Дело № 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 июня 2017 года г. Дальнегорск

Дальнегорский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи: Поташовой И.И.

при секретаре о,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А к Ч о признании утратившей право пользования жилым помещением и встречное исковое заявление Ч к А о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры,

У С Т А Н О В И Л:

Истец А обратился в суд с иском к ответчику Ч о признании утратившей право пользования жилым помещением, в обосновании заявленных требований указав, что в соответствии с Договором купли-продажи квартиры от 20.06.2016г., он стал собственником жилого помещения по адресу: Приморский край, г.Дальнегорск, 

<

адрес>. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, что подтверждается свидетельством от 

<

дата> серия 25-АВ №.

Согласно п.13 Договора купли-продажи квартиры от 

<

дата>, ответчик обязался сняться с регистрационного учета в срок до 

<

дата>. Данную обязанность ответчик не выполнил.

Просит признать Ч утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: г.Дальнегорск, 

<

адрес>, взыскать с Ч в его пользу понесенные судебные расходы в размере 300 рублей - оплата госпошлины, 1500 рублей за предложение в досудебном порядке об урегулировании спора, 2000 рублей за юридическую консультацию, 3000 рублей за составление искового заявления, всего 5300 рублей.

В ходе рассмотрения дела, Ч был заявлен встречный иск к ФИО1 о признании Договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Дальнегорск, 

<

адрес>, недействительным. В обосновании своих требований указала, что 

<

дата> она взяла займ у А в размере 50 000 рублей под проценты, под залог недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: г.Дальнегорск, 

<

адрес> Они подписали Договор займа. А повез ее в МФЦ, подтвердить залог, однако вместо этого она подписала бумаги на продажу своей спорной квартиры за 370 000 рублей (без долга по коммунальным платежам). Между тем, намерений продавать спорную квартиру, у неё не было. Расписки о том, что А передал ей деньги в сумме 370 000 рублей, не имеется. Она не отрицает факта, что она не выплатила долг А по договору займа, но квартиру ему она не собиралась продавать. В настоящее время, А выгнал из квартиры ее дочь с ребенком, ей пришлось снять для них квартиру. Просит признать договор купли-продажи спорной квартиры от 

<

дата> недействительным.

Истец А, он же ответчик по встречному иску в судебное заседание не явился, извещен, в его отсутствие его интересы представляет Б

В судебном заседании представитель истца А, а также по встречному иску ответчика А - Б, действующий на основании доверенности, на исковых требованиях А настаивал, пояснил, что согласно Договору купли - продажи квартирыот 20.06.2016г., расчёт с Ч произведён полностью, ответчик обязалась сняться с регистрационного учёта до 

<

дата> Обременений по сделке, не имеется. Свидетельство о регистрации права собственности, получено в установленном законом прядке. На основании Договора залога от 20.06.2016г., обязанности регистрировать договор залога нотариально не имелось. Ч сама подтверждала, что ей нужны были деньги, она хорошо знала ФИО1, брала у него деньги, писала расписки. Согласно п. 4 Договора купли- продажи квартиры от 20.07.2016г., квартира была ею продана за 367 000 рублей. Расчёт между продавцом и покупателем произведён был до подписания указанного Договора. Никаких замечаний по оформлению указанного Договора Ч в МФЦ не предъявляла. Исковые требования по встречному иску не признал, так как между сторонами 20.06.2016г. был заключен Договор купли-продажи спорной квартиры, зарегистрированный в МФЦ г. Дальнегорска, в нем имеется запись, что квартира продана. 

В судебном заседании ответчик Ч (истец по встречному иску), исковые требования А не признала, поддержала своё встречное исковое заявление пояснив, что указанная спорная квартира досталась ей по наследству от матери. По состоянию на 2016г. в данной квартире проживала её дочь с ребёнком, но там хранились и её личные вещи. В июне 2016г. ей нужны были деньги на лечение в сумме 30 000 рублей, в дальнейшем в больнице ей сообщили, что нужно ещё 20 000 рублей. Она решила занять деньги у А, поскольку хорошо его знала, он ездил ранее на её машине, они хорошо общались. 20.06.2016г. она заключила с ним Договор займа с залогом недвижимого имущества принадлежащей ей квартиры на сумму 50 000 рублей и 6400 рублей за оформление документов, как она поняла 6400 рублей она должна была заплатить за регистрацию Договора займа в МФЦ. В этот же день 

<

дата>г., А её лично привёз в МФЦ. Ей дали бумагу, где она расписалась. Она доверяла ему, думала, что все это делается для регистрации Договора займа с залогом недвижимого имущества. А взял у неё Свидетельство о регистрации права собственности на её квартиру. Намерений у неё продать свою квартиру никогда не было. Она собиралась возвратить долг. По Договору займа она должна была отдать деньги в сентябре 2016 г. в сумме 56 400 рублей, и проценты 10 000 рублей в месяц, то есть всего она должна была вернуть 86 400. Когда она пришла к А в сентябре и объяснила, что пока денег нет, он дал ей ещё 20 000 руб. и продлил данный Договор займа устно до января 2017 г. Далее, в декабре 2016г. А под угрозой, что он заберёт её квартиру и выкинет её дочь на улицу, заставил её написать ему расписку, что она якобы заняла у него ещё 220 000 рублей. Она испугалась и написала расписку, хотя никаких денег он ей не давал. В конце февраля 2017г. А пришёл и сказал, что он даёт ей 20 дней, чтобы её дочь съехала из квартиры, а она забрала из квартиры свои вещи и имущество. Дочь испугалась и уехала, однако вещи и её и дочери оставались в квартире. А стал производить ремонт квартиры, поставил новую металлическую дверь, сказал, что он является собственником данной квартиры. Все действия в МФЦ 20.06.2016г. она производила думая, что они регистрируют Договор займа. Речи о продажи её квартиры А вообще не было. Он денег ей не давал, расписку она ему не писала. Она юридически не грамотна. Договор купли-продажи квартиры она не читала, увидела его в первые, когда он подал иск о её выселении. Она не отрицает, что подпись в Договоре купли- продажи спорной квартиры стоит её, однако она объясняет данный факт тем, что он дал ей подписать бумаги и, она думала, что подписывает именно Договор займа. Считает, что А подменил экземпляр Договор займа на Договор купли-продажи квартиры. В МФЦ инспектор, которая у них принимала документы, ей ничего не разъяснила, посмотрела документы и приняла их. Она отдала ФИО1 своё Свидетельство о праве собственности на квартиру в МФЦ, поскольку думала, что это необходимо для регистрации Договора залога. 

В судебном заседании свидетель Т пояснила, что она работает администратором в МФЦ по Дальнегорскому городскому округу, принимает документы от граждан. На 03.07.29016г. она работала там же в должности документоведа. Порядок заключения сделки купли-продажи следующий: обязательное участие двух сторон - продавца и покупателя. Они принимают документы и передают их потом в Росреестр на регистрацию. В их обязанность не входит разъяснять гражданам, какие действия они выполняют, их юридические последствия. Они принимают только документы, только в том виде, в котором граждане их предоставляют. В случае если чего-то не хватает, Росреестр сам запрашивает необходимые документы. Они не разъясняют гражданам, понятна ли им сущность заключённого Договора купли-продажи или нет, это не входит в их обязанность. Если бы ей одномоментно представили и Договор купли- продажи на квартиру и Договор займа под залог квартиры, она бы обязательно спросила, какую они сделку будут производить, поскольку это разные сделки. На какое действие необходимо ей составлять данное заявление. Расчёт по Договору купли- продажи в их присутствии никогда не осуществляется. В здании МФЦ есть стол общего пользования, где граждане производят передачу денег, заполняют документы. Расписка о получении денежных средств, на момент подачи документов не требовалась, поскольку расчёт в Договоре был прописан. Если данный записи нет, то Росреестр может сам написать замечание по этому поводу. Если она при приёме документов обнаружит, что одна из сторон в неадекватном, испуганном или пьяном состоянии, она об этом сразу должна сообщить руководству. 

Выслушав представителя ФИО1 - Б, Ч, исследовав и оценив предоставленные доказательства в их совокупности, заключение старшего помощника прокурора П, полагавшей необходимым в исковых требованиях А отказать, а встречное исковое заявление Ч удовлетворить, суд приходит к следующему.

Конституция Российской Федерации (ч.1 ст.35) определяет, что право частной собственности охраняется законом.

Согласно ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передаёт в собственность другой стороне (заёмщику) деньги или другие вещи, определённые родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключённым с момента передачи денег или других вещей.

В силу ст. 808 ГК РФ, договор займа между гражданами должен быть заключён в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. 

Пунктом 2 указанной статьи, подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заёмщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определённой денежной суммы или определённого количества вещей.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

В силу ст. 334.1. ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу ст. 336 ГК РФ, предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права. 

