УИД 77OS0000-02-2024-038777-92

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва26 августа 2025 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикова Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-1539/2025 по административному исковому заявлению ООО «Диаф» об оспаривании кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

административный истец ООО «Диаф» обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года результатов определения кадастровой стоимости помещений с кадастровыми номерами 77:04:0003010:3202, 77:04:0003010:3201 (далее при совместном упоминании - Помещения) и здания с кадастровым номером 77:04:0003010:1187 (далее – Здание).

Административный истец просит установить кадастровую стоимость данных объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размерах, соответственно:

для помещения с кадастровым номером 77:04:0003010:3202 - 280 961 000 руб., 

для помещения с кадастровым номером 77:04:0003010:3201- 48 463 000 руб.,

для здания с кадастровым номером 77:04:0003010:1187 - 143 477 000 руб.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является собственником Здания и Помещений; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости их кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объектов недвижимости, что затрагивает права ООО «Диаф», так как влияет на размер его налоговых обязательств; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на Отчет об оценке от 25 октября 2024 года № 2024/1371, подготовленный ООО «Компания оценки и права» (далее – Отчет об оценке).

В представленных Департаментом городского имущества города Москвы по административному делу письменных пояснениях было заявлено о том, что Отчет об оценке из-за несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночную стоимость Здания и Помещений на юридически значимую дату не подтверждает.

Для установления рыночной стоимости объектов недвижимости и проверки Отчета об оценке по определению суда от 25 февраля 2025 года по делу проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России» ФИО1 от 27 мая 2025 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. По состоянию на 1 января 2023 года рыночная стоимость составляет:

для помещения с кадастровым номером 77:04:0003010:3202 – 366 027 769 руб., 

для помещения с кадастровым номером 77:04:0003010:3201- 58 563 827 руб.,

для здания с кадастровым номером 77:04:0003010:1187 – 181 290 970 руб.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал требования, заявив о том, что с заключением эксперта по результатам проведенной по делу судебной экспертизы ООО «Диаф» не согласно; поддержал приобщенные к делу замечания к заключению эксперта.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1 заключение подтвердил, аргументировал сопоставимость отобранных для производства исследования объектов аналогов, разъяснил порядок и методологию расчетов рыночной стоимости Помещений и Здания; обратил внимание на отсутствие законодательной обязанности эксперта использовать конкретно предложенные стороной административного истца в замечаниях к заключению эксперта объекты-аналоги; эксперт обосновал некорректность расчетов административного истца, отметив недопустимость прямого сравнения цен предложений (непосредственно из объявлений) и скорректированных по имеющимся отличиям цен продажи объектов недвижимости. Письменные пояснения эксперта по доводам замечаний к заключению приобщены к материалам дела.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены, об отложении слушания дела не просили, об уважительных причинах неявки не сообщили, замечаний к экспертизе не представили. Департамент городского имущества города Москвы ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Исследовав материалы административного дела, выслушав объяснения представителя административного истца, допросив эксперта, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что:

- помещение с кадастровым номером 77:04:0003010:3202, площадью 5877,6 кв.м., расположено по адресу: 

<

...>/1, принадлежит административному истцу; право собственности ООО «Диаф» зарегистрировано 14 декабря 2017 года, является действующим;

- помещение с кадастровым номером 77:04:0003010:3201, площадью 800,5 кв.м., расположено по адресу: 

<

...>/3, также принадлежит административному истцу; право собственности ООО «Диаф» зарегистрировано 3 сентября 2018 года;

- здание с кадастровым номером 77:04:0003010:1187, площадью 2753,3 кв.м., расположено по адресу: 

<

...>, принадлежит административному истцу; право собственности ООО «Диаф» на Здание зарегистрировано 14 декабря 2017 года.

Результаты определения кадастровой стоимости Помещений и Здания, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость этих объектов определена по состоянию на 1 января 2023 года в следующих размерах:

для помещения с кадастровым номером 77:04:0003010:3202 - 370 306 903,01 руб.

для помещения с кадастровым номером 77:04:0003010:3201- 56 842 728,52 руб.,

для здания с кадастровым номером 77:04:0003010:1187 -177 184 821,95 руб. 

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Помещений и Здания, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 года.

Административный истец обязан уплачивать налог на имущество организаций в отношении Здания и Помещений исходя из их кадастровой стоимости; это никем не оспаривается (статья 65 КАС РФ) и свидетельствует о праве заявителя требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Оспаривая кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости административный истец с административным иском представил Отчёт об оценке от 25 октября 2024 года № 2024/1371, подготовленный ООО "Компания оценки и права", в котором их рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2023 года была определена, соответственно, в размерах:

для помещения с кадастровым номером 77:04:0003010:3202 - 280 961 000 руб., 

для помещения с кадастровым номером 77:04:0003010:3201- 48 463 000 руб.,

для здания с кадастровым номером 77:04:0003010:1187 - 143 477 000 руб.

Департаментом городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела было заявлено о необоснованности определенных в Отчете об оценке величин рыночной стоимости Помещений и Здания, несоответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, 

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором определением суда от 25 февраля 2025 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости Помещений и Здания по состоянию на 1 января 2023 года; производство экспертизы поручено ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России" .

Согласно заключению эксперта ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России" ФИО1 от 27 мая 2025 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённые в Отчёте об оценке рыночные стоимости Помещений и Здания не подтверждаются. По состоянию на 1 января 2023 года по расчетам экспертам рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составляет, соответственно:

для помещения с кадастровым номером 77:04:0003010:3202 - 366 027 769 руб., 

для помещения с кадастровым номером 77:04:0003010:3201- 58 563 827 руб.,

для здания с кадастровым номером 77:04:0003010:1187 - 181 290 970 руб.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется. 

Экспертиза назначалась непосредственно судом, проведена в государственном судебно-экспертном учреждении. Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и непротиворечивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описаны объекты экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относятся Помещения и Здание; указаны ценообразующие факторы, влияющие на их рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.

В заключении эксперт подробно мотивировал выводы о допущенных в Отчете об оценке нарушениях законодательства об оценочной деятельности и причинах несоответствия рынку полученного оценщиком итогового значения стоимости Здания и Помещений; в свою очередь рыночную стоимость спорных объектов недвижимости эксперт рассчитал на основе исчерпывающего анализа и с учетом индивидуальных характеристик объектов, что в полной мере согласуется с требованиями законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы отсутствуют.

Замечания административного истца к заключению эксперта судом проверены и признаются несостоятельными; их ошибочность подробно разъяснена экспертом в суде; допрошенный с предупреждением об уголовной ответственности в судебном заседании эксперт подтвердил выводы заключения, аргументировал сопоставимость отобранных объектов аналогов, значения введенных корректировок, разъяснил порядок методологию выполненных расчетов, мотивы отказа от затратного подхода при оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости; отметил отсутствие необходимости осмотра объектов с учетом ретроспективной даты оценки и имеющихся в деле сведений об характеристиках, в том числе фотоматериалов в Отчете об оценке; указал на недопустимость сравнения цен предложений (непосредственно из объявлений) и скорректированных по имеющимся отличиям цен продажи объектов недвижимости, ввиду чего полагал, что предложенные стороной административного истца в замечаниях объекты аналоги не опровергают правильности выводов заключения.

Показаниям эксперта, его разъяснениям по доводам замечаний административного истца суд в полной мере доверяет, они являются мотивированными, ничем объективно не опровергнуты.

Ходатайство ООО «ДИАФ» о назначении повторной судебной экспертизы о наличии предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований не свидетельствует, ввиду чего в его удовлетворении отказано; при проведении экспертизы, по убеждению суда, экспертом соблюдены требования статьи 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности эксперта, всесторонне и в полном объеме. Сомнения в достоверности и обоснованности заключения эксперта, в том числе в связи с тем, что эксперт не осматривал Здание и Помещения, не использовал затратный подход, у суда отсутствуют; само по себе несогласие с заключением эксперта, использованным объектами-аналогами, введенными корректировками о завышении экспертом стоимости не свидетельствует; отказ от затратного подхода и осмотра объектов экспертом мотивирован; иные лица, участвующие в деле, возражений и замечаний на заключение эксперта не заявили. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы в ходе судебного разбирательства ничем объективно не опровергнута; ставить его под сомнение, как и применительно к нормам статей 59, 61, 82 КАС РФ считать его недопустимым доказательством, у суда оснований не имеется.

Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2023 года рыночную стоимость Здания и Помещений. Объективных доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в ходе судебного разбирательства не установлено, сторонами не представлено; Отчет об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оценивается критически и, как следствие, рыночную стоимость Здания и Помещений не подтверждает.

Как разъяснено в абз. 2 пункта 24 постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких данных, суд приходит к выводу о том, что с учетом заключения эксперта имеются основания установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером 77:04:0003010:3202, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 366 027 769 руб.

В удовлетворении требований ООО «Диаф» об оспаривании кадастровой стоимости второго помещения и Здания надлежит отказать; целью обращения налогоплательщика в суд в рассматриваемом случае является снижение бремени содержания принадлежащего ему имущества, в том числе уменьшение налоговой нагрузки; при рассмотрении судом спора, возбужденного в целях зашиты прав заявителя, суд не вправе ухудшить положение административного истца. Согласно заключению эксперта рыночная стоимость этих объектов недвижимости по состоянию на юридически значимую дату превышает их утвержденную в установленном порядке кадастровую стоимость, то есть установление кадастровой стоимости для нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0003010:3201 и здания с кадастровым номером 77:04:0003010:1187 в размере рыночной, превышающей оспариваемую административным истцом кадастровую стоимость, нарушит права и интересы ООО «Диаф» в сравнении с определенной в рамках государственной кадастровой оценки кадастровой стоимостью этих объектов недвижимости.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки. 

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером 77:04:0003010:3202.

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи ООО «Диаф» заявления об оспаривании кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

Разрешая ходатайство экспертного учреждения о взыскании расходов на проведение экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, Определении № 2630-О от 15 октября 2024 года, разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью помещения с кадастровым номером 77:04:0003010:3202 существенной не является (1 %), а в удовлетворении остальной части требований ООО «Диаф» отказано, а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.

При этом, суд также исходит из того, что проверка Отчёта об оценке в рамках судебной экспертизы, сводится к исполнению обязанности административного истца по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости, равной рыночной; иным образом в рамках настоящего административного спора проверить отчёт, установить юридически значимые обстоятельства дела было невозможно; в то же время настоящим решением суда установлена кадастровая стоимость одного из трех оспариваемых объектов недвижимости, равной его рыночной стоимости, в размере, определённом в экспертном заключении.

Таким образом, право административного истца, гарантированное статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», в отношении принадлежащего ему помещения с кадастровым номером 77:04:0003010:3202 реализовано; решение по настоящему делу не расценивается как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в частности, с учетом отсутствия замечаний к заключению эксперта, не установлено.

Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью помещения с кадастровым номером 77:04:0003010:3202, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела в целом не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости была определена, очевидно, ошибочно.

При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу экспертного учреждения надлежит взыскать связанные с рассмотрением административного дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере 422 433 руб. согласно счету ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России".

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером 77:04:0003010:3202, площадью 5 877,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>/1, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 366 027 769 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости помещения.

Датой подачи ООО «Диаф» заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 24 декабря 2024 года.

Взыскать с ООО «Диаф» в пользу ФГБУ «Московская областная ЛСЭ Минюста России» связанные с рассмотрением административного дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере 422 433 руб. 

В удовлетворении остальной части административных исковых требований ООО «Диаф» отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 4 сентября 2025 года.

Судья 

Московского городского судаР.Б. Михайлова