Дело № 2-5584/2025

УИД 56RS0042-01-2025-006634-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Оренбург 27 ноября 2025 года

Центральный районный суд г. Оренбурга в составе председательствующего судьи Рейф Н.А., 

при секретаре Алексеевой О.В.,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Оренбурга о признании права собственности на реконструированное жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г. Оренбурга, о признании права собственности на реконструированное жилое помещение. В обоснование заявленных требований указала, что ей на праве собственности принадлежит 

<

адрес> многоквартирном жилом доме, площадью 28,2 кв.м., расположенная по адресу 

<

адрес>. С целью улучшения жилищных условий ей произведена реконструкция жилого помещения в связи с произведенной внутренней перепланировкой, возведением пристроя и второго этажа. В результате реконструкции квартира имеет параметры: общая площадь 93,6 кв.м., жилая площадь 60,1 кв.м. 

Истец обратилась в администрацию г. Оренбурга с целью ввода объекта в эксплуатацию после реконструкции жилого помещения, однако согласно письма Управления градостроительства и землепользования Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 29.09.2025 №-исх. административный порядок легализации объекта не предусмотрен.

Согласно акту экспертизы №-А от 26.06.2025 об обследовании несущих конструкций здания по адресу: 

<

адрес> подготовленного экспертом ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» ФИО5 с целью выявления нарушения допущенных нарушений строительных, противопожарных, санитарных норм и правил, жилой дом расположенный по адресу: 

<

адрес>, с учетом реконструкции 

<

адрес>, отвечает строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, сохранение здания в реконструированном виде не создает угрозу жизни и здоровья граждан, в том числе и третьим лицам.

Земельный участок, на котором расположен вышеуказанный многоквартирный дом находится в долевой собственности истца и третьих лиц

Просит суд с учетом уточенных требований сохранить в реконструированном виде 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № в реконструированном виде, площадью 93,6 кв.м., расположенную на первом и втором этажах; признать за истцом право собственности на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № в реконструированном виде, площадью 93,6 кв.м., расположенной на первом и втором этажах

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом, в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, заявленные исковые требования поддерживает.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности поддержал заявленные требования по основаниям указанным в уточненном иске.

Представитель ответчика администрации г. Оренбурга, в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. 

Третьи лица ФИО3, ФИО4, ФИО4 в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представили заявление в котором не возражали против удовлетворения исковых требований. 

Третьи лица ФИО6, ФИО7 в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Выслушав явившихся лиц, изучив представленные документы, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Согласно части 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Исходя из положений статьи 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В силу п. 1,2 ст. 209 ГК Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусматривает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В соответствии со ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: - возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; - возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

В соответствии с пунктом 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44, Правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями. 

Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой. (пункт 19 Постановления)

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Из изложенного следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, что является необходимым условием для удовлетворения иска. 

Как установлено в судебном заседании ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение, 

<

адрес>, с кадастровым номером № общей площадью 28,2 кв.м. расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №

Право собственности на квартиру за истцом зарегистрировано 01.09.2017 на основании решения Центрального районного суда от 16.09.2015, определения Центрального районного суда от 29.12.2015.

Как следует из выписки ЕГРН жилое помещение №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> признано аварийным и подлежащим сносу на основании Постановления администрации города Оренбурга №-п от 29.12.2018.

Согласно приложению №1 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.12.2018 №4339-п в список многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу относится жилой дом расположенный по адресу: 

<

адрес>

На основании генерального плана земельного участка расположенного по адресу 

<

адрес>, жилой 

<

адрес> не является угловым домом, граничит с жилыми домами №, № по 

<

адрес>, т.е. расположен по другому адресу и не является аварийным и подлежащим сносу.

Вместе с тем, на основании представленной выписки из ЕГРН в ходе рассмотрения дела, установлено, что здание которое согласно постановлению администрации города Оренбурга от 29.12.2018 №4339-п признанно аварийным и подлежащим сносу является многоквартирный жилой дом с кадастровым номером № расположенное по адресу: 

<

адрес>, в связи с чем здание уже снято с кадастрового учета 30.03.2020.

На основании выписки из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером № расположен многоквартирный жилой дом (двухэтажный, подземных этажей - 1) с кадастровым номером: №.

Согласно соглашению об определении долей земельного участка общего пользования от 07.12.2020, ФИО1 принадлежит земельный участок на праве общей долевой собственности 1/6 доли. 

Из технического плана на помещение подготовленного от 01.07.2025 кадастровым инженером ФИО8 следует, что квартира с кадастровым номером № расположена в здании с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. По данным натурного обследования объекта, в квартире учтено возведение перегородки, учтено возведение пристроя и возведение второго этажа, имеет площадь 93,6 кв.м., жилой площадью 60,1 кв.м., технически расположена на 1,2 этажах.

По вопросу узаконения объекта самовольного строительства истец обращалась в Департамент градостроительства и земельных отношений (Управление градостроительства и землепользования) администрации г.Оренбурга, письмом от 29.09.2025 №-исх сообщили истцу, что в связи с тем, что административный порядок легализации самовольно возведенного строения законодательством не предусмотрен, он вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку в порядке, установленном ст.222 ГК РФ. 

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Оренбург», утверждёнными приказом министерства архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области от 28.03.2025 №36/47-од, земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки.

Согласно акта экспертизы №-А от 26.06.2025 об обследовании несущих и ограждающих строительных конструкций здания по адресу: 

<

адрес> целью выявления допущенных нарушений строительных противопожарных, санитарных норм и правил в связи с реконструкцией 

<

адрес> ООО «Оренбургская судебно- стоимостная экспертиза» квартира, площадью 93,6 кв.м., при эксплуатации с соблюдением строительных, пожарных и санитарных норм и правил – соответствует требованиям существующих строительно-технических, пожарных и санитарных норм и правил. Фактические параметры, характеризующие противопожарную безопасность объекта экспертизы, обеспечены соблюдением установленных нормативных требований противопожарной защиты объекта. Общее техническое состояние здания предварительно оценивается как исправное. На основании результатов проведенного обследования строительных конструкций дома, расположенного по вышеуказанному адресу эксплуатационная надежность, пригодность строительных конструкций достаточна для условий нормальной эксплуатации, в жилом доме не обнаружено существенных нарушений строительных норм и правил, проживание в доме не создает угрозу жизни и здоровью граждан, жилой дом соответствует нормам проектирования и конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности, дальнейшая эксплуатация жилого дома возможна и безопасна.

Суд принимает указанное заключение в качестве допустимого доказательства. Данное заключение мотивировано, содержит сведения о проведенных экспертом исследованиях. Экспертиза проведена в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, при проведении экспертизы эксперт руководствовался соответствующими для проведения такого исследования методическими рекомендациями и нормативными источниками, заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 указанного кодекса, является четким, ясным, полным, противоречий не содержит. Экспертиза проведена при визуальном обследовании жилого дома. Эксперт имеет необходимую квалификацию и не заинтересован в исходе дела. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, суду не представлено.

Собственники соседних земельных участков и домовладений были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, возражений по поводу узаконения истцом возведенного строения не имеют, просили иск удовлетворить.

Отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении спорного объекта подтверждено заключением эксперта ООО «Оренбургская судебно - стоимостная экспертиза», которое сторонами не оспаривалось.

При таких обстоятельствах, отсутствие исходно-разрешительной градостроительной документации не может являться единственным основанием для отказа в удовлетворении иска о праве собственности на самовольную постройку.

С учетом вышеизложенных норм материального права и доказательств, имеющихся в материалах дела, принимая во внимание, что реконструкция жилого дома произведена на земельном участке в зоне застройки одноэтажными жилыми домами, строительство осуществлено без нарушения вида разрешенного использования земельного участка, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом представлены документы, подтверждающие принятие мер к легализации самовольной постройки, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в полном объеме. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 к администрации г. Оренбурга о признании права собственности на реконструированное жилое помещение - удовлетворить. 

Сохранить в реконструированном виде 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, площадью 93,6 кв.м., расположенную на первом и втором этажах. 

Признать за истцом право собственности на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № в реконструированном виде, площадью 93,6 кв.м., расположенную на первом и втором этажах.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Н.А. Рейф

Мотивированное решение составлено 01 декабря 2025 года.