Дело № 2-1289/2019 строка 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 марта 2019 года Ленинский районный суд города Воронежа в составе:

председательствующего судьи Калининой Е.И.

при секретаре Колесник А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Воронежской региональной общественной организации инвалидов « Импульс» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора аренды, признании невозможным использования объекта недвижимости

установил:

Воронежская региональная общественная организация инвалидов «Импульс» обратилась с иском к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, признании невозможным объекта недвижимости.

Свои требования мотивирует тем, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор аренды объекта недвижимости –«Магазина», расположенного на земельном участке по адресу 

<

адрес>, КН №. Договор аренды предполагал, что ВРООИ «Импульс» приступает к использованию магазина с ДД.ММ.ГГГГ. и вправе расторгнуть договор аренды в случае невозможности пользоваться объектом недвижимости по причинам, не зависящим от арендатора. 

Однако, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не было выдано по заявлению от ДД.ММ.ГГГГ. Основаниями отказа от ДД.ММ.ГГГГ. является несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Согласно ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ использовать объект капитального строительства до ввода его в эксплуатацию нельзя. Таким образом, арендатор не мог пользоваться объектом недвижимости по причинам, не зависящим от него, что является основанием для расторжения договора аренды. На письмо ВРООИ «Импульс» от ДД.ММ.ГГГГ. о расторжении договора аренды ответчики ответили отказом от ДД.ММ.ГГГГ., поскольку апелляционным определением Воронежского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ. отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта признан незаконным и администрации предписано пересмотреть заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал и просил суд удовлетворить их в полном объеме. Пояснил, что арендатор рассчитывал ДД.ММ.ГГГГ. приступить к эксплуатации объекта недвижимости по устной договоренности, считая, что ДД.ММ.ГГГГ. ответчик обратится с заявлением на ввод объекта в эксплуатацию в администрацию муниципального образования Туапсинский район,, после чего в соотвесттвии со ст. 55 ГрК РФ разрешение будет выдано в течение 7-10 дней. 

Ответчики ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о слушании дела был извещен надлежащим образом в установленном законом порядке, обратились с заявлениями о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Представитель третьего лица администрации муниципального образования Туапсинского района Краснодарского края в судебное заседание не явились, извещены о слушании дела надлежащим образом. 

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихя лиц. 

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиками был заключен 01.03.2018г. договор аренды объекта недвижимости –«Магазина», расположенного на земельном участке по адресу 

<

адрес>, КН № (л.д. 11). 

Согласно договору арендная плата составляет 

<

данные изъяты>. в месяц, арендатор вправе расторгнуть настоящий договор аренды в случае невозможности пользоваться объектом недвижимости «Магазином» по причинам, не зависящим от арендатора. Срок в договоре аренды не указан.

Однако, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не было выдано по заявлению ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 13). Основаниями отказа от ДД.ММ.ГГГГ. является несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации (л.д. 15). 

Истец, считая, что согласно ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ использовать объект капитального строительства до ввода его в эксплуатацию нельзя, в силу чего арендатор не мог пользоваться объектом недвижимости по причинам, не зависящим от него, что является основанием для расторжения договора аренды, направил письмо о расторжении договора ответчикам. На письмо ВРООИ «Импульс» от ДД.ММ.ГГГГ. о расторжении договора аренды ответчики ответили отказом от ДД.ММ.ГГГГ., поскольку апелляционным определением Воронежского областного суда от 20.11.2018г. отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта признан незаконным и администрации предписано пересмотреть заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Апелляционным определением Воронежского областного суда от 20.11.2018г. решение Ленинского районного суда от 16.08.2018г. года по административному делу по административному иску ФИО1 и ФИО2 к администрации муниципального образования туапсинского района краснодарского края в лице управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинского района о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства и возложении обязанности выдать разрешение, отменено. По делу принято новое решение, которым признан незаконным отказ администрации муниципального образования Туапсинский район Краснодарского края в лице управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район от ДД.ММ.ГГГГ. № в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – магазин, расположенного по адресу 

<

адрес>, кадастровый №. Обязать администрацию муниципального образования Туапсинский район Краснодарского края повторно рассмотреть заявление ФИО1 о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – магазин расположенный по адресу 

<

адрес>, кадастровый №.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса).

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренным действующим законодательством. Подпунктом 2 ст. 25 ЗК РФ установлено, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. 

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее, чем один год, не подлежат государственной регистрации за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. 

В силу п. 1-2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок определенный договором. Если срок в договоре аренды не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случаен каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 

Договор аренды от 01.03.2018г. объекта недвижимости –«Магазина», расположенного на земельном участке по адресу 

<

адрес>, КН № заключен на неопределенный срок. Поскольку в заключенном сторонами договоре аренды срок действия договора не был оговорен, он считает заключенным на неопределенный срок, в связи с чем не подлежит государственной регистрации. При заключении договора стороны предусмотрели условие о праве арендатора на расторжение договора в случае невозможности пользоваться объектом недвижимости по причинам, не зависящим от арендатора. (п. 3 договора). 

Апелляционным определением Воронежского областного суда от 20.11.2018г. решение Ленинского районного суда от 16.08.2018г. года по административному делу по административному иску ФИО1 и ФИО2 к администрации муниципального образования туапсинского района краснодарского края в лице управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинского района о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства и возложении обязанности выдать разрешение, отменено. По делу принято новое решение, которым признан незаконным отказ администрации муниципального образования Туапсинский район Краснодарского края в лице управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район от ДД.ММ.ГГГГ. № в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – магазин, расположенного по адресу 

<

адрес>, кадастровый №. Обязать администрацию муниципального образования Туапсинский район Краснодарского края повторно рассмотреть заявление ФИО1 о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – магазин расположенный по адресу 

<

адрес>, кадастровый №.

В соответствии с п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. (ред. от 25.12.2013г.) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды») отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. 

Согласно ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение дан6ных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. В силу ч. 2 указанной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды иди были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. 

Истец заключил договор аренды недвижимого имущества, и принял на себя права и обязанности, оговоренные в нем. Сведений о наличии разногласий между сторонами при заключении договора не представлено. Таким образом, при заключении договора аренды арендодатель должен был знать, что разрешение на ввод объекта в эксплуатации, арендодателем не получено, срок получения такого разрешения в договоре не оговорен. Между тем, пользуясь своим правом на досрочное расторжение договора аренды оговоренное по условиям договора арендатор вправе расторгнуть договор ввиду невозможности в настоящее время использовать объект недвижимости поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено. Стороны договора свободны в выборе условий его заключения, вправе предусматривать любые условия, не противоречащие закону. 

В связи с вышеизложенным, суд считает возможным требования истца о расторжении договора аренды удовлетворить, поскольку при заключении договора стороны исходили из того, что разрешение на ввод объекта–«Магазина», расположенного на земельном участке по адресу 

<

адрес> будет предоставлено после обращения в уполномоченный орган, оговорив право на расторжение договора аренды в случае невозможности использования объекта в самом договоре.

Однако, отдельное требование истца о признании невозможным использования объекта недвижимости –«Магазина», расположенного на земельном участке по адресу 

<

адрес>, удовлетворению не подлежит, поскольку апелляционным определением Воронежского областного суда от 20.11.2018г. отказ администрации муниципального образования Туапсинский район Краснодарского края в лице управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район от ДД.ММ.ГГГГ. № в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства –«Магазина», расположенного на земельном участке по адресу 

<

адрес> признан незаконным. Администрация муниципального образования туапсинский район Краснодарского края обязана повторно рассмотреть заявление ФИО1 о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. 

Следовательно суду не представлено доказательств невозможности использования указанного объекта недвижимости, поскольку отказа в выдаче разрешения на ввод объекта либо невозможности получения такого разрешения суду не представлено. Разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ. №г. получено ФИО1, составлен акт приемки объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ООО «Стройтех», ООО «Стройтех» составлен документ, подтверждающий соответствие построенного объекта капитального строительства техническим регламентам от 07.02.2018г. Предусмотренное в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ. условие о расторжении договора аренды ввиду невозможности использования объекта аренды послужившее основанием для расторжения указанного договора от ДД.ММ.ГГГГ., не позволяет сделать суду вывод о невозможности использования объекта недвижимости –«Магазина», расположенного на земельном участке по адресу 

<

адрес>, как вновь созданного объекта участниками гражданского оборота, после обращения в компетентные органы за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Воронежской региональной общественной организации инвалидов «Импульс» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. заключенного между ФИО1, ФИО2 и ВРООИ «Импульс», признании невозможным использования объекта недвижимости –«Магазина», расположенного на земельном участке по адресу 

<

адрес>, КН № удовлетворить частично. 

Расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. объекта недвижимости –«Магазина», расположенного на земельном участке по адресу 

<

адрес>, КН №, со дня вступления в законную силу решения суда. 

В удовлетворении остальных исковых требований Воронежской региональной общественной организации инвалидов «Импульс» отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Е.И. Калинина. 

Решение в окончательной 

форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года