Дело № 2-604/2024 

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 октября 2024 года с. Улаган

Улаганский районный суд Республики Алтай в составе председательствующего Аймановой Е.В., при секретаре Тыпаевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 в лице представителя ФИО2, действующей на основании доверенности, к ФИО3, администрации МО «Улаганский район» о признании договора купли-продажи недействительным, понуждении к изъятию аварийного жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице представителя ФИО2, действующей на основании доверенности, обратилась в суд с иском к ФИО3, администрации МО «Улаганский район», в котором просила признать договор купли-продажи недействительным, применить последствия недействительности притворной сделки и признать, что отчуждение квартиры произведено на условиях дарения, обязать администрацию МО «Улаганский район» произвести изъятие аварийного жилого помещения путем выплаты возмещения в размере 3283300 руб. 

Заявленные требования мотивированы тем, что с 29.08.2012 года ФИО3 являлась собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>. Распоряжением администрации МО «Улаганский район» от 28.09.2016 года № 1074/1 данный многоквартирный дом признан аварийным, после чего включен в региональную адресную программу. 19.10.2020 года между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по которому ФИО1 приобрела квартиру в собственность по стоимости, определенной в сумме 150000 руб. Характер правоотношений сторон не соответствовал природе договора, который был поименован в качестве договора купли-продажи, фактически имущество передано безвозмездно, поскольку ФИО1 является дочерью ФИО3, была зарегистрирована по этому адресу с 18.12.2018 года, иного жилья не имеет. В течение 2019-2020 гг. состояние здоровья ФИО3 ухудшилось, ею было принято решение при жизни распорядиться недвижимостью путем безвозмездной передачи дочери ФИО1 на условиях дарения. Но у ФИО3 есть еще дочь, которую она считала более благополучно устроенной в жизни, в целях предотвращения конфликта между сестрами был составлен договор купли-продажи. Цена в договоре не соответствовала ни рыночной стоимости, ни кадастровой оценке. Денежные средства по сделке не передавались и не перечислялись. Цена в договоре, неопределенность условия о порядке оплаты, отсутствие передачи денежных средств свидетельствуют о том, что между сторонами имелась иная договоренность – о безвозмездной передаче имущества в собственность. К данному договору, как прикрывающей сделке, должны быть применены правила, регулирующие правоотношения дарения. 09.02.2024 года между администрацией МО «Улаганский район» и ФИО1 заключено соглашения об изъятии квартиры для муниципальных нужд с выплатой возмещения в размере 3283300 руб. По истечении полутора месяцев администрация сообщила ФИО1 о невозможности исполнения соглашения в связи с тем, что договор купли-продажи с ФИО3 заключен после признания дома аварийным. 01.04.2024 года заключено соглашение о расторжении соглашения об изъятии жилого помещения. Обманным путем орган местного самоуправления ввел собственника в заблуждение, зная, что ФИО1 не имеет права на предоставление равнозначного помещения взамен изымаемого. На основании ст.32 ЖК РФ администрация района сообщила о готовности заключить соглашение об изъятии жилого помещения за сумму 150000 руб. Признание договора купли-продажи недействительным, признание факта отчуждения квартиры на условиях дарения являются основанием для понуждении к изъятию аварийного жилого помещения с выплатой возмещения в размере 3283300 руб. 

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечены Министерство регионального развития Республики Алтай, ППК Фонд развития территорий. 

Истец ФИО1 извещена о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, причины неявки неизвестны. 

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала. 

Ответчик ФИО3, направив заявление о признании обстоятельств и исковых требований, в суд не в суд не явилась, причины неявки неизвестны. Из заявления следует, что обстоятельства, изложенные в иске, соответствуют действительности. Денежные средства по договору купли-продажи от 19.10.2020 года ФИО3 не получала. Указанная в договоре сумма являлась номинальной, не соответствующей действительности. Квартира в собственность ФИО1 передана бесплатно, что заранее было оговорено. Сумма в договоре указана по инициативе ФИО3 и в личных целях, ФИО1 настаивала на заключении договора дарения. 

Представитель ответчика администрации МО «Улаганский район» ФИО4, действующая на основании доверенности, направив отзыв, в суд не явилась, причины неявки неизвестны. В отзыве ответчик просит исковые требования удовлетворить, поскольку истцу в рамках республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Республике Алтай» было предложено расторгнуть заключенное на тот момент соглашение об изъятии. ФИО1 сообщила, что квартира фактически получена безвозмездно от близкого родственника, истцу рекомендовано обратиться в суд с требованием о предоставлении другого жилья, аналогичные иски граждан в основном удовлетворялись, поэтому она согласилась расторгнуть соглашение об изъятии. 

