога №2, в письменных пояснениях эксперт указал, что экспертом в расчете учтена информация о площади объекта-аналога №2(372 кв.м.), актуальная на дату публикации объявления и которая полностью соответствует данным объявления (публичная оферта) (л.д. 30 заключения). 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что доводы представителя административного истца ФИО1 - ФИО3 о несоответствии заключения требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки не нашли своего подтверждения. 

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта 

<

Данные изъяты> лицами, участвующими в деле, не представлено, суд не находит оснований ставить экспертное заключение под сомнение.

Иными лицами, участвующими в деле, мотивированные возражения, замечания, касающиеся достоверности выводов эксперта, а также доказательства, опровергающие выводы, изложенные в заключении эксперта, либо содержащие сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не представлены.

С учетом вышеизложенного суд признает заключение эксперта №3а-35/2024 от 29 марта 2024 г. надлежащим доказательством, отвечающим требованиям допустимости и относимости, и объективно подтверждающим рыночную стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности объекта недвижимости по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости. 

Отчет об оценке №М-12/10, выполненный 18 декабря 2023 г. оценщиком 

<

Данные изъяты>, не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, поскольку опровергается заключением эксперта №3а-35/2024 от 29 марта 2024 г., согласно которому, выявлены несоответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и п. 22 «е» ФСО №7 «Оценка недвижимости». 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что указанная в экспертном заключении итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости является я достоверной. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Согласно пункту 4 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С учетом изложенного, в соответствии с абзацем третьим пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

ФИО1 обратился в Верховный Суд Республики Калмыкия 9 января 2024 г. 

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов в размере 75000 рублей, суд приходит к следующему. 

Согласно заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Краснодарская Оценочная Компания» от 18 апреля 2024 г. стоимость проведения экспертного исследования составила 75000 рублей. Обоснование стоимости работ проведено на основании Приказа ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 9 февраля 2023 №29/1-1 «Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, при производстве на договорной основе экспертных исследований для граждан и юридических лиц». 

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам (часть 3 статьи 108). 

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абзаце 3 пункта 31 Постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Приведенные положения закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации необходимо применять с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г.№ 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО4 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр». 

По смыслу закона, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить: соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) объекта недвижимости; укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

С учетом характера спорных правоотношений, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 16993902 рубля 89 копеек и утверждена приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14.09.2021 № 106-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия». 

Рыночная стоимость, определенная судом в качестве кадастровой, составляет 12370000 рублей.

В рассматриваемом случае процент расхождения составляет 27,2 %. 

Поскольку в отношении указанного объекта недвижимости процент расхождения между установленной судом рыночной стоимостью и государственной кадастровой стоимостью составил менее 50 процентов, что свидетельствует о его незначительном интервале и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, следовательно, не свидетельствует об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объекта недвижимости, повлекшей нарушение имущественных прав административного истца как налогоплательщика, суд полагает необходимым взыскать судебные расходы, связанные с проведением судебной оценочной экспертизы экспертным учреждением Обществом с ограниченной ответственностью «Краснодарская Оценочная Компания» в размере 75000 рублей с административного истца ФИО1, как с лица реализовавшего право на обращение в суд с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Размер судебных расходов, подлежащих взысканию с административного истца, подтвержден документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенной экспертной организацией работ, их расчетом, отвечающим требованиям допустимости и достоверности. Судом отмечается также, что размер судебных расходов находится в диапазоне региональных расценок за подобные экспертизы.

Изложенное обуславливает правомерность возложения судебных расходов по оплате экспертного заключения в размере 75000 рублей по настоящему делу на административного истца ФИО1 

Руководствуясь статьями 106, 108, 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

р е ш и л :

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость нежилого здания наименование: кафе, назначение: нежилое, общей площадью 626,9 кв.м., количество этажей: 2, мансарда, подземный этаж:1 с кадастровым номером 

<

Данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

Данные изъяты> в размере рыночной стоимости 12370000 (двенадцать миллионов триста семьдесят тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2021 года. 

Установленная кадастровая стоимость в размере 12370000 (двенадцать миллионов триста семьдесят тысяч) рублей подлежит применению на период с 1 января 2022 года по 1 января 2024 года. 

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Краснодарская Оценочная Компания» расходы на проведение судебной оценочной экспертизы от 29 марта 2024 года по делу №3а-35/2024 нежилого здания наименование: кафе с кадастровым номером 

<

Данные изъяты> в размере 75000 (семьдесят пять тысяч) рублей. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 9 января 2024 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Л.М.Кутланова