Дело № 2-94/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 января 2019 года г. Троицк

Троицкий городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего: Сойко Ю.Н.

при секретаре: Плоцкой Т.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, штрафа за неисполнение обязательств, 

у с т а н о в и л :

Истец Управление муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области обратилось в суд с иском (с учетом уточненных требований) к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 38.16.01.01.02 от 09 сентября 2016 года за период с 01 августа 2017 года по 31 октября 2018 года в размере 92112 рублей 77 копеек, штрафа за неисполнение обязательств по договору аренды за период с 01 августа 2017 года по 13 ноября 2018 года в размере 628614 рублей 69 копеек.

В обоснование иска указано, что 09 сентября 2016 года между Управлением муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области и ответчиком заключен договор № 38.16.01.01.02 аренды нежилого помещения - кафе общей площадью 69,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, сроком на 5 лет.

Пунктом 4.1, 4.2 договора, арендная плата должна выплачиваться ежемесячно до 1 числа следующего за расчетным месяцем. Осуществление арендных платежей производится платежными поручениями в размере 10696,86 рублей. 

На основании соглашения от 27.12.2016г. в договор аренды от 06.12.2016г. внесены изменения, определено, что осуществление арендных платежей за период с 01.01.2017г. по 31.12.2017г. производится платежными поручениями в размере 11124,73 рублей.

Соглашением от 19.12.2017г. в договор аренды от 06.12.2016г. внесены изменения, определено, что осуществление арендных платежей за период с 01.01.2018г. по 31.12.2018г. производится платежными поручениями в размере 11569,72 рублей.

Решением Троицкого городского суда от 09.10.2017г. с ФИО1 взыскана задолженность по арендной плате за период с 09.09.2016г. по 31.07.2017г. в размере 115668,68 рублей, штраф за неисполнение обязательств по договору аренды с 01.10.2016г. по 31.07.2017г. в размере 5000 рублей.

До настоящего времени задолженность, взысканная по решению суда, ФИО1 не оплачена, сумма долга по арендной плате составляет 92668,68 рублей, сумма долга по штрафу составляет 4000 рублей.

За период с 01.08.2017г. по настоящее время ФИО1 арендная плата за использование муниципального имущества вносится несвоевременно и не в полном объеме.

По состоянию на 13.11.2018г. задолженность по арендной плате составляет 79208,08 рублей. За период с 01.08.2017г. по 13.11.2018г. арендатору начислен штраф в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в размере 628614 рублей 69 копеек.

17.04.2018г. и 25.05.2018г. ответчику направлены претензии о погашении задолженности по арендной плате и штрафа за неисполнение обязательств по договору.

В судебном заседании представитель истца - Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области ФИО2 исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования признала частично, просила снизить размер штрафа, считает его несоразмерным.

Выслушав пояснения представителя истца, ответчика, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

На основании ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В судебном заседании достоверно установлено, что 09 сентября 2016 года между Управлением муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области и ФИО1 заключен договор № 38.16.01.01.02 о передаче имущества в аренду - нежилого помещения - кафе, общей площадью 69,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> сроком на 5 лет для коммерческого использования.

06 декабря 2016 года Управлением Росреестра по Челябинской области проведена государственная регистрация данного договора.

В соответствии с п. 4.2 договора аренды арендная плата выплачивается ежемесячно до 01 числа следующего за расчетным месяцем. Осуществление расчетных платежей производится платежными поручениями в размере 10696,86 рублей.

27 декабря 2016 года между истцом и ответчиком заключено соглашение о внесении изменений в договор 38.16.01.01.02 от 09.09.2016г., в соответствии с которым в п. 4.2 договора аренды внесено изменение, согласно которому осуществление арендных платежей за период с 01.01.2017г. по 31.12.2017г. производится платежными поручениями в размере 11124,73 рублей.

Соглашением от 19.12.2017г. в п. 4.2 договора аренды внесены изменения, определено, что осуществление арендных платежей с 01.01.2018г. по 31.12.2018г. производится платежными поручениями в размере 11569,72 рублей.

Решением Троицкого городского суда от 09.10.2017г., вступившим в законную силу 15.11.2017г., с ФИО1 в пользу Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды № 38.16.01.01.02 от 09 сентября 2016 года за период с 09 сентября 2016 года по 31 июля 2017 года в размере 115668,68 рублей, штраф за неисполнение обязательств по договору аренды № 38.16.01.01.02 от 09 сентября 2016 года за период с 01 октября 2016 года по 31 июля 2017 года в размере 5000 рублей.

30.11.2017г. между Управлением муниципальной собственности администрации г. Троицка и ФИО1 заключено соглашение, которым определен график погашения суммы задолженности по арендной плате и штрафа за неисполнение обязательств за период с 09.09.2016г. по 31.07.2017г., ФИО1 приняла на себя обязательство в срок до 31.09.2019г. погасить задолженность по арендной плате в сумме 11668,68 рублей и сумму штрафа 5000 рублей в соответствии с графиком платежами по 6000 рублей ежемесячно. 

Данные обстоятельства подтверждаются протоколом заседания единой комиссии по проведению конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды № 15 от 30.08.2016г. (л.д. 9), договором аренды № 38.16.01.01.02 от 09 сентября 2016 года (л.д.10-11), актом о приеме-передаче имущества в аренду от 09.09.2016г. (л.д. 12), соглашением от 27.12.2016г. (л.д. 13), соглашением от 19.12.2017г. (л.д. 14), уведомлением о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права от 06.12.2016г. (л.д. 15), решением Троицкого городского суда от 09.102017г. (л.д. 29-32, соглашением от 30.11.2017г. (л.д. 71-72).

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Ответчиком обязательства по оплате арендной платы исполнены частично. 

Ответчиком ФИО1 произведены следующие платежи:

06.10.2017г. внесена сумма 11124,73 рубля в качестве арендной платы за сентябрь 2017г.,

31.10.2017г. внесена сумма 11124,73 рубля, учтена в качестве арендной платы за октябрь 2017г.,

27.11.2017г. внесена сумма 6000 рублей, учтена в счет оплаты задолженности по решению суда от 09.10.2017г.,

30.11.2017г. внесена сумма 11124,73 рубля в качестве арендной платы за ноябрь 2017г.,

08.01.2018г. внесена сумма 11124,73 рубля в качестве арендной платы за декабрь 2017г.,

31.01.2018г. внесена сумма 6000 рублей в счет оплаты задолженности по решению суда от 09.10.2017г.,

20.02.2018г. внесена сумма 11569,72 рублей в качестве арендной платы за январь 2018г.,

14.03.2018г. внесена сумма 6000 рублей в счет оплаты задолженности по решению суда от 09.10.2017г.,

09.04.2018г. внесена сумма 6000 рублей в счет оплаты задолженности по решению суда от 09.10.2017г.,

10.04.2018г. внесена сумма 11569,72 рублей в качестве арендной платы за февраль 2018г.,

18.05.2018г. внесена сумма 11569,72 рублей в качестве арендной платы за апрель 2018г.

За период с 01.08.2017г. по 13.11.2018г. ответчиком произведена оплата на сумму 103208,08 руб., из них 79208 рублей 08 копеек в счет оплаты арендной платы за период с августа 2017г. по октябрь 2018г., 24000 рублей в счет погашения задолженности, взысканной решением Троицкого городского суда от 09.10.2017г.

Общая сумма задолженности по арендной плате за период с 01.08.2017г. по 31.10.2018г. составляет 92112,77 рублей (171320,85 руб. - (11124,73 руб. * 5 мес. (август 2017г. - декабрь 2017г.) + 11569,72 руб. * 10 мес. (январь 2018г. - октябрь 2018г.) - 79208,08 руб.).

Данные обстоятельства подтверждаются расчетом суммы задолженности (л.д.5-6). Представленный истцом расчет задолженности арендной платы судом проверен, признан верным.

На основании п.3.3.2 договора аренды № 38.16.01.01.02, ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01 августа 2017 года по 31 октября 2018 года в размере 92112 рублей 77 копеек подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что размер задолженности по арендной плате должен быть произведен исходя из размера арендной платы 10696,86 рублей, поскольку государственная регистрация соглашений от 27 декабря 2016г. и от 19 декабря 2017 года (л.д.13,14) не производилась нельзя признать обоснованными исходя из следующего.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Соглашения от 27 декабря 2016г. и от 19 декабря 2017 года к договору аренды № 38.16.01.01.02 были подписаны сторонами, арендатор вносила платежи в размерах, определенных данными соглашениями. При таких обстоятельствах, последующая ссылка арендатора на незаключенность данных соглашений в связи с отсутствием их государственной регистрации является недобросовестным поведением и не имеет правового значения.

Соглашения от 27 декабря 2016г. и от 19 декабря 2017 года должны применяться в отношениях между сторонами независимо от их государственной регистрации.

Согласно части 1 ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п.5.2 договора аренды арендатор за каждый день просрочки платежа арендной платы выплачивает штраф в размере 1% от суммы недоимки.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендной платы Управлением муниципальной собственности администрации города Троицка начислен штраф за период с 01 августа 2017 года по 13 ноября 2018 года в размере 628614 рублей 69 копеек (л.д.5-8). Данный расчет судом проверен и считает верным.

Признавая обоснованными требования истца о взыскании штрафа, суд принимает во внимание, что соглашение от 30 ноября 2017 год о рассрочке уплаты суммы задолженности в размере 115668 рублей 68 копеек, не содержит условий о приостановлении начисления штрафа на имеющуюся сумму долга.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21 декабря 2000 года №263-0, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч.3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. 

Право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной несоразмерности предъявленной ко взысканию неустойки последствиям нарушения обязательств независимо от того, является ли неустойка законной или договорной. Наличие оснований для снижения и установления критериев соразмерности уменьшения неустойки определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Исходя из общих принципов гражданского законодательства, меры защиты нарушенного права должны носить компенсационный характер и не могут являться средством обогащения за счет контрагента по денежному обязательству.

Неустойка за просрочку уплаты арендной платы в размере 628614,69 руб. по мнению суда, является несоразмерной.

В обеспечение соблюдения баланса интересов обеих сторон спора, учитывая размер неисполненного обязательства, а также продолжительность нарушений обязательств, материальное положение ответчика, а также то, что штрафные санкции не могут быть ниже размера процентов за пользование чужими денежными средствами (ч. 1 ст. 395 ГК РФ), суд в соответствии со ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации считает возможным снизить размер неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по договору аренды до 13500 руб.

В соответствии со ст.196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение в пределах исковых требований. 

В силу ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, с ФИО1 подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 3312 рублей 25 копеек. 

Руководствуясь статьями 14, 56, 194 и 197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ

Исковые требования Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО1 в пользу Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области задолженность по арендной плате по договору аренды от 09 сентября 2016 года за период с 01 августа 2017 года по 31 октября 2018 года в размере 92112 рублей 77 копеек, штраф за неисполнение обязательств по договору аренды за период с 01 августа 2017 года по 13 ноября 2018 года в размере 13500 рублей.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 3312 рублей 25 копеек.

Решение может быть обжаловано путем подачи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме апелляционной жалобы в Челябинский областной суд через Троицкий городской суд. 

Председательствующий