Судья Ярмышко-Лыганова Т.Н. УИД 39RS0008-01-2023-000715-62

дело №2-541/2023

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

№33-34/2025

23 декабря 2025 года

г.Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе

председательствующего судьи Гарматовской Ю.В.

судей Уосис И.А., Макаровой Т.А.

при помощнике ФИО1

рассмотрела в открытом судебном заседании 23 декабря 2025 года апелляционную жалобу ФИО2 на решение Гусевского городского суда Калининградской области от 20 декабря 2023 года по гражданскому делу по иску ФИО3 к администрации муниципального образования «Гусевский городской округ» Калининградской области, ФИО2, ФИО4, ФИО5, Министерству градостроительной политики Калининградской области о сохранении жилого помещения в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии и признании права собственности на жилое помещение в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии.

Заслушав доклад судьи Уосис И.А., возражения ФИО3 и его представителей ФИО6 и ФИО7, полагавших решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратился в суд с иском, указав, что на основании договоров купли-продажи от 17.06.1996 г. и 08.06.2019 г. он является собственником двух жилых помещений по адресу: 

<

адрес> – квартиры №1, общей площадью 24,1 кв.м, и квартиры №5, общей площадью 74 кв.м.

С целью улучшения жилищных условий в 2019 г. после согласования с органом местного самоуправления он произвел реконструкцию, перепланировку и переустройство данных жилых помещений, объединив их в одно жилое помещение. Объединены помещения кухонь и коридоров двух квартир в единые помещения кухни и коридора, туалет квартиры №1 переоборудован в кладовую, а остальные помещения и входные группы квартир оставлены без изменений. Объединенная квартира имеет общую площадь в 118,3 кв.м, состоит из следующих помещений: четыре жилые комнаты площадями 13 кв.м, 15,3 кв.м, 18,3 кв.м и 20,3 кв.м, коридор площадью 7 кв.м, кладовую площадью 2,1 кв.м, прихожую площадью 7,9 кв.м, санузел площадью 4,5 кв.м, кухню площадью 10 кв.м и две веранды площадями 12,7 кв.м и 7,2 кв.м, что нашло свое отражение в техническом плане ООО «Кадастр-гарант» по состоянию на 01.10.2019 г.

Однако, администрация муниципального образования «Гусевский городской округ» Калининградской области в приемке жилого помещения в эксплуатацию отказала по причине несоответствия выполненных работ ранее согласованному проекту в части наличия пристройки площадью 12,7 кв.м к вновь образованной квартире.

Данная пристройка возведена в 1998 г. на сформированном под дом земельном участке в период действия законодательства, не требовавшего получения согласия всех собственников, однако, такое согласие в устной форме им было получено, о чем свидетельствует длительное отсутствие каких-либо претензий со стороны третьих лиц.

Согласно техническому заключению ООО «Проект» пристройка находится в удовлетворительном и работоспособном состоянии, негативного воздействия на конструктивные элементы дома не оказывает, угрозы для жизни и здоровья проживающих в доме лиц не создает. Все остальные работы также выполнены в соответствии со строительными, пожарными и санитарными нормами и правилами. Просит сохранить в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии жилое помещение по адресу: 

<

адрес> с характеристиками, отраженными в техническом плане ООО «Кадастр-гарант» по состоянию на 01.10.2019 г., и признать за ним право собственности на измененную в результате реконструкции, перепланировки и переустройства квартиру.

Судом первой инстанции 20 декабря 2023 г. принято решение, которым исковые требования ФИО3 удовлетворены. Суд постановил прекратить право собственности ФИО3 на однокомнатную квартиру общей площадью 24,1 кв.м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> кв.1 и на квартиру общей площадью 74 кв.м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, кв.5.

Сохранить жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, образованное путем объединения квартир №1 и 5, в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии в составе следующих помещений: (1) – 7 кв.м, (2ж) – 15,3 кв.м, (3ж) – 13 кв.м, (4ж) – 20,3 кв.м, (5ж) – 18,3 кв.м, (6) – 4,5 кв.м, (7) – 10 кв.м, (8) – 2,1 кв.м, (9) – 7,9 кв.м, веранды (10) площадью 7,2 кв.м, веранды (11) площадью 12,7 кв.м и признать за ФИО3 право собственности на данное жилое помещение.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить. Указывает на то, что суд неправильно установил имеющие значение для дела обстоятельства, дал неверную оценку представленным доказательствам, допустил нарушения норм процессуального права, в связи с чем принял неправильное решение. Ссылается на то, что она является собственником соседнего с истцом жилого помещения, сведения об этом имелись в материалах дела, однако к участию деле она не привлечена, тогда как произведенные истцом строительные работы, нарушают ее права и законные интересы.

В качестве допущенных истцом нарушений указала, что труба, выводящая отработанные газы из котла, установлена истцом на уровне ее балкона, в результате чего в квартиру попадают вредные вещества. При объединении квартир истцом кроме веранды без получения ее согласия к квартире присоединена общая кладовая; веранда присоединена к объединенному жилому помещению истца вместе с земельным участком общего пользования также без получения согласия ее и остальных собственников.

Определением от 03.04.2024 г. судебная коллегия перешла к рассмотрению апелляционной жалобы ФИО2 по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. К участию в деле в качестве ответчиков привлечены ФИО2, ФИО4, ФИО5, Министерство градостроительной политики Калининградской области.

В судебное заседание ФИО2, ФИО4, ФИО5, представители администрации муниципального образования «Гусевский городской округ», Министерства градостроительной политики Калининградской области не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Ходатайств об отложении судебного заседания никем из участвующих в деле лиц не заявлено. От представителя ФИО2 поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. При изложенных обстоятельствах, с учетом положений ст. 167 и ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как предусмотрено ч.4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Как следует из материалов дела – ФИО3, обращаясь в суд с указанным иском, просил сохранить принадлежащие ему квартиры по адресу: 

<

адрес> кв.1, кв.5 в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии, при котором объединены два принадлежащих истцу жилых помещения, к площади объединенной квартиры присоединено помещение пристройки - веранды, увеличена общая площадь квартиры.

Согласно ст.1 Градостроительного кодекса РФ - реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

С учетом изложенного юридически значимыми обстоятельствами являлось установление – за счет каких помещений и площадей многоквартирного дома произошло увеличение площади принадлежащего истцу жилого помещения, имелось ли вмешательство в общедомовое имущество, имеется ли нарушение прав других собственников.

Вместе с тем, суд первой инстанции данные обстоятельства в качестве юридически значимых не определил и, разрешая вопрос о сохранении спорного объекта в измененном состоянии, не привлек к участию в деле других собственников для выяснения вопроса об отсутствии нарушения их прав.

Как следует из материалов дела - собственниками квартиры №2 в указанном жилом доме являются ФИО2, ФИО5, ФИО8 - по 1/3 доле каждый.

Как следует из позиции собственника ФИО2 - она своего согласия на присоединение к квартире истца общего имущества не давала, указала на нарушение своих прав произведенными истцом работами.

Рассмотрение дела при непривлечении к участию в деле в качестве ответчиков собственников помещений указанного многоквартирного жилого дома является нарушением их права на участие в судебном заседании в качестве ответчиков, повлекшим невозможность реализации ими установленных законом правомочий.

Для строительства и реконструкции объектов капитального строительства получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является обязательным.

В силу действующего законодательства, включая ст.8.2 Градостроительного кодекса РФ, ст. 1 Закона Калининградской области от 30.11.2016 г. №19 "О перераспределении полномочий в области градостроительной деятельности между органами государственной власти Калининградской области и органами местного самоуправления муниципальных образований Калининградской области", Положение о Министерстве градостроительной политики Калининградской области, утвержденное Постановлением Правительства Калининградской области от 03.03.2022 г. N107, - органом, уполномоченным в Калининградской области на выдачу таких разрешений, является Министерство градостроительной политики Калининградской области.

Вместе с тем, указанный уполномоченный орган к участию в деле также не привлечен.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что суд принял решение о правах и об обязанностях данных лиц, которые не привлечены к участию в деле в качестве ответчиков, что является безусловным основанием для отмены судебного постановления.

В соответствии с п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 247 Гражданского кодекса РФ - собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3).

В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для выполнения таких работ необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 ст. 40 ЖКРФ, п. 6.2 ч. 7 ст. 51ГрК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В силу ч.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как установлено по делу - многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, является двухэтажным строением с мансардой до 1945 года постройки, состоит из трех квартир: на первом этаже расположены квартиры №1, общей площадью 24,1 кв.м, и №5, общей площадью 74 кв.м. Собственником указанных квартир является ФИО3

На мансардном этаже расположена квартира №2, площадью 74,2 кв.м

Собственниками квартиры №2 с 1995 г. являлись Г.И. ФИО9, ФИО5 по 1/3 доле, в настоящее время собственниками являются ФИО2, ФИО5, ФИО8 - по 1/3 доле каждый.

Квартиры под номерами 3 и 4 в доме отсутствуют.

Под указанный многоквартирный жилой дом образован и 28 ноября 2014 г. поставлен на кадастровый учет земельный участок КН № площадью 1 013±11 кв.м.

Установлено, что ФИО3 произведены работы по перепланировке, переустройству и реконструкции принадлежащих ему квартир, в ходе которых произведено объединение двух квартир в одно жилое помещение с возведением пристройки – веранды.

По заказу истца в 2019 г. ООО фирма «Проект» подготовлен проект переустройства и перепланировки квартир № 1 и № 5, предусматривающий их объединение.

23 июля 2019 г. администрацией муниципального образования «Гусевский городской округ» выдано разрешение на переустройство и перепланировку принадлежащих истцу жилых помещений в соответствии с проектом, выполненным ООО Фирмой «Проект».

Однако, в приемке квартиры в эксплуатацию после проведенных перепланировки и переустройства администрацией 31 октября 2019 г. ФИО3 отказано в связи с несоответствием произведенных работ проектной документации.

До перепланировки общая площадь квартиры №1 составляла 24,1 кв.м, жилая – 15,3 кв.м, квартиры №5 – 74,0 кв.м, жилая - 51,6 кв.м.

После перепланировки в соответствии с проектом площадь объединенной квартиры должна была составить 98,5 кв.м, жилая – 66,9 кв.м, общая площадь с верандами – 110,0 кв.м.

Проектом перепланировки и переустройства было предусмотрено объединение квартир № 1 и № 5 с обустройством 4-х комнатной квартиры.

Две смежные кухни и два коридора объединяются с расширением за счет разборки ненесущих перегородок, на месте туалета квартиры № 1 оборудуется кладовая, на месте кухни квартиры № 5 – прихожая. Планировка жилых комнат сохраняется. В результате перепланировки выполняются работы по разборке ненесущих перегородок и закладка оконного проема. В результате переустройства в кладовой будет выполнен демонтаж унитаза, на кухне – перенос газовой плиты.

Однако после производства работ по объединению двух жилых помещений образовался объект общей площадью 118,3 кв.м.

Данных о получении ФИО3 разрешения на реконструкцию в материалы дела не представлено.

Обращаясь в суд с указанным иском, ФИО3 поставил в иске вопрос о признании за ним права собственности на измененный в результате реконструкции, перепланировки и переустройства объект, ссылаясь на производство работ в соответствии с установленными нормативными требованиями и отсутствие нарушения в результате произведенных работ прав других лиц.

В обоснование своих требований истцом представлено заключение ООО «Проект», в соответствии с которым все работы выполнены технически грамотно, в соответствии с установленными нормативными требованиями, требования безопасности обеспечены.

