Производство № 2-1857/2024

УИД 28RS0004-01-2024-000666-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 августа 2024 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Юрченко О.В.,

при секретаре Грязевой Е.Д.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, представителя третьего лица ФИО5 – ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи доли в квартире недействительной сделкой,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с настоящим исковым заявлением к ФИО3, в обоснование указав, что 23 декабря 2022 года между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи 2/5 долей в квартире № ***, расположенной по адресу ***. По условиям договора оплата в сумме 2 000 000 рублей произведена полностью до подписания договора, право собственности зарегистрировано за ответчиком 27 декабря 2022 года Управлением Росреестра по Амурской области. Утверждает, что указанный договор является недействительной сделкой в силу следующего. В начале декабря 2022 года истец обратился к ответчику с просьбой о займе 2 000 000 рублей сроком до конца 2023 года, в обеспечение исполнения обязательства по возврату заемных средств предложил оформить залог на принадлежащие ему 2/5 доли в квартире № ***, расположенной по адресу ***. Ответчик дала согласие, однако, в обеспечение исполнения обязательства по возврату денежных средств предложила на период до возврата денег по договору займа переоформить на нее право собственности на принадлежащие ответчику 2/5 доли в квартире по договору купли-продажи с оформлением всех необходимых документов – договор купли-продажи, расписка о получении денежных средств по договору купли-продажи. При передаче денег по договору займа истец принял на себя обязательство заключить с ответчиком договор купли-продажи и выдать расписку о получении денежных средств в сумме 2 000 000 рублей за якобы проданные им 2/5 доли квартиры. При этом от ФИО3 было получено обязательство, в силу которого она обязалась в день возврата денежных средств по договору займа возвратить истцу 2/5 доли в квартире. С целью обеспечения возврата 2/5 долей в квартире, для случая возврата займа сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи 2/5 долей этой же квартиры, в котором ответчик выступал продавцом, а истец – покупателем. 23 декабря 2022 года истец и ответчик обратились к нотариусу Благовещенского нотариального округа Амурской области ФИО7 для удостоверения сделки купли-продажи 2/5 долей в квартире. В известность об истинных обстоятельствах и намерениях сторон сделки нотариус в известность поставлен не был. Сторонами не преследовалась цель реального исполнения именно договора купли-продажи. Спорная квартира является единственным местом жительства истца, он проживает в ней, несет расходы по ее содержанию. Таким образом, фактически договор купли-продажи был оформлен в обеспечение возврата займа и прикрывал сделку залога, и, следовательно, является недействительной сделкой в силу ее ничтожности.

На основании изложенного, уточнив исковые требования, просит суд признать договор купли-продажи 2/5 долей в квартире № *** от 23 декабря 2022 года недействительной сделкой.

Определениями суда от 26 февраля 2024 года, от 23 апреля 2024 года, от 14 июня 2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО5, нотариус Благовещенского нотариального округа Амурской области ФИО7, Управление Росреестра по Амурской области, НО «Нотариальная палата Амурской области», ППК «Роскадастр» в лице филиала по Амурской области.

Будучи извещенными о дате, времени и месте судебного разбирательства, в него не явились истец ФИО1, ответчик ФИО3, третье лице ФИО5, обеспечившие явку своего представителя, третье лицо нотариус Благовещенского нотариального округа Амурской области ФИО7, просившая о рассмотрении дела в свое отсутствие, представители третьих лиц Управления Росреестра по Амурской области, НО «Нотариальная палата Амурской области», ППК «Роскадастр» в лице филиала по Амурской области. Руководствуясь правилами ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 настаивал на доводах искового заявления, просил суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании не возражал против удовлетворения заявленных требований, подтвердив обстоятельства, на которые ФИО1 ссылается в иске.

Представитель третьего лица ФИО5 – ФИО6 возражал против удовлетворения искового заявления. Указал, что истцом не представлены доказательства в обоснование доводов о том, что заключенный между ФИО1 и ФИО3 договор купли-продажи доли квартиры от 23 декабря 2022 года является недействительным. Данный договор подписан истцом и ответчиком добровольно в присутствии нотариуса Благовещенского нотариального округа Амурской области ФИО7, которым он был удостоверен и зарегистрирован в реестре. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. За проданную долю ФИО1 получил от ФИО3 денежную сумму в размере 2 000 000 рублей. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН. Сделка была исполнена сторонами договора в полном объеме, что следует из существа договора купли-продажи. Данная сделка не может быть признана притворной, поскольку сторонами совершены конкретные действия, направленные на возникновение правовых последствий, соответствующих заключению именно договора купли-продажи доли в квартире, а не договора залога недвижимого имущества. Представленный в материалы дела предварительный договор от 27 декабря 2022 года, в соответствии с которым ФИО3 выразила намерение продать ФИО1 в срок до 31 января 2024 года спорную долю в квартире, не свидетельствует о притворности договора купли-продажи доли квартиры от 23 декабря 2022 года, поскольку ответчик, будучи собственником недвижимого имущества, не лишена возможности распорядиться своей долей в будущем, в том числе реализовав ее на согласованных условиях истцу. Ссылка ФИО1 на то, что до настоящего времени в квартире проживает он, а не ответчик, не свидетельствует о притворности договора купли-продажи доли квартиры от 23 декабря 2022 года, поскольку ФИО1 прописан в спорной квартире и имеет право ей пользоваться. Также полагает, что к заявленным требованиям должен быть применен принцип «эстоппель», предусмотренный п. 5 ст. 166 ГК РФ. Так, истец имел намерение продать спорную квартиру, в том числе, свою долю еще в феврале 2022 года. В декабре 2022 года ФИО1 решил самостоятельно продать свою долю ответчику ФИО3, для совершения сделки он предпринял ряд активных действий. Таким образом, ФИО1 добровольно распорядился принадлежащим ему на праве собственности недвижимым имуществом по своему усмотрению, спорная сделка реально исполнена сторонами, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке. Между тем, поведение истца резко изменилось после того, как он получил от ФИО5 иск о переводе прав и обязанностей покупателя 2/5 доли спорной квартиры по договору купли-продажи от 23 декабря 2022 года. Поведение ФИО1 носит противоречивый характер, поскольку в течение более года после совершения сделки он никаких претензий к ответчику по условиям заключения сделки не предъявлял, что давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Доказательств заключения договора залога в надлежащей форме, государственной регистрации договора истец суду не представил. При этом в оспариваемом договоре купли-продажи не были определены существенные условия договора залога недвижимости, отсутствует отсылка к договору, из которого возникло обеспечиваемое обязательство. Также отсутствуют доказательства, подтверждающие передачи ответчиком истцу суммы займа, из представленного договора займа не следует, что в обеспечение исполнения обязательств по возврату долга ФИО1 передает в залог ФИО3 спорную долю в квартире. Просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Исходя из положений п. п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Исходя из п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из содержания п. 1 ст. 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из п. 1 ст. 549 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Как установлено ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Правилами ст. 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. 

В силу положений п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ0..

В п. 2 ст. 558 ГК РФ установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, ФИО1 принадлежало 2/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру из двух комнат, кадастровый номер ***, площадью 52,7 кв. м, расположенную по адресу: ***. Собственником других 3/5 доли в указанном жилом помещении является ФИО5

Судом установлено, что 23 декабря 2022 года между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи доли в квартире, по условиям которого ФИО1 продал ФИО3 2/5 доли в праве собственности на квартиру с кадастровым номером ***, расположенную по адресу: ***. 

Стоимость доли квартиры определена сторонами в размере 2 000 000 рублей, которые получены ФИО1 от ФИО3 до подписания договора, на что указано в п. 4.2 договора купли-продажи.

В п. 8 договора ФИО1 заверил, что ФИО5 извещена о продаже, с указанием всех существенных условий сделки.

Согласно п. 12 договора квартира, доля в праве собственности, которая отчуждается, свободна от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой, в квартире зарегистрированы по месту жительства ФИО5 и ФИО1

Как следует из п. п. 15 и 16 договора купли-продажи, он прочитан вслух и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения договора. Содержание договора его участникам зачитано вслух. Участники сделки понимают разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки. Условия сделки соответствуют действительным намерениям сторон.

Договор удостоверен нотариусом Благовещенского нотариального округа Амурской области ФИО7, зарегистрирован в реестре № 28/35-н/28-2022-4-1582.

На основании названного договора купли-продажи 27 декабря 2022 года произведена государственная регистрация перехода права собственности принадлежащих ФИО1 2/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером *** к ФИО3 (государственная регистрация права № ***).

При рассмотрении спора стороны не оспаривали факт подписания договора.

Передача денежных средств по договору подтверждается распиской от 23 декабря 2022 года, представленной по запросу суда нотариусом, согласно которой ФИО1 получил от ФИО3 денежные средства в размере 2 000 000 рублей по договору купли-продажи 2/5 доли квартиры по адресу: ***, претензий не имеет.

Как видно из оснований поданного ФИО1 иска, сделка купли-продажи доли квартиры оспаривается истцом по основаниям ее притворности. В обоснование требований приведены доводы о том, что действительная общая воля сторон при заключении оспариваемого договора была направлена на совершение иной сделки – залога недвижимого имущества с целью обеспечения возврата займа.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В п. 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях.

Пункт 88 этого же постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах, на истце, с учетом доводов его иска, лежит бремя доказывания того, что заключенная сделка, которую он оспаривает – сделка купли-продажи доли квартиры, является притворной, поскольку воля всех сторон сделки в действительности была направлена на заключение договора залога недвижимого имущества.

В подтверждение доводов о притворности договора купли-продажи доли квартиры стороной истца в материалы дела представлен договор займа от 23 декабря 2022 года, заключенный между ФИО1 и ФИО3, по условиям которого истец занял у ответчика деньги в сумме 2 000 000 рублей с возвратом 31 декабря 2023 года. 

В п. 2 договора займа указано, что ФИО3 передала ФИО1 указанную сумму денежных средств во время подписания договора.

Пунктом 3 договора ФИО1 обязался 31 декабря 2023 года вернуть ФИО3 деньги в сумме 2 000 000 рублей.

Согласно п. 7 договора займа, если ФИО1 не уплатит в срок занятые деньги, то ФИО3 вправе предъявить договор ко взысканию.

В случае просрочки возврата суммы займа ФИО1 обязался выплатить ФИО3 проценты за просрочку возврата суммы займа в размере, предусмотренном п. 1 ст. 395 ГК РФ (п. 8 договора займа).

Также в иске ФИО1 ссылается на те обстоятельства, что квартира не передавалась ФИО3, до настоящего времени истец продолжает проживать в спорной квартире, несет бремя ее содержания, оплаты коммунальных платежей, во исполнение заемных обязательств на счет ФИО3 им перечислялись денежные средства.

В подтверждение того, что истец продолжает оплачивать коммунальные платежи и проживать в квартире, доля в которой им продана, ФИО1 предоставлены чеки об оплате за жилое помещение и коммунальные услуги со своей карты за период с ноября 2022 года по апреля 2024 года, выписка о начислении и оплате за жилищно-коммунальные услуги по лицевому счету № 

<

***>, открытому на имя истца, копия финансового лицевого счета, оборотная ведомость по жилищно-коммунальным услугам (кроме услуги электроснабжения) по лицевому счету № 

<

***>, сводная ведомость начислений и оплаты за период с декабря 2022 года по апрель 2024 года.

В подтверждение исполнение заемных обязательств перед ответчиком ФИО1 представлены справки по операциям, из которых следует, что операции зачисления денежных средств осуществлялись истцом на карту, держателем которой является ФИО3 Общая сумма переведенных средств за период с 23 ноября 2022 года по 1 июля 2024 года составила 795 205 рублей.

Ответчиком указанные обстоятельства не оспаривались, также как и не оспаривались доводы истца о том, что сделка купли-продажи доли квартиры от 23 декабря 2022 года, является притворной, что воля ее сторон в действительности была направлена на заключение договора залога 2/5 доли в праве собственности на квартиру с кадастровым номером *** в обеспечение обязательств ФИО1 по договору займа от 23 декабря 2023 года.