Третьи лица Министерство регионального развития Республики Алтай, ППК Фонд развития территорий извещены о времени и месте судебного заседания, представителей не направили, причины неявки неизвестны, ходатайства об отложении и возражения не поступали. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения, оценив представленные доказательства в совокупности, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.3, 4 ст.1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу п.1 ст.10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пп.1 п.1 ст.8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст.153 Гражданского кодекса РФ сделки представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лица, совершая которые, они ставят цель достижения определенных правовых последствий.

Обязательным условием сделки, как волевого правомерного юридического действия субъекта гражданских правоотношений, является направленность воли лица при совершении сделки на достижение определенного правового результата (правовой цели), влекущего установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей на основе избранной сторонами договорной формы.

Согласно ст.154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходима согласованная воля двух сторон (двусторонняя сделка).

В соответствии со ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По смыслу п.1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение 

В силу ст.454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ). 

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости в силу положений статей 554, 555 Гражданского кодекса РФ являются условия о предмете и цене этого имущества. 

Согласно п.1 ст.572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Правовой целью вступления одаряемого в правоотношения, складывающиеся по договору дарения, является принятие дара с оформлением владения, поскольку наступающий вследствие исполнения дарителем такой сделки правовой результат (возникновения права владения) влечет для одаряемого возникновение имущественных прав и обязанностей. В свою очередь, даритель заинтересован исключительно в безвозмездной передаче имущества без законного ожидания какого-либо встречного предоставления от одаряемого (правовая цель).

В соответствии с п.2 ст.170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В силу правовой позиции, изложенной в п.87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. 

По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон. Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании п.2 ст.170 Гражданского кодекса РФ, должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили.

В предмет доказывания по делам о признании притворных сделок недействительными входят факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон на совершение прикрываемой сделки, обстоятельства заключения договора и несоответствие волеизъявления сторон их действиям.

Судом установлено, что ФИО1 приходится дочерью ФИО3 

29.08.2012 года зарегистрировано право собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Распоряжением администрации МО «Улаганский район» от 28.09.2016 года № 1074/1 многоквартирный дом, находящийся по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. 

Вышеуказанный жилой дом включен в республиканскую адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Республике Алтай в 2019 - 2025 годах», утв. постановлением Правительства Республики Алтай от 29.03.2019 года № 89, с планируемой датой окончания переселения 31.08.2025 года. 

19.10.2020 года между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с п.3 договора общая стоимость квартиры определена сторонами в сумме 150000 руб., по договоренности сторон покупатель обязуется передать продавцу 150000 руб. до подписания договора. 

ДД.ММ.ГГГГ в Филиале АУ РА «МФЦ» принято заявление ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности и заявление ФИО1 о государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: 

<

...>. В качестве документа основания для государственной регистрации представлен договор купли-продажи квартиры от 19.10.2020 года. Иные документы на спорный объект для регистрации не предоставлялись.

Право собственности ФИО1 на квартиру зарегистрировано 30.11.2020 года, что подтверждается выпиской. 

Постановлением администрации МО «Улаганский район» от 14.04.2022 года № 393/1 принято решение об изъятии для муниципальных нужд путем возмещения рыночной стоимости жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>.

Рыночная стоимость квартиры по адресу: 

<

адрес>, с частью долевого права собственности на земельный участок, возмещением убытков составляет 3283300 руб., что подтверждается отчетом ООО «Алтай Абсолют» от 19.01.2024 года

09.02.2024 года между администрацией МО «Улаганский район» и ФИО1 заключено соглашение об изъятии жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, для муниципальных нужд путем выплаты возмещения в размере 3283000 руб. Право собственности муниципального образования зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. 

Соглашением от 01.04.2024 года соглашение об изъятии жилого помещения от 09.02.2024 года расторгнуто, право собственности ФИО1 на квартиру зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. 

Решением Улаганского районного суда от 03.07.2024 года исковое заявление ФИО1 к администрации МО «Улаганский район» о предоставлении жилого помещения взамен непригодного для проживания жилого помещения, изымаемого для муниципальных нужд, оставлено без удовлетворения. 

В ходе судебного разбирательства стороны указывают, что договор купли-продажи 19.11.2020 года фактически прикрывал дарение квартиры. 

Согласно ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Оценивая оспариваемую сделку на предмет наличия признаков ее недействительности (притворности), суд принимает во внимание, что согласно преамбуле продавец ФИО3 и покупатель ФИО1 заключили договор купли-продажи от 19.10.2020 года, находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно. 

Суд критически оценивает доводы сторон о притворности договора купли-продажи, поскольку стороны подтвердили, что настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могут быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора (п.11 договора). 

