дело № 3а-199/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 июня 2018 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Дубровиной Т.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, администрации Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты административного назначения, офисные объекты делового и коммерческого назначения, гостиницы, объекты розничной торговли, объекты общественного питания, объекты бытового обслуживания населения, объекты физической культуры и массового спорта, многофункциональные, развлекательные объекты, объекты инженерной инфраструктуры, объекты транспортной инфраструктуры, автостоянки. 

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 06 ноября 2015 года утверждена в размере 37 746 466,29 руб. Однако согласно Отчету № №, составленному оценщиком Р.Е.П., его действительная рыночная стоимость по состоянию на 06.11.2015 г. составляет 11 856 000 руб.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости приводит к необоснованному увеличению размера выкупной стоимости земельного участка и размера налога на имущество, подлежащего уплате после выкупа земельного участка.

ФИО1 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области. Однако решением комиссии от 21.03.2018 г. в пересмотре кадастровой стоимости отказано.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, возложить на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области обязанность внести в государственный кадастр недвижимости соответствующие изменения.

Судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Росреестра по Костромской области, в качестве заинтересованного лица - Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области. 

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился. Его представитель ФИО2 в судебном заседании административные исковые требования поддержала.

Представитель заинтересованного лица Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы – ФИО3 возражала против удовлетворения административных исковых требований.

Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты административного назначения, офисные объекты делового и коммерческого назначения, гостиницы, объекты розничной торговли, объекты общественного питания, объекты бытового обслуживания населения, объекты физической культуры и массового спорта, многофункциональные, развлекательные объекты, объекты инженерной инфраструктуры, объекты транспортной инфраструктуры, автостоянки, на основании договора аренды № № от 11 мая 2016 г. Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы передало в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО1 /л.д. 11-17/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 06 ноября 2015 года утверждена в размере 37 746 466,29 руб. /л.д. 119/.

В отчете об оценке рыночной стоимости № №, выполненном оценщиком Р.Е.П., рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 06 ноября 2015 года определена в размере 11 856 000 руб. /л.д. 27-110/.

28 февраля 2018 года ФИО1 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование заявления представлен вышеуказанный отчет.

Решением комиссии № № от 21 марта 2018 года в пересмотре кадастровой стоимости отказано /л.д. 23-26/.Указанный отчет представлен административным истцом в материалы административного дела в подтверждение заявленных требований.

В отчете оценщик описал объект оценки, определил сегмент рынка, к которому он относится (под офисно-торговую застройку), проанализировал данный сегмент, произвел анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с аналогичными земельными участками, определил основные ценообразующие факторы.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода.

В качестве объектов-аналогов оценщик использовал следующие земельные участки, предлагавшиеся к продаже в городе Кострома:

- объект-аналог № 1 – земельный участок по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м;

- объект-аналог № 2 – земельный участок по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м;

- объект-аналог № 3 – земельный участок по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Все объекты-аналоги сходны с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В частности, идентичны: условия финансирования (рыночные); условия продажи (коммерческие); местоположение («Районы вокруг крупных промышленных предприятий. Окраины городов. Промзоны»); расположение относительно красной линии, характеристика трафика; наличие инженерных коммуникаций.

По имеющимся различиям между объектом оценки и объектами-аналогами оценщик сделал соответствующие корректировки: на имущественные права (оцениваемый объект, объекты-аналоги № 1 и № 3 в собственности, объект-аналог № 2 на праве аренды), на вид использования (объекты-аналоги № 1 и № 3 – для размещения объектов торговли, объект-аналог № 2 – для строительства здания склада (по документу)), на размер.

В связи с тем, что стоимость объектов-аналогов определена ценами предложений, оценщиком сделана корректировка на торг в размере 14 %.

Размер определённой в отчете рыночной стоимости оценщик Р.Е.П. подтвердил при допросах в судебных заседаниях, аргументировал необоснованность замечаний комиссии относительно использования в отчете объекта-аналога № 2, послуживших основанием для отказа в принятии отчета в качестве доказательства рыночной стоимости, и обосновал соответствие отчета требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.

Приводимые в ходе рассмотрения дела представителем заинтересованного лица Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы ФИО3 доводы о недопустимости использования в расчетах объекта-аналога № 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ввиду того, что он является застроенным, не нашли своего подтверждения.

Действительно, в дополнительном соглашении от 22.03.2012 г. к договору аренды земельного участка № № от 28.12.2010 г. имеется указание на то, что на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, располагается объект незавершенного строительства – нежилое строение (здание склада).

Однако отсутствуют данные о том, что этот объект имелся на земельном участке на дату оценки, то есть по состоянию на 06.11.2015 г.

Согласно объявлению о продаже и сведениям агентства недвижимости «Сенатор» данный участок в марте 2015 года продавался как незастроенный. Из кадастрового паспорта земельного участка по состоянию на 09 апреля 2015 года следует, что на указанную дату объекты недвижимости на этом земельном участке отсутствовали. По данным публичной кадастровой карты на настоящий момент на земельном участке объекты недвижимости отсутствуют. В выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 21.06.2018 г. указано, что в пределах земельного участка отсутствуют объекты недвижимости.

Таким образом, не имеется данных о том, что на дату оценки указанный земельный участок был застроен, а, следовательно, он мог быть использован в качестве объекта-аналога для определения рыночной стоимости объекта оценки.

В ходе рассмотрения дела также был подтверждён факт нахождения указанного земельного участка (

<

адрес>) в аренде по договору аренды, продленному на неопределённый срок.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков ООО «Российское общество оценщиков». Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость и свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованными лицами ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.

Поскольку ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этим заявлением в комиссию – 28 февраля 2018 года /л.д. 23-26/.

Обязанность по внесению соответствующих сведений о кадастровой стоимости в силу положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности» возникает у органа кадастрового учета при установлении такой стоимости судом. В связи с этим не требуется указание в резолютивной части решения суда на такую обязанность органа кадастрового учета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты административного назначения, офисные объекты делового и коммерческого назначения, гостиницы, объекты розничной торговли, объекты общественного питания, объекты бытового обслуживания населения, объекты физической культуры и массового спорта, многофункциональные, развлекательные объекты, объекты инженерной инфраструктуры, объекты транспортной инфраструктуры, автостоянки, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06 ноября 2015 года в размере 11 856 000 (одиннадцать миллионов восемьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 28 февраля 2018 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов