КОПИЯ

2-32/2020

70RS0003-01-2019-005739-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 января 2020 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Кучеренко А.Ю., 

при секретаре Рау Н.М., 

с участием представителя истца (ответчика) ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности 70 АА 1294291 от 15.04.2019, сроком на пять лет,

ответчика (истца) ФИО3,

представителя ответчика (истца) ФИО3, ответчика ФИО4 – ФИО5, действующей на основании ордеров № 00971 от 07.11.2019, № 000972 от 07.11.2019,

ответчика ФИО6.,

помощник судьи Артёмова Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4, ФИО3 о вселении, об устранении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением и взыскании убытков, по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1, ФИО6 о применении последствий недействительности и ничтожной сделки, 

установил:

ФИО1 обратилась в Октябрьский районный суд г. Томска с иском к ФИО4, ФИО3, в котором с учетом увеличения исковых требований просит обязать ответчика ФИО4 устранить препятствия во вселении и пользовании жилым помещением по адресу: ...; обязать ответчика ФИО3 устранить препятствия во вселении и пользовании жилым помещением и передать ключи от замков входной двери (для изготовления дубликата ключей) для свободного доступа в квартиру: ... и не менять замки входной двери без предоставления соответствующего дубликата ключей истцу; определить порядок пользования жилым помещением, в соответствии с которым определить ФИО1 в пользование жилую комнату размером 12,1 кв.м., места общего пользования (кухня, коридор, туалет, ванная комната) – оставить в совместном пользовании; взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца убытки в виде денежной суммы в размере 49000 рублей за наем жилого помещения, за период проживания с 10.04.2019 по 09.09.2019. 

В обоснование заявленных требований указано, что истец является собственником 1/4 доли жилого помещения расположенного по адресу: .... В момент покупки жилья истец договорилась с продавцом о том, что она сможет проживать в отдельной комнате, а данная квартира будет использоваться в качестве «коммунальной», где вместе с ней также будут проживать иные лица, приобретшие свои доли в данном помещении. С момента регистрации права и по настоящее время, истцу препятствуют в проживании в своей квартире. Вселиться в квартиру, истец не имеет возможности, так как ответчик препятствует вселению. Самостоятельно попасть в квартиру истец не имеет возможности, так как ключи от дверей ей не передавались. При посещении данной квартиры, дверь либо никто не открывает, либо открывает ответчик, который не пропускает в помещение, стоя в дверном проходе и утверждая, что истец «никто» и для решения проблемы она должна обратиться в суд. Несмотря на то, что ответчик ФИО4 не является собственником жилого помещения, он зарегистрирован по адресу: ..., является членом семьи сособственника, то есть третьего лица: ФИО3 и имеет право пользования квартирой №76. 02.07.2019 истец обратилась в отдел полиции по Октябрьскому району г. Томска (подтверждается талоном № 1228 КУСП № 19601), с заявлением на действия ответчика. Истец просила полицию пресечь действия ответчика и помочь ей вселиться в помещение. 13.08.2019 со стороны полиции совершен выезд участкового на адрес проживания ответчика совместно с истцом и свидетелем, который ни к чему не привёл. На данный момент истец не имеет иного жилья в г. Томске, зарегистрирована в Томской области. Истец не имеет возможности проживать по месту регистрации, так как регистрация необходима только для трудоустройства на работу, и исполнения обязанности регистрации на территории РФ. Истец работает в Томске и ездить каждый день на работу с Зырянского района невозможно. В связи с тем, что истцу препятствуют пользоваться своей собственностью, проживать в своей квартире по адресу: ..., она была вынуждена снимать жильё в ... с 10.04.2019 по 09.08.2019, в связи с чем, истцом были понесены дополнительные расходы на аренду жилья в общем размере 49000 рублей. Средства, потраченные истцом на аренду жилья являются убытками для истца, которые она понесла в связи с незаконными действиями ответчика, который препятствует ей вселиться и проживать в соответствующей доле квартиры № ..., собственником которой она является. 

ФИО3 обратилась в Октябрьский районный суд г. Томска с исковым заявлением к ФИО1, ФИО6, в котором просит применить последствия недействительности и ничтожной сделки – договора купли-продажи доли квартиры от 01.04.2019, заключенного между ФИО6 (продавец) и ФИО1 (покупатель), на приобретение 1/4 доли квартиры, находящейся по адресу: ..., площадью 65,4 кв.м. с кадастровым номером ..., удостоверенного нотариусом г. Томска ФИО7, зарегистрированного в реестре №70/43-н/70-2019-4-406; погасить запись о государственной регистрации права от 02.04.2019 на ФИО1 №02.04.2019.

В обоснование заявленных требований указано, что истец является участником общей долевой собственности квартиры ... (3/4 доли в праве). Истцу стало известно о том, что ФИО1 является новым участником общей долевой собственности на спорную квартиру, с долей в праве в размере 1/4, на основании договора купли-продажи доли в квартире 70АА1294111 от 01.04.2019, удостоверенного нотариусом г. Томска ФИО7, зарегистрированного в реестре №70/43-н/70-2019-4-406, заключенного между ФИО6 и ФИО1 Заказав в МФЦ выписку из ЕГРН истцу стало известно о том, что государственная регистрация права собственности на 1/4 долю на имя ФИО1 была произведена 02.04.2019 за №70:21:010000:3133-70/052/2019-4. Истец полагает, что договор купли-продажи доли квартиры от 01.04.2019, заключенный между ФИО6 и ФИО1 не соответствует требованиям ст. 168 ГК РФ и является ничтожной сделкой в силу следующего. При заключении указанного договора купли-продажи (п.11) было предусмотрено, что продавец известил о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её, собственника ФИО3, в соответствии со ст. 250 ГК РФ. Исходя из требований ст. 246, 250 ГК РФ дата извещения собственника ФИО3 является 07.03.2019, и соответственно, возмездная сделка (договор купли-продажи) мог быть заключен не раньше 08.04.2019, а был заключен 01.04.2019. Кроме указанного, до заключения договора купли-продажи истца ФИО3 никто не уведомил о намерении продать 1/4 долю в праве общей долевой собственности квартиры, чем было нарушено ее право преимущественной покупки указанной доли, ущемлены материальные и жилищные права. Законодатель установил специальный срок исковой давности – 3 месяца, для такого способа нарушенных прав преимущественной покупки как перевода на себя прав покупателя, который был ею пропущен (истек 02.07.2019). Однако, п. 3 ч. 1 ст. 12 ГК РФ предусматривает для истца такой способ защиты нарушенных прав, как применение последствий недействительности ничтожной сделки, которым истец желает воспользоваться.

Определением Октябрьского районного суда г. Томска от 11.12.2019 гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4, ФИО3 об устранении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением и взыскании убытков, объединено с гражданским делом по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1, ФИО6 о применении последствий недействительности и ничтожной сделки.

Истец (ответчик) ФИО1, ответчик ФИО4, третье лицо Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, будучи надлежащим образом извещены о дате, месте и времени судебного заседания в суд не явились, заявлений не представили.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель истца (ответчика) ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. В удовлетворении исковых требований ФИО3 просил отказать. Дополнительно пояснил, что в суде истец ФИО1 узнала о том, что ФИО3 нарушает ее права, так как отказывается впускать ее в квартиру. До предъявления исковых требований к ФИО3 в Октябрьском районном суде г. Томска с ФИО3 они не встречались, препятствий в пользовании она не чинила.

Ответчик (истец) ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала в полном объеме, просила в их удовлетворении отказать. Исковые требования ФИО3 к ФИО1, ФИО6 о применении последствий недействительности и ничтожной сделки просила удовлетворить. Дополнительно пояснила, что является собственником 3/4 долей в праве собственности на спорную квартиру. В квартире проживает также ее сын - ФИО4 Истец (ответчик) ФИО1 в квартире не проживает. ФИО3 возражает против того, чтобы ФИО1 проживала в спорной квартире, поскольку считает, что договор купли-продажи 1/4 доли в праве собственности, заключенный между ФИО6 и ФИО1 является недействительным, право на вселение и проживание у ФИО1 не возникло. В комнате площадью 12,1 кв.м. чьи-либо вещи отсутствуют, никто не проживает. Ранее в данной комнате проживал ФИО8 – ее бывший супруг, в судебном порядке был определен порядок пользования этой комнатой за ФИО8 Приобретать долю у ФИО1 и ФИО6 она не собирается. Письмо с предложением приобрести долю от ФИО8 получала, от ФИО6 не получала. Проживает в зимний период в квартире, в летний – преимущественно находится на дачном участке, поэтому, когда ФИО1 приходила с целью вселения и проживания в квартиру летом 2019 года, она (ФИО3) ее не видела.

