КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-30/2021

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

12 апреля 2021 года г. Калининград 

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего - судьи Корнюшенкова Г.В., 

при секретаре - Горенко Т.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее также – административный истец) обратился в суд с административным исковым заявлением к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области, заинтересованные лица: филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Калининградской области, администрация муниципального образования «Озерский городской округ», в котором, с учетом последующего уточнения требований, просит суд установить на дату 01 января 2019 года кадастровую стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности земельных участков:

с кадастровым номером №, площадью 1001 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости - 133 800 рублей;

с кадастровым номером №, площадью 16148 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости - 1 942 500 рублей;

с кадастровым номером №, площадью 8288 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости - 1 107 700 рублей.

Протокольным определением Калининградского областного суда от 21 декабря 2020 года к участию в административном деле в качестве заинтересованного лица привлечено ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

Администрацией муниципального образования «Озерский городской округ», ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» на административное исковое заявление ФИО1 представлены письменные возражения.

Определением Калининградского областного суда от 11 февраля 2021 года по ходатайству администрации муниципального образования «Озерский городской округ» по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза. Производство экспертизы поручено эксперту ООО «Арбитражный поверенный» ФИО2 Производство по административному делу приостановлено до истечения срока проведения экспертизы и получения экспертного заключения. 

После получения экспертного заключения определением Калининградского областного суда от 05 апреля 2021 года производство по административному делу возобновлено.

Определением Калининградского областного суда от 12 апреля 2021 года, по основаниям в нем изложенным, отказано в удовлетворении ходатайства представителя ФИО1 - ФИО3 о назначении по административному делу повторной судебной экспертизы.

Административный истец ФИО1 и его представитель ФИО3 в судебном заседании поддержали заявленные административным истцом требования.

Представитель администрации муниципального образования «Озерский городской округ» ФИО4 просил суд исковые требования административного истца оставить без удовлетворения.

Представитель ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО5 полагал заявленные административным истцом требования подлежащими частичному удовлетворению, путем установления кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенном по результатам судебной оценочной экспертизы.

Административные ответчики - Правительство Калининградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованное лицо - филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Калининградской области, в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили. С учетом мнения иных участников процесса и положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО1 и его представителя ФИО3, представителей заинтересованных лиц: администрации муниципального образования «Озерский городской округ» - ФИО4, ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» - ФИО5, заслушав пояснения эксперта ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1001 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для обслуживания административного здания-конторы, для размещения административных зданий, имеющий адрес (местоположение): 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 7 декабря 2020 года № КУВИ-002/2020-45488870 (т.1, л.д. 132-138), свидетельством о государственной регистрации права (т.1, л.д. 60-61);

земельный участок с кадастровым номером №, площадью 16148 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для обслуживания комплекса производственных зданий 15-а лит. «г», 15-а лит. «д» по изготовлению мебели, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, имеющий адрес (местоположение): 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 7 декабря 2020 года № КУВИ-002/2020-45489285 (т.1, л.д. 105-117), свидетельством о государственной регистрации права (т.1, л.д. 54-55);

земельный участок с кадастровым номером №, площадью 8288 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для обслуживания комплекса производственных зданий 15-а лит. а, 15-а лит. б, 15-а лит. в по изготовлению мебели, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, имеющий адрес (местоположение): 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 7 декабря 2020 года № КУВИ-002/2020-45489099 (т.1, л.д. 118-131), свидетельством о государственной регистрации права (т.1, л.д. 57-58);

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Принятым в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области» кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков на 01 января 2019 года (дата определения кадастровой стоимости) установлена в следующих размерах:

земельного участка с кадастровым номером № в размере 1 189 698 рублей 51 копейка. Указанные сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29 января 2020 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12 ноября 2020 года № КУВИ-002/2020-38052532 (т.1, л.д. 162-163);

земельного участка с кадастровым номером № в размере 7 601 671 рубль. Указанные сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29 января 2020 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12 ноября 2020 года № КУВИ-002/2020-38048377 (т.1, л.д. 164-165);

земельного участка с кадастровым номером № в размере 4 093 774 рубля 72 копейки. Указанные сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29 января 2020 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12 ноября 2020 года № КУВИ-002/2020-38048107 (т.1, л.д. 166-167).

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Административный истец, являясь собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, № и №, согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации признается плательщиком земельного налога в отношении данных участков. При этом в силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав налогоплательщика вследствие увеличения налоговой базы по земельному налогу. 

Кроме того, кадастровая стоимость является экономической характеристикой, учитываемой при возможной продаже собственником принадлежащего ему объекта недвижимости.

С учетом изложенного, административный истец признается судом лицом, которое вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

Следовательно, при разрешении данного административного дела на административном истце лежит обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой по состоянию на 01 января 2019 года в качестве кадастровой стоимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, № и №, а на административных ответчиках и заинтересованных лицах - обязанность доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости данного земельного участка, представленных административным истцом.

Административным истцом суду представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № и № от 13 февраля 2020 года № Н-0072-2020, выполненный ООО «Независимый Центр «Балтэкспертиза» (оценщик ФИО6) в соответствии с которым (т.1, л.д. 168-199) рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2019 года составляет:

земельного участка с кадастровым номером № - 133 800 рублей;

земельного участка с кадастровым номером № - 1 942 500 рублей;

земельного участка с кадастровым номером № - 1 107 700 рублей.

Оценщиком применялся сравнительный подход, для расчетов использованы четыре объекта-аналога.

По результатам назначенной определением Калининградского областного суда от 11 февраля 2021 года судебной оценочной экспертизы экспертом ООО «Арбитражный поверенный» ФИО2 суду представлено экспертное заключение от 26 марта 2021 года № 04-03/2021-о/к, в соответствии с которым (т.2, л.д. 23-80) рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2019 года составляет:

земельного участка с кадастровым номером № - 426 400 рублей;

земельного участка с кадастровым номером № - 4 579 600 рублей;

земельного участка с кадастровым номером № - 2 544 400 рублей.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 настоящего Кодекса.

Статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В данном деле определяя рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, № и № по состоянию на 01 января 2019 года, суд приходит к выводу, что указанная стоимость не может быть установлена на основании отчета об оценке от 13 февраля 2020 года № Н-0072-2020, выполненного ООО «Независимый Центр «Балтэкспертиза». Все оцениваемые земельные участки отнесены оценщиком к одному сегменту рынка - к земельным участкам под индустриальную застройку, в то время как земельные участки с кадастровыми номерами № и №, исходя из видов их разрешенного использования, относятся к сегменту «Производственная деятельность», а участок с кадастровым номером № на котором располагается административное здание к сегменту «Предпринимательство». Подобранные объекты-аналоги отличаются по своему назначению с объектом оценки, что в отсутствие применения соответствующей корректировки существенно влияет на итоговую стоимость объекта оценки, противоречит требованиям подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, предусматривающим, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В то же время определяя рыночную стоимость указанных земельных участков суд принимает за основу экспертное заключение эксперта ООО «Арбитражный поверенный» ФИО2 от 26 марта 2021 года № 04-03/2021-о/к.

Эксперт ФИО2, обладающая правом на проведение подобного рода исследования, имеющая необходимое образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», являющаяся членом саморегулируемой общественной организации оценщиков, имеющая стаж судебной экспертной деятельности с 2010 года, сертификат соответствия в качестве судебного эксперта в области судебной оценочной деятельности, будучи предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, в представленном суду экспертном заключении использовала сравнительный подход.

Для определения рыночной стоимости оцениваемых объектов экспертом отобраны объекты-аналоги в соответствии с назначением земельных участков, относящихся, соответственно, к сегментам «предпринимательство» и «производственная деятельность»:

для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № - семь объектов-аналогов;

для определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № - десять объектов-аналогов.