В силу ст. 338 ГК РФ, ззаложенное имущество остаётся у залогодателя, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом или договором.

В силу п.3 ст. 339 ГК РФ договор залога должен быть заключён в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. 

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

В силу ст. 339.1. ГК РФ, залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в том числе, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определённому лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1);

Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечёт недействительность Договора залога.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определённому лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В силу ч.1 ст. 340 ГК РФ, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, исходя из приведенных норм права судом установлено, что Договор залога под недвижимое имущество, должен быть самостоятельным Договором, который подлежит обязательной государственной регистрации.

В соответствии с ч.1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

дата> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключённой с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, пп. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ). 

В судебном заседании установлено, что Ч обратилась к А с просьбой занять ей денежные средства на лечение в размере 50 000 рублей, с условием их последующего возврата с уплатой процентов. 

Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось в судебном заседании. 

Как установлено в судебном заседании, согласно Договору предоставления процентного займа с залогом недвижимого имущества № от 

<

дата> А передал Ч деньги в сумме 56400 рублей, со сроком возврата суммы 

<

дата> под 10% (10 000 рублей) в месяц. (50 000 рублей займ и 6400 рублей за регистрацию Договора залога в государственных органах)

Согласно п.3.1 Договора, обеспечением исполнения настоящего договора, является залог-квартира, расположенная по адресу: г. Дальнегорск, 

<

адрес>.

В пункте 3.4 Договора предоставления процентного займа с залогом недвижимого имущества указано, что «Стороны договорились, что на момент действия настоящего договора, предмет залога указанный в п.3.1, переходит в собственность Займодавца, путём оформления сделки, с регистрацией в органах, осуществляющих сделки с недвижимостью (Росреестр). После выполнения всех условий настоящего Договора, займодавец возвращает в собственность Заёмщика предмет залога указанный пв п. 3.1 настоящего Договора, путём оформления сделки, с регистрацией в органах росреестра.» 

Суд считает, что Договор залога является самостоятельным видом договора и не может подменяться договором купли-продажи.

Таким образом, установлено, что непосредственно Договора залога квартиры, который влечёт ограничение Ч (как Залогодателя) таких прав и обременения имущества как право на имущество, который в силу ст. 8.1 ГК РФ должен был подлежать государственной регистрации, стороны не заключали. 

Следовательно, договор о предоставлении процентного займа с залогом недвижимого имущества № от 20.06.2016г. является договором, составленным с нарушением норм законодательства, в части Договора залога недвижимого имущества, что в силу со ст. 8.1 ГК РФ влечёт в указанной части Договора его недействительность.

Согласно Договору купли-продажи от 

<

дата> Ч продала А квартиру, расположенную по адресу: г, Дальнегорск, 

<

адрес> за 367 000 рублей (п.4 договора).

Истец Ч суду пояснила, что ответчик А пригласил ее в МФЦ г. Дальнегорска с целью зарегистрировать Договора займа с залогом недвижимого имущества от 20.06.2016г. Разговора о том, что она должна продать ему спорную квартиру, не было. Против залога квартиры она не возражала. При принятии документов инспектор МФЦ г. Дальнегорска ей не объяснила последствия сделки купли-продажи.

Свидетель Т - документовод МФЦ г. Дальнегорска, суду пояснила, что если бы ей одномоментно представили Договор купли- продажи на квартиру и Договор под залог квартиры, она бы обязательно спросила, какую они сделку будут производить, поскольку это разные сделки. В обязанность документовода МФЦ не входит разъяснения гражданам юридических последствий заключённых между ними Договоров.

Таким образом, установлено, что прибыв в МФЦ г. Дальнегорска 20.06.2016г. А фактически не имел намерений зарегистрировать Договор залога недвижимости, а имел намерения зарегистрировать только сделку по Договору купли - продажи спорной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Согласно положениям статьи 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 4 Договора купли-продажи от 20.06.2016г., покупатель спорной квартиры А передал продавцу Ч деньги в размере 367000 рублей. Расчёт между сторонами произведён полностью до подписания настоящего договора.

Из пояснений представителя А - Б следует, что текст данного договора (п.4) является письменным доказательством того, что Ч указанная сумма была получена, то есть имело место фактическое исполнение договора как со стороны продавца по передаче денежных средств, так и со стороны покупателя по получению денежных средств. Как следует из текста договора, Ч лично подписывала договор. Каких-либо иных доказательств, подтверждающих передачу денежных сумм, в данном случае не требуется.

Ст. 67 ГПК РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).

В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 

Таким образом, диспозиция нормы п. 1 ст. 170 ГК РФ содержит следующие характеристики мнимой сделки: отсутствие намерений сторон создать соответствующие сделке правовые последствия, совершение сделки для вида (что не исключает совершение сторонами некоторых фактических действий, создающих видимость исполнения, в том числе составление необходимых документов), создание у лиц, не участвующих в сделке, представления о сделке как действительной. Данная норма подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений её исполнять или требовать её исполнения.

Как следует из фактических обстоятельств дела, при заключении Договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2016г., намерения Ч произвести отчуждение недвижимого имущества в собственность А отсутствовало.

О наличии такого обстоятельства, свидетельствуют действия сторон при заключении сделки и после её заключения, в том числе, отсутствие намерения продавца передать недвижимое имущество по передаточному акту в собственность покупателя, отсутствие доказательств расчёта между сторонами по сделке. Кроме этого в квартире продолжала проживать дочь со своим ребёнком, продолжали находится вещи Ч

Действительно п. 4 Договора от 20.06.2016г. содержит указание, что денежные средства в размере 367 000 руб. уплачены продавцу до подписания договора.

Вместе с тем, допустимых и относимых доказательств передачи 367 000 рублей, указанных в п. 4 Договора, покупателем А и получение продавцом Ч денежных средств в названном размере, материалы дела (письменных доказательств, свидетельствующих о получении Ч денег по следке) не содержат.

Из пояснений Ч следует, что она никаких денежных средств от А за продажу квартиры не получала. Расписку о получении денежных средств в указанной сумме в размере 367 000 рублей она не писала. Кроме того, у неё вообще не было намерений спорную квартиру ему продавать.

Как установлено судом, 20.06.2016г. Ч попросила в займы у А денежные средства на лечение в размере 50 000 рублей. Между ними был заключён Договор займа под проценты и залог недвижимости, а именно спорной квартиры. В этот же день был зарегистрирован Договор купли-продажи спорной квартиры, которую стороны определили как залог и А якобы согласно п. 4 Договора купли - продажи, передаёт Ч 367 000 рублей. 

При указанных обстоятельствах, представляется нелогичным зачем Ч при решении вопроса о продаже своей квартиры А в размере 367 000 рублей, занимать у последнего 50 000 рублей и при этом также заплатив ещё 6400 рублей за регистрацию Договора займа, под залог недвижимости.

Принемая вышеуказанные обстоятельства, а именно то, что фактический денежный расчёт между сторонами отсутствовал, суд приходит к выводу, что спорная сделка по отчуждению и последующей передаче в собственность А спорной квартиры, была оформлена формально. 

Следовательно, фактические обстоятельства дела позволяют сделать вывод суду, что между покупателем и продавцом Договор купли- продажи квартиры от 20.06.2016г. не заключался.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии намерения сторон сделки купли-продажи от 20.06.2016г., создать соответствующие сделке правовые последствия, о совершении сделки для вида, что соотносится с положениями ч. 1 ст. 170 ГК РФ о мнимости (ничтожности) сделки.

Представитель Б представил в суд расписку о том, что Ч 

<

дата> вновь заняла у А денежные средства в размере 220 000 рублей. 

Ч в суде показала, что она не занимала у него указанные средства, поскольку А угрожал ей. 

Суд не даёт правовой оценки данной расписке, поскольку считает, что данная расписка не имеет отношение к рассматриваемому делу, поскольку она получена была в иной период времени, не 20.06.2016г, когда был заключён Договор купли- продажи квартиры. 

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что в удовлетворении исковых требованиях А следует отказать, встречное исковое заявление Ч удовлетворить.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

В исковых требованиях А к Ч о признании утратившей право пользования жилым помещением - отказать.

Встречное исковое заявление Ч к А о признании Договора купли- продажи от 

<

дата> недействительным – удовлетворить.

Признать недействительным Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Приморский край, г. Дальнегорск, 

<

адрес>, заключенный 

<

дата> между Ч и А, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации №.

Прекратить право собственности А, 

<

дата> года рождения, на квартиру, расположенную по адресу: Приморский край, г. Дальнегорск, 

<

адрес>.

Восстановить право собственности Ч, 

<

дата> года рождения, на квартиру, расположенную по адресу: Приморский край, г. Дальнегорск, 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение месяца через Дальнегорский районный суд Приморского края. 

Председательствующий судья И.И. Поташова