Дело №2-84/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12февраля 2019 года п.Бреды

Брединский районный суд Челябинской области в составе:

Председательствующего судьи Сысуевой С.В.

При секретаре Бородиной А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора субаренды 

У с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Брединский районный суд с иском к ФИО2 о расторжении договора субаренды, обосновав свои требования с учетом уточнений тем, что между ним с согласия собственника земли земельный участок, находящийся у него в аренде, передан им в субаренду ФИО2 в 2012году, договор заключен в письменной форме и зарегистрирован в Росреестре. Данным договором предусмотрена оплата за пользование земельным участком в год 350000рублей, однако в нарушение данного договора ФИО2 ненадлежащим образом исполняются свои обязательства по договору, за 2013год оплата произведена не была, в связи с чем она была взыскана по решению суда, и перечислялась частями в течении определенного времени, за 2016год оплата была произведена 30.12.2016года, за 2017год сумма оплаты перечислена в 2018году, за 2018год сумма была оплачена 03.12.2018года, что свидетельствует о несвоевременном внесении арендной платы, и является существенным нарушением условий договора. Кроме того полагает, что оговоренная ими оплата в сумме 350000рублей в настоящее время является низкой, в связи с чем он предложил ФИО2 перезаключить договор субаренды, так как не были учтены все сложившиеся обстоятельства, однако ответчик отказался менять сумму договора, что подтвердил своим письмом.

В судебном заседании истец ФИО1 свой иск поддержал по основному и уточненному исковому заявлению, пояснив, что по договору субаренды земельный участок, находящийся у него в аренде используется ФИО2, который обязан производить оплату за пользование земельным участком в размере 350000рублей в год не позднее 01 декабря каждого года, однако ответчиком допускались нарушения выплат в установленные сроки, так как за 2013год такая оплата произведена не была, он был вынужден обратиться в суд и по решению суда в его пользу была взыскана данная оплата, которую ответчик выплатил по исполнительному листу, затем в последующие годы допускал просрочку платежей, производя оплату не в оговоренную договором дату, при том что задолженности по платежам ответчик не имеет на момент рассмотрения данного спора, однако так как ранее допускались такие нарушения он расценивает их как существенное нарушение его права как арендатора по договору, и полагает, что данные нарушения являются основаниями к расторжению договора аренды. Также таким основанием является отказ ответчика изменить оплату по договору до суммы 1200000рублей, о чем он его уведомлял письменно в целях перезаключить договор субаренды на таких условиях или расторгнуть, несмотря на то, что такого условия об изменении размера оплаты их договор не содержит. Просит иск удовлетворить, договор субаренды расторгнуть.

Ответчик ФИО2 против иска возражал, пояснив, что обстоятельств заключения договора субаренды не оспаривает, свои обязанности он по нему исполнял, в 2013году ввиду засухи не получил дохода от земельного участка, о чем пояснял истцу, поскольку решением с него была взыскана оплата, оп произвел все выплаты, исполнив решение суда, в последующем производил постоянно оплату по договору, действительно имелись некоторые задержки платежей незначительные, но о них всегда истца уведомлял заранее, в 2018году дата платежа пришлась на выходной день, в связи с чем платеж он произвел в следующий рабочий день за выходным. От увеличения оплаты по договору аренды он действительно отказался, о чем уведомил истца письменно, поскольку договором субаренды этого не предусматривалось, а также оплату истец желал увеличить более чем в три раза, ничем это не обосновав, а размер предлагаемой оплаты слишком завышен. Полагает, что прав истца он не нарушил, все обязанности по договору он исполняет, производит выплату арендной платы за истца арендатору, а также оплату истцу по договору субаренды, просит в иске отказать.

Представитель 3-го лица Администрации Брединского муниципального района в суд не явился, о дне слушания извещен надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что иск ФИО1 не подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со ст.606 ГК РФ По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу ст.614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с ч.2 ст.615 ГК РФ Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. 

В соответствии со ст.309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, существенно ухудшает имущество.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, что предусмотрено п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст.450 ГК РФ Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускаетсязаконом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст. 46 Земельного Кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса; использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса; реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В судебном заседании установлено, что согласно постановления от ДД.ММ.ГГГГ № Главы Администрации Брединского муниципального района (л.д.56) из фонда перераспределения ФИО1 передан в аренду земельный участок общей площадью 6380357,66 кв.м, в связи с чем, между сторонами заключен договор аренды земельного участка на срок семь лет(л.д.44-47), зарегистрированный в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ (л.д.92), что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права(л.д.42-43). Постановлением Главы администрации Брединского района срок договора аренды продлен на 15лет(л.д.58), о чем заключено дополнительное соглашение к договору аренды (л.д.57), также зарегистрированное в установленном законом порядке. Указанным договором установлены обязанности сторон, в том числе производство оплаты арендной платы за использование земельного участка арендатором. С согласия собственника земли, подтвержденного письменным уведомлением (л.д.64) арендатором переданный ему в аренду земельный участок сдан в субаренду ФИО2, в связи с чем между указанными лицами заключен договор субаренды земельного участка (л.д.59-60), который также в установленном законом порядке зарегистрирован в Росреестре. Договор аренды земельного участка от 2002года и договор субаренды земельного участка от 2012года являются действующими, никем не оспорены, и подлежат исполнению сторонами договоров.

Исходя из договора субаренды земельного участка п.2.1 сторонами предусмотрено условие об уплате в счет уступаемых прав субарендатором арендатору компенсации в сумме 350000рублей до 1декабря ежегодно с момента государственной регистрации договора субаренды. Из показаний сторон в суде также следует, что с момента заключения договора субаренды и его регистрации в регистрирующем органе, субарендатор каковым является ФИО2, обязан производить выплату компенсации в сумме 350000рублей за пользование земельным участком за каждый год субаренды, а также производить уплату арендной платы за арендатора –ФИО1 собственнику земли – Администрации Брединского муниципального района. 

Как следует из уведомления истца, адресованного ответчику, он требует изменить размер оплаты по договору субаренды увеличив сумму оплаты до 1200000-00рублей или досрочно расторгнуть указанный договор. В обоснование своих требований истец сослался на пункты 3.1, 2.1, 4.2 договора, при этом не указал причин, по которым требует расторжения договора(л.д.12 т.1). В суде истец пояснил о том, что указанной причиной явилось несвоевременная оплата по договорам, а также желание увеличить размер оплаты по договору субаренды, от чего ответчик в добровольном порядке отказывается.

Между тем, согласно ст. 619, 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, что предусмотрено п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, в соответствии же со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Утверждения истца о нарушениях субарендатором своих обязательств по договору в части уплаты арендной платы несвоевременно, предусмотренным договором не являются основанием к расторжению договора аренды, поскольку как признал сам истец в суде оплата по договору производится постоянно, а также подтверждено письменными доказательствами, плата выплачивалась в соответствии с условиями договора, за исключением 2013года, спор по которому был разрешен в суде по иску ФИО1, решение суда исполнено ответчиком, что также подтвердил истец в суде. 

В соответствии со ст.619, 450 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и после получения отказа арендатора от исполнения предложения арендодателя о необходимости исполнить обязательство по выплате арендной платы в разумный срок. Указанная норма применима и к договору субаренды.

Однако, истцом, являющимся заинтересованной стороной в расторжении договора аренды, доказательств того, что после обращения к арендатору с требованиями о необходимости увеличения размера оплаты, последний отказался произвести выплату арендной платы, предусмотренной договором в суд не представлено, хотя именно от данного обстоятельства зависит решение вопроса о расторжении договора аренды в судебном порядке. 

Как следует из исследованных доказательств оплата за текущий год пользования произведена ответчиком 03декабря 2018года, учитывая, что дата оговоренная договором 01декабря являлась выходным днем, суд полагает, данное обстоятельство нельзя признать существенным, влекущим расторжение договора. Вопрос по оплате за 2013год разрешен в суде (л.д.83-85), оплата произведена ответчиком по судебному решению. Из представленных платежных документов следует, что оплата ответчиком произведена за весь период использования земельного участка по договору субаренды(л.д.65-81). Требований в адрес ответчика по поводу несвоевременных платежей истцом не выставлялось и в адрес ответчика не направлялось. Истец в суде подтвердил, что оплата произведена за все периоды. Исходя из чего полагать, что ответчиком каким либо образом были существенно нарушены права истца как арендатора по договору субаренды у суда оснований не имеется.

При этом по мнению суда уплата компенсации по договору не в день указанный в договоре, при условии того, что оплата по договору производится ежегодно в полной сумме не может быть расценена как существенное нарушение договора, исходя из того, что сам истец не оспаривает того обстоятельства, что ему выплачена вся компенсация предусмотренная за период с момента заключения договора субаренды и по выплаченным суммам претензий не имеется. В связи с чем, указанные обстоятельствам нельзя признать существенными и влекущими основания для расторжения договора аренды.

Также является необоснованным довод истца о том, что существенным нарушением влекущим расторжение договора субаренды является отказ ответчика увеличить плату по договору с 350000рублей до 1200000рублей, учитывая что сам истец как арендатор по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ никаких затрат по содержанию арендованного имущества в виде земельного участка не несет, поскольку все его обязанности перешли по договору субаренды к ФИО2 который производит как уплату арендной платы собственнику земельного участка – Администрации Брединского муниципального района, а также уплачивает ФИО1 компенсацию за пользование земельным участком. Данные обстоятельства установлены как договором субаренды пунктом 4.2.1, так и решением Брединского районного суда от 08.04.2015года ( л.д.83-85), никем в суде не оспариваются и подтверждены показаниями сторон в судебном заседании. 

В соответствии с п. 2.1. Договора предусмотрена уплата компенсации арендатору в сумме 350000рублей. Главой второй договора предусмотрена компенсация и порядок расчетов по договору субаренды.

При этом из указанной главы следует, что изменение суммы компенсации, которая подлежала уплате ФИО2 ФИО1 сторонами не предусматривалось, она установлена на весь период действия договора субаренды.

В соответствии с пунктом 5.5. договора все изменения и дополнения к настоящему договору будут считаться действительными, если он выполнены и оформлены в соответствии с действующим законодательством РФ. Одностороннее изменение условий договора не допускается.

Таким образом, изменение условий договора возможно по обоюдному соглашению сторон и недопустимо в одностороннем порядке. Исходя из обстоятельств дела следует, что истцом высказаны требования об изменении оговоренного сторонами размера компенсации, обоснованность которых не подтверждена чем либо, а отказ ответчика от этого расценен как существенное нарушение условий договора. 

Вместе с тем по мнению суда данный отказ таковым не является и не нарушает прав истца как стороны по договору, поскольку при заключении договора сторонами возможность изменения суммы компенсации не предусматривалась, этого из договора не следует, соглашений об этом стороны не заключали, доказательств несоответствия суммы компенсации, оговоренной в договоре действительности, в суд истцом не представлено.При этом истцом подтверждено в суде что указанную сумму компенсации они и оговаривали при заключении договора, а возможность её последующего изменения в силу каких либо причин ими не оговаривалось. 

Иных доводов в подтверждение требования о расторжении договора субаренды в суде истцом не заявлено, доказательств существенного нарушения прав истца в суде не установлено, истцом не предоставлено.

Исходя из установленных обстоятельств суд полагает, что требования истца удовлетворению не подлежат, в иске о расторжении договора субаренды надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194,197, 198 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Брединский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Сысуева С.В.