Таким образом, использованная экспертом выборка объектов-аналогов является более широкой, репрезентативной, чем представленная в отчете об оценке от 13 февраля 2020 года № Н-0072-2020.

Цены объектов-аналогов проанализированы и скорректированы экспертом по элементам сравнения. Применены корректировки на юридические права (право собственности), скидка на торг, поправка на местоположение, корректировка на масштаб (площадь) земельного участка. Обоснование применения соответствующих корректировок и осуществленные расчеты приведены в экспертном заключении.

По своему содержанию экспертное заключение от 26 марта 2021 года № 04-03/2021-о/к соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Изложенные в экспертном заключении сведения об оцениваемых объектах и объектах-аналогах проверяемы и достоверны. Противоречие в выводах эксперта отсутствует.

Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что заключение эксперта содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, суду не представлено.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО2 дала пояснения по вопросам проведения судебной оценочной экспертизы.

Объем исследований рынка недвижимости определяется экспертом исходя из принципа достаточности. Действующее законодательство не устанавливает требования использовать в расчетах все доступные эксперту объекты-аналоги, в том числе не устанавливает обязанности использовать в расчетах объекты-аналоги, ранее использованные в представленном суду административным истцом отчете об оценке. 

С учетом изложенного, положений статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, проанализировав полученное судом экспертное заключение в совокупности с другими представленными в материалы дела доказательствами, суд приходит к выводу, что оснований для признания экспертного заключения от 26 марта 2021 года № 04-03/2021-о/к недостоверным доказательством, а указанной в экспертном заключении итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости - недостоверной, не имеется.

При вышеприведенных обстоятельствах суд считает доказанным, что по состоянию на 01 января 2019 года рыночная объектов недвижимости составляет:

земельного участка с кадастровым номером № - 426 400 рублей 00 копеек;

земельного участка с кадастровым номером № - 4 579 600 рублей 00 копеек;

земельного участка с кадастровым номером № - 2 544 400 рублей 00 копеек. 

В связи с изложенным заявленные административным истцом исковые требования об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, подлежат частичному удовлетворению - путем установления на дату 01 января 2019 года кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером № - в размере 426 400 рублей 00 копеек; земельного участка с кадастровым номером № - в размере 4 579 600 рублей 00 копеек; земельного участка с кадастровым номером № - в размере 2 544 400 рублей 00 копеек. 

Решение суда об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, после его вступления в законную силу, является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Поскольку в данном случае административный истец, как следует из материалов дела, не обращался с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Калининградской области, и в силу вышеприведенных положений части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предварительное обращение в комиссию не является обязательным, датой подачи ФИО1 заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков является дата обращения административного истца с административным исковым заявлением в Калининградский областной суд - 09 ноября 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1001 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для обслуживания административного здания – конторы, для размещения административных зданий, имеющего адрес (местоположение): 

<

адрес>, на дату 01 января 2019 года в размере его рыночной стоимости - 426 400 (Четыреста двадцать шесть тысяч четыреста) рублей 00 копеек.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 16148 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для обслуживания комплекса производственных зданий 15-а лит. «г», 15-а лит. «д» по изготовлению мебели, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, имеющего адрес (местоположение): 

<

адрес>, на дату 01 января 2019 года в размере его рыночной стоимости - 4 579 600 (Четыре миллиона пятьсот семьдесят девять тысяч шестьсот) рублей 00 копеек.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8288 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для обслуживания комплекса производственных зданий 15-а лит. а, 15-а лит. б, 15-а лит.в по изготовлению мебели, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, имеющего адрес (местоположение): 

<

адрес>, на дату 01 января 2019 года в размере его рыночной стоимости - 2 544 400 (Два миллиона пятьсот сорок четыре тысячи четыреста) рублей 00 копеек.

В остальной части в удовлетворении административного искового заявления отказать.

Датой подачи ФИО1 заявления об установлении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости считать дату его обращения с административным исковым заявлением в Калининградский областной суд - 09 ноября 2020 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, после его вступления в законную силу, является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 22 апреля 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда Г.В. Корнюшенков