Дело № 3а-146/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 марта 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

судьи Порутчикова И.В.,

при секретаре Третьякове И.А.,

с участием представителя административного истца – ФИО1 ФИО2, представителя административного ответчика – Правительства Ростовской области ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 ... об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, административные ответчики – Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, заинтересованные лица – Администрация города Азова, ...

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка посредством установления его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка, находящегося в общей совместной собственности, категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метров, находящегося по адресу: ... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению земельного налога, в связи с чем административный истец просил суд установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей (в соответствии с отчетом ООО ...» № ... от 19 декабря 2016 года).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, а в качестве заинтересованных лиц – Администрация г. Азова и ...

В судебное заседание явилась представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности, административное исковое заявление просила удовлетворить, возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной на основании выводов экспертного заключения ООО «...» № ... от 08 февраля 2017 года.

Представитель Правительства Ростовской области по доверенности ФИО3 в суд явилась, возражала против удовлетворения административного иска, основанного на выводах отчета ООО «...» № ... от 19 декабря 2016 года, не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной на основании выводов экспертного заключения ООО «...» № ... от 08 февраля 2017 года.

... а также представители Администрации г.Азова, Управления Росреестра по Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещенные судом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц, участвующих в деле, их представителей в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ООО «...» ... составившего экспертное заключение, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации», вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования. 

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что ФИО1 ... совместно с ... является собственником земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метров, разрешенное использование – ..., находящегося по адресу: ..., что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 6 июня 2012 года (л.д. 11) и выпиской из ЕГРП о зарегистрированных правах на земельный участок от 20 октября 2016 года (л.д. 108-109). 

Согласно кадастровой справке от 18 ноября 2016 года (л.д. 12) кадастровая стоимость земельного участка составляет ... рублей. Размер кадастровой стоимости земельного участка согласно кадастровой справке определен по состоянию на 1 января 2014 года. 

Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для уплаты земельного налога, в связи с чем истец как собственник земельного участка имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

В обоснование своих требований истец представил отчет ООО «...» № ... от 19 декабря 2016 года (л.д. 17-93). Согласно указанному отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составила ... рублей.

Возражая против иска и представленного административным истцом отчета, Правительство Ростовской области указало на следующие недостатки отчета: взятые объекты-аналоги отличаются по площади от оцениваемого объекта. При определении величины корректировки на площадь в рамках сравнительного подхода оценщиком выполнен корреляционно-регрессионный анализ, однако выводы корреляционно-регрессионного анализа достоверны в случае совпадения всех характеристик объектов выборки за исключением одного - изучаемого, в данном случае площадь объекта. Вместе с тем, у объектов выборки значительно отличаются местоположение, даты предложений; оценщик не вводит поправку на наличие коммуникаций, у объекта оценки, как и у объекта-аналога № 4 имеется электроснабжение, у объектов-аналогов № 1, № 2, № 3 коммуникации отсутствуют, а объект-аналог № 5 имеет полное инженерное обеспечение. Объекты-аналоги обладают неоднородными и несопоставимыми характеристиками по данному параметру. Указанные ошибки свидетельствуют о том, что оценщик в качестве объектов-аналогов принял земельные участки, которые имеют существенные отличия от оцениваемого объекта по своим характеристикам, а также наименьшую цену, в связи с чем не могут быть использованы при применении сравнительного подхода для определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

Судом, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности представленного истцом отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчета в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО «...» (заключение № ... от 08 февраля 2017 года, л.д. 135-181). Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составила ... рублей.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Оценив заключение эксперта, суд считает возможным положить содержащийся в нем вывод в основу решения суда.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.

В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом подобраны объекты-аналоги из выборки схожих объектов. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади.

При сравнении объектов-аналогов с объектом оценки экспертом применены корректировки на условия продажи (скидка на уторгование), дату предложения, удаленность от основных транспортных магистралей, наличие инженерных коммуникаций на участках и величину общей площади участков. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении эксперта. Расчет рыночной стоимости математически проверяем.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельного участка.

Доводы возражений административного истца, сводящиеся к тому, что экспертное заключение является недостоверным доказательством по делу, суд отклоняет, исходя из следующего.

Как пояснил эксперт при допросе в судебном заседании и в письменных пояснениях на вопросы административного истца, в экспертном заключении имеются сведения о дате проведения экспертизы, отсутствие сведений о времени не является признаком, свидетельствующим о недостоверности выводов и никаким образом не может повлиять на объективность самого заключения. Основание проведения экспертизы также указано на странице 2 заключения. Расписка о предупреждении об уголовной ответственности имеется на странице 1 заключения.

Наличие сведений о лицах, присутствующих при проведении экспертизы, не является обязательным.

К экспертному заключению приложены документы об образовании, подтверждающие квалификацию судебного эксперта. С ... года эксперт ... является самостоятельным специалистом-оценщиком, в ООО «...» работает по совместительству и в соответствии со статьей 282 Трудового кодекса Российской Федерации имеет право заключать неограниченное количество трудовых договоров с работодателями. 

При проведении судебной оценочной экспертизы на деятельность судебного эксперта распространяются требования Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года и КАС Российской Федерации. Поскольку проведение экспертизы было назначено по определению суда, выводы эксперта отражаются в экспертном заключении, а не в отчете об оценке. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, являются рекомендованным документом, а не обязательным при проведении судебной экспертизы.

Довод о том, что эксперт неправомерно применяет к расчетам аналоги, объявления о продаже которых опубликованы в ноябре 2011 года, октябре и ноябре 2012 года, также необоснован и подлежит отклонению, поскольку, как правильно указал эксперт, в настоящее время в открытых источниках практически не представляется возможным найти необходимое количество аналогов, подходящих для проведения расчетов на дату оценки – 1 января 2014 года, соответственно, эксперт при расчете рыночной стоимости объекта оценки ввел корректировку на дату предложения.

Ссылка на то, что экспертом необоснованно применена скидка на уторгование в размере 9%, также несостоятельна. Отсутствие в настоящее время достаточного количества аналогов не говорит о том, что рынок на дату оценки был неактивным, в связи с чем эксперт правомерно посчитал правильным использовать данные как для активного рынка. Данное значение корректировки на уторгование (в размере 9%) входит в расширенный интервал неактивного рынка, который представляет собой диапазон от 8% до 23%. 

Также эксперт указал, что на странице 34 заключения при сопоставлении местоположения участков для индустриальной застройки влияющим фактором является транспортная доступность, расположение в непосредственной близости от крупных автодорог, в связи с чем корректировка на местоположение вводится именно по данному фактору. Корректировка поданному элементу отражена в «...» ... 2014 года, том 3 «...». 

Иные доводы возражений административного истца против выводов заключения судебной оценочной экспертизы не содержат сведений о нарушениях, которые позволили бы обоснованно поставить под сомнение правильность и объективность указанного заключения. Доказательства иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлены.

Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос. Рыночная стоимость в заключении судебной оценочной экспертизы определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертом. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Обстоятельства, на которые ссылалась представитель административного истца, оспаривая заключение судебной экспертизы, не дают достаточных оснований для сомнений в обоснованности и правильности последнего. На все замечания представителя административного ответчика экспертом ... даны аргументированные пояснения в письменной форме и устно при допросе в судебном заседании.

Кроме того, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, а также предупрежден в судебном заседании об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, в материалы дела представлены соответствующие расписки эксперта, содержащие результаты предупреждения об уголовной ответственности.

В удовлетворении ходатайства представителя административного истца о назначении повторной судебной оценочной экспертизы судом отказано в связи с отсутствием для этого оснований, предусмотренных ст. 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что также подлежит учету при оценке доказательств.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости участка, указанный в заключении эксперта, соглашаясь с имеющимися в материалах дела возражениями Правительства Ростовской области относительно недостоверности представленного истцом отчета оценщика, что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости и свидетельствует о недостаточности осуществленного анализа рынка, исходя из совокупности требований вышеназванных федеральных стандартов оценки.

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об установлении размера кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года согласно выводам заключения эксперта ООО «...» № ... от 08 февраля 2017 года в размере ... рублей в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В связи с этим, настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Датой подачи заявления следует считать дату обращения ФИО1 с заявлением в суд, т.е. 20 декабря 2016 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Из материалов дела следует, что определением суда от 9 января 2017 года расходы по проведению судебной оценочной экспертизы были возложены на административного истца. Представленной в материалы дела квитанцией от 17 января 2017 года (л.д. 124) подтверждается, что ФИО1 внес на депозитный счёт Ростовского областного суда денежные средства в сумме ... рублей в обеспечение расходов по оплате услуг экспертов по данному делу.

Из представленного ООО «...» финансово-экономического обоснования усматривается, что стоимость экспертизы определена экспертным учреждением в размере ... рублей с учётом стоимости экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере ... рублей.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Поскольку административные ответчики не оспаривали право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, не оспаривали и размер рыночной стоимости, установленный в результате проведения судебной оценочной экспертизы и признанный судом экономически обоснованным, возражения Правительства Ростовской области относительно размера рыночной стоимости участка, заявленного административным истцом согласно отчету оценщика, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, а также учитывая, что административный истец настаивал на удовлетворении требований согласно представленному отчету оценщика, а суд по результатам рассмотрения заявления соглашается с позицией Правительства Ростовской области и устанавливает кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, указанном в экспертном заключении ООО «...», то решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов, в связи с чем суд приходит к выводу о возложении на административного истца в полном объеме всех понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины и расходов по проведению судебной оценочной экспертизы.

Следовательно, денежная сумма в размере ... рублей, внесенная ФИО1 на депозитный счёт Ростовского областного суда, подлежит перечислению экспертному учреждению ООО «...» в качестве вознаграждения за проведённую им судебную оценочную экспертизу по данному делу, а также с административного истца подлежит взысканию остаток денежной суммы в размере ... рублей в пользу ООО «...», исходя из определенной экспертом стоимости проведенного исследования.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метров категории земель населенных пунктов, разрешённое использование – ..., расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 20 декабря 2016 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: за счет денежных средств, поступивших от ФИО1 ... в целях обеспечения предстоящих судебных расходов, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), ... рублей на расчётный счёт ООО «...» за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-146/2017 (заключение № ... от 08 февраля 2017 года).

Взыскать с ФИО1 ... в пользу ООО «...» ... рублей за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-146/2017 (заключение № ... от 08 февраля 2017 года).

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Порутчиков

Решение в окончательной форме принято 15 марта 2017 года.

Судья И.В. Порутчиков