К делу №2-4398/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 октября 2017 года г.-к.Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе: 

председательствующего Карпенко О.Н., 

при секретаре Сулименко Д.В.,

с участием представителя истцов ФИО1, ФИО5, ФИО6 – ФИО7, действующей на основании доверенностей, представителя администрации МО г.-к.Анапа ФИО8, действующей на основании доверенности от 16.11.2017г., председателя ЖСК «Еврострой» ФИО9, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Администрации МО г.-к.Анапа о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО5, ФИО6 обратились в суд с исковым заявлением к Администрации МО г.-к.Анапа о понуждении к заключению договора аренды земельного участка. 

В обоснование указывают, что истцы приобрели квартиры в недостроенном 11-ти этажном многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>. ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) которое будет создано (построено) в будущем с ООО «Еврострой», направленный на приобретение квартиры в недостроенном 11-ти этажном многоквартирном доме в 

<

адрес> на 3-м этаже, площадью 61 кв.м. ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) которое будет создано (построено) в будущем с ООО «Еврострой», направленный на приобретение квартиры в недостроенном 11-ти этажном многоквартирном доме в 

<

адрес> на 5-м этаже, площадью 38,53 кв.м. ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ был заключен Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома с ООО «Еврострой», направленный на приобретение квартиры в недостроенном 11-ти этажном многоквартирном доме в 

<

адрес> на 3-м этаже, площадью 46 кв.м. 

Строительство многоквартирных домов по адресу 

<

адрес> велось ФИО10, ЖСК «Еврострой», ООО «Еврострой» с 2007 года по 2010 год. Единственным учредителем ООО «Еврострой» являлся ФИО10 Председателем ЖСК «Еврострой» до 2013 года, так же являлся ФИО10. В конце 2010 года строительство домов прекратилось, дома достроены не были, соответственно квартиры в собственность граждан так и не были переданы. В 2012 году истцы, для защиты своих прав, обратились в Анапский городской суд с исковыми заявлениями о признании права собственности на долю объекта незавершенного долевого строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ Анапским городским судом, было вынесено решение по исковому заявлению ФИО1 к ФИО10, ООО Еврострой». Согласно указанному решению суда за ФИО1 было признано право собственности на долю объекта незавершенного долевого строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, представляющую собой квартиру на 3-ом этаже 11-этажного дома, общей площадью 61 кв.м.. Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. Анапским городским судом было вынесено решение по исковому заявлению ФИО5 к ФИО10, ООО «Еврострой» и было признано право собственности на долю объекта незавершенного долевого строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, представляющую собой квартиру на 5-ом этаже 11-этажного дома, общей площадью 38,53 кв.м.. Решение суда вступило в законную силу. ДД.ММ.ГГГГ Анапским городским судом было вынесено решение по исковому заявлению ФИО6 к ФИО10, ООО «Еврострой» и за ФИО6 было признано право собственности на долю объекта незавершенного долевого строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, представляющую собой квартиру на 3-ом этаже 11-этажного дома, общей площадью 46 кв.м.. Решение суда вступило в законную силу. 

ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО10 Анапским городским судом был вынесен приговор, которым он был признан виновным в совершении преступления, предусмотренного п. «б» ч. 2 ст. 165 УК РФ. Но, не смотря на наличие приговора и решения судов, граждане купившие «квартиры» у ФИО10 остались без квартир и без денег. После вынесения приговора было собрано общее собрание граждан, пострадавших от деятельности недобросовестного застройщика ФИО10. На данном собрании было принято решение о возобновлении деятельности ЖСК «Еврострой» и избрании нового председателя ЖСК «Еврострой» - ФИО9, а так же новых членов правления. Таким образом, ЖСК «Еврострой», в настоящее время отстаивает права граждан вложивших денежные средства в строительство домов, предпринимает действия способствующие завершению строительства. За время возобновленной деятельности ЖСК «Еврострой» была проведена работа по оценке стоимости затрат на достройку жилых домов и подключению их к коммуникациям, был найден инвестор, готовый достроить жилые дома. Для возможности возобновления строительства, ЖСК «Еврострой» необходимо заключить договор аренды с Администрацией МО г.-к. Анапы. От ЖСК «Еврострой» в Администрацию г.-к. Анапы неоднократно подавались заявления об аренде земельного участка с кадастровым номером №, на котором располагаются их недостроенные объекты. В настоящее время земельный участок с кадастровым номером № является собственностью Администрации МО г.-к. Анапы, поставлен на государственный кадастровый учет и ему присвоен адрес - 

