Дело 2-1967/2021

39RS0002-01-2020-008607-33

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

28 июня 2021 года г.Калининград

Центральный районный суд г.Калининграда в составе:

председательствующего судьи Холониной Т.П., 

при секретаре Козловой Ю.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Отрадное плюс», ФИО2 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, взыскании неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском, указывая, что 12.08.2019 с застройщиком ООО «Отрадное плюс»» в лице генерального директора ФИО2 заключил договор об инвестиционной деятельности по строительству жилого 

<

 адрес > от 12.08.2019, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом по адресу: г. Калининград, 

<

 адрес >50 на земельном участке с КН №, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, передать в собственность истца Объекты долевого строительства: трехкомнатную квартиру, общей площадью 107,37 кв.м., жилой площадью 50,05 кв.м.; гараж №, проектной площадью 20,12 кв.м.; - крытое парковочное место. В свою очередь по условиям договора истец обязался уплатить обусловленную цену по договору в сумме 8 612 400 руб. и принять вышеуказанные объекты недвижимости по акту приема-передачи. 

В соответствии с условиями договора оплатил застройщику денежные средства в сумме 8 612 400 рублей.

Согласно договора застройщик обязался закончить строительство вышеуказанного жилого дома и сдать его государственной приемочной комиссии в срок не позднее 31 марта 2020 г., и не позднее 2 месяцев со дня получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать инвестору в срок до 01.06.2020 вышеперечисленные объекты недвижимости по акту приема-передачи. Однако, в нарушение указанных условий договора, по состоянию на 21.12.2020 соответствующее разрешение на ввод жилого 

<

 адрес > г. Калининграда в эксплуатацию застройщиком не получено, а вышеуказанные объекты не переданы инвестору по акту приема-передачи в срок, как указано выше. 

Строительство жилого 

<

 адрес > г. Калининграда производится на земельном участке общей площадью 747 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: г. Калининград, 

<

 адрес >50, принадлежащий Застройщику на праве аренды на основании Договора от 19 июля 2019 г. о передаче прав и обязанностей по договору № 005413 на передачу в аренду городских земель от 23.10.2003 г.

Из договора купли-продажи недвижимости между ООО «Отрадное плюс» и ООО «Крылья» усматривается, что что на момент заключения последнего договора степень готовности незавершённого строительством жилого 

<

 адрес > г. Калининграда, составляла 30%. По сообщению специалистов по состоянию на 21.12.2020 г. в жилом 

<

 адрес > г. Калининграда полностью выполнены: каркас и наружные стены жилого дома, с выполнением кровли, произведено заполнение оконных проемов. Общая строительная готовность объекта, составляет около 70%. Вышеуказанные объекты: жилой дом, в том числе (квартира, гараж) существует в натуре как отдельные изолированные помещения, со своими характеристиками и определенным месторасположением.

В силу п. 6.8 договора № 1 от 12.08.2019 г. в случае невыполнения застройщиком своих обязательств по передаче инвестору объектов недвижимости в срок до 01.07.2020 г., застройщик уплачивает инвестору неустойку (пени) в размере 8% годовых от суммы 5 000 000 рублей, за каждый день просрочки, начиная с 15 июня 2017 г. по день передачи объектов недвижимости» инвестору. Таким образом, за период с 15.06.2017 г. по 21.12.2020 г. - 1286 дней, с учетом 8% годовых, общий размер неустойки, на день подачи иска составляет - 1 408 249,12 руб. 

Согласно п. 5.3 договора поручительства № 1 от 12.08.2019 г. поручитель ФИО2 обязалась отвечать перед кредитором ФИО1 за исполнение ООО «Отрадное плюс» всех обязательств по договору № 1 об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома от 12.08.2019 г., в том числе по уплате неустойки (пени, штрафа). 

Просит признать за ФИО1 право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде трехкомнатной квартиры, общей площадью 107,37 кв.м., жилой площадью - 53,05 кв.м., нежилого помещения - гаража №, проектной площадью 20,12 кв.м, крытого парковочного места, согласно экспликации помещений (приложения №, № к договору от 

<

 Дата >), в жилом 

<

 адрес > г. Калининграда, имеющего кадастровый номер №, расположенного на земельном участке с кадастровым №, взыскать в солидарном порядке с ООО «Отрадное плюс», ФИО2 в пользу ФИО1 , неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объектов долевого строительства за период с 

<

 Дата > по 

<

 Дата > в сумме 1 404 249 рублей. Далее исковые требования уточнил вместо нежилого помещения гаража №, проектной площадью 20,12 кв.м., просит признать право собственности на «нежилое помещение – вне квартирную хозяйственную кладовую (ВХК), площадью 20,12 кв.м.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель адвокат Сергеев С.П. исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчиков по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что объект строительства не введен в эксплуатацию, просит применить ст. 333 ГК РФ к размеру неустойки, представила письменный отзыв по иску.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена о рассмотрении дела надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

12.08.2019 между ООО «Отрадное плюс»» в лице генерального директора ФИО2, далее «застройщик», и ФИО1 , далее «инвестор», был заключен договор об инвестиционной деятельности, результатом инвестиционной деятельности является многоквартирный жилой дом по адресу: г. Калининград, 

<

 адрес >50, строительство которого осуществляется в соответствии с проектом ООО «УНДИНА ПРОЕКТ» 2018, шифр 03/05-17. Застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство №-RU№ от 

<

 Дата >, выданного Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области. Земельный участок – участок, общей площадью 747 кв.м., КН №, расположенный по адресу: г. Калининград, 

<

 адрес >50, принадлежащий застройщику на праве аренды на основании договора от 

<

 Дата > о передаче прав и обязанностей по договору № на передачу в аренду городских земель от 

<

 Дата >.

Согласно п. 2.1, 2.2 договора предметом договора является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений. По настоящему договору «инвестор» обязуется передать «застройщику» денежные средства в указанном ниже объеме для осуществления строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Калининград, 

<

 адрес >, а заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность «инвестору» трехкомнатную квартиру, общей площадью 107,37 кв.м., жилой площадью 50,05 кв.м.; гараж №, проектной площадью 20,12 кв.м.; - крытое парковочное место.

Согласно п. 2.3 договора вышеуказанные объекты недвижимости передаются «застройщиком» в собственность «инвестору» при условии выплаты последним суммы инвестиций в размере 8612400 рублей в соответствии с пунктами 3.1 - 3.3 настоящего договора.

В силу п. 3.1 договора размер инвестиций по настоящему договора за вышеуказанные «объекты недвижимости» определен сторонами в размере 8612400 рублей.

Согласно п. 3.2 договора к моменту заключения договора «инвестором» оплачено «застройщику» 5000000 рублей, что подтверждается платежными документами.

Согласно п. 3.3 договора денежная сумма 3612400 рублей уплачивается инвестором в следующем порядке : 1000000 рублей в срок до 14.08.2019, 2612400 рублей в срок до 17.09.2019.

Согласно п. 4.2.4 договора инвестор имеет право получить в собственность вышеуказанные «объекты недвижимости» при условии выплаты «застройщику» суммы инвестиций в размере 8612400 рублей в соответствии с пунктами 3.1-3.3 договора.

Согласно п. 4.3.4 договора после сдачи «объекта строительства» в эксплуатацию передать «инвестору» по акту приема-передачи в собственность свободную от прав третьих лиц» трехкомнатную квартиру, общей площадью 107,37 кв.м., жилой площадью 50,05 кв.м.; гараж № 5, проектной площадью 20,12 кв.м.; - крытое парковочное место, осуществить государственную регистрацию прав собственности инвестора на «объекты недвижимости».

Согласно п. 5.1 договора «застройщик» обязуется обеспечить сдачу проекта и сдать его государственной приемочной комиссии в срок не позднее 31.03.2020.

Согласно п. 6.8 договора в случае невыполнения застройщиком своих обязательств по передаче «инвестору» «объектов недвижимости» в срок до 01.07.2020 «застройщик» уплачивает «инвестору» неустойку в размере 8% годовых от суммы 5000000 рублей за каждый день просрочки, начиная с 15.06.2017 по день передачи объектов недвижимости «инвестору».

27.04.2018 Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области выдано разрешение на строительство ФИО2, срок разрешения продлен до 31.05.2022.

19.07.2019 между ООО «Отрадное плюс» и ООО «Крылья» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору № 005413 на передачу в аренду городских земель от 23.10.2019. 

19.07.2019 между ООО «Отрадное плюс» и ООО «Крылья» заключен договор купли-продажи недвижимости объекта незавершенного строительства (проектируемое назначение: многоквартирный жилой дом) степень готовности 30%, площадь застройки 234,4 кв.м., кадастровый №.

12.08.2019 между ФИО1, далее «кредитор» и ФИО2 далее «поручитель» заключен договор поручительства, согласно которого поручитель обязуется отвечать перед кредитором за исполнение ООО «Отрадное Плюс» «должником» всех обязательств по договору № 1 об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома от 12.08.2019, заключенного между кредитором и должником.

В соответствии с условиями договора истец оплатил застройщику денежные средства в сумме 8 612 400 рублей в следующем порядке: 5 000 000 рублей внесено в кассу застройщика в период с 15 по 23 июня 2017 года, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам: № 2 от 15.06.2017 - 1 млн. рублей, № 3 от 19.06.2017 - 2 млн. рублей, № 4 от 22.06.2017 - 1 млн. рублей, № 5 от 23.06.2017 г. - 1 млн. рублей; - 3 612 400 рублей перечислено застройщику безналичными переводами: 300 000 рублей по чеку-ордеру от 12.08.2019 700 000 рублей - платежным поручением № 69094831 от 13.08.2019 г. 512 400 рублей - по чеку-ордеру от 01.10.2019 г. 2 100 000 рублей - платежным поручением № 70591151 от 03.10.2019 г. 

Согласно пункту 5.1 договора № 1 от 12.08.2019 застройщик обязался закончить строительство вышеуказанного жилого дома и сдать его государственной приемочной комиссии в срок не позднее 31 марта 2020 г., и не позднее 2 месяцев со дня получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать инвестору в срок до 01.06.2020 г. вышеперечисленные объекты недвижимости по акту приема-передачи. До настоящего времени объекты недвижимости по договору истцу не переданы.

В силу положений статей 11 и 12 ГК РФ предъявление иска заинтересованным лицом имеет цель восстановления нарушенного права. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем присуждения к исполнению обязанности в натуре. В предмет доказывания по настоящему иску входит установление у ответчика определенных обязательств, наступление срока их исполнения и факт неисполнения ответчиком конкретных обязательств.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 1 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Из содержания статьи 4 Федерального закона об инвестиционной деятельности следует, что субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (п. 1 ст. 8 названного Закона).

Действующее законодательство не ограничивает юридических лиц в выборе форм и способов привлечения денежных средств на строительство многоквартирных домов.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

В пункте 4 постановления N 54 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 ФЗ N 39) не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В данном случае спорным является незавершенный строительством объект недвижимости, право собственности на который, в силу названных норм, подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 1 постановления N 54 для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Как усматривается из материалов настоящего дела, спорный объект недвижимости в эксплуатацию не введен, регистрация права собственности об объект незавершенного строительства не произведена.

По этим же основаниям утверждение стороны истца о том, что произведена оплата по инвестиционному договору, не свидетельствует о возникновении у истца права собственности, исходя из правовой природы заключенного инвестиционного договора.

В соответствии с позицией ВАС РФ, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости следует оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В настоящее время объект строительства не введен в эксплуатацию, поэтому оснований для признания права собственности за истцом на долю в объекте незавершенного строительства не имеется, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Доводы стороны истца о том, что договор инвестирования отвечает признакам договора участия в долевом строительстве основан на неправильном понимании норм материального права.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 6.8 договора № 1 от 12.08.2019 в случае не выполнения застройщиком своих обязательств по передаче инвестору объектов недвижимости в срок до 01.07.2020 г., застройщик уплачивает инвестору неустойку (пени) в размере 8% годовых от суммы 5 000 000 рублей, за каждый день просрочки, начиная с 15 июня 2017 г. по день передачи объектов недвижимости» инвестору. Таким образом, за период с 15.06.2017 г. по 21.12.2020 г. - 1286 дней, с учетом 8% годовых, общий размер неустойки, на день подачи иска составляет - 1 408 249,12 руб. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2016 № 7 (в редакции от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при взыскании неустойки с иных лиц, кроме должника – коммерческой организации, индивидуального предпринимателя, правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства ( пункт 1 ст. 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности. При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ. Представителем ответчика заявлено о применении ст. 333 ГК РФ.

Принимая во внимание критерии разумности и справедливости, суд не находит оснований для применения ст. 333 ГК РФ к размеру неустойки. С ответчиков в солидарном порядке в пользу истца подлежит взысканию неустойка в сумме 1408249,12 рублей.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3000 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчиков в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в сумме 12221,24 рублей, с каждого по 6 110,62 рублей.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ООО «Отрадное плюс», ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку за период с 15.06.2017 по 21.12.2020 в сумме 1404 249 рублей, расходы по госпошлине в сумме 3000 рублей.

Взыскать с ООО «Отрадное плюс», ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 12 221,24 рублей, с каждого по 6 110,62 рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 09 июля 2021 года.

Судья: Т.П. Холонина