Мотивированное 

решение

 составлено 08.02.2019

Дело № 2-438/19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Рыбинский городской суд Ярославской области в составе

председательствующего судьи Капустиной С.В.

при секретаре Клинковой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Рыбинске 5 февраля 2019 года гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Фарс» о возложении обязанности заключить договор аренды общедомового имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с уточненным иском к ООО «Фарс» о возложении обязанности заключить с собственниками помещений в многоквартирном доме в лице председателя Совета МКД ФИО1 возмездный договор аренды общедомового имущества для размещения оборудования для сети интернет и телевидения на условиях, утвержденных общим собранием собственников 10.12.2018.

Мотивировала исковое требование тем, что является собственником жилого помещения № в доме № № по 

<

адрес> и председателем Совета многоквартирного дома.

ООО «Фарс» на общедомовом имуществе разместил кабели для сети интернет и телевидения, а также иное оборудование без согласования с собственниками помещений многоквартирного дома. 

На общем собрании собственников помещений дома 10.12.2018 приято решение взимать арендную плату в размере 1 000 руб. с интернет провайдеров и направлять ее на почтово-канцелярские принадлежности и судебные расходы. Осуществлять перечисление денежных средств на счет председателя Совета МКД в банке.

Она 25.09.2018 обратилась к ответчику с письменной офертой о заключении договора аренды общедомового имущества, ответ не получила.

В судебное заседание истица ФИО1 не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежаще, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ранее в судебном заседании исковое требование поддержала. Объяснила, что ООО «Фарс» в доме разместило оборудование для сети интернет и телевидения, но места расположения и технических характеристик оборудования она не знает. В ходе рассмотрения дела узнала количество заключенных договоров ООО «Фарс» с жителями дома, ранее такой информации не имела. До настоящего времени не знает, кто из собственников помещений в доме является потребителем услуг ООО «Фарс», поскольку ответчик такой информации ей не предоставил.

Предварительно условия договора с ООО «Фарс» не обсуждала. Не знает, повлечет ли заключение договора аренды изменения в оплате интернета и телевидения для потребителей услуг ООО «Фарс». Вопрос о возможном изменении размера оплаты для потребителей услуг на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома не обсуждался.

Решение общим собранием принято о взимании арендной платы с ответчика в размере 1 000 руб. в месяц, экономического обоснования нет, денежные средства нужны ей на почтово-канцелярские принадлежности и судебные расходы. Не согласна на заключение договора аренды общедомового имущества управляющей компанией с ООО «Фарс», так как денежные средства будут поступать на счет ООО «Управляющая компания «Запад», которое потратит их на другие нужды. Договора управления с ООО «Управляющая компания «Запад» нет, со слов директора ООО «УК «Запад», управление домом осуществляется без договора.

Представитель ответчика - ООО «Фарс» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, уважительной причины неявки не представил. 

Ранее в судебном заседании представитель ответчика - по доверенности ФИО2 исковое требование не признала.

Объяснила, что ФИО1 обратилась к ООО «Фарс» о заключении договора аренды общедомового имущества на основании протокола общего собрания собственников помещений от 30.08.2018. Приложение к протоколу и документы в подтверждении избрании ее председателем Совета МКД не предоставила, в связи с чем ООО «Фарс» не имело возможности проверить ни кворум общего собрания, ни полномочия истицы на заключение договора.

ООО «Фарс» не заключает договоры аренды общего имущества дома с физическими лицами, поскольку те не являются надлежащей стороной сделки. Кроме того, ООО «Фарс» полагает, что при перечислении денежных средств на счет физического лица, не являющегося работником организации, станет налоговым агентом, чего делать не хочет.

Проект договора, представленный истицей, не содержит технических условий. ООО «Фарс» не предлагает свой проект договора, считая истицу ненадлежащей стороной сделки. Кроме того, ООО «Фарс» не устраивает цена договора. Предварительно условия договора собственники с ним не обсуждали. В случае возложения на ООО «Фарс» обязанности по внесению арендной платы, необходимо будет увеличить стоимость услуг для потребителей. Данный вопрос также не обсуждался, за прошлый период увеличить оплату потребителям организация не может. Общество имеет по некоторым многоквартирным домам договоры с управляющими компаниями и платит за аренду общего имущества дома по 150 руб. в месяц.

Представитель третьего лица - ООО «УК «Запад» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, отзыв не представил.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

ФИО1 имеет ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> (л.д. 64). Документов об избрании ее председателем Совета многоквартирного дома суду не предоставила.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ отношения, связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов, регулируются жилищным законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме, то есть имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме. В частности, пп. 1 и 3 ч. 1 указанной статьи предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. Аналогичная норма содержится в п. 1 ст. 290 ГК РФ.

В силу подп. "а" п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу ч. 4 ст. 36 и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Частью 3 ст. 6 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи" предусмотрено, что организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий, опор линий электропередачи, контактных сетей железных дорог, столбовых опор, мостов, коллекторов, туннелей, в том числе, туннелей метрополитена, железных и автомобильных дорог и других инженерных объектов и технологических площадок, а также полос отвода, в том числе полос отвода железных дорог и автомобильных дорог, могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Для оказания услуги доступа к сети Интернет и телевизионной сети собственникам квартир в многоквартирном доме в общих помещениях многоквартирного дома должно быть размещено определенное телекоммуникационное оборудование (средство связи).

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика подтвердил факт размещения телекоммуникационного оборудования в жилом доме № № по 

<

адрес>

25 сентября 2018 г. ФИО1 направила ООО «Фарс» проект договора о размещении оборудования (л.д. 13-17). Просила заключить с ней данный договор на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 30.08.2018 (л.д. 18-20).

В соответствии с ч. 1 ст. 46, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно протоколу общего собрания от 30.08.2018 в собрании приняли участие 58% от общего числа голосов собственников помещений, что менее двух третей голосов.

В ходе рассмотрения дела судом истица представила протокол решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 10.12.2018, согласно которому в собрании приняли участие 67,84% от общего числа голосов (л.д. 23-25).

Собрание решило взимать арендную плату с интернет провайдеров и направлять ее на почтово-канцелярские принадлежности и судебные расходы. Перечислять арендную плату на счет председателя МКД в банке (л.д. 24). Сумма в резолютивной части решения не указана, в повестке дня собрания и обсуждении второго вопроса повестки дня заявлена цена договора в размере 1 000 руб. в месяц (л.д. 23).

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, ФИО1 направила ООО «Фарс» проект договора от 26.09.2018 на основании неправомочного решения общего собрания собственников (л.д. 13-17).

Кроме того, суд приходит к выводу, что ФИО1 не обладает полномочиями на заключение договора.

Полномочия совета многоквартирного дома указаны в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, а полномочия председателя совета МКД - в ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ.

Так, в соответствии с пп. 1, 2 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ председатель совета многоквартирного дома до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. Доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части.

Согласно ч. 1, 2 ст. 164 ЖК РФ к указанным договорам относятся договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества и договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и отопления.

Суд приходит к выводу, что председатель совета многоквартирного дома по аналогии права также должен до принятия общим собранием собственников помещений решения о заключении договора об использовании общего имущества вступить в переговоры с провайдером относительно условий указанного договора.

Судом установлено, что предварительно условия договора, в том числе его цена между сторонами не обсуждались. Провайдером не решался вопрос об изменении условий договоров с потребителями услуг. Возможность изменения таких условий, а тем более сами изменения, на общем собрании собственниками не обсуждались.

Кроме того, проект договора не содержит ряда существенных условий: указание объектов инфраструктуры, цели их использования; технические условия размещения сети электросвязи пользователя инфраструктуры, в том числе ее отдельных элементов, на объектах инфраструктуры.

Поскольку истицей не соблюдена процедура подготовки к заключению договора, проект договора о размещении оборудования не содержит всех существенных условий, а последствия заключения данного договора абонентам ООО «Фарс», с которыми в доме заключены 124 договора на услуги кабельного телевидения, неизвестны, то рассмотрение судом проекта договора в данной ситуации не представляется возможным.

Согласно п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ председатель совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. То есть, договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества и договоры на предоставление коммунальных услуг. Нормы Жилищного кодекса РФ не содержат права председателя совета МКД на заключение договора об использовании общего имущества дома.

Согласно п. 3.1.23 договора управления многоквартирным домом от 17.12.2009 ООО «УК «Запад» обязано не допускать использования общего имущества собственников в многоквартирном доме без соответствующих решений общего собрания собственников. В случае решения общего собрания собственников о передаче в возмездное пользование общего имущества или его части, заключать соответствующие договоры. Средства, поступившие на счет Управляющей организации от использования общего имущества собственников, должны быть направлены на снижение оплаты услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, выполняемых по настоящему договору либо проведение дополнительных работ.

Таким образом, решения общих собраний собственников от 30.08.2018 и 10.12.2018 противоречат п. 3.1.23 договора управления многоквартирным домом от 17.12.2009.

Как следует из п. 3.1.23 договора управления только ООО «УК «Запад» имеет право на заключение договора аренды общего имущества собственников в многоквартирном доме.

На основании вышеизложенного, суд в удовлетворении искового требования ФИО1 отказывает.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового требования ФИО1 к ООО «Фарс» о возложении обязанности заключить договор аренды общедомового имущества на условиях, утвержденных общим собранием собственников 10 декабря 2018 г. - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья