Дело № 3а-169/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 06 декабря 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Малевой В.А., с участием представителя административного истца Администрации города Комсомольска-на-Амуре ФИО2, представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3, представителя заинтересованного лица ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 11 августа 2017 года № 12,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 11 августа 2017 года № 12, которым на основании заявления ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 725 060 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 10.04.2017г. в размере 536 544 000 руб., что на 60 % ниже кадастровой стоимости, установленной в процессе государственной оценки в размере 1 330 550 355,40 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. При подборе аналогов оценщиком не использовался официальный сайт администрации г. Комсомольска-на-Амуре. Объект оценки несопоставим с объектами-аналогами: аналоги № 4 и № 5 относятся к объектам промышленности 3-5 класса в то время, как объект оценки является объектом промышленности 1 класса; аналоги № 1 и № 2 свободны от объектов недвижимости. Не применена корректировка на назначение, при этом, не учтено, что объект оценки и объекты аналоги относятся к разным подвидам, установленным постановлением администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 25.12.2016г. № 3354-па. Поскольку корректные аналоги подобраны не были, оценщик должен применить доходный подход метод остатка, сравнительный подход применен не обоснованно. К отчету не приложена справка о балансовой стоимости объекта оценки. В расчетах допущены математические ошибки. Объект оценки расположен в Хабаровском крае, при этом в разделе 12 оценщик несколько раз указывает Приморский край вместо Хабаровского края. По заказу Администрации г. Комсомольска-на-Амуре оценщиком ООО «Центр экономического содействия» рыночная стоимость спорного земельного участка определена в размере 760 588 000 руб. В нарушение абзаца 2 пункта 20 Приказа Минэкономразвития РФ от 04.05.2012г. № 263, Комиссия не отклонила заявление ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой», несмотря на то, что при превышении кадастровой стоимости над рыночной, определенной в отчете, на 60 %, положительное экспертное заключение на Отчет представлено не было. 

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, который в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. 

В судебном заседании представитель административного истца Администрации города Комсомольска-на-Амуре ФИО2 заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3 заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный Отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета, бывшего предметом рассмотрения на Комиссии. 

Представитель заинтересованного лица ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» ФИО4 просила в удовлетворении заявленных требований отказать по тем основаниям, что Отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании передаточного акта от 25.09.2012г. ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 725 060 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования: земельный участок, относящийся к землям под промышленными объектами и используемый для эксплуатации промышленной зоны территории «А» ОАО «КнААПО».

На кадастровый учет земельный участок поставлен 10.04.2017г. 

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на10.04.2017г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» в размере 1 330 550 355,40 руб. 

27.07.2017г. ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 17-01.64/1 об оценке, составленный 19.04.2017г. оценщиками ООО «Центр развития инвестиций» ФИО1, ФИО5, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10.04.2017г. составляет 536 544 400 руб.

На заседании Комиссии от 11.08.2017г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 60 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 10.04.2017в размере 536 544 400 руб. 

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО3 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО6 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО7 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО8 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО3, члена комиссии ФИО8, при участии секретаря Черевко Ю.О.

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 17-01.64/1 об оценке земельного участка, письменных замечаний администрации г. Комсомольска-на-Амуре на отчет об оценке, пояснений оценщика ФИО1 на указанные замечания. 

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 10.04.2017г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

Оценщик определил, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту земельных участков под индустриальную застройку. 

Основываясь на проведенном анализе и принимая во внимание расположение оцениваемого объекта, правовой режим, физические условия и текущее состояние, оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным вариантом эксплуатации объекта оценки является размещение производственно-складских и индустриальных объектов недвижимости, что соответствует ВРИ-9, утв. постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр: «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

В результате изучения источников средств массовой информации Хабаровского края за 12 месяцев, предшествующих дате оценки, оценщик сделал вывод о том, что количество предложений земельных участков под индустриальную застройку в г. Комсомольске-на-Амуре ограничено, расширив территорию исследования. 

Основные критерии отбора, использованные оценщиком: местоположение – Хабаровский край; назначение – земли под индустриальную застройку; имущественные права – земельные участки на праве собственности

В результате анализа выбраны: 1 аналог, расположенный в г. Комсомольске-на-Амуре (№2, дата предложения 27.02.2017г., аренда, площадь 3300 кв.м, для размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения.); 4 аналога, расположенных в г. Хабаровске (№ 1 – дата предложения 03.04.2017г., аренда, площадь 9450 кв.м, под строительство производственной базы; № 3 - дата предложения 26.12.2016г., аренда, площадь 11 095 кв.м, для размещения складских помещений; № 4 – дата предложения 21.09.2016г., собственность, площадь 50 000 кв.м, назначение – промышленные объекты 3-5 класса опасности; № 5 – дата предложения 15.09.2016г., собственность, площадь 30 000 кв.м, назначение – промышленные объекты 3-5 класса). Информация по объектам-аналогам представлена в таблице 14-1.

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. 

В качестве ценообразующих факторов оценщик выделил: торг, имущественные права; местоположение; инженерная инфрастуктура; расположение относительно автомагистралей; наличие железнодорожной ветки на земельном участке; площадь

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки: на торг для всех аналогов в размере 18,6 %; на имущественные права для аналогов №№ 1,2,3 с правом аренды в размере 35 %; на местоположение для аналогов №№ 1,3,4, % расположенных в г. Хабаровске, в размере 19 %; на инженерную инфраструктуру для объектов-аналогов № 1,2,4,5 в размере 32 %, для аналога № 3 – 15%; на расположение относительно автомагистралей для аналогов №№ 4,5 – 14%; на наличие железнодорожной ветки для всех аналогов в размере 16%; на площадь для всех аналогов в размере 34%, 41%, 33%, 27 %, 23% соответственно. 

Расчет и описание корректировок представлены в Отчете.

После получения скорректированной стоимости определена надежность полученных результатов. Предельная ошибка интервального оценивания полученного результата составила 8,11 % (при допустимом значении 30%).

Проведена проверка на рыночный диапазон цен, который согласно анализу рынка по земельным участкам индустриального назначения составляет от 748 до 955 руб. за кв.м. 

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 536 544 000 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что объект оценки и объекты аналоги относятся к одному сегменту рынка. У групп видов разрешенного использования нет подвидов на назначение, ВРИ № 9 включает в себя и земельные участки, указанные административным истцом как подвиды. В расчетах не допущено математических ошибок, расчеты выполнены в программе MicrosoftOfficeExcel с помощью операции округления. 

Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, показаниями свидетеля ФИО1 в судебном заседании. 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

В силу приведенных норм являются не обоснованными доводы о необходимости определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом с применением метода остатка.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, по имеющимся различиям применены корректировки, отказ от применения иных корректировок обоснован. 

Не указание в отчете балансовой стоимости объекта оценки на размер его рыночной стоимости не влияет. 

В судебном заседании не установлено математических ошибок при производстве расчетов оценщиком. 

Доводы административного истца о необходимости подтверждения в Комиссии Отчета об оценке Положительным экспертным заключением являются не обоснованными. Федеральным законом от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ из перечня документов, прилагаемых к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, предусмотренного Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», исключен абзац шестой, содержащий требование о представлении положительного экспертного заключения в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, в материалы дела не представлено.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявлено не было. 

Представленный административным истцом Отчет № 1397/17, выполненный оценщиком ООО «Центр экономического содействия» ФИО9, согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена в размере 760 588 000 не содержит доказательств несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности Отчета, который был предметом рассмотрения на Комиссии.

Из Отчета № 1397/17 следует, для оценки земельного участка оценщиком использован не доходный подход метод остатка (на чем настаивает Администрация г. Комсомольска-на-Амуре), а также как в Отчете № 17-01.64/1. оценка произведена сравнительным подходом методом сравнения продаж.

Оцениваемый земельный участок отнесен оценщиком к сегменту рынка земельных участков под промышленную застройку. 

Оценщиком рассматривались данные сайта Авито и Фарпост о продаже в Хабаровском крае земельных участков под индустриальную застройку за период 2015 – 2016 годы. 

Данные сайта органов местного самоуправления г. Комсомольска-на-Амуре (на чем настаивает административный истец) не использованы.

В качестве аналогов отобрано 3 земельных участка, расположенных в г. Хабаровске (№ 1 - с датой предложения 24.10.2016г., собственность, площадью 6 800 кв.м, назначение - для размещения промышленных объектов; № 2 – с датой предложения 12.01.2015г., собственность, площадью 7 270 кв.м, назначение – размещение производства и складов; ; сделка от 01.03.2015г., собственность, площадью 5 131 кв.м, назначение – для размещения промышленных объектов).

В Отчете оценщик приводит данные, согласно которым реальные цены, по которым заключаются договора, как правило, ниже цен предложения, ввиду чего требуется проводить корректировку на уторговывание, среднее значение которой по земельным участкам под индустриальную застройку составляет 18,6 %, корректировку на торг оценщик не производит, ссылаясь, что в объявлениях о продаже аналогов №№ 1,2 отсутствует информация о готовности снизить стоимость.

Корректировку на дату продажи оценщик выполняет, исходя из уровня инфляции для аналога № 2 – 1,185, для аналога № 3 – 1,116.

Корректировка на местоположение произведена в размере 0,73, исходя из данных Справочника оценщика (областной центр – 1, райцентры и поселки городского типа с развитой инфраструктурой – 0,73).

По виду разрешенного использования корректировка не производится с указанием, что и у объекта оценки и у аналогов назначение – под промышленную застройку.

Не производится корректировка на наличие улучшений и на возможность подключения к инженерным коммуникациям.

Корректировка на площадь произведена в размере 0,8.

То обстоятельство, что Отчетом № 1397/17 определен иной размер рыночной стоимости не подтверждает недостоверность Отчета № 17-01.64/1.

Устанавливаемая оценщиком рыночная стоимость всегда является условной величиной, поскольку в силу пункта 4 ФСО № 3 представляет собой профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. 

Достоверность этого суждения в силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности достигается за счет соблюдения оснований и порядка проведения оценки, что не может гарантировать получение разными независимыми оценщиками идентичных величин рыночной стоимости в отношении одного и того же объекта.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П сформулировал правовую позицию, согласно которой рыночная стоимость представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами.

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 11 августа 2017 года № 12 отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 08 декабря 2017 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз