дело № 2-310/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Волжский городской суд Волгоградской области в составе:

председательствующего судьи Камышановой А.Н.,

при секретаре Кучеровой Е.В., 

с участием представителя истца ООО «ВолгаСпецТехно» ФИО1, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, представителя третьего лица ФГБОУ ВО «Национальный Исследовательский университет «МЭИ» ФИО4,

2 июля 2018 года в городе Волжском Волгоградской области рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «ВолгаСпецТехно» к ФИО2 о признании договора расторгнутым, взыскании платы по договору,

УСТАНОВИЛ

С учетом уточненных исковых требований ООО «ВолгаСпецТехно» обратилось в суд к ФИО2 о признании договора расторгнутым, взыскании платы по договору. В обоснование требований указав, что "."..г. между ФИО2 (Продавцом) и ООО «ВолгаСпецТехно» (Покупателем) заключен договор купли- продажи земельного участка и расположенного на нем пристроенного складского помещения и встроенного помещения гаража со складским помещением, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Стоимость отчуждаемого имущества составила 2 200 000 рублей. Покупатель оплатил приобретаемый объект недвижимости, Продавец передал данный объект. По условиям договора, а также сведениям, содержащимся в Росреестре встроенное помещение гаража со складским помещением имеет площадь 

<

...> кв.м. Однако после заключения договора и передачи объектов недвижимости Покупателем установлено наличие к встроенному помещению гаража со складскими помещениями пристроек 

<

...> возведенных без соответствующих разрешений, конструктивно связанных с ним. Пристройка к зданию не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, являясь самовольной. Указанное создает препятствия истцу на распоряжение объектом недвижимости. Данное обстоятельство является существенным нарушением требований к качеству передаваемого объекта и в силу п. 1 ст. 475 ГК РФ покупатель вправе потребовать возврата переданной суммы с передачей приобретенного имущества продавцу. Истец уведомил ответчика об отказе от исполнения договора и выставил требование о добровольном возврате 2 200 000 рублей, и согласования времени и даты для принятия имущества, требование ответчиком не исполнено. Просит суд признать договор купли- продажи от "."..г. между ФИО2 и ООО «ВолгаСпецТехно» в отношении земельного участка и расположенных на нем пристроенного складского помещения и встроенного помещения гаража со складским помещением, находящиеся по адресу: 

<

адрес>, расторгнутым. Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «ВолгаСпецТехно» сумму оплаты по договору купли- продажи от "."..г. в размере 2 200 000 рублей, судебные расходы по оплате госпошлины в размере 19200 рублей. Прекратить регистрацию в едином государственном реестре права собственности ООО «ВолгаСпецТехно» и восстановить запись о регистрации права собственности ФИО2 в отношении земельного участка и расположенных на нем пристроенного складского помещения и встроенного помещения гаража со складским помещением, находящиеся по адресу: 

<

адрес>.

На основании определения судьи Волжского городского суда 

<

адрес> от "."..г., к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены администрация городского округа – город Волжский Волгоградской области и ФГБОУ ВО «Национальный Исследовательский университет «МЭИ» филиал 

<

адрес>.

В судебном заседании представитель истца ООО «ВолгаСпецТехно» ФИО1 исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении, просила взыскать понесенные расходы по делу, указывая на то, что 

<

...>

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен, причин неявки суду не сообщил.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что 

<

...>

Представитель третьего лица администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области ФИО5 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте слушания дела извещена. В судебном заседании перед перерывом 

<

...>

Представитель третьего лица ФГБОУ ВО «Национальный Исследовательский университет «МЭИ» ФИО4 в судебном заседании 

<

...>.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что "."..г. между ФИО2 (Продавцом) и ООО «ВолгаСпецТехно» (Покупателем) заключен договор купли- продажи земельного участка и расположенного на нем пристроенного складского помещения и встроенного помещения гаража со складским помещением, расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

В частности, ООО «ВолгаСпецТех» приобрело у ФИО2 пристроенное складское помещение 

<

...>

Согласно передаточному акту от "."..г., ООО «ВолгаСпецТехно» приняло в собственность земельный участок и расположенные на нем пристроенное складское помещение и встроенное помещение гаража со складским помещением, находящиеся по адресу: 

<

адрес>.

Во исполнение указанного договора стороны совершили юридически значимые действия, предусмотренные законом: объект недвижимости перешел в собственность истца, что подтверждается произведенной записью в ЕГРП, ООО «ВолгаСпецТехно» оплатило ответчику стоимость отчуждаемого недвижимого имущества в размере 2 200 000 рублей, что подтверждается копией договора купли – продажи от "."..г., копией предварительного договора купли – продажи встроенного помещения от "."..г. (л.д. 36), копией платежного поручения №... от "."..г. (л.д. 37) и не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

Как следует из пояснений представителя истца, при заключении договора купли- продажи и подписания акта приема –передачи имущества визуально и документального определить, что пристройка и навес являются самовольно возведенными объектами было не возможно. Истцом фактически приобретено здание с примыкающими к нему самовольными постройками, являющимися его неотделимыми частями, при наличии которых, ответчик не имел право на отчуждение истцу спорного объекта недвижимости.