Исходя из буквального содержания оспариваемого договора, суд приходит к выводу, что между ФИО3 и ФИО1 достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости: определены предмет, цена имущества и порядок расчета. Все действия сторон были направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, свойственных договору купли-продажи, на создание соответствующих правовых последствий: договор купли-продажи заключен в установленной законом письменной форме, условия договора определены и подписаны лично сторонами, квартира фактически передана покупателю, право собственности ФИО1 зарегистрировано в ЕГРН, 02.07.2021 года ФИО3 снята с регистрационного учета. Сторонами договора ФИО3 и ФИО1 лично поданы заявления о государственной регистрации, которые не отозваны, что свидетельствует о существовавшем волеизъявлении сторон именно на заключение договора купли-продажи.

Довод истца о явно заниженной цене в договоре не служит основанием для признания сделки недействительной в связи с тем, что стороны свободны в определении условий договора, в том числе цены.

Вопреки доводам сторон факт подписания договора свидетельствует о том, что денежная сумма за продаваемый объект передана покупателем. 

Отсутствие в выписках по счетам сведений о перечислении денежных средств в размере 150000 руб. не свидетельствует о безденежности сделки, поскольку расчет мог быть произведен как по иным картам, так и наличными денежными средствами. 

Кроме того, довод истца о безденежности оспариваемого договора купли-продажи не может служить основанием для признания сделки недействительной, само по себе неисполнение покупателем обязательств по оплате влечет иные правовые последствия, регулируемые статьями 450, 453, 486 Гражданского кодекса РФ, может являться основанием для расторжения сделки и не свидетельствует о её ничтожности.

Заключение договора между близкими родственниками (мать и дочь) о притворности не свидетельствует, поскольку закон не запрещает осуществление возмездных сделок с недвижимостью между родственниками.

Суд также учитывает, что настоящее исковое заявление подано по истечении значительного периода времени со дня подписания договора (более 3 лет 10 месяцев) и данное обращение связано с расторжением соглашения об изъятии аварийного жилого помещения и вынесением судом решения об отказе в удовлетворении требования о предоставлении ФИО1 другого равноценного жилого помещения в с.Акташ. До указанного момента стороны сделки о недействительности (притворности) не заявляли. 

Других доказательств того, что намерение сторон сделки было направлено на достижение иных правовых последствий, не характерных для купли-продажи, что стороны по заключенному договору купли-продажи в действительности имели в виду иную сделку, которую прикрывали заключенным договором, истцом не представлено.

Доводы о том, что целью оспариваемого договора было формальное переоформление имущества в связи с ухудшением состояния здоровья и в целях избежания возможного конфликта между сестрами, суд оценивает, как противоречащие принципу добросовестности, установленному п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ.

Учитывая факт расторжения соглашения об изъятии аварийного жилого помещения, наличие решения суда об отказе в удовлетворении требования о предоставлении ФИО1 другого равноценного жилого помещения, а также иные обстоятельства, установленные при рассмотрении дела и свидетельствующие об отсутствии притворности, суд полагает, что признание иска ответчиком ФИО3, которая является лицом, заинтересованным в удовлетворении исковых требований, не подлежит принятию, как противоречащее закону. 

Таким образом, оспариваемая сделка не является притворной, поскольку стороны при заключении сделки понимали ее последствия, действовали осознанно, оформляли соответствующие документы, обращались с заявлениями о государственной регистрации и выполнили вытекающие из договора права и обязанности, в связи с чем, между сторонами сложились правоотношения по сделке купли-продажи.

На основании изложенного, суд не усматривает оснований для признания договора купли-продажи недействительным, применения последствий недействительности притворной сделки и признания факта отчуждения квартиры на условиях дарения.

В соответствии с ч.8.2. ст.32 Жилищного кодекса РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Исходя из положений ч.8.2. ст.32 Жилищного кодекса РФ, оставление без удовлетворения требования о признании договора купли-продажи притворным является основанием для отказа в удовлетворении требования об обязании администрации МО «Улаганский район» произвести изъятие аварийного жилого помещения путем выплаты возмещения в размере 3283300 руб. 

На основании изложенного, исковое заявление подлежит оставлению без удовлетворения в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 (паспорт 

<

данные изъяты>) в лице представителя ФИО2, действующей на основании доверенности, к ФИО3 (паспорт 

<

данные изъяты>), администрации МО «Улаганский район» (ИНН 

<

***>) о признании договора купли-продажи недействительным, понуждении к изъятию аварийного жилого помещения оставить без удовлетворения в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Алтай в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Улаганский районный суд Республики Алтай.

Решение суда в окончательной форме принято 29 октября 2024 года.

Председательствующий Е.В. Айманова