Дело ...

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

12 октября 2018 года Вахитовский районный суд ... в составе председательствующего судьи А.Р. Сафина, при секретаре судебного заседания ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Вахитовского районного суда ... гражданское дело по иску закрытого акционерного общества «Ипотечный ФИО6 Интех» к ФИО3, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску ФИО3 к закрытому акционерному обществу «Ипотечный ФИО6 Интех», открытому акционерному обществу «Интехбанк» о признании передачи прав на закладную недействительной,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Ипотечный ФИО6 Интех» обратилось в суд с иском к ФИО3, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование заявленных исковых требований указано следующее.

... между ФИО3, ФИО4 (далее - «Заемщики»/«Залогодатели») и ОАО «ИнтехБанк» (далее - «Первоначальный кредитор»/ «Первоначальный залогодержатель») заключен Кредитный договор ... (далее - «Кредитный договор»), в соответствии с условиями которого Заемщику Первоначальным кредитором предоставлен кредит в размере 3 200000 руб., сроком по ..., под 15 % годовых, для целевого использования, а именно: для приобретения в целях постоянного проживания ФИО8 ФИО11 и ФИО4 в общую долевую собственность, доля в праве 1/2 каждому, жилого помещения, находящегося по адресу: ..., состоящего из 2 комнат, общей площадью 61,5 кв.м., расположенного на 7 этаже 8-10 этажного дома, кадастровый ... (далее Квартира).

Обеспечением исполнения кредитных обязательств Заемщиков, в соответствии с п.1.3. Кредитного договора, является залог (ипотека) Квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, удостоверены Закладной (п. 1.4. Кредитного договора), составленной Ответчиком как Должником и Залогодателем, и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... первоначальному залогодержателю - ОАО «ИнтехБанк» (далее -Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ... ....

Впоследствии права (требования) по закладной переданы ЗАО «Ипотечный ФИО6 ИНТЕХ» (ИНН ...), являющемуся в настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем, что подтверждается Справкой от ... о наличии Закладной на счете ДЕПО, выданной АО «Депозитарная компания «РЕГИОН», ведущим депозитарный учет Закладных, согласно которой, владельцем счета ДЕПО является ЗАО «Ипотечный ФИО6 ИНТЕХ». 

Указывается, что кредитор исполнил обязательства по выдаче кредита в полном объеме, что подтверждается данными бухгалтерского учета, отраженными в Расчете задолженности от ..., а также Банковским ордером ... от ...

Ответчик ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий Кредитного договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации производил с нарушением условий Кредитного договора, в т.ч. и в части своевременного возврата Кредита, производя платежи с задержкой и в неполном объеме.

Руководствуясь изложенным, истец просит суд взыскать с ответчиков в солидарном порядке в пользу ЗАО «Ипотечный ФИО6 ИНТЕХ» сумму задолженности по Кредитному договору ... от ... в размере 3 462 624 руб. 08 коп., в том числе: 3 010 446,05 руб. - задолженность по основному долгу; -382 689,46 руб. - задолженность по процентам; 69 488,57 руб. - задолженность по пени, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 31513, 12 руб. Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - жилое помещение, находящееся по адресу: ..., состоящее из 2 комнат, общей площадью 61,5 кв.м, расположенное на 7 этаже 8-10 этажного дома, кадастровый ..., удостоверенное Закладной от ..., принадлежащее ФИО3 и ФИО4 на праве общей долевой собственности, доля в праве 1/2 каждому, определив способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов и установив начальную продажную стоимость в размере рыночной. 

Представитель истца ЗАО «Ипотечный ФИО6 Интех» в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении гражданского дела в его остутствие.

Представитель ответчиков ФИО10, а также ответчик ФИО3 в ходе судебного рассмотрения с заявленными исковыми требованиями не согласились, обратились в суд со встречным иском к закрытому акционерному обществу «Ипотечный ФИО6 Интех», открытому акционерному обществу «Интехбанк» о признании передачи прав на закладную недействительной. В обоснование требований указано следующее. 

Истец по встречному иску является залогодателем в соответствии с п. 1.3 кредитного договора ... от ..., заключенного между ним и ОАО «Интехбанк» в обеспечение исполнения обязательства по указанному кредитному договору. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры заверены закладной.

Впоследствии между ответчиками состоялась сделка по передаче прав на закладную истца на основании договора.