<

адрес>. В сентябре 2017 года члены ЖСК «Еврострой» - ФИО2, ФИО3 и ФИО4, имеющие, согласно решению суда, право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в 11-ти этажном жилом доме, обратились с заявлением в Управление имущественных отношений с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, сроком на 10 лет, без проведения торгов. В предоставлении земельных участков Управление имущественных отношений Администрации МО г.-к. Анапы им отказывает, указывая: «По результатам рассмотрения сообщаем, что в соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» Вами не предоставлены следующие документы: документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение; документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок. Учитывая вышеизложенное, согласно действующему законодательству у Администрации МО г.-к. Анапа в настоящее время отсутствуют правовые основания для предоставления в аренду земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 23:37:01 04 018:0058». Считают данные выводы Комитета по управлению муниципальным имуществом необоснованными, так как за ними, истцами по настоящему делу, решениями Анапского городского суда было признано право собственности на долю объекта незавершенного долевого строительства. Данные решения суда, подтверждают их право собственности на долю объекта незавершенного долевого строительства, следовательно, являются правоустанавливающими документами. Свидетельств о праве собственности на долю объекта незавершенного строительства у них нет, так как при обращении граждан, имеющих решение суда, в ЕГРП по 

<

адрес>, регистрационная палата отказывала в регистрации объекта незавершенного строительства. С отказом регистрационной палаты они не согласны, считают, что государственный орган, осуществляющий регистрацию не имеет права давать правовую оценку вступившему в законную силу решению суда. Кроме того, считают незаконным отказ Администрации МО 

<

адрес> в предоставлении аренды, в связи с отсутствием государственной регистрации на долю объекта незавершенного строительства по адресу 

<

адрес>, так как правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности, в их случае являются решения Анапского городского суда. 

В соответствии с вышеизложенным, просят суд обязать Администрацию МО г.-к. Анапы заключить договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104018:58, находящийся по адресу: 

<

адрес> «В»/

<

адрес> ФИО2, ФИО3 и ФИО4.

Представитель истцов ФИО7 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель администрации МО г.-к.Анапа ФИО8 возражала против удовлетворения заявленных требований.

Председатель ЖСК «Еврострой» ФИО9 в судебном заседании поддержал исковые требования.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, огласив и исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. 

В силу положений ст. 2 Закона застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. 

В судебном заседании установлено, что истцы приобрели квартиры в недостроенном многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>.

ФИО1, являясь покупателем, ДД.ММ.ГГГГ заключил Договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) которое будет создано (построено) в будущем с застройщиком ФИО10 и ООО «Еврострой», направленный на приобретение квартиры в недостроенном 11-ти этажном многоквартирном доме в 

<

адрес> на 3-м этаже, площадью 61 кв.м. 

Оплата в сумме договора в размере 1 415 000 рублей в соответствии с условиями договора ФИО1 была оплачена, что подтверждается копиями квитанций к приходному кассовому ордеру от 9.02.2007г.

Согласно п.1.2. договора плановое окончание строительства и сдача жилого дома в эксплуатацию 31.12.2007г.

ФИО5, являясь покупателем, ДД.ММ.ГГГГ заключила договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) которое будет создано (построено) в будущем с застройщиков ФИО10 и ООО «Еврострой», направленный на приобретение квартиры в недостроенном 11-ти этажном многоквартирном доме в 

<

адрес> на 5-м этаже, площадью 38,53 кв.м. 

Оплата в сумме договора в размере 1 012 500 рублей в соответствии с условиями договора ФИО5 была оплачена, что подтверждается копией квитанции к приходному кассовому ордеру от 13.12.2006г.

Согласно п.1.2. договора плановое окончание строительства и сдача жилого дома в эксплуатацию 31.12.2010г.

ФИО6, являясь покупателем, ДД.ММ.ГГГГ заключила договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома с застройщиком ФИО10 и ООО «Еврострой», направленный на приобретение квартиры в недостроенном 11-ти этажном многоквартирном доме в 

<

адрес> на 3-м этаже, площадью 46 кв.м. 

Оплата в сумме договора в размере 1 288 000 рублей в соответствии с условиями договора ФИО6 была оплачена, что подтверждается копией квитанции к приходному кассовому ордеру от 17.07.2007г.

Согласно п.1.6. договора срок окончания строительства и ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства застройщиком не позднее 31.12.2008г.

В связи с тем, что застройщиком ФИО10 и ООО «Еврострой» нарушен был порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком, предусмотренный ст.8 Федерального закона № 214-ФЗ истцы вынуждены были обратиться в суд за защитой своих прав. 

ДД.ММ.ГГГГ Анапским городским судом было вынесено решение по исковому заявлению ФИО1 к ФИО10, ООО Еврострой». За ФИО1 было признано право собственности на долю объекта незавершенного долевого строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, представляющую собой квартиру на 3-ом этаже 11-этажного дома, общей площадью 61 кв.м.. Решение суда вступило в законную силу.

ДД.ММ.ГГГГ Анапским городским судом было вынесено решение по исковому заявлению ФИО5 к ФИО10, ООО «Еврострой». За ФИО5 было признано право собственности на долю объекта незавершенного долевого строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, представляющую собой квартиру на 5-ом этаже 11-этажного дома, общей площадью 38,53 кв.м.. Решение суда вступило в законную силу. 

ДД.ММ.ГГГГ Анапским городским судом было вынесено решение по исковому заявлению ФИО6 к ФИО10, ООО «Еврострой». За ФИО6 было признано право собственности на долю объекта незавершенного долевого строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, представляющую собой квартиру на 3-ом этаже 11-этажного дома, общей площадью 46 кв.м.. Решение суда вступило в законную силу. 

Согласно адресному плану муниципального образования город-курорт Анапа, многоквартирному жилому дому лит А соответствует почтовый адрес: 

<

адрес>, корпус 1; многоквартирному жилому дому лит Б соответствует почтовый адрес: 

<

адрес>, корпус 2; многоквартирному жилому дому лит В соответствует почтовый адрес: 

<

адрес>, корпус 3; многоквартирному жилому дому лит Д соответствует почтовый адрес: 

<

адрес>, корпус 4. 

Из представленных копий технических паспортов жилого помещения составленных по состоянию на 2012 год литер В корпус 2 – жилое здание по адресу: 

<

адрес> находится в стадии строительства, степень готовности объекта составляет 47%. На возведение разрешение не предъявлено.

Приговором Анапского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО10, являясь директором ООО «Еврострой», председателем ЖСК «Еврострой», был признан виновным по п. «б», ч.2 ст.165 УК РФ и ему назначено наказание в виде 3 лет 6 месяцев лишения свободы со штрафом 50 000 рублей с ограничением свободы сроком на 1 год 6 месяцев с отбыванием наказания в колонии-поселении.

Решением Анапского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО10 и управлением имущественных отношений администрации МО г-к.Анапа. 

В настоящее время земельный участок площадью 2056 кв.м. с кадастровым номером № является муниципальной собственностью, поставлен на государственный кадастровый учет с 06.04.2007г. имеет вид разрешенного использования: многоквартирное жилищное строительство со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, и ему присвоен адрес: 

<

адрес>, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

В 2013 году была возобновлена деятельность ЖСК «Еврострой» и избран новый председатель ФИО9 и новые члены правления, что подтверждается свидетельством о внесении записи в ЕГРЮЛ от 16.04.2013г. и выпиской от 22.07.2014г. №. С этого момента организацией всех работ на строительной площадке стали заниматься сами инвесторы. ЖСК, который возобновил деятельность, начал выполнять функции заказчика строительства, самостоятельно провел работу по оценке стоимости затрат на достройку жилых домов и подключению их к коммуникациям, был найден инвестор, готовый достроить жилые дома. В связи с чем, истцы обратились с заявлением в Управление имущественных отношений с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:37:01 04 018:0058 сроком на 10 лет без проведения торгов. 

В предоставлении земельных участков Управление имущественных отношений Администрации МО г.-к. Анапы им отказали в виду того, что в соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» не предоставлены следующие документы: документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение; документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю отказало истцам в государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Пунктом 67 постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Судом установлено и подтверждается кадастровым паспортом здания от 05.12.2012г. спорный дом расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>.

Согласно ст.271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Таким образом, земельный участок под многоквартирным домом – это элемент общего имущества и орган местного самоуправления не имеет возможности использовать земельный участок под многоквартирным домом иначе, как путем распоряжения правом на него. 

Согласно ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: 10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (ст.39.6 ЗК РФ).

Оценивая вышеизложенное, суд приходит к выводу о необоснованности отказа истцам в заключении договора аренды спорного земельного участка, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Администрации МО г-к.Анапа о понуждении к заключению договора аренды земельного участка - удовлетворить.

Обязать Администрацию МО г.-к. Анапы заключить договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104018:58, находящийся по адресу: 

<

адрес> с ФИО2, ФИО3 и ФИО4.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца в апелляционном порядке.

Председательствующий: