к делу № 3а-299/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«15» апреля 2021 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Масливец Д.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Пансионат «Якорная щель» к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Пансионат «Якорная щель» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 3960 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, р-н Лазаревский, 

<

Адрес...>.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что является арендатором вышеуказанного земельного участка на основании договора аренды № 04-24/226/1С от 29.05.2006г.

В соответствии с отчетом об оценке № 92/20/2 от 17.04.2020г., подготовленного ООО Бюро Экспертиз и оценки «ФинЭкс», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> составляет 10 394 000 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> определена по состоянию на 01 января 2015 года в размере 97 036 671,60 рублей.

Административный истец считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости вышеуказанного объекта недвижимости являются неверными и нарушают его права, поскольку влияют на необоснованное увеличение арендной платы, в связи с чем, обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 поддержала доводы административного искового заявления и возражений на заключение судебной экспертизы.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО2 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает, что филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю не определялась величина оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка, просит исключить филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю из числа административных ответчиков, как ненадлежащего.

В своих возражениях представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 указала на нарушения требований ст. 11, 15 ФЗ № 135-ФЗ, ст. 8, 16 ФЗ № 73-ФЗ, федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее - ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299., допущенные экспертом, при проведении судебной экспертизы, а именно: в объявлении объекта-аналога № 1 отсутствует информация о наличии, либо близости пролегания коммуникаций по отношению к объекту-аналогу. Предположение эксперта о том, что центральные коммуникации проходят по меже не подтверждено, отсутствие корректировки ведет к искажению рыночной стоимости; используемые в качестве объектов-аналогов объекты не схожи по виду разрешенного использования с исследуемым объектом. Вид разрешенного использования у объекта аналога № 3 - земли промназначения, у объектов-аналогов № 1 и № 2 - земли под индивидуальное жилищное строительство, а у объекта экспертизы для эксплуатации зданий и сооружений пансионата. Необходимая корректировка экспертом не внесена. Обоснование, представленное экспертом об отсутствии влияния вида разрешенного использования земельного участка на стоимость, не аргументировано. Использование данных объектов в качестве объектов-аналогов без применения корректировки ведет к искажению рыночной стоимости; при определении корректировки на удаленность от береговой линии при расчете коэффициента торможения эксперт использует «Методйческие рекомендации по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона № 310-ФЗ, включающих расчет платы за, установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута», утвержденных решением Национального Совета по оценочной деятельности (протокол от 23.12.2009г № 5) (далее Методические рекомендации). Вышеуказанные Методические рекомендации предназначены для применения субъектами оценочной деятельности (оценщиками - членами СРОО) и экспертами - членами СРОО для целей работ по оценке рыночной стоимости земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, для расчета размера убытков, причиненных изъятием недвижимого имущества, для расчета платы за установление постоянного сервитута, а также при проведении экспертизы отчетов и заключений - с целью выполнения требований ФЗ № 238 и ФЗ № 310. Использование данных Методических рекомендаций для расчета корректировок в рамках рассматриваемой экспертизы не корректно.

Таким образом, по мнению представителя Департамента имущественных отношений Краснодарского края, наличие нарушений законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не отраженных в заключении эксперта, составленном по результатам судебной экспертизы, ставит под сомнение достоверность выводов эксперта.

Следовательно, в силу вышеназванных причин заключение судебной экспертизы от 19.02.2021 по материалам административного дела № За-299/2021 не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства по настоящему административному делу.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с положением статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 года № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установить единую дату начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административному истцу на основании договора аренды № 04-24/226/1С от 29.05.2006г. принадлежит земельный участок с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 3960 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, р-н Лазаревский, 

<

Адрес...>.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса. 

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 данного Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также, принимая во внимание дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 данного Федерального закона.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2015г. в размере 97 036 671,60 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2015 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Согласно данным отчета независимого оценщика № 92/20/2 от 17.04.2020г., подготовленного ООО Бюро Экспертиз и оценки «ФинЭкс», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> составляет 10 394 000 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 21 января 2021 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 19.02.2021г., выполненному ООО «Институт независимой судебной экспертизы», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 01.01.2015г. составляет 58 580 000 рублей.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями органов государственной власти и местного самоуправления выводы эксперта не опровергнуты. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное образование, длительный стаж экспертной работы.Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленный вопрос.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке спорного объекта недвижимости был применен сравнительный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснована). Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

Вместе с тем, доводы возражений представителя административного истца ФИО1, а также представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3, указавших на нарушения требований ст. 11, 15 ФЗ № 135-ФЗ, ст. 8, 16 ФЗ № 73-ФЗ, федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее - ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299., допущенные экспертом, при проведении судебной экспертизы, не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4, предупрежденный об уголовной ответственности, предусмотренной 307 УК РФ, опроверг вышеуказанные доводы представителя административного истца ФИО1, а также представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 и пояснил, что оценка производилась по состоянию на ретроспективную дату – 2014 год. Соответственно предложений на тот период ограниченное число. Относительно того, почему не приведены другие аналоги, то под назначение спорного земельного участка предложений выявлено не было. Всего было рассмотрено около 50 предложений. Средний уровень цен соответствует тому ценовому диапазону, который приведен в отчете. Использовано достаточно предложений, на которые стоит обратить внимание. Есть предложение в Хостинском районе, где по численности населения никак не больше. Экспертом приведен анализ рынка, а конкретно расчет произведен по земельным участкам, находящимся в Лазаревском районе как объект исследования. Одним из ценообразующих факторов является удаленность от моря. Все земельные участки, расположенные в непосредственной близости от моря, так или иначе с назначением сопоставимы. Провести анализ по гостиничной недвижимости не представляется возможным. Одним из ценообразующих факторов является удаленность от моря, по аналогу № 3, расположенном в поселке Дагомыс, какая-либо информация о точном адресе и кадастровом номере отсутствует. Однако, в объявлении указано конкретное расположение относительно федеральной дороги, по местоположению расстояние от федеральной дороги эксперт определил расстояние до моря. С точки зрения назначения участка конкретно прописано какие земельные участки под что. Два из выбранных экспертом предложений относятся конкретно под гостиничное использование, третье под коммерческое. Если взять за основу источник информации «Авито», который был использован, то критерия отнесения земель к той или иной категории нет. У них есть три вида использования – земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленного назначения и земли ИЖС. 

В связи с чем, суд полагает, что доводы представителя Департамента имущественных отношений Краснодарского края о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено. 

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд находит административный иск АО «Пансионат «Якорная щель» об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежащим удовлетворению в части, согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 28 августа 2020 года. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 28 августа 2020 года.

Согласно абзацу 4 части 1.1 статьи 391 Налогового кодекса РФ, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Таким образом, в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> следует установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости с 01 января 2015 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах, административный иск АО «Пансионат «Якорная щель» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, подлежит удовлетворению в части, согласно выводам судебной экспертизы.

Между тем, от директора ООО «Институт независимой судебной экспертизы» ФИО4 поступило ходатайство о взыскании оплаты за проведение в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 60 000 рублей.

Как следует из материалов дела, определением суда от 21 января 2021 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручено ООО «Институт независимой судебной экспертизы». В данном судебном акте указано, что расходы по проведению судебной экспертизы возложены на административного истца АО «Пансионат «Якорная щель».

Определение суда от 21 января 2021 года в части возложения оплаты за проведение судебной экспертизы не обжаловалось, вступило в законную силу.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

Таким образом, ходатайство директора ООО «Институт независимой судебной экспертизы» ФИО4 о взыскании оплаты за проведение в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 60 000 рублей подлежит удовлетворению, а судебные расходы возложению на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск АО «Пансионат «Якорная щель» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной – удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 3960 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, р-н Лазаревский, 

<

Адрес...> кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2015 года в размере 58 580 000 рублей на период с 01 января 2015 года до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> считать 28 августа 2020 года.

Взыскать с АО «Пансионат «Якорная щель» в пользу ООО «Институт независимой судебной экспертизы» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 60 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23 апреля 2021 года.

Судья В.В. Сидоров