Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 марта 2021 года г.Ефремов Тульской области

Ефремовский районный суд Тульской области в составе:

Председательствующего судьи Пересекиной И.А., 

при секретаре Юровой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования город Ефремов о признании договора аренды земельного участка заключенным на неопределенный срок и признании права собственности на объекты недвижимости и встречному иску администрации муниципального образования город Ефремов к ФИО1 о признании договора аренды незаключенным, истребовании имущества из чужого незаконного владения и освобождении земельного участка,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд иском, в котором указала, что ей принадлежит на праве аренды земельный участок общей площадью 1200 кв.м, 3-я очередь застройки, участок №, для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес> на основании договора аренды земель несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ, которым она пользуется с ДД.ММ.ГГГГ. На указанном земельном участке ею построен гараж площадью 58,8 кв.м, право собственности на который она не может зарегистрировать за собой и поставить гараж на кадастровый учет, поскольку в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует запись о регистрации договора аренды земельного участка. 

Просит суд признать за ней право собственности на гараж, расположенный на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>

В ходе рассмотрения дела судом истец ФИО1 неоднократно уточняла и дополняла заявленные ею требования. В заявлении об уточнении исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ указала, что на земельном участке с кадастровым № с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, площадью 1200 кв.м, расположенном по адресу: 

<

адрес> также находится объект незавершенного строительства – 18%.

Просила суд признать действующим договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым № с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, площадью 1200 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный с Исполкомом муниципального образования «Город Ефремов и Ефремовский район Тульской области». Признать за ней право собственности на гараж общей площадью 55,5 кв.м с подвалом, и объект незавершенного строительства 18% - фундамент, расположенные на вышеуказанном земельном участке.

В окончательном редакции ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 просила суд признать заключенным на неопределенный срок договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым № с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, площадью 1200 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> заключенный с Исполкомом муниципального образования «Город Ефремов и Ефремовский район Тульской области». Признать за ней право собственности на гараж общей площадью 55,5 кв.м с подвалом, и объект незавершенного строительства 18% - фундамент, расположенные на вышеуказанном земельном участке.

Ответчик администрация муниципального образования город Ефремов обратилась в суд со встречным иском к ФИО1, в котором указала, что подписанный между исполкомом муниципального образования «Город Ефремов и Ефремовский район Тульской области» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № сроком на два года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в нарушение ст.609 ГК РФ не зарегистрирован в ЕГРН, кадастровый номер земельному участку не присвоен. Согласно проведенного администрацией муниципального образования город Ефремов ДД.ММ.ГГГГ обследования земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> на земельном участке имеются строения: фундамент и кирпичный гараж. 

Просит суд признать незаключенным договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ, истребовать из чужого незаконного владения ответчика ФИО1 земельный участок площадью 1200 кв.м, расположенный 

<

адрес> обязать ФИО1 освободить указанный земельный участок путем демонтажа расположенных на нем объектов: кирпичного гаража и фундамента.

В судебном заседании истец-ответчик ФИО1 уточненные исковые требования от ДД.ММ.ГГГГ поддержала. По существу дела пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в администрацию города Ефремова и Ефремовского района для предоставления ей в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства. ДД.ММ.ГГГГ между исполкомом муниципального образования «Город Ефремов и Ефремовский район Тульской области» и ею был заключен договор аренды №, по которому ей был предоставлен в аренду сроком на два года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 1200 кв.м, расположенный в 

<

адрес>. Указанный договор аренды она не зарегистрировала, по какой причине, не знает. ДД.ММ.ГГГГ она оплатила за аренду указанного земельного участка 15902,04 рубля. На данном земельном участке она в 2000 году построила кирпичный гараж и фундамент для жилого дома. 

Представитель истца-ответчика ФИО1 по ордеру адвокат Поволяева Е.А. уточненные исковые требования ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ поддержала по основаниям, приведенным ФИО1 Дополнительно пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обращалась в администрацию муниципального образования Ефремовский район за утверждением схемы расположения земельного участка. Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № администрация утвердила схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. На основании указанной схемы земельный участок был поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №. В связи с этим считает, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключен на неопределенный срок. Кроме того, ФИО1 оплатила за аренду земельного участка 15000 рублей, земельный участок используется ФИО1 по целевому назначению и администрация раньше не обращалась с иском к ФИО1 об истребовании земельного участка.

Представитель ответчика администрации муниципального образования город Ефремов по доверенности ФИО2 исковые требования ФИО1 не признала, встречные исковые требования администрации муниципального образования город Ефремов поддержала по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что подписанный между исполкомом муниципального образования «Город Ефремов и Ефремовский район Тульской области» и ФИО1 договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО1 был предоставлен в аренду сроком на два года с ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 1200 кв.м, расположенный в 

<

адрес> содержит все существенные условия, предусмотренные законом для договоров аренды. Реквизиты, по которым ФИО1 оплатила за аренду земельного участка по квитанции от 2000 года, принадлежат администрации муниципального образования город Ефремов. Других земельных участков, кроме спорного, в аренде у ФИО1 нет. Иск ФИО1 не признает, поскольку подписанный сторонами договор аренды земельного участка в нарушение ст.609 ГК РФ не прошел государственную регистрацию.

Третье лицо Управление Росреестра по Тульской области в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, письменно ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Заслушав доводы сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст.ст.606, 614, 615 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В силу ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.

Согласно ч.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. 

В силу ч.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на те же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Исполкомом муниципального образования «Город Ефремов и Ефремовский район Тульской области», как арендодателем и ФИО1, как арендатором, на основании постановления главы муниципального образования «Город Ефремов и Ефремовский район Тульской области» № от ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор аренды земель несельскохозяйственного назначения №, по которому арендодатель предоставил ФИО1 в аренду земельный участок общей площадью 1200 кв.м, расположенный в Юго-западном районе, 3-я очередь застройки, под № согласно прилагаемого к настоящему договору плана, для индивидуального жилищного строительства. (л.д.13-19)

Указанный договор заключен сроком на два года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и согласно п. 1.2 договора вступает в силу с момента его регистрации в отделе по строительству и архитектуре и в Ефремовском филиале Тульского областного регистрационного центра. 

Согласно раздела 2 договора арендная плата за арендованный земельный участок составляла 12 рублей в месяц и соответственно 144 рубля в год и подлежала перечислению арендатором не позднее 10 числа следующего за текущим месяцем в местный бюджет на расчетный счет, указанный в п.1.2 договора. 

Указанный договор составлен в письменной форме, подписан сторонами сделки, содержит данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду в качестве объекта аренды, размер арендной платы, срок договора аренды, то есть все существенные условия, которые предъявляются законом для договора аренды недвижимого имущества.

Вместе с тем, в нарушение требований ст.609 ГК РФ указанный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке соответствующими государственными регистрирующими органами, в связи с чем ответчиком-истцом заявлено требование о признании договора незаключенным.

Разрешая указанные требования администрации муниципального образования город Ефремов, суд исходит из следующего.

В соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как разъяснено в п.п.5 и 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Судом установлено, что спорный земельный участок был фактически передан Исполкомом муниципального образования ФИО1 в аренду, использовался ею в соответствии с условиями договора аренды – для индивидуального жилищного строительства, арендатором ФИО1 произведена полная оплата арендной платы по указанному договору за весь период аренды, которая была принята арендодателем, что подтверждается удостоверенной представителем Сбербанка копией квитанции от ДД.ММ.ГГГГ и не оспаривалось представителем администрации в суде.

Кроме того, судом установлено, что в ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обращалась в администрацию муниципального образования Ефремовский район с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ глава муниципального образования Ефремовский район утвердил указанную схему расположения земельного участка площадью 1200 кв.м, с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства, в связи с чем земельный участок был поставлен на кадастровый учет, ему был присвоен кадастровый №. (л.д.66-83)

Ответчик-истец администрация муниципального образования город Ефремов в обоснование заявленных ею требований о признании договора аренды незаключенным не ссылалась на неисполнение истцом-ответчиком ФИО1 условий договора аренды, на несогласованность существенных условий договора, а лишь на отсутствие государственной регистрации договора аренды.

Однако, в силу разъяснений вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, учитывая, что арендодатель принял от ФИО1 исполнение по договору аренды (арендную плату за весь период аренды), а также подтвердил действия договора, утвердив схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, суд считает, что администрация муниципального образования город Ефремов не вправе недобросовестно ссылаться на не заключение между сторонами договора аренды.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что при подписании сторонами договора аренды земель несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами была достигнута договоренность по всем существенным условиям договора аренды, земельный участок был фактически передан арендатору и использовался ею в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды, обязательства по внесению арендной платы ФИО1 исполнены в полном объеме и администрация муниципального образования город Ефремов впоследствии утвердила по заявлению ФИО1 схему расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории, суд приходит к выводу о заключенности между сторонами оспариваемого договора аренды земельного участка и соответственно об отказе в удовлетворении требований администрации муниципального образования город Ефремов о признании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным.

Разрешая требования ФИО1 о признании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным на неопределенный срок, суд исходит из следующего.

Согласно ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из договора аренды земель несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка общей площадью 1200 кв.м, расположенного в 

<

адрес>, указанный договор заключен сроком на два года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

С требованием о признании недействительным договора аренды в части срока, на который он был заключен, истец-ответчик в ходе рассмотрения дела судом не обращалась, а также не просила признать заключенный договор возобновленным на неопределенный срок в соответствии с ч.2 ст.621 ГК РФ, согласно которой, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на те же условиях на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах, исходя из буквального толкования заявленных истцом-ответчиком требований, суд не находит оснований для признания заключенного между ФИО1 и Исполкомом муниципального образования «Город Ефремов и Ефремовский район Тульской области» договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным на неопределенный срок, поскольку, как следует из текста указанного договора, данный договор является срочным и был заключен сторонами на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая требования ФИО1 о признании за ней права собственности на гараж и объект незавершенного строительства, суд исходит из следующего.

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, к которым в силу ст.130 ГК РФ относятся все объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним. 

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что в 2000 году на предоставленном ФИО1 в аренду земельном участке общей площадью 1200 кв.м, расположенном в 

<

адрес> предназначенном для индивидуального жилищного строительства, истцом-ответчиком ФИО1 был построен гараж общей площадью 55,5 кв.м с подвалом и объект незавершенного строительства готовностью 18% - фундамент.

В регистрации за истцом-ответчиком права собственности на указанные объекты недвижимости ФИО1 было отказано Управлением Росреестра по Тульской области, поскольку указанные объекты построены на земельном участке, переданном истцу в аренду на основании договора, который не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Поскольку судом установлено, что договор аренды между сторонами фактически был заключен и его условия ФИО1 исполнялись, в связи с чем судом отказано в удовлетворении требований администрации муниципального образования город Ефремов о признании договора аренды незаключенным, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО1 и признании за ней права собственности на гараж и объект незавершенного строительства готовностью 18%.

Разрешая требования администрации муниципального образования город Ефремов об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения ФИО1 и обязании освободить указанный земельный участок от находящихся на нем строений, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Судом установлено, что на предоставленном ФИО1 в аренду земельном участке имеются капитальные строения – объект незавершенного строительства готовностью 18% - фундамент и гараж с подвалом.

Указанные обстоятельства подтверждаются, кроме пояснений сторон в судебном заседании, актом обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного представителями администрации муниципального образования город Ефремов, фотографиями строений, техническими паспортами, составленными ГУ ТО «Областное БТИ» на указанные строения от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.87-88, 26-28, 100-105, 49-55)

Учитывая, что указанные объекты недвижимости были построены ФИО1 на предоставленном ей органом местного самоуправления в аренду на законных основаниях земельном участке в соответствии с его целевым назначением и судом признано за ФИО1 право собственности на указанные объекты недвижимости, а ответчик-истец администрация муниципального образования город Ефремов истребует у ФИО1 земельный участок без объектов недвижимости, что противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, суд считает указанные требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п.5 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Иск ФИО1 к администрации муниципального образования город Ефремов о признании договора аренды земельного участка заключенным на неопределенный срок и признании права собственности на объекты недвижимости удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на гараж площадью 55,5 кв.м лит.Г с подвалом лит. под Г площадью 4,8 кв.м, и объект незавершенного строительства готовностью 18%, расположенные по адресу: 

<

адрес>

В удовлетворении остальных исковых требований ФИО1 отказать.

В удовлетворении встречного иска администрации муниципального образования город Ефремов к ФИО1 о признании договора аренды незаключенным, истребовании имущества из чужого незаконного владения и освобождении земельного участка, отказать.

Указанное решение является основанием для регистрации за ФИО1 соответствующими государственными органами права собственности на вышеуказанные гараж и объект незавершенного строительства готовностью 18%.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Ефремовский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 19.03.2021 года.

Председательствующий Пересекина И.А.