Дело № 2- 578/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации 

25 декабря 2017г.

ст. Егорлыкская Ростовская область

Егорлыкский районный суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи Поповой О.М.

При секретаре Иващенко В.Г.

С участием:

Представителя истца- ФИО1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Балко-Грузского сельского поселения Егорлыкского района Ростовской области о признании договора купли-продажи от 24.11.2005г. заключенным и исполненным, признании права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

Установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к Администрации Балко-Грузского сельского поселения Егорлыкского района Ростовской области о признании договора купли-продажи от 24.11.2005г. заключенным и исполненным, признании права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

В обоснование исковых требований указывалось на то, что 24.11.2005 года между истцом и СПК « Правда» был заключен договор купли-продажи недвижимости. По данному договору « Продавец» продал и передал, а « Покупатель» оплатил и принял ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 130.8 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> В договоре указано, что недвижимое имущество продано истцу за 

<

данные изъяты> руб. Договор купли-продажи оформлен в письменной форме и подписан сторонами, заверен печатью. Факт оплаты за проданное имущество подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 24.11.2005г., счет-фактурой от 24.11.2005г. и накладной от 24.11.2005г. В настоящее время жилому дому, указанному в договоре присвоен адрес: 

<

адрес> Стороны по договору не произвели регистрацию в соответствии с требованиями действующего в то время законодательства. В 2008 СПК « Правда» по определению арбитражного суда был ликвидирован. Данная ликвидация продавца не позволила ему оформить до конца свои права и зарегистрировать договор купли-продажи. Истец обратился в Управление Росреестра за регистрацией права собственности, однако было вынесено уведомление о приостановке госрегистрации и было рекомендовано обратиться в суд. В настоящее время собственником спорной недвижимости никто не значится. В этой ситуации Администрация Балко-Грузского с/п. вправе признать недвижимость бесхозной и принять в реестр муниципальной собственности, так как она расположена на территории Балко-Грузского с/п. Поэтому истец ФИО2 просил суд:

1. признать договор купли-продажи недвижимости 24.11.2005г., подписанный между СПК « Правда» и ФИО2, заключенным и исполненным.

2. признать за ним право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом кадастровый номер №, общей площадью 130,8 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> 

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом, от него имеется заявление о рассмотрении дела без его участия. Дело рассмотрено без истца в силу ч.5 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца- ФИО1, действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал и просил их удовлетворить.

Представитель Администрации Балко-Грузского сельского поселения в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом, об уважительности причин неявки суд не уведомил, не просил рассматривать дело без его участия. Дело рассмотрено без представителя ответчика в силу ч.4 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, изучив письменные доказательства, оценив всё в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Истцом ФИО2 в обоснование своих исковых требований представлены суду:

-договор купли-продажи недвижимости от 24.11.2005г. между СПК « Правда» и ФИО2 (л.д.6), 

- счет-фактура №24 от 24.11.2005г. об оплате ФИО2 в СПК « Правда» за ? жилого дома- 

<

данные изъяты> руб. ( л.д.7), 

- накладная №24 от 24.11.2005г. на сумму 

<

данные изъяты> руб. (л.д.8);

- квитанция к приходному кассовому ордеру от 24.11.2005г., в котором в СПК « Правда» от ФИО2 внесена сумма 

<

данные изъяты> руб. за ? жилого дома ( обратная сторона л.д.8).

Суд, оценивая представленный истцом договор купли-продажи недвижимости от 24.11.2005г. между СПК « Правда» ( продавец) и ФИО2 ( покупатель) (л.д.6), обращает внимание на следующее:

Согласно пункту 1.1 данного договора продавец обязуется передать в собственность покупателя ? жилого дома 1979г. постройки в дальнейшем именуемое « Объект», а покупатель обязуется принять Объект и уплатить за него денежную сумму, указанную в настоящем договоре.

В пункте 1.2 этого же договора указано « описание Объекта : х. Балко-Грузский Егорлыкского района Ростовской области». 

Пункт 6.2.1 указывает перечень документов, подтверждающих право собственности на Объект ( приложение 1).

Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд считает, что стороны договора купли-продажи на момент его подписания имели возможность указать индивидуальные признаки объекта недвижимости, так как данный дом имел адрес, о чем свидетельствует указанный в конце договора ФИО2 адрес своего проживания, также с 1994г. в Еролыкском БТИ имелось дело №1803 на спорный дом, где содержаться его технические характеристики ( общая и жилая площадь). Кроме того, суд обращает внимание, что в п.1.1 договора купли-продажи от 24.11.2005г. указывается о приобретении ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом 1979г. постройки, а согласно данным БТИ спорный жилой дом по ул. Парковая, 3, х. Балко-Грузский был построен в 1965г. (л.д.31, 56-57)

С учетом изложенного, суд считает, что договор купли-продажи от 24.11.2005г. между СПК « Правда» и ФИО2 не был заключен, поскольку существенные условия о предмете договора сторонами не согласованы, то есть в договоре отсутствуют характеристики предмета договора и описание объекта недвижимости, позволяющие его индивидуализировать.

Как следует из материалов дела и установлено судом 25.09.2008г. на основании определения Арбитражного суда Ростовской области СПК « Правда» ликвидирован (л.д. 22-29).

Согласно выписке из ЕГРН от 28.11.2017г. на жилой дом по адресу: 

<

адрес> площадью 130,8 кв.м., 1965г. постройки, кадастровый номер №, сведения о правообладателях отсутствуют. (л.д. 41-46).

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Согласно ч. 1 ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Согласно разъяснений п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. ( с 15.09.2015г. по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ).

Таким образом, суд считает, что исковые требования неправомерно адресованы к Администрации Балко-Грузского с/п.

Кроме того, в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010г "О некоторых вопросах в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010г "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Суд, проанализировав представленные истцом доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь приведенными правовыми нормами и разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ, приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований ФИО2 о признании договора купли-продажи от 24.11.2005г. заключенным и исполненным, признании за ним права собственности в размере ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, поскольку не осуществлена государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости в соответствии с нормами действовавшего на тот момент Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", требования заявлены к ненадлежащему ответчику, также не определены существенные условия договора, в частности, не указан почтовый адрес объекта, площадь объекта, имеются указание на иной год постройки жилого дома.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 к Администрации Балко-Грузского сельского поселения Егорлыкского района Ростовской области о признании договора купли-продажи от 24.11.2005г. заключенным и исполненным, признании права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Егорлыкский райсуд в течение одного месяца со дня принятия мотивированного решения. 

Мотивированное решение изготовлено 28.12.2017г. 

Судья ПОДПИСЬ