Представитель ответчика (истца) ФИО3, ответчика ФИО4 – ФИО5 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала в полном объеме, просила в их удовлетворении отказать. Исковые требования ФИО3 к ФИО1, ФИО6 о применении последствий недействительности и ничтожной сделки просила удовлетворить, считает, что нарушено право преимущественной покупки ФИО3, в связи с чем, сделка является ничтожной. Запись о праве собственности ФИО1 необходимо погасить, право собственности останется за ФИО6

Ответчик ФИО6. в судебном заседании исковые требования ФИО3 не признала, просила отказать в их удовлетворении. Дополнительно пояснила, что она в спорной квартире не проживала, поскольку её не пустили. Собиралась проживать в комнате 12.1 кв.м., которую ей показывал ФИО8 В связи с тем, что вселиться не удалось, она (ФИО6) решила продать долю в праве собственности на указанную квартиру. С ФИО1 ранее знакома не была. Когда приходила осматривать комнату с ФИО8, в квартире больше никого не было. ФИО1 комнату не показывала, предупредила, что ключи могут не подойти, так как ей (ФИО6) попасть в данную квартиру после приобретения не удалось, ключи не подходили к замку.

Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч. 3 ст. 17, ч. 1, 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст. 244 ГК РФ).

Согласно п. п. 1, 2 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

По смыслу ст. 304 ГК РФ ответчиком по иску об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, является нарушитель права, то есть лицо, волей которого совершено нарушение.

В соответствии с ч. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Ч. 2 названной статьи предусмотрено, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

По смыслу приведенной нормы, применительно к жилому помещению как к объекту жилищных прав, а также с учетом того, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, в отсутствие соглашения собственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разрешая требование об определении порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, если этот порядок не установлен соглашением сторон, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Из материалов дела следует, что квартира, расположенная по адресу: ..., находится в общей долевой собственности ФИО1 (1/4 доля в праве) и ФИО3 (3/4 доли в праве). Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.07.2019 №КУВИ-001/2019-18434257. 

Обращаясь с исковым заявлением, истец ФИО1 указала, что ей чинятся препятствия во вселении и пользовании спорным жилым помещением ответчиками ФИО4, ФИО3 ФИО1 в спорном жилом помещении не проживает, ключей от входной двери не имеет, добровольно в квартиру её не пускают.

02.07.2019 ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратилась с заявлением к начальнику ОП по Октябрьскому району г. Томска, в котором указала, что она является собственником 1/4 доли в праве собственности квартиры, расположенной по адресу: .... Совместно с ней собственником 3/4 долей в праве собственности в указанной квартире является ФИО3 С момента регистрации ФИО1 не проживает в квартире ..., так как ей всячески препятствуют в осуществлении права на проживание в данной квартире. ФИО3 не выходит на связь, не представляет ей ключи от квартиры. Попытки самостоятельно вселиться ни к чему не приводят, поскольку гражданин ФИО4, являющийся сыном ФИО3, проживает в спорной квартире и чинит ФИО1 препятствия в проживании в части её квартиры. Он не пропускает её в квартиру, настроен очень агрессивно, утверждает, что она (ФИО1) «никто и никакого отношения к квартире не имеет». 

Указанное заявление зарегистрировано в ОМВД России по Октябрьскому району г. Томска 02.07.2019, о чем свидетельствует талон-уведомление №1228 (КУСП №19601 от 02.07.2019). 

Свидетель Х. в судебном заседании показала, что она помогала ФИО1 в совершении сделки купли-продажи 1/4 доли в праве собственности квартиры, расположенной по адресу: .... ФИО1 мешает вселиться в спорное жилое помещение ФИО4 Свидетель вместе с истцом ФИО1 ездила в апреле 2019 года в квартиру с целью вселиться в нее, дверь открыл ответчик ФИО4 и не впустил их в квартиру. 13.08.2019 приходили вместе с участковым уполномоченным, ФИО4 также их не впустил.

Не доверять показаниям указанного свидетеля у суда нет оснований, поскольку они последовательны, не противоречивы, согласуются с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела.

Из видеозаписи, представленной истцом, от 13.08.2019, просмотренной в судебном заседании следует, что ФИО1 в квартиру войти не пыталась, состоялся разговор с ФИО9 на лестничной площадке перед дверью в квартиру, на улице перед домом, где ФИО4 пояснял, что он не полномочен кого-то вселять, все вопросы неоходимо решать в суде. При этом входная дверь в квартиру, как следует из видеозаписи, при нахождении на лестничной площадке ФИО1, участкового уполномоченного, до прихода ФИО4, была не заперта.

Изучив материалы дела в совокупности с показаниями ответчика ФИО3, суд приходит к выводу, что истцу ФИО1 ФИО3 чинятся препятствия во вселении и проживании в спорной квартире, у истца ФИО1 отсутствуют ключи от спорного жилого помещения.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает возможным обязать ответчика ФИО3 устранить препятствие во вселении и пользовании жилым помещением и передать ключи от замков входной двери (для изготовления дубликата ключей) для свободного доступа в квартиру: ....

Требования истца к ФИО4 о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением удовлетворению не подлежат, поскольку в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не представлены доказательства, свидетельствующие об указанном. Кроме указанного, ответчик ФИО4 собственником спорного жилого помещения не является, в связи с чем, полномочия на вселение третьих лиц в спорную квартиру не имеет.

Требования истца к ответчикам не менять замки входной двери без предоставления соответствующего дубликата ключей истцу удовлетворению не подлежат в силу того, что в материалы дела не представлены доказательства намерения ответчиков менять замки, такое их поведение носит только предположительный характер и направлено на устранение возможных препятствий в будущем.

Разрешая требования истца об определении порядка пользования жилым помещением, в соответствии с которым истец просит определить ей в пользование жилую комнату размером 12,1 кв.м., места общего пользования (кухня, коридор, туалет, ванная комната) – оставить в совместном пользовании, суд приходит к следующему. 

Из материалов дела следует, что общая площадь квартиры составляет – 65,4 кв. м, в том числе жилая - 47,1 кв.м, квартира состоит из трех изолированных комнат площадью 17,3 кв.м (N 4 по плану), 12,1 кв.м (N 5 по плану), 10,5 кв.м (N 9 по плану), кухни площадью 7,2 кв.м, коридора, санузла.

На сособственника ФИО3 приходится 35,3 кв.м жилой площади, а на собственника ФИО1 – 11,76 кв.м.

Судом при рассмотрении дела установлено, что в квартире по адресу: ..., проживают ответчики ФИО4, ФИО3 Комната площадью 12,1 кв. м, на которую претендует истец, является отдельным жилым помещением, имеет вход из коридора, не является проходной. Как пояснила ответчик ФИО3, в комнате площадью 12,1 кв.м. вещи отсутствуют, никто не проживает. 

Разрешая заявленные исковые требования в части определения порядка пользования квартирой, суд исходит из того, что порядок пользования жилым помещением между сособственниками не сложился. Выделение в пользование ФИО1 изолированной комнаты площадью 12,1 кв.м. не нарушает права и законные интересы ответчика ФИО3, как собственника доли жилого помещения. Кроме указанного, по мнению суда, права сособственников определенным порядком пользования по данному варианту не ущемляются, такой вариант определения порядка пользования наиболее точно соответствует приходящимся на собственников долям. При этом ответчиками не заявлено иного варианта, пользования спорным жилым помещением. 

То обстоятельство, что выделенная ФИО1 комната по площади превышает её долю в праве собственности, не свидетельствует об ущемлении прав другого собственника жилого помещения, так как судом лишь определялся порядок пользования жилым помещением, а не его раздел в натуре.

Определение порядка пользования квартирой заключается в том, чтобы исходя из равенства прав собственников, с учетом долей каждого собственника выделить каждому собственнику в пользование часть имущества, а права участника долевой собственности не могут быть ограничены отсутствием в квартире комнаты, точно соответствующей по своей площади размерам долей каждого собственника в праве собственности. Поскольку в данном случае речь не идет о выделении идеальной доли, то несущественное отклонение в размерах комнат и имеющихся у сторон долей не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных истцом ФИО1 требований в этой части.

Учитывая вышеизложенное, чуд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца ФИО1, определении порядка пользования жилым помещением, в соответствии с которым полагает возможным определить ФИО1 в пользование жилую комнату размером 12,1 кв.м., расположенную в квартире по адресу: ..., места общего пользования (кухня, коридор, туалет, ванная комната) оставить в совместном пользовании.

Рассматривая требования истца к ответчикам о взыскании солидарно с ответчиков в пользу истца убытков в виде денежной суммы в размере 49000 рублей за наем жилого помещения, за период проживания с 10.04.2019 по 09.09.2019, суд приходит к следующему. 

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Одним из критериев правомерности понесенных убытков является наличие необходимости в их несении применительно к конкретной ситуации для восстановления нарушенного права, в связи с чем подлежат взысканию те расходы, которые были объективно необходимы. Вопрос о необходимости расходов может быть разрешен после установления того обстоятельства, что у истца отсутствует какое-либо другое жилое помещение, пригодное для проживания.

Как следует из материалов дела, 10.04.2019 между ФИО1 (наниматель) и ФИО10 (наймодатель) заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: .... Размер платы составляет 10000 рублей. Плата за найм жилого помещения вносится нанимателем с периодичностью 1 раз в месяц, в сроки и в размерах, указанных в договоре найма жилого помещения (п.п. 1.1, 2.1, 2.2).

При рассмотрении дела судом исковые требования истца к ответчику ФИО4 о вселении, об устранении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, оставлены без удовлетворения.

Учитывая то обстоятельство, что факт нарушения прав и законных интересов истца ответчиком ФИО4 в ходе судебного заседания не нашел своего подтверждения, исковые требования истца к ответчику ФИО4 о взыскании убытков, также не подлежат удовлетворению. 

Рассматривая исковые требования истца о взыскании с ответчика ФИО3 в пользу истца убытков в виде денежной суммы в размере 49000 рублей за наем жилого помещения, за период проживания с 10.04.2019 по 09.09.2019, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. В нарушение указанной процессуальной нормы истец не представил в материалы дела доказательств причинно-следственной связи между возникшими убытками и действиями ответчика.

Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Из материалов дела следует, что в период с 10.04.2019 по 09.09.2019 истец ФИО1 к ответчику ФИО3 с требованиями о вселении, об устранении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, не обращалась, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что в спорный период (с 10.04.2019 по 09.09.2019) факт нарушения прав, свобод и законных интересов истца ответчиком ФИО3 не установлен. 

Истец ФИО1 обратилась к ответчику ФИО3 с требованиями о вселении, об устранении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением в процессе рассмотрения настоящего гражданского дела, в декабре 2019 года, что находится за пределами периода, за который истец ФИО1 просит взыскать убытки в размере 49000 рублей.

Учитывая вышеизложенное, исковые требования истца о взыскании с ответчика ФИО3 в пользу истца убытков в виде денежной суммы в размере 49000 рублей за наем жилого помещения, за период проживания с 10.04.2019 по 09.09.2019, удовлетворению не подлежат.

Рассматривая требования истца ФИО3 к ФИО1, ФИО6 о применении последствий недействительности и ничтожной сделки – договора купли-продажи доли квартиры от 01.04.2019, заключенного между ФИО6 (продавец) и ФИО1 (покупатель), на приобретение 1/4 доли квартиры, находящейся по адресу: ..., площадью 65,4 кв.м. с кадастровым номером ..., удостоверенного нотариусом г. Томска ФИО7, зарегистрированного в реестре №70/43-н/70-2019-4-406; погашении записи о государственной регистрации права от 02.04.2019 на ФИО1 №02.04.2019, суд приходит к следующему. 

Согласно ч.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч.1 ст. 168 ГК РФ).

На основании ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ч. 1). Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (ч. 2).

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (ч. 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч. 3).