С учетом необходимости специальных познаний для установления по делу юридически значимых обстоятельств судебная коллегия пришла к выводу о необходимости назначения по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Как следует из экспертного заключения ФБУ Калининградская лаборатория Министерства юстиции РФ – указанное здание подключено к централизованным сетям теплоснабжения, холодного водоснабжения, канализации, газораспределения, электроснабжения.

Квартира №1 отключена от сетей теплоснабжения, имеет обособленные вводы сетей газопотребления и электроснабжения.

На цели отопления и горячего водоснабжения установлен газовый теплогенератор (котел).

В ходе проведенного экспертного исследования выявлены следующие нарушения строительных и иных нормативных требований в результате перепланировки, переустройства и реконструкции жилых помещений по адресу: 

<

адрес> – квартиры №1 и квартиры №5:

- выброс продуктов сгорания от газового теплогенератора квартиры №1 осуществляется в зоне ветрового подпора и на расстоянии от конструкций здания, не обеспечивающем рассеивание вредных веществ в атмосфере до поступления в зону дыхания жителей многоквартирного дома;

- выброс воздуха вытяжной вентиляции из помещения газифицированной кухни квартиры №1 осуществляется в зоне ветрового подпора и на расстоянии от конструкций здания, не обеспечивающем рассеивание вредных веществ в атмосфере до поступления в зону дыхания жителей многоквартирного дома;

- в помещении кухни №9 и комнаты №5ж квартиры №1 не обеспечивается естественное освещение;

- площадь легко сбрасываемых конструкций газифицированной кухни квартиры №1 не соответствует нормативной;

- не представлены документы, подтверждающие своевременное техническое обслуживание ВКГО квартиры №1.

Произведенные реконструкция, перепланировка и переустройство создают угрозу жизни и здоровью собственников и других лиц в части указанных нарушений.

Возведенная пристройка - веранда (помещение 11), площадью 12,7 кв.м, соответствует требованиям технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям нормативной документации.

Эксперт указал на возможность устранения выявленных несоответствий нормативным требованиям квартиры №1 и дал предложения по устранению выявленных нарушений, дефектов.

Необходимо разместить устройства выброса продуктов сгорания от газового теплогенератора, вредных веществ и неприятных запахов из кухни на расстояние от конструкций здания, достаточном для их рассеивания в атмосфере. В заключении приведен соответствующий вариант.

Устройство вентиляционного канала кухни надлежит выполнить с учетом возможности снижения воздухообмена в дежурном режиме и обеспечение нормативного воздухообмена в режиме обслуживания.

В части обеспечения естественного освещения кухни – устроить оконный проем в правой наружной стене; произвести объединение помещений кухни и теплогенераторной с устройством оконного проема нормативной площади; применить иные способы соответствующие СП.

В комнате №5ж – нарушение устраняется при учете комнаты как вспомогательного помещения.

В отношении площади легкосбрасываемых конструкций газифицированной кухни квартиры №1 – выполнить устройство двери между помещениями кухни №9 и столовой №7 и устройство оконного проема в правой наружной стене кухни или специальных легкосбрасываемых конструкций в наружных ограждающих конструкциях кухни.

В части технического обслуживания ВКГО – составить актуальный технический паспорт (план) жилого помещения с отражением газоиспользующего оборудования; заключить договор и провести регламентное техническое обслуживание системы газопотребления квартиры №1 специализированной организацией.

В ходе реконструкции – возведена пристройка со стороны дворового фасада площадью 12,7 кв.м (помещение 11 – веранда).

В ходе перепланировки – заложены оконные проемы, в том числе в помещении, которое после перепланировки является помещением кухни «9», заложен дверной проем между помещением ранее существовавшего коридора и кухни.

ФИО2 указывала на незаконное использование общего имущества – кладовой.

В ходе экспертизы экспертом также установлено, что на междуэтажной лестничной площадке, частично в пазухе крыши дома над помещением 8 квартиры №1 «кладовая» (до перепланировки с объединением квартир – помещение 3 квартиры №1 «санузел») расположена ниша (антресоль), размером в основании 108х94 мм.

