УИД 28RS0008-01-2025-000277-34

Дело №2-371/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 марта 2025 года г.Зея Амурской области

Зейский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Куприяновой С.Н., 

при секретаре Гришиной В.В., 

с участием представителя истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с настоящим иском к ФИО3, в котором просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, площадью 29,6 кв.м, с кадастровым номером 

<

Номер обезличен>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в обоснование требований указав, что 18 ноября 2013 года между ответчиком, в интересах которой действовала по доверенности ФИО4, и ФИО5 был заключён договор купли - продажи однокомнатной квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес> В соответствии с п.2.1 указанного договора стоимость квартиры составила 1000000 рублей, которые покупатель оплачивал продавцу в следующем порядке: 500000 рублей - денежными средствами до подписания договора, что подтверждается распиской и 500000 рублей покупатель обязался оплатить продавцу до 28 декабря 2013 года на счёт продавца 

<

Номер обезличен>. 19 ноября 2013 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области была произведена регистрация договора купли-продажи квартиры и права собственности ФИО5 на спорную квартиру. Поскольку при регистрации сделки расчёт за квартиру был произведён покупателем не в полном объёме, на указанное жилое помещение было установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона. 

<

Дата обезличена> ФИО5 внёс на счёт представителя продавца ФИО4, указанный в договоре купли-продажи квартиры, денежные средства в сумме 500000 рублей. Таким образом, оплата по договору купли-продажи спорной квартиры была осуществлена в установленный договором срок и в полном объёме. Между тем, ни продавец ФИО3, ни её представитель ФИО4 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области с заявлением об исполнении обеспечительного ипотекой обязательства в полном объёме не обратились. 

<

Дата обезличена> ФИО5 умер. Перед смертью он составил завещание, удостоверенное нотариусом ФИО6 10 декабря 2013 года, которым квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес> завещал ей. Ранее она носила фамилию ФИО1. 18 февраля 2025 года нотариус ФИО7 выдала свидетельство о праве на наследство по завещанию на спорную квартиру. Однако, поскольку ФИО5, являвшийся стороной сделки, умер, погашение регистрационной записи об ипотеки во внесудебном порядке невозможно.

Определением суда от 21 февраля 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области.

В судебное заседание истец не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя.

Представитель истца ФИО1 на удовлетворении исковых требований настаивала, поддержав доводы, изложенные в иске. 

Ответчик в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещён.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав представителя истца, изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определённому лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

На основании ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.352 ГК РФ исполнение обеспеченного залогом обязательства влечёт прекращение залога. 

В соответствии со ст.19 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Судом установлено, что 18 ноября 2013 года между ответчиком ФИО3, в интересах которой действовала по доверенности ФИО4, и ФИО5 был заключён договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с п.2.1 указанного договора стоимость квартиры составила 1000000 рублей, которые покупатель оплачивает продавцу в следующем порядке: 500000 рублей покупатель оплатил продавцу наличными денежными средствами до подписания указанного выше договора, что подтверждается распиской; 500000 рублей покупатель обязался оплатить продавцу до 28 декабря 2013 года на счёт продавца 

<

Номер обезличен>, синоним: 

<

Номер обезличен>, ОАО ВКБ «Росбанк» 690091, 

<

...>, к/с 

<

Номер обезличен>, открытый в ГРКЦ Банка России по Приморскому краю, БИК 040507871, ИНН 

<

Номер обезличен> КПП 

<

Номер обезличен>.

Как следует из расписки от 18 ноября 2013 года, ФИО3, в интересах которой действует ФИО4, получила от ФИО5 наличными денежные средства в сумме 500000 рублей.

19 ноября 2013 года ФИО5 зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 23 января 2025 года. 

Данная выписка из ЕГРН также содержит запись об ограничении прав и обременение объекта недвижимости – квартиры: ипотека в силу закона, дата государственной регистрации: 19.11.2013 года. Срок, на который установлены ограничения: с 18.11.2013 по 28.12.2013; лицо, в пользу которого установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости – ФИО3

Данные ограничения были наложены в связи с частичным внесением покупателем оплаты по договору купли-продажи квартиры при его заключении. 

Согласно приходному кассовому ордеру 

<

Номер обезличен> от 13 декабря 2018 года, ФИО5 перечислил на счёт получателя ФИО4 №

<

Номер обезличен> денежные средства в сумме 500000 рублей. 

Таким образом, судом установлено, что обязательства по полному расчёту за приобретаемое жилое помещение покупателем ФИО5 исполнено надлежащим образом. Каких-либо споров между сторонами договора относительно его исполнения не имеется.

Продавец ФИО3, её представитель ФИО4 после получения денежных средств в общей сумме 1000000 рублей в регистрационный орган с заявлением о снятии обременений не обратились. 

<

Дата обезличена> ФИО5 умер, что подтверждается копиями свидетельства о смерти и записи акта о смерти. 

Истец ФИО2 является дочерью ФИО5, что подтверждается документами о родстве, свидетельствами о заключении и о расторжении брака истца.

Из материалов наследственного дела к имуществу умершего ФИО5 следует, что 10 декабря 2013 года он на имя истца составил завещание, которым завещал ей квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>

15 октября 2024 года ФИО1, действующая от имени истца и её брата ФИО8, обратилась к нотариусу с заявлениями о принятии указанными лицами наследства после смерти ФИО5

18 февраля 2025 года ФИО1, действующая от имени истца и ФИО8, обратилась к нотариусу с заявлениями о выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию ФИО2 и свидетельства о праве на наследство по закону ФИО8

18 февраля 2025 года нотариус выдала истцу свидетельство о праве на наследство по завещанию на спорную квартиру.

Как следует из выписки из ЕГРН от 21 февраля 2025 года, истец зарегистрировала право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> Указанная выписка из ЕГРН содержит запись об ограничении прав и обременение объекта недвижимости – квартиры: ипотека в силу закона, дата государственной регистрации: 19.02.2025 года. Срок, на который установлены ограничения: с 18.11.2013 по 28.12.2013; лицо, в пользу которого установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости – ФИО3

Согласно п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в силу подпунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Анализ условий вышеназванного договора купли-продажи свидетельствует о том, что его условия не противоречат установленным ст.ст.554, 555 ГК РФ требованиям, договор заключён в предусмотренной ст.550 ГК РФ письменной форме, в соответствии со ст.ст.219, 223 ГК РФ произведена регистрация права собственности.

Согласно п.4 ст.329 ГК РФ прекращение основного обязательства влечёт прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу подп.1 п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. 

На основании п.2 ст.352 ГК РФ при прекращении залога, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 ГК РФ). 

Пунктом 1 статьи 407 ГК РФ определено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Согласно п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. 

В соответствии с п.11 ст.53 Федерального закона от 13 июля 2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом. 

Пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке установлено, что, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьёй, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав решения суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьёй.

Таким образом, перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. Для погашения такой записи регистрирующий орган не вправе требовать от заявителей представления документов, не предусмотренных ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в том числе документов, подтверждающих переход прав залогодержателя иным лицам. При наступлении обстоятельств, влекущих прекращение ипотеки, и в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

При этом в соответствии с п.53 названного постановления Пленума №10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечён к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Судом установлено, что правопреемник покупателя ФИО5 – ФИО2, зарегистрировала право собственности на спорную квартиру. 

Принимая во внимание, что обязательства покупателя по договору купли-продажи в части оплаты стоимости объекта недвижимости - спорной квартиры выполнены в полном объёме, однако покупатель (сторона по договору) умер, суд приходит к выводу о том, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. При этом суд исходит из того, что снятие обременения при сложившихся обстоятельствах невозможно путём обычной реализации процедуры совместного обращения с заявлением истца и продавца, прекращение нарушения прав истца возможно лишь в судебном порядке.

При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированное 19.02.2025, номер государственной регистрации 

<

Номер обезличен> в отношении квартиры, площадью 29,6 кв.м, кадастровый номер 

<

Номер обезличен>, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Зейский районный суд Амурской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий С.Н. Куприянова 

Мотивированное решение составлено 17 марта 2025 года.

Судья