Согласно п.1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность предусмотрены ст. 250 ГК РФ, в соответствии с которой, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участниками долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу установлено, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

- свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;

- выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Согласно статье 165.1 ГК РФ юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 ГК РФ).

Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте.

В случае утраты отделением почтовой связи корреспонденции дата ее поступления в отделение связи по месту жительства адресата определяется по сведениям, указанным на сайте www.russianpost.ru и www.почта-россии.ру по номеру почтового идентификатора. (пункты 2.2, раздел третий Методических рекомендация).

Как следует из материалов дела, 01.04.2019 между ФИО6 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи доли квартиры, удостоверенный нотариусом г. Томска ФИО7

Согласно ответу на запрос нотариуса Города Томска ФИО11 от 24.12.2019 исх. регистрационный № 504, 14.01.2019 к нотариусу обратилась ФИО6, ... года рождения, проживающая по адресу: ..., с просьбой засвидетельствовать подлинность её подписи на заявлении для ФИО3 о продаже принадлежащей ФИО6 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ... за цену 500000 рублей, направить указанное заявление ФИО3 по адресу: .... Заявление было направлено нотариусом заказным письмом с уведомлением о вручении Почтой России 15 января 2019 года. Указанное письмо адресату вручено не было, было возвращено нотариусу Почтой России 20 февраля 2019 года. 07 марта 2019 года нотариусом ФИО6 было выдано свидетельство о направлении заявления, реестровый № 70/54-н/70-2019-3-460. 

Как следует из копии почтового конверта, представленного нотариусом в суд, а также отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 63401251763543, соответствующим отправлению в адрес ФИО3 17 января 2019 года почтовое отправление доставлено в место вручения и 18февраля 2019 года в связи с истечением срока хранения возвращено отправителю.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению в связи избранием ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

В соответствии с разъяснениями п. 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае нарушения права преимущественной покупки собственника недвижимого имущества надлежащим способом защиты являются требования о переводе прав и обязанностей покупателя на истца. Истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной.

Помимо этого, в силу п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей долевой собственности на жилой дом" в случае нарушения преимущественного права покупки участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. При предъявлении такого иска истец обязан внести на банковский счет управления Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму и пошлины, а также суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных сумм.

Истцом вопреки вышеизложенным положениям закона и разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации заявлены требования о применении последствий недействительности и ничтожной сделки (так в требованиях), которые не подлежат удовлетворению в силу иного способа защиты нарушенного права, который истцом не избирался. Данные обстоятельства были предметом судоговорения при рассмотрении настоящего гражданского дела, однако истец, представитель истца указали, что требований о переводе прав покупателя не заявляют, намерения у истца приобретать на предложенных условиях долю жилого помещения нет.

В связи с тем, что в удовлетворении исковых требований истца ФИО3 к ФИО1, ФИО6 о применении последствий недействительности и ничтожной сделки отказано, суд приходит к выводу о том, что требования истца о погашении записи о государственной регистрации права от 02.04.2019 на ФИО1 №02.04.2019, также не подлежат удовлетворению, поскольку являются производными от первоначальных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4, ФИО3 об устранении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением и взыскании убытков удовлетворить частично.

Обязать ответчика ФИО3 устранить препятствие во вселении и пользовании жилым помещением и передать ключи от замков входной двери (для изготовления дубликата ключей) для свободного доступа в квартиру: ....

Определить порядок пользования жилым помещением, в соответствии с которым определить ФИО1 в пользование жилую комнату размером 12,1 кв.м., расположенную в квартире по адресу: ..., места общего пользования (кухня, коридор, туалет, ванная комната) оставить в совместном пользовании.

В остальной части исковых требований ФИО1 к ФИО4, ФИО3 – отказать. 

В удовлетворении искового заявления ФИО3 к ФИО1, ФИО6 о применении последствий недействительности и ничтожной сделки - отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Томский областной суд через Октябрьский районный суд г. Томска

Судья: /подпись/

Мотивированный текст решения изготовлен 04.02.2020

Копия верна.

Судья: А.Ю.Кучеренко

Секретарь: Н.М.Рау

«__» _____________ 20 __ года

Оригинал хранится в деле № 2-32/2020 в Октябрьском районном суде г.Томска.