Эксперт указал, что спорное пространство (помещение – междуэтажная кладовая) включено в площадь лестничной клетки (1) мансардного этажа и не относится ни к одной квартире.

До проведения работ дверной проем располагался от уровня пола междуэтажной лестничной площадки до существующего верха проема, в спорном помещении уровень пола соответствовал уровню пола междуэтажной лестничной площадки.

За счет уменьшения высоты указанной кладовой увеличена высота вспомогательного помещения квартиры №1 кладовая «8» 2,1 кв.м.

К работам по переустройству относятся демонтаж сантехнического оборудования в ранее существовавшей квартире №1, отключение квартиры №5 от центральной системы теплоснабжения и ее подключение к сетям газопотребления с устройством квартирной системы теплоснабжения от индивидуального газового котла, устройство единой системы отопления для объединенной квартиры.

Как установлено экспертом – устройство отвода продуктов сгорания от газового котла в атмосферу отличается от проектного решения. Проектом предусмотрен вывод вертикального коаксиального дымоотвода выше уровня кровли теплогенераторной, а фактически отвод выполнен горизонтальным коаксиальным дымоотводом непосредственно на фасад без устройства вертикального канала.

Эксперт также установил, что проектное решение по газоснабжению разработано без учета конструкций и пространств 2-го этажа – помещений квартиры №2.

Не учтены также наличие веранды «11», объединение газифицированного помещение кухни «9» с помещением столовой «7», кладовой «8», коридора «1»; закладки оконного проема в правой наружной стене кухни «9».

В результате выполненных работ объединенное газифицированное помещение имеет площадь 27 кв.м, объем 71,5 куб.м, имеет окно с площадью остекления 0,8 кв.м. окно в левой стене кухни выходит в помещение веранды, покрытой шифером – не обеспечивает естественное освещение (норма 1 кв.м) и не является легкосбрасываемой конструкцией (норма 2,15 кв.м), что нарушает установленные нормативные требования и создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Каких – либо обоснованных оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта у судебной коллегии не имеется, так как экспертиза проведена с соблюдением требований процессуального закона, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, методы, использованные при исследовании, и сделанные выводы обоснованы.

Доказательств, подтверждающих необоснованность выводов экспертного заключения, не установлено, о наличии обоснованных оснований сомневаться в выводах эксперта сторонами не заявлено, не приведено также и каких – либо обоснованных доводов своего несогласия с представленным заключением.

Выводы эксперта подробно мотивированы, основаны на результатах детально проведенного исследования. Свои мотивированные выводы по всем поставленным вопросам эксперт основывал на подробном и детальном обследовании объектов и изучении всех материалов настоящего дела, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования.

С учетом изложенного и предупреждения судебного эксперта об уголовной ответственности, основания для сомнений в правильности выводов эксперта у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Проанализировав содержание экспертного заключения, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оно отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют, оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ.

ФИО3, заблаговременно ознакомившись с экспертным заключением, никаких возражений против выводов эксперта не привел.

Напротив ссылался на устранение установленных экспертом нарушений.

В обоснование таких доводов им представлены:

- договор от 14.12.2023 о техническом обслуживании газового оборудования;

- фотография в день свадьбы сына возле дома, копия свидетельства о заключении брака его сыном 24.07.2004 г.;

- договор сервисного обслуживания газового котла от 23.06.2025 г.;

- договор с АО «Калининградгазификация» от 23.07.2025 г. о техническом обслуживании газового оборудования;

- акт сдачи-приемки выполненных работ от 10.12.2025 г. по договору от 23.07.2025 г.;

- счет на оплату работ АО «Калининградгазификация» от 10.12.2025 г.;

- договор подряда с ППК «Роскадастр» от 17.12.2025 г. на подготовку технического паспорта квартиры с квитанцией об оплате услуг по договору подряда от 17.12.2025 г.;

- фотографии фасада дома на декабрь 2025 г., зафиксировавшие перенос вентиляционных труб во исполнение указаний эксперта.

Вместе с тем, представленные ФИО3 доказательства не являются подтверждением устранения всех приведенных выше нарушений, установленных экспертным путем.

Исполняя требования закона и указания эксперта, истец заключил 23.07.2025 г. договор с АО «Калининградгазификация» о техническом обслуживании газового оборудования; 17.12.2025 г. заключил договор подряда с ППК «Роскадастр» на подготовку технического паспорта квартиры.

Достоверных доказательств, позволяющих сделать вывод о том, что осуществленный перенос вентиляционных труб во исполнение указаний эксперта произведен в соответствии с нормативными требованиями (заключение специалиста, акт обследования и др.) истцом в материалы дела не представлено. Сами по себе фотографии в отсутствие произведенного исследования на предмет их соответствия установленным нормам таким доказательством не являются.

Кроме того, установлено, что в указанном жилом доме имеется междуэтажная кладовая, доступ в которую осуществляется с междуэтажной площадки; включенная в площадь лестничной клетки мансардного этажа, не относящаяся ни к одной квартире. Данная кладовая бесспорно относится с общему имуществу всех собственников МКД.

За счет уменьшения высоты указанной кладовой увеличена высота вспомогательного помещения принадлежащей истцу квартиры №1 кладовая «8» 2,1 кв.м.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3). К общему имуществу в многоквартирном доме, в числе прочего, относятся ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома (пункт 3 части 1).

Данные положения конкретизированы в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, согласно которому в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции (подпункт "в"); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции (подпункт "г").

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 1 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В силу части 4 статьи 17 ЖК РФ - пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Вопросы перепланировки и переустройства помещений регулируются специальными положениями Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170.

Данные Правила указывают на недопущение переоборудования и перепланировки жилых домов и квартир (комнат), ведущих к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, ухудшению условий эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры (пункты 1.7.2, 1.7.3).

С учетом того, что высота вспомогательного помещения принадлежащей истцу квартиры №1 - кладовой «8» увеличилась за счет уменьшения высоты указанной кладовой, являющейся общим имуществом собственников, выполнение работ в указанной части требовало получение согласия всех собственников помещений многоквартирного дома и согласование проведения таких работ с органом местного самоуправления.

Кроме того, произведена реконструкция принадлежащих истцу помещений, путем возведения пристройки - веранды (помещение 11), площадью 12,7 кв.м.

Как установлено – истцом произведена реконструкция принадлежащего ему жилого помещения с присоединением к квартире общего имущества собственников жилого дома, в том числе возведение пристройки на земельном участке, являющимся общим имуществом собственников.

Положениями пунктов 3 и 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Из содержания приведенного правового регулирования усматривается, что реконструкция, а равно перепланировка и переустройство, затрагивающие общее имущество многоквартирного дома, если в ее результате производится фактическое уменьшение общего имущества, может производиться при соблюдении двух условий: обеспечение безопасности эксплуатации МКД по результатам проведения работ и наличие согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.

Последнее из условий введено законодателем в связи с принятием ЖК РФ, которым установлено наличие у всех собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, и носит императивный характер, поскольку направлено на защиту права собственности от посягательства любых лиц, в том числе других сособственников.

Требование о получении согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на проведение реконструкции (перепланировки, переустройства) должно исполняться и в том случае, когда по ее результатам не допущено нарушений технических, строительных и санитарных норм и правил.

При этом согласие или разрешение на реконструкцию, исходящие от уполномоченного органа государственной власти и/или местного самоуправления не способны заменить согласие собственников относительно судьбы принадлежащего им имущества.

Соответствующая правовая позиция приведена в пункте 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 г., согласно которой реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной.

Поскольку выполненными в квартире истца работами по реконструкции жилого помещения уменьшено общее имущество многоквартирного дома (уменьшена придомовая территория, изменен фасад здания, присоединена часть междуэтажной кладовой), в силу положений ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ надлежало получить согласие 100% собственников на осуществление реконструкции.

Доказательств наличия согласия остальных собственников истцом не представлено.

Само по себе отсутствие претензий других собственников факта их согласия не подтверждает.

Установлено, что реконструкция многоквартирного дома произведена без получения разрешения на реконструкцию, с использованием части земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в этом доме; повлекла изменение параметров многоквартирного жилого дома и присоединение части общего имущества.

Доказательств, подтверждающих, что истцом в установленном законом порядке было получено согласие всех собственников других помещений в этом доме на реконструкцию, представлено не было.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Поскольку в результате выполненных работ по реконструкции жилого помещения уменьшено общее имущество собственников многоквартирного дома, в частности, уменьшена придомовая территория, изменен фасад здания, при этом согласие всех сособственников помещений данного многоквартирного дома на производство таких работ не получено, в то время как названное согласие является необходимым, с учетом положений ст. ст. 25, 26, 29, 36, 40 Жилищного кодекса РФ, ст. 222 Гражданского кодекса РФ, разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, невозможно удовлетворить заявленные требования и сохранить квартиру в измененном состоянии, так как такое сохранение противоречит требованиям действующего законодательства и ведет к ущемлению прав иных собственников помещений МКД на владение, пользование и распоряжение общедомовым имуществом.

Доводы жалобы ФИО3 о возведении пристройки в 1998 г. - до 2005 г., то есть до введения в действие ЖК РФ, когда для реконструкции не требовалось согласие всех собственников, не могут быть признаны обоснованными.

Никаких объективных данных о времени производства работ по реконструкции до введения в силу Жилищного кодекса РФ в материалы дела ФИО3 не представлено.

Не могут быть признаны достоверными и допустимыми доказательствами данного обстоятельства сами по себе представленная фотография, выполненная в июле 2004 г. на фоне фасада дома, пояснения свидетелей, поскольку не содержат данных о фактах, имеющих правовое значение для рассмотрения спора. Представленная в суд апелляционной инстанции фотография, как и пояснения свидетелей, факта возведения пристройки в том техническом состоянии, в котором истец просит ее сохранить в настоящее время, на момент изображенных на ней событий – в 2004 г. с достоверностью не подтверждает.

С учетом изложенного к спорным правоотношениям подлежат применению положения Жилищного кодекса РФ.

Кроме того, в силу абз. 1 ст. 84 ЖК РСФСР, действовавшего до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, - переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могли производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускались лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.

Однако, доказательств наличия разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов на проведение реконструкции ФИО3 не представлено.

Несмотря на то, что в остальной части в результате произведенных истцом работ обеспечена безопасность эксплуатации МКД; соответствие их результата установленным требованиям; отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; в целом измененный в результате реконструкции, перепланировки и переустройства объект не соответствует нормативным требованиям и на присоединение общего имущества не получено согласие всех собственников.

Таким образом, ФИО3 при производстве указанных в иске работ нарушены установленные нормативные требования и требования закона, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о невозможности сохранения принадлежащих истцу квартир в измененном в результате реконструкции, перепланировки и переустройства состоянии.

Экспертное заключение в совокупности с иными доказательствами подтверждает несоблюдение ФИО3 в ходе производства реконструкции, перепланировки и переустройства нормативно установленных требований в указанной экспертом части.

Представленные ФИО3 суду апелляционной инстанции дополнительные доказательства не подтверждают устранения всех установленных экспертом нарушений, как и получения согласия остальных собственников.

С учетом изложенного, вопреки утверждению ФИО3, надлежащих и допустимых доказательств соответствия произведенных работ нормативным требованиям не имеется.

Напротив, заключение проведенной по делу судебной экспертизы указывает на наличие в результате выполненных работ нарушений нормативно установленных требований и создание угрозы жизни и здоровью граждан в указанной части.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения указанных требований ФИО3 судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Гусевского городского суда Калининградской области от 20 декабря 2023 года отменить и принять новое решение, которым исковые требования ФИО3 оставить без удовлетворения.

Апелляционное определение составлено в окончательной форме 26 декабря 2025 года.

Председательствующий

Судьи