При этом, истцом в материалы дела также представлен предварительный договор, заключенный между ФИО3 и ФИО1 27 декабря 2022 года, из текста которого следует, что ФИО3 принадлежит 2/5 доли в праве собственности на квартиру с кадастровым номером ***, находящейся по адресу: ***, что она имеет намерение продать указанную долю квартиры ФИО1 В соответствии с этими намерениями ФИО1, ФИО3 обязуются до 31 января 2024 года заключить договор купли-продажи доли квартиры по цене 2 000 000 рублей.

Третье лицо ФИО5, обратившаяся до возбуждения настоящего гражданского дела в суд с иском к ФИО3, ФИО1 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли квартиры (гражданское дело № 2-832/2024), полагает, что истцом и ответчиком не представлено доказательств тому, что фактически ими был заключен договор залога недвижимого имущества.

Опровергая доводы истца, с которым в ходе рассмотрения дела согласился ответчик, третье лицо ФИО5 указывает на недобросовестное поведение ФИО1, ссылается на то, что последний имел действительное намерение на продажу спорной доли в праве собственности на квартиру, для чего предпринял ряд активных действий, что истец оплачивает коммунальные платежи, так как в квартире проживает с разрешения собственника ФИО3

Оценивая доводы иска, приведенных третьим лицом возражений и представленные доказательства, суд в соответствии со ст. ст. 56, 167 ГПК РФ полагает не доказанным истцом то, что оспариваемый им договор купли-продажи доли квартиры является притворной сделкой, поскольку имеющимися в деле допустимыми, достоверными доказательствами, не опровергнутыми ФИО1, подтверждается факт заключения сторонами 23 декабря 2022 года в установленной законом письменной форме договора купли-продажи доли квартиры.

Оспариваемый договор содержит все существенные условия договора купли-продажи, в установленном порядке зарегистрирован и исполнен сторонами.

При этом, суд обращает внимание на то, что не только в силу прямого указания в договоре купли-продажи на уплату цены сделки до подписания договора (п. 4.2), но и собственноручно написанной ФИО1 распиской от 23 декабря 2022 года подтверждается, что он получил денежные средства в размере 2 000 000 рублей по сделке купли-продажи.

Кроме того нотариусу были представлены письменное уведомление ФИО5 о намерении ФИО1 продать принадлежащие ему 2/5 доли в праве долевой собственности квартиры, находящейся по адресу: ***, кадастровый номер ***, за цену 2 000 000 рублей. В подтверждение направления данного уведомления нотариусу представлены опись вложений в письмо, квитанция ФГУП «Почта России» от 8 ноября 2022 года, отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ***.

О намерении истца продать принадлежащую ему 2/5 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру свидетельствует и представленная в материалы дела переписка в мессенджере между ФИО5 и ФИО1, который не оспаривал принадлежность ему номера телефона + ***.

Договор купли-продажи сторонами подписан в присутствии нотариуса, последним удостоверен, при подписании договора стороны согласились с его условиями, подтвердили их соответствие фактическим намерениям сторон (наличие у сторон воли на заключение договора купли-продажи), что прямо следует из текста договора.

Следуемые сделке купли-продажи правовые последствия наступили, а именно правовой результат сделки – регистрация перехода права собственности на спорную долю в жилом помещении от продавца ФИО1 к покупателю ФИО3, соответствует воле сторон.

При этом в п. 7.2 договора купли-продажи прямо указано, что при его заключении стороны подтверждают и дают заверения в присутствии нотариуса друг другу, что в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и последствий его заключения, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

Как обоснованно указывает третье лицо ФИО5, о недействительности заключенного договора не свидетельствует и то, что ФИО1 продолжает проживать в спорной квартире и несет бремя оплаты коммунальных платежей.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

В п. 12 оспариваемого договора купли-продажи указано, что ФИО1 в квартире зарегистрирован по месту жительства.

Сохранение за прежним собственником права пользования жилым помещением не противоречит действующему законодательству, является правом нового собственника квартиры и не может являться основанием для признания недействительной сделки, порока воли которой на момент ее совершения не установлено.

Требований о выселении ФИО1 собственниками жилого помещения не заявлялось, при этом, пользование жилым помещением и, как следствие, пользование коммунальными услугами, порождает обязанность их оплаты.

Приведенные выше последовательные и осознанные действия сторон сделки свидетельствуют о том, что стороны имели намерения по заключению именно договора купли-продажи доли квартиры.

Таким образом, оспариваемый истцом договор не только был заключен, но и по их воле исполнен, право собственности покупателя ФИО3 на 2/5 доли в праве собственности на квартиру № *** зарегистрировано в установленном законом порядке и никем не оспаривалось до предъявления ФИО5 иска о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи этой доли.

Ссылки истца на то, что фактически договор купли-продажи доли квартиры был оформлен в обеспечение возврата займа и прикрывал сделку залога, суд полагает не основанной на имеющихся в деле доказательствах.

Условий прикрываемого договора залога не содержится ни в представленном договоре займа от 23 декабря 2022 года, ни в оспариваемом договоре купли-продажи.

Более того, суд отмечает, что представленные истцом справки по операциям о перечислении им денежных средств во исполнение договора займа подтверждают перечисление ФИО1 денежных средств ФИО3 еще до подписания договора купли-продажи доли квартиры (23 ноября 2022 года, от 16 декабря 2022 года), что не исключает наличие у истца иных долговых обязательств перед ответчиком и не свидетельствует о передаче в залог ФИО3 спорной доли в квартире.

При этом, исходя из позиций сторон, настаивающих на том, что договор купли-продажи прикрывал договор залога доли квартиры, истец и ответчика в ходе рассмотрения дела не дали каких-либо убедительных пояснений о том, что же мешало им, имеющим намерение заключить договор залога в обеспечение обязательств по заключенному 23 декабря 2022 года договору займа, заключить именно договор залога.

Соответственно, истцом ничем не мотивированы доводы иска (причина, по которой им с ответчиком заключена именно сделка купли-продажи доли квартиры), ни мотива заключения такой сделки, ни ее правовой цели (купли-продажи вместо залога) не приведено.

Такая позиция сторон не может быть признана обоснованной.

Истцом не приведено ни одного основания, которое бы не позволило ему заключить с ответчиком ту сделку, которую он, по его же утверждению, намеревался заключить, а именно договор залога недвижимого имущества.

Заслуживает внимание и то, что договор залога имеет совершенно иную правовую природу, чем договор купли-продажи, иные правовые последствия. 

На основании положений ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Для возникновения залога на основании договора стороны должны согласовать условие о предмете залога и условия, позволяющие определить обеспечиваемое требование, - его существо, размер и срок исполнения, которые могут быть изложены как в самом договоре залога, так и посредством отсылки к договору, из которого возникает обеспечиваемое обязательство (п. 1 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В данном случае ФИО1 совершил действия по переходу к ФИО3 права собственности на квартиру, что никак не является предметом договора залога.

Утверждения сторон о том, что подтверждением притворности договора купли-продажи является факт заключения 27 декабря 2022 года предварительного договора купли-продажи доли квартиры, по которому на стороне продавца выступает ФИО3, а на стороне покупателя – ФИО1, судом в качестве основания обоснованности требований истца приняты быть не могут.

Из текста предварительного договоре не усматривается, в чем заключается обеспечиваемое обязательство, его размер и срок исполнения, отсутствует также ссылка на договор, из которого оно возникло или возникнет в будущем.

Названный договор стороны не оспорили, недействительным он не признан и не расторгнут, а соответственно, оснований для игнорирования его условий, в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем основной договор о продаже недвижимого имущества, у суда не имеется. Сделка купли-продажи от 23 декабря 2022 года и предварительный договор от 27 декабря 2022 года совершены в отношении одного и того же объекта недвижимости, последовательно, что не противоречит закону. 

Таким образом, обстоятельства, с которыми закон и разъяснения о его применении, содержащиеся в п. 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами РФ некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса РФ» связывают возможность признания сделки притворной, истцом не доказаны.

При таких обстоятельствах, исходя из отсутствия доказательств того, что заключенная сторонами сделка купли-продажи доли квартиры направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки и на достижение других правовых последствий, и наличия в деле доказательств исполнения сторонами по сделке в полном объеме условий договора купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований искового заявления ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи 2/5 долей в квартире № *** от 23 декабря 2022 года недействительной сделкой – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд Амурской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.В. Юрченко

Решение суда в окончательной форме составлено 16 октября 2024 года