О состоявшейся передаче прав по закладной на ... истцу стало известно из содержания искового заявления предъявленного к нему в Вахитовский районный суд ... в рамках настоящего дела.

На основании вышеизложенного и руководствуясь п. п. 1 - 4 ст. 166, п. 2 ст. 168 (вариант: п. п. 1,2 ст. 167) Гражданского кодекса 

<

...> ст. 13, ст. 48 Федерального закона от ... N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", руководствуясь ст. ст. 131 - 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ФИО3 признать недействительной передачу прав на закладную между ОАО «ИнтехБанк» и ЗАО «Ипотечный ФИО6 ИНТЕХ» по кредитному договору ... от ... года

Представители ОАО «ИнтехБанк» и ЗАО «Ипотечный ФИО6 ИНТЕХ» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщили. 

Изучив доказательства, имеющиеся в материалах гражданского дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу ст. 337 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее по тексту - Закон) принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. 

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;

Из представленных материалов усматривается, что ... между ФИО3, ФИО4 и ОАО «ИнтехБанк» заключен Кредитный договор ..., в соответствии с условиями которого Заемщику Первоначальным кредитором был предоставлен кредит в размере 3 200 000 руб., сроком по ..., под 15 % годовых, для целевого использования, а именно: для приобретения в целях постоянного проживания ФИО8 ФИО11 и ФИО4 в общую долевую собственность, доля в праве 1/2 каждому, жилого помещения, находящегося по адресу: ..., состоящего из 2 комнат, общей площадью 61,5 кв.м, расположенного на 7 этаже 8-10 этажного дома, кадастровый ....

В соответствии с условиями заключенного кредитного договора платежи по частичному возврату основного долга и уплате процентов осуществляются Заемщиками ежемесячно (п.3.4. Кредитного договора), путем уплаты ежемесячного аннуитетного платежа, рассчитываемого согласно формулы, зафиксированной в п. 1.1.4 Кредитного договора, и на момент заключения договора составляющего 37 523,53 руб.

На основании Договора купли-продажи квартиры № б/н от ... Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... зарегистрировано право собственности Заемщика на Квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... сделана запись регистрации ....

Обеспечением исполнения кредитных обязательств Заемщиков, в соответствии с п.1.3. Кредитного договора, ст.77 Федерального закона от 16.07.1998г №102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), является залог (ипотека) Квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, удостоверены Закладной (п. 1.4. Кредитного договора), составленной Ответчиком как Должником и Залогодателем, и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... первоначальному залогодержателю - ОАО «ИнтехБанк» (далее -Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена .......

Впоследствии права (требования) по закладной переданы ЗАО «Ипотечный ФИО6 ИНТЕХ» (ИНН ...), являющемуся владельцем закладной, кредитором и залогодержателем, что подтверждается Справкой от ... о наличии Закладной на счете ДЕПО, выданной АО «Депозитарная компания «РЕГИОН», ведущим депозитарный учет Закладных, согласно которой, владельцем счета ДЕПО является ЗАО «Ипотечный ФИО6 ИНТЕХ». 

В соответствии с правилами п.1 ст.48 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998г «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае, если осуществляется депозитарный учёт закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о её новом владельце не делается.

В соответствии с п.2 ст.48 Закона об ипотеке законному владельцу Закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в т.ч. права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

В силу п.2 ст. 13 Закона об ипотеке Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Кредитор исполнил обязательства по выдаче кредита в полном объеме, что подтверждается данными бухгалтерского учета, отраженными в Расчете задолженности от ..., а также Банковским ордером ... от ...

Ответчики ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий Кредитного договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации производили с нарушением условий Кредитного договора, в т.ч. и в части своевременного возврата Кредита, производя платежи с задержкой и в неполном объеме.

В связи с неисполнением Заемщиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права Истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных Кредитным договором, Истцом в соответствии с п.4.4.1. Кредитного договора предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в срок до ... Указанные требования Оветчиками выполнены не были, добровольно задолженность погашена не была.

В соответствии со ст.ст.334, 811 ГК РФ, ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указанное обстоятельство является основанием для досрочного возврата суммы задолженности по кредиту и обращения взыскания на заложенное имущество.

Установлено, что задолженность ответчиков по состоянию на ... составляет 3 462 624,08 рублей, в том числе: 3 010 446,05 руб. - задолженность по основному долгу; 382 689,46 руб. - задолженность по процентам; 69 488,57 руб. - задолженность по пени.

Расчет суммы долга проверен судом, установлено, что он произведен истцом обоснованно, в соответствии с действующим законодательством и условиями договора. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ... N 7 (ред. от ...) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Учитывая вышеизложенные разъяснения Верховного Суда РФ, на основании ст. 333 ГК РФ, исходя из анализа всех обстоятельств дела, учитывая в том числе, соразмерность последствиям нарушения ответчиком обязательства, длительность невыполнения ответчиками обязательства, отсутствие тяжких последствий для истца в результате нарушения его прав, общеправовые принципы разумности, справедливости и соразмерности, размер неустойки подлежит уменьшению до 35 000 руб. 

На основании изложенного с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца подлежит взысканию задолженность в виде суммы основного долга в размере 3 010 446,05 руб.; 382 689,46 руб. - задолженность по процентам; 35 000 руб. - задолженность по пени.

Согласно ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, вложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст.69 Федерального закона от 02.10.2007г №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация.

Определением Вахитовского районного суда ... от ... назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости квартиры.

Согласно заключению эксперта ООО «Адванс» ЭА» ... от ... рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ..., состоящей из 2 комнат, общей площадью 61, 5 кв.м. составляет 4454 000 руб.

В соответствии со ст. 1 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имуществ; возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора о ипотеке.

Согласно ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена заложенной недвижимости определяется судом равной 80% от рыночной стоимости такого имущества, определённо независимым оценщиком. С учётом этого начальная продажная цена заложенного имущества должна быть определена судом в размере 3 563 200 руб.

Разрешая заявленные встречные исковые требования, суд исходит из следующего.

Согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона от ... N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В силу п. 5 ст. 13 Закона об ипотеке закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Согласно п. 5 ст. 47 Закона об ипотеке уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном ст. 48 и 49 данного Федерального закона.

Установлено, что права (требования) по закладной переданы ЗАО «Ипотечный ФИО6 ИНТЕХ» (ИНН ...), что подтверждается Справкой от ... о наличии Закладной на счете ДЕПО, выданной АО «Депозитарная компания «РЕГИОН», ведущим депозитарный учет Закладных, согласно которой, владельцем счета ДЕПО является ЗАО «Ипотечный ФИО6 ИНТЕХ». 

Пунктом 4.3.2 договора предусмотрено, что залогодержатель имеет право передать свои права по данной закладной другому лицу в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации и передать саму закладную, что и было сделано.

Законом предусмотрен запрет на уступку прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, однако предусмотрена возможность передачи прав на закладную другому лицу, предполагающая передачу прав на закладную в совокупности вместе со всеми удостоверяемыми закладной правами.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ЗАО «Ипотечный ФИО6 ИНТЕХ» в силу действующего законодательства, получил права по основному обязательству, обеспеченному закладной, а именно по взысканию денежных средств по кредитному договору в связи с передачей ему прав по закладной.

При таком положении, оснований для удовлетворения заявленных встречных исковых требований суд не усматривает.

Согласно пункту 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат возмещению ответчиками в равных долях в сумме 25640, 68 руб.

Производство ООО «АДВАНС» ЭА» судебного исследования положенного в основу решения суда подлежит оплате ответчиками солидарно в сумме 20 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,-

РЕШИЛ:

Исковые требования Закрытого акционерного общества «Ипотечный ФИО6 Интех» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3, ФИО2 в пользу закрытого акционерного общества «Ипотечный ФИО6 Интех» в солидарном порядке задолженность по кредитному договору... от ... в виде суммы основного долга в размере 3 010 446, 05 руб., процентов в сумме 382 689, 46 руб., неустойки в сумме 35 000 руб.

Обратить взыскание на жилое помещение, расположенное по адресу: ... путем продажи с публичных торгов с установлением первоначальной продажной стоимости в сумме 3 563 200 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 отказать.

Взыскать с ФИО3, ФИО2 в пользу ООО «АДВАНС» ФИО5 АГЕНТСТВО» в солидарном порядке в возмещение расходов по производству судебного исследования сумму в размере 20 000 руб.

Взыскать с ФИО3, ФИО2 в пользу закрытого акционерного общества «Ипотечный ФИО6 Интех» в возмещение расходов по оплате государственной пошлины в равных долях сумму в размере 25 640, 68 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Вахитовский районный суд ...

Судья А.Р. Сафин