№ 2-3925/17

Решение

Именем Российской Федерации

07 декабря 2017 года г. Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Степаненко Н.В.,

при секретаре судебного заседания Лелеевой А.Р.,

с участием:

представителя истца ФИО1 - ФИО2,

представителя ответчика МУ «УИО администрации г. Пятигорска» ФИО3,

ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Муниципальному учреждению «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска», ФИО4 о расторжении договора аренды в части, прекращении права аренды по договору аренды земельного участка и исключении записи из ЕГРН, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Муниципальному учреждению «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска», ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в части арендатора ФИО4, прекращении права аренды земельного участка по договору № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в отношении Т.А.П. в связи со смертью, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права аренды № от ДД.ММ.ГГГГ 

В обоснование заявленных требований указано, что истцом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у Т.А.П. приобретена доля в праве на жилой дом с надворными постройками, расположенный по адресу: 

<

адрес>, земельный участок имеет кадастровый №. Договор аренды земельного участка на котором расположены принадлежащие объекты жилого и нежилого назначения, заключенный между Администрацией г. Пятигорска и ФИО4 , ФИО5 до настоящего времени сторонами договора не расторгнут, не изменён, дополнительных соглашений к нему не заключалось.

Постановлением главы города Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ утверждены иные границы и площади указанного выше земельного участка, а также установлено обязательное условие о передаче участка в аренду собственникам строений.

Постановлением главы города Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ утверждены материалы уточненной инвентаризации вышеуказанного земельного участка.

Решением Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и третьим лицом ФИО5 произведён реальный раздел домовладения, находящегося по адресу: 

<

адрес>, а также определён порядок пользования земельным участком, на котором расположены постройки. 

На основании межевого плана от ДД.ММ.ГГГГ, согласованного в индивидуальном порядке, во исполнение решения суда, земельный участок с кадастровым №, был поделен на части, переданные в пользование сторонам судебного спора - собственникам строений. Часть земельного участка, права на которую возникают в связи с отчуждением расположенных на нем объектов недвижимости, формируется из земельного участка, непосредственно на котором возведено здание, строение, сооружение, - площади под застройкой и из земельного участка, необходимого для их использования - обслуживающего земельного участка. 

В ДД.ММ.ГГГГ Т.А.П. умер. Следовательно, в связи со смертью арендатора договор аренды прекратил свое действие.

ФИО1 неоднократно обращалась к ответчикам с вопросом о расторжении договора аренды земельного участка. Ответчик ФИО4 от данного требования уклонилась.

МУ «УИО Администрации г. Пятигорска» письмом от ДД.ММ.ГГГГ № указало на невозможность расторжения договора и заключение нового договора в связи с отсутствием обращений прежних арендаторов о расторжении договора аренды. 

В связи с изложенным истец обратилась в суд с указанным исковым заявлением.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Просит удовлетворить исковые требования с учётом заявленного отказа от части исковых требований.

Представитель ответчика МУ «УИО администрации г. Пятигорска» ФИО3, действующий по доверенности, суду показал, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты>., предоставлен на праве долгосрочной аренды ФИО6 П.и ФИО5 сроком на 25 лет (до ДД.ММ.ГГГГ). Согласно положениям раздела 5 договора аренды №-у от ДД.ММ.ГГГГ, досрочное расторжение договора возможно только в судебном порядке, в связи, с чем истцу было рекомендовано обратиться в суд. Не возражает против удовлетворения исковых требований.

Ответчик ФИО4 показала, что много лет назад продала своему брату Т.А.П. долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, принадлежавшую ей по праву собственности, расположенную по вышеуказанному адресу. Указанный земельный участок был предоставлен на праве аренды как собственникам жилого дома ей, её ныне покойному брату и ФИО5 на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора В 2004 году её брат Т.А.П. действительно умер. Не возражает против удовлетворения заявленных истицей требований в части расторжения «общего» договора аренды. Возражает против того, что в её собственности и пользовании земли не остаётся.

В судебное заседание не явилась истец ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания. Представила заявление о рассмотрении дела и вынесении судебного решения в её отсутствие с участием представителя по доверенности. 

Третье лицо ФИО5, неоднократно извещавшийся судом о дате и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Доказательств уважительности причин неявки не представлено. Заявлений об отложении слушания дела либо о рассмотрении дела в его отсутствие не поступало. 

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ, с учетом мнения явившихся лиц, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, инвентарных дел №, №, оценив представленные доказательства, с учетом требований закона об относимости и допустимости, а также значимости для правильного разрешения настоящего спора, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, истцу ФИО1 принадлежит на праве собственности ? доля в праве общей долевой собственности на жилой дом с надворными постройками, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, в установленном законом порядке. Предыдущим собственником доли жилого дома являлся Т.А.П.

Согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ собственниками жилого дома площадью 

<

данные изъяты>, с кадастровым №, расположенного по адресу 

<

адрес>, являются ФИО1 (1/2 доля в праве номер записи государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ) и ФИО5 (1/2 доля в праве номер записи государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).

Вступившим в законную силу решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ произведен реальный раздел жилого дома по вышеуказанному адресу между собственниками, определён порядок пользования земельным участком.

Таким образом, судом достоверно установлено, что жилых (а равно и нежилых) строений, зданий сооружений, их долей, частей в собственности ФИО6 П. на спорном земельном участке нет. Право собственности на строения по данному адресу прекращено виде отчуждения доли данного домовладения истцу-ФИО1(договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ). Право собственности ответчика ФИО4 прекращено ДД.ММ.ГГГГ ввиду заключения договора купли-продажи указанной доли домовладения с Т.А.П.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения.

Согласно ст. 22 Земельного кодекса РФ Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. 

Суду представлен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Администрацией г. Пятигорска (арендодатель) и ФИО5, ФИО6 П. (арендаторы) сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Из норм ст. 26 ЗК РФ и ст. 609 ГК РФ следует, что подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок не менее 1 года (ст.26 Земельного кодекса РФ, ст. 609 ГК РФ). 

Указанный договор зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №, земельный участок передан в аренду ФИО4.

Суду представлено свидетельство о смерти Т.А.П., умершего ДД.ММ.ГГГГ, о чем выдано свидетельство о смерти I-ДН № от ДД.ММ.ГГГГ 

Статья 452 ГК РФ предусматривает порядок изменения и расторжения договора. Так, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 617 ГК РФ). В таком случае новая регистрационная запись об аренде вносится на основании свидетельства о праве на наследство, и договора аренды, заключенного наследодателем, а внесенная ранее запись об аренде погашается в соответствии с п. 63 Постановления Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшие до 1 января 2017 года, с указанием новой записи об аренде. 

Прекращение арендных отношений влечет необходимость регистрации прекращения аренды. Прекращение аренды может быть подтверждено выпиской из ЕГРП.

Погашение записи об аренде производится регистратором в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса о прекращении обязательств, а также специальными нормами о договорах аренды. 

В соответствии со ст. 35 Земельного Кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение и сооружение, находящееся на чужом земельном участке к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком. 

В соответствии со статьёй 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли, в том, числе земли населенных пунктов, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Действительно, в соответствии с нормами ст. 36 Земельного Кодекса РФ, действовавшего на момент перехода права собственности на строения, расположенные на спорном земельном участке, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Однако статья 36 ЗК РФ утратила силу с 1 марта 2015 года. (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ).

На основании статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации в действующей редакции, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Термин «право пользования земельным участком на тех же условиях, что и у прежнего собственника» означает правовой титул, вид права, принадлежащий первоначальному пользователю земельного участка - отчуждателю недвижимости и подлежащий передаче в силу прямого указания закона новому приобретателю объекта недвижимости - пользователю земельного участка. Это означает, что если земельный участок принадлежит продавцу недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования (в том числе аренды), то к покупателю переходит соответствующее право.

В п. 1 ст. 552 ГК закреплено, что право на земельный участок передается покупателю одновременно с передачей права собственности на строение, сооружение. Иначе говоря, в ГК прямо указан момент возникновения права пользования земельным участком - это момент возникновения права собственности на строение, сооружение, приобретаемое по договору купли-продажи. Хотя в указанной статье прямо не установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение право на использование соответствующей части земельного участка переходит одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости, учитывая закрепленный в ст. 1 ЗК принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также то, что собственник отчуждаемых объектов недвижимости обязан обеспечить их приобретателю возможность дальнейшего использования этих объектов, неотделимого от использования земельного участка, следует признать юридически обоснованным подход к одновременной передаче прав на объект недвижимости и соответствующий земельный участок. В Постановлении Пленума ВАС РФ № 11 указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для использования этих объектов на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из ответа МУ УИО администрации г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды земельного участка заключен с ФИО5, ФИО6 П. Вместе с тем, в сведениях ЕГРПНИСН сведений о множественности лиц на стороне арендатора не содержится. Более того, в ДД.ММ.ГГГГ Т.А.П. умер. 

Следовательно, уклоняясь от расторжения договора аренды земельного участка, (который, во-первых, видоизменился (в части площади, условных границ, деления на части), во-вторых, давно и открыто используется собственниками расположенных на нём строений на законных основаниях) ответчики нарушают охраняемые законом права собственности.

Согласно п. 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.2004 № 135 погашение регистрационных записей проводится на основании заявления, которое может быть подано одной из сторон договора. В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закон о государственной регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а так же из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

С учетом приведенных обстоятельств суд считает, что исковые требования истца основаны на законе и подтверждены доказательствами, в связи с чем, подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

исковые требования ФИО1 к Муниципальному учреждению «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска», ФИО4 о расторжении договора аренды в части, прекращении права аренды по договору аренды земельного участка и исключении записи из ЕГРН, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в части арендатора ФИО4; 

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права аренды № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации за ФИО4 права аренды земельного участка, площадью 

<

данные изъяты>., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Прекратить право аренды земельного участка по договору № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в отношении Т.А.П. в связи со смертью последнего.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ. 

Судья Н.В. Степаненко