На основании определения Волжского городского суда Волгоградской области от "."..г., по делу была назначена комплексная землеустроительная, строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертом ООО «Волгоградский Центр Экспертизы». 

Согласно заключению эксперта №... от "."..г., в составе пристроенного складского помещения и встроенного помещения гаража со складским помещением, находящихся по адресу: 

<

адрес> а, встроенные, пристроенные части, не включенные в сведения государственного кадастра недвижимости об объекте исследования, имеются. В ходе экспертизы установлено, что 

<

...>

<

...>

<

...> 

<

...>

<

...>

<

...> 

<

...>

У суда не имеется оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, исполненного по поручению суда, поскольку оно выполнено экспертом, имеющим специальные познания в области архитектуры, обследования строительных конструкций зданий и сооружений, квалификация эксперта подтверждается соответствующими свидетельствами, подлинность которых никем не оспорена. В тексте заключения подробно описан процесс исследования, указано на источники примененных данных и обоснованы выводы. Заключение соответствует положениям ст.86 ГПК РФ, а также требованиям относимости и допустимости. Достоверных доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду представлено не было. 

В судебном заседании была допрошена эксперт ФИО6, которая суду поянила, что 

<

...>

Суд, считает, что с учетом выводов проведенной экспертизы и ответов судебного эксперта установлено, что пристройка обозначенная литерой «а» в техническом паспорте здания (строения) на встроенное помещение гаража со складскими помещениями, расположенными по адресу: 

<

адрес> а являются недвижимым имуществом в виду наличия фундамента.

Из заключения судебной экспертизы, показаний специалиста следует, что фундаментная плита является единой под двумя пристройками безлитерной и пристройкой под литером «а». Это единый конструктивный элемент. Никакого стыка между фундаментными плитами безлитерной пристройки и пристройки под литером «а» не имеется. При вскрытии с внутренней стороны в пристенной зоне установлено наличие армирования в единой плите.

Также, по ходатайству стороны ответчика допрошены свидетели ФИО7 и ФИО8

Свидетель ФИО7 суду показал, что 

<

...>

Свидетель ФИО9 суду показала, что 

<

...>

Суд считает, что данные показания в части отсутствия фундамента у пристроек не могут быть приняты во внимание, так как свидетели ФИО7, ФИО9 не обладают специальными познаниями в области строительства, непосредственно в период всего строительства не присутствовали. 

Показаниями свидетелей ФИО7, ФИО9 лишь подтверждают показания представителя ответчика о том, что пристройки были возведены ответчиком ФИО2

Таким образом, исходя из анализа всей совокупности доказательств по делу, судом достоверно установлено, что "."..г. ООО «ВолгаСпецТехно» приобрело у ФИО2 земельный участок и расположенные на нем пристроенное складское помещение и встроенное помещение гаража со складским помещением, а также с помещениями пристроек лит. «а» и лит. «Г», находящиеся по адресу: 

<

адрес>. Пристройки лит. «а» и лит. «Г» конструктивно связаны с встроенным помещением гаража, возведены без соответствующих разрешений, являются самовольной постройкой, их демонтаж может повлечь негативные последствия для основного строения.

В соответствии со ст. 309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 557 ГКРФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества на товар соответствующий договору.

Согласно ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с ч. 2 ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из пояснений сторон следует, что истец, приобретая спорный объект недвижимости полагал, что имеющиеся пристройки к зданию не носят капитального характера и возможен их демонтаж без причинения ущерба основному строению. Однако заключение судебной экспертизы свидетельствует о том, что демонтаж (снос) встроенных, пристроенных частей здания, не включенных в сведения государственного кадастра недвижимости, может повлечь негативные последствия для основного строения.

Поскольку представленными в материалы дела доказательствами с достоверностью подтверждается существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора купли-продажи, суд считает необходимым исковые требования ООО «ВолгаСпецТехно» удовлетворить, признав договор купли- продажи от "."..г., заключенный между ФИО2 и ООО «ВолгаСпецТехно» в отношении земельного участка и расположенных на нем пристроенного складского помещения и встроенного помещения гаража со складским помещением, находящиеся по адресу: 

<

адрес>, расторгнутым, взыскав с ФИО2 в пользу ООО «ВолгаСпецТехно» сумму оплаты по договору купли- продажи от "."..г. в размере 2 200 000 рублей. 

В связи с удовлетворением исковых требований, суд также считает необходимым прекратить регистрацию в едином государственном реестре права собственности ООО «ВолгаСпецТехно» и восстановить запись о регистрации права собственности ФИО2 в отношении земельного участка и расположенных на нем пристроенного складского помещения и встроенного помещения гаража со складским помещением, находящиеся по адресу: 

<

адрес>.

Доводы представителя ответчика об исполнении договора купли-продажи более трех лет назад, а, следовательно, о прекращении его действия, суд считает несостоятельными.

Возможность расторжения договора купли-продажи по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором допускается законом (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

В материалах дела отсутствуют доказательства исполнения ответчиком в полном объеме принятых на себя обязательств по договору купли-продажи от "."..г., по смыслу ст. ст. 469, 475 – 476 ГК РФ, в связи, с чем указание представителя ответчика на то, что договор является исполненным противоречит обстоятельствам настоящего дела.

По смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ признак существенности нарушения обязательства устанавливается именно из существа договора, степени лишения того, на что была вправе рассчитывать сторона при заключении договора. При таком положении суд считает существенными нарушения условий договора со стороны ответчика, что в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ во взаимосвязи со ст. ст. 488, 489 ГК РФ влечет расторжение договора купли-продажи.

В силу ст. 56 ГПК РФ, стороны обязаны представлять доказательства в обоснование своих доводов и возражений.

Доказательств, свидетельствующих о необоснованности заявленных истцом требований, ответчиком суду не представлено.

Довод представителя ответчика о пропуске истцом срока, связанного с обнаружением недостатков, срока исковой давности для обращения в суд с рассматриваемым требованием, судом также признается несостоятельным.

Согласно статье 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей (п. 1). Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2).

Анализ приведенных норм закона позволяет сделать вывод о том, что требования, связанные с недостатками товара, на который не установлен гарантийный срок, могут быть предъявлены покупателем к продавцу в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Поскольку ни законом, ни спорным договором купли-продажи недвижимого имущества не оговорены сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требования по качеству приобретенного товара, в силу п. 2 ст. 477 ГК РФ истец, являясь покупателем нежилого помещения, был вправе предъявить требования в отношении его недостатков в пределах двух лет со дня передачи ему объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, передача объекта недвижимости истцу произошла по передаточному акту "."..г., истец принял спорный объект недвижимости без замечаний по его качеству. 

Изначально с претензией по качеству товара, а именно передачи ряда объектов построенных без разрешительной документации, а, следовательно, незаконно, истец обращался "."..г. при рассмотрении гражданского дела №... по иску ООО «ВолгаСпецТехно» к ФИО2 о расторжении договора купли- продажи недвижимости, возврате денежной суммы (л.д. 60 гр. дела №...). Указанное свидетельствует, что истцом не пропущен установленный законом срок для предъявления требований, связанных с недостатком товара. 

Повторно с претензией по качеству объекта недвижимости истец обратился к продавцу – "."..г., что не может рассматриваться как новое обращение, а свидетельствует о повторном обращении к продавцу. 

Истцом суду представлены доказательства, подтверждающие наличие существенных нарушений требований к качеству приобретенного нежилого помещения, о которых не было известно истцу, возникших до передачи объекта недвижимости покупателю: наличие самовольных пристроек к основному зданию, выполненных ответчиком и являющихся капитальными строениями, демонтаж которых невозможен без ущерба для основного здания. Данные обстоятельства достоверно установлены заключением судебной экспертизы, исполненной "."..г..

По общему правилу, согласно ст. 196 ГК РФ срок исковой давности для обращения в суд за защитой нарушенного права составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2, 3 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п.1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства (абз.2 п.2 ст. 200 ГК РФ).

Судом установлено, что требование о расторжении договора направлено ответчику истцом "."..г., которое получено последним "."..г.. 

Согласно положений части 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В установленный претензией истца десятидневный срок, со дня получения требования, согласно п.2 ст. 452 ГК РФ, требование истца ответчиком добровольно не удовлетворено. С настоящим исковым заявлением ООО «ВолгаСпецТехно» обратилось в суд "."..г.. Таким образом, при обращении в суд с иском о расторжении договора купли-продажи истцом общий срок исковой давности так же не пропущен.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Убытки истца в виде расходов по оплате стоимости судебной экспертизы составили 65000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины – 19200 рублей, что подтверждается копиями платежных поручений №... от "."..г., №... от "."..г..

Данные убытки суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца, так как исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования ООО «ВолгаСпецТехно» к ФИО2 о признании договора расторгнутым, взыскание платы по договору удовлетворить.

Признать договор купли- продажи от "."..г., заключенный между ФИО2 и ООО «ВолгаСпецТехно» в отношении земельного участка и расположенных на нем пристроенного складского помещения и встроенного помещения гаража со складским помещением, находящиеся по адресу: 

<

адрес>, расторгнутым. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «ВолгаСпецТехно» сумму оплаты по договору купли- продажи от "."..г. в размере 2 200 000 рублей, судебные расходы по оплате госпошлины в размере 19200 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 65 000 рублей. 

Прекратить регистрацию в едином государственном реестре права собственности ООО «ВолгаСпецТехно» и восстановить запись о регистрации права собственности ФИО2 в отношении земельного участка и расположенных на нем пристроенного складского помещения и встроенного помещения гаража со складским помещением, находящиеся по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Волжский городской суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.Н. Камышанова

Справка: мотивированное решение изготовлено 9 июля 2018 года

Судья А.Н. Камышанова