Дело № 3а-2/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Тюмень 

12 апреля 2018 года 

Тюменский областной суд в составе:

председательствующего судьи Подкорытовой М.В.

при секретаре Крашевской Н.А.,

с участием административного истца ФИО1, представителей административных ответчиков Правительства Тюменской области, Департамента имущественных отношений Тюменской области ФИО2, заинтересованных лиц ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административным исковым заявлениям ФИО1 к Правительству Тюменской области, Департаменту имущественных отношений Тюменской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тюменской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с административными исковыми заявлениями к Правительству Тюменской области, Департаменту имущественных отношений Тюменской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тюменской области (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тюменской области) об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, просил установить их кадастровую стоимость в размере равном их рыночной стоимости соответственно для земельных участков :

с кадастровым номером 

<

.......>, расположенного по адресу: 

<

.......>, в размере 4 867 000 руб. по состоянию на 01 января 2016 года;

с кадастровым номером 

<

.......>, расположенного по адресу: 

<

.......>, в размере 15 758 000 руб. по состоянию на 01 января 2016 года;

с кадастровым номером 

<

.......>, расположенного по адресу: 

<

.......>, в размере 32 381 000 руб. по состоянию на 01 января 2016 года.

Определением Тюменского областного суда от 08 февраля 2018 года административные дела, возбужденные по административным исковым заявлениям ФИО1, были объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В обоснование требований административный истец указал, что является собственником 17/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

.......> общей площадью 70 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: 

<

.......>; собственником 17/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

.......>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь общая 170 000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

.......>; собственником 17/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

.......>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 541 349 кв.м., расположенного по адресу: 

<

.......>. Результат определения государственной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

.......> в размере 15 201 200 руб., 

<

.......> в размере 39 815 700 руб.; 

<

.......> в размере 117 559 348,84 руб. считает завышенным, чем затрагиваются права административного истца в области налогообложения, поскольку величина кадастровой стоимости является налоговой базой по налогу на землю. Рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 

<

.......> на 01.01.2016 года составила 4 867 000 руб., с кадастровым номером 

<

.......> составила 15 758 000 руб. и с кадастровым номером 

<

.......> составила 32 381 000 руб., что подтверждается Отчетом об оценке рыночной стоимости земельных участков от 22 мая 2017 года № 84-17, составленным ООО «АПРИОРИ».

Административный истец ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные административные исковые требования в полном объеме. С заключением судебной экспертизы не согласен, указывает, что при производстве судебной экспертизы экспертом 

<

.......> допущен ряд нарушений действующего законодательства в области оценочной деятельности. В результате, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 

<

.......>; 

<

.......>; 

<

.......>, отраженная в экспертных заключениях от 23 января 2018 года экспертом ООО «Консалтинговое агентство «Спектр» 

<

.......> неверна. Экспертом не учтен наиболее эффективный вид использования данных земельных участков, не осуществлялся выезд на место, осмотр участков, не учтены санитарно- защитные зоны и агрохимические характеристики почвы. На основании вышеизложенного административный истец просит суд результаты рыночной стоимости земельных участков, отраженных в экспертных заключениях от 23 января 2018 года ООО «Консалтинговое агентство «Спектр», не принимать во внимание при рассмотрении заявленных требований.

От административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тюменской области поступили отзывы на административные исковые заявления ФИО1, в которых просят решение по заявленным требованиям ФИО1 принять на усмотрение суда, госпошлину с Учреждения не взыскивать.

От заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области поступили возражения на административные исковые заявления ФИО1, в которых Управление просит решение по заявленным требованиям принять на усмотрение суда. По существу заявленных требований Управление указало, что оформление и содержание отчета об оценке, представленного административным истцом, не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

От административного ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области поступили возражения на административные исковые заявления ФИО1, в которых Департамент просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. По существу заявленных требований Департамент указал, что в результате анализа отчета об оценке выявлены нарушения требований оценочного законодательства, результат оценки не соответствует уровню цен, сложившемуся на рынке земельных участков в районах, сходных с оцениваемыми. Содержание отчета об оценке вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускает неоднозначное толкование «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Департамент, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, ссылается на замечания к отчету об оценке, в связи с которыми определить действительную рыночную стоимость земельных участков не представляется возможным.

Представитель административных ответчиков Правительства Тюменской области, Департамента имущественных отношений Тюменской области ФИО2 в судебном заседании письменные возражения поддержала. Просит принять решение с учетом выводов судебной экспертизы, размер рыночной стоимости, установленной судебным экспертом, не оспаривает. 

В судебное заседание заинтересованные лица Администрация Борковского муниципального образования Тюменской области, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

На основании ч.6 ст.150, ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель заинтересованных лиц ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО9- ФИО10 в судебном заседании исковые требования административного истца поддержала. Просит иск удовлетворить. 

Суд, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, показания эксперта 

<

.......> специалиста 

<

.......> исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, находит административный иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). 

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу ч.6 ст. 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступившего в силу с 01 января 2017 г., положения данного закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Таким образом, к рассматриваемым правоотношениям об оспаривании результатов кадастровой стоимости подлежат применению нормы Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту Закон об оценочной деятельности).

В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости установлены также ст.248 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Исходя из системного анализа приведенных выше норм действующего законодательства Российской Федерации, в настоящее время допускается возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Изменение кадастровой стоимости земельного участка по основаниям, предусмотренным законом, не повлечет нарушение прав иных лиц, между тем, позволит установить баланс законных прав и интересов сторон.

Как следует из материалов административного дела, административный истец ФИО1 является физическим лицом, гражданином РФ. Ему на праве долевой собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами: 

<

.......>

Это подтверждается договорами купли- продажи от 22.01.2009г., 08.09.2010г., 01.06.2011г (т.1/2, л.д. 8, т. 1/1, л.д. 9-10, 1/3, л.д. 8).

По состоянию на 01 января 2016 года определена кадастровая стоимость земельных участков соответственно: с кадастровым номером 

<

.......> в размере 15 201 200 руб.; 

<

.......> в размере 39 815 700 руб.; 

<

.......> в размере 117 559 348,84 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков утверждены Распоряжением Департамента имущественных отношений Тюменской области от 08 ноября 2016 года № 0111/16.

В обоснование требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости административным истцом представлен отчет № 84-17 от 22 мая 2017 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «Априори».

Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2016 года с кадастровым номером 

<

.......> составляет 15 758 229 рублей 39 копеек, с кадастровым номером 

<

.......> составляет 4 867 124 рубля 08 копеек, с кадастровым номером 

<

.......> составляет 32 380 855 рублей 40 копеек (т. 1/1,л.д. 17-90). 

Определениями Тюменского областного суда от 13 октября 2017 года по административным делам по административным исковым заявлениям ФИО1 для определения рыночной стоимости объектов недвижимости назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Консалтинговое агентство «Спектр» 

<

.......>

Из заключений эксперта ООО «Консалтинговое агентство «Спектр» от 23 января 2018 года следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 

<

.......>, площадью 70000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: 

<

.......>, по состоянию на 01 января 2016 года составляет 8 120 000 рублей. Рыночная стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 

<

.......>, площадью 170000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: 

<

.......>, по состоянию на 01 января 2016 года составляет 21 760 000 рублей. Рыночная стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 

<

.......>, площадью 541 349 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: 

<

.......>, по состоянию на 01 января 2016 года составляет 54 676 249 рублей.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Согласно п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В силу ч.1 ст.84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. 

Суд, проанализировав заключения эксперта от 23 января 2018 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст.307 Уголовного кодекса Российской Федерации, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Судебным экспертом в судебном заседании были даны полные и развернутые пояснения по вопросам выбора аналогов, порядка определения и применения коэффициентов, корректировки, использования справочной литературы. Каких либо противоречий, нарушений требований закона заключение экспертизы не содержит.

Эксперт произвел анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названных земельных участков. Экспертом мотивировано использование сравнительного подхода, обоснован отказ от применения методов затратного и доходного подходов, отобранные объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам. Содержащиеся в заключениях сведения дают представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

Возражения истца строятся на несогласии с выбором аналогов для исследования и применения коэффициентов, корректировок. Однако, данных о том, что эти показатели выбраны в нарушение установленного порядка, не представлено. 

Напротив, в своих пояснениях суду эксперт указала на соответствие выбранной методики действующим стандартам оценки (ФСО №1, №4, №7) со ссылкой на используемый источник информации (справочник оценщика недвижимости ФИО11). Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, взятые из данного справочника, о недостоверности выводов эксперта не свидетельствуют. В справочнике приведены значения характеристик рынка недвижимости, используемые оценщиками в процессе работы по оценке объектов недвижимости. Справочник предназначен для оценщиков и аналитиков рынка, а также для студентов высших учебных заведений, обучающихся по экономическим специальностям, преподавателей высших учебных заведений и специалистов, занятых в области экономики недвижимости.

Экспертом мотивирован порядок определения коэффициентов и корректировок для поправки на местоположение земельных участков путем сравнениями объектов недвижимости в соответствующих районах. Также изложен порядок формирования установленных диапазонов и допущений. С учетом ретроспективности даты установления цены (01.01.2016г.), осмотр земельных участков не проводился. Порядок использования земельного участка определен исходя из разрешенного вида использования, указанного в правоустанавливающих документах (для ведения личного подсобного хозяйства). Выбор аналогов так же производился исходя из данных обстоятельств. 

При этом, как следует из пояснений специалиста 

<

.......>., при определении рыночной стоимости им был учтен наиболее, по его мнению, эффективный вид использования- сельхозпроизводство, в то время как экспертом 

<

.......> исследование производилось исходя из возможностей использования земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства. 

Необходимо отметить, что во всех исследуемых выше документах не производился учет имеющихся санитарно- защитных зон, агрохимического состава почвы на земельных участках, поскольку это не предусмотрено стандартами оценки. 

То обстоятельство, что при обзоре рынка коммерческой недвижимости экспертом приведены земельные участки, имеющие иные виды разрешенного использования, чем объект оценки, в частности участки под ИЖС, не свидетельствует о нарушении п. 22б ФСО № 7, поскольку все приведенные в указанной таблице земельные участки, в том числе отобранные в качестве объектов-аналогов, являясь объектами недвижимости, отобраны для установления корректировки на местоположение земельных участков. 

Не состоятельной является ссылка административного истца на принятые ранее в отношении данных земельных участков судебные решения, поскольку рыночная стоимость их в тот период определялась на иную дату ( 01 января 2011 года). 

Достаточных доказательств несоответствия вышеназванных заключений эксперта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые свидетельствовали бы о недостоверном размере итоговой величины рыночной стоимости земельных участков, определенной экспертом, суду не представлено. 

Заключение эксперта соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных земельных участков.

Со стороны административного истца, иных участвующих лиц доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, представлено не было. При этом все возникшие вопросы в отношении представленных экспертных заключений были устранены судом в судебном заседании путем допроса эксперта 

<

.......> которой были составлены заключения.

Оценив имеющиеся заключения судебной экспертизы по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, устанавливая кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

.......> в размере 8 120 000 рублей его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

.......> в размере 21 760 000 рублей его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года и кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

.......> в размере 54 676 249 рублей его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года.

В силу ст.24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 указанного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 « О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», для иных предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с п.25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 названного Кодекса основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, является установление судом в отношении этого объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

У административного истца имеется правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, поскольку он владеет долей в праве собственности, заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков им подано в Комиссию 15 июня 2017 года. 

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных административным истцом требований частично, путем установления кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2016 года земельных участков с кадастровым номером 

<

.......> в размере 8 120 000 рублей, с кадастровым номером 

<

.......> в размере 21 760 000 рублей, с кадастровым номером 

<

.......> в размере 54 676 249 рублей с указанием даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости дату обращения административного истца в Комиссию – 15 июня 2017 года.

Исходя из изложенного, указанная стоимость устанавливается на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка, применяемой для целей налогообложения в порядке, предусмотренном ст. 5 Налогового кодекса РФ. 

Руководствуясь ст.245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Удовлетворить административные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость земельных участков: 

с кадастровым номером 

<

.......>, площадью 70 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: 

<

.......>, равной его рыночной стоимости в размере 8 120 000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года;

с кадастровым номером 

<

.......>, площадью 170 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства расположенного по адресу: 

<

.......>, равной его рыночной стоимости в размере 21 760 000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года;

с кадастровым номером 

<

.......>, площадью 541 349 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: 

<

.......>, равной его рыночной стоимости в размере 54 676 249 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

Данная кадастровая стоимость установлена на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка, применяемой для целей налогообложения в порядке, предусмотренном ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами считать 15 июня 2017 года.

В остальной части административного иска ФИО1 отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Тюменского областного суда.

Решение в окончательной форме составлено 17 апреля 2018 года

Судья Тюменского областного суда ( подпись) М.В. Подкорытова

Копия верна

Судья Тюменского областного суда М.В.Подкорытова