В окончательной форме 

решение

 суда принято 19 марта 2021 года

Дело № 2-887/2021

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Гор. Ялта 16 марта 2021 года

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кононовой Ю.С. при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО6 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств и компенсации морального вреда, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Некоммерческой организации «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», ФИО3,

у с т а н о в и л :

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного 14 декабря 2015 года между нею и ФИО5, взыскании солидарно с ФИО6 и ФИО5 в ее пользу, уплаченной по предварительному договору купли-продажи от 14 декабря 2015 года денежной суммы в размере 1 710 000 руб., компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей и государственной пошлины в размере 4150 руб.

Исковые требования обоснованы тем, что 20 июня 2018 года между ФИО2 (покупателем), ФИО 1 и ФИО5 (продавцом) в лице представителя ФИО4, действующего на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Конаковского нотариального округа Тверской области Российской Федерации Ананси ФИО 2 зарегистрированной в реестре за №

<

номер>, был заключен договор о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи от 14.12.2015, заключенному с ФИО6 По условиям предварительного договора купли-продажи от 

<

дата> покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (помещения), предусмотренного п. 1.3 договора, а ФИО6 осуществляет строительство объекта недвижимости на принадлежащем ему земельном участке по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №

<

номер>, и после его сдачи в эксплуатацию передаёт покупателю помещение в собственность. Передаче в собственность покупателя подлежало помещение проектной площадью 29,67 кв.м. + балкон 5,05 кв.м., расположенное на третьем этаже Объекта недвижимости. Объем финансирования по предварительному договору купли-продажи от 14.12.2015 установлен в размере 1 710 000 рублей. Срок окончания строительства Объекта недвижимости определен - 4 квартал 2018 года. Передача помещения должна быть произведена в течение шести месяцев после окончания строительства. Оплата истцом по предварительному договору купли-продажи от 14.12.2015 произведена наличными денежными средствами в полном объеме. 18 февраля 2016 года земельный участок по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №

<

номер>, был продан ФИО6 ФИО5, которая приняла на себя обязательства по строительству Объекта недвижимости. Однако, ответчиками по настоящее время жилой дом, в котором находится помещение, подлежащее передаче истцу, в эксплуатацию не введен и имеет статус объекта незавершенного строительства и признаки многоквартирного дома, строительство Объекта недвижимости не ведется, на земельный участок обращено взыскание по требованиям кредиторов ФИО5, в связи с чем считает, что имеются основания для расторжения данного договора в соответствии с п.п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве с применением последствий, указанных в части 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве. Также указывает, что такими действиями ответчиков истцу был причинен моральный вред, который она оценивает в размере 100 000 рублей. 13 августа 2020 года истец направил в адрес ответчиков претензию о расторжении предварительного договора купли-продажи от 14.12.2015 с требованием вернуть денежные средства, однако таковая последними была оставлена без ответа, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд. 

Истец и его представитель в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, от представителя истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

По ходатайству истца была произведена замена ответчиков ФИО4, ФИО5 на ФИО6, который в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом. При этом, направленная ответчику судебная корреспонденция была возвращена в суд «в связи с истечением срока хранения, что в силу ст. 165-1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 68 Постановления Пленума от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» считается надлежаще доставленным сообщением.

Представитель третьего лица фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства также в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ранее представил суду письменные пояснения, в которых просит рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица, с учетом представленных пояснений.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщил. 

Принимая во внимание положения ст. ст. 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие истца, ответчика, в порядке заочного производства и третьего лица. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 14 декабря 2015 года между ФИО6 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли – продажи, целью которого являлось строительство помещения общей площадью ориентировочно 29,67 кв.м. + балкон 5,05 кв.м. на земельном участке по адресу: 

<

адрес> за что покупатель должен оплатить 1 710000 рублей в срок до 25 декабря 2016 года.

Плановое окончание строительства определено п. 1.4 Предварительного договора – в 1 квартале 2017 года. Сдача Объекта в эксплуатацию и передача Помещения в собственность и документации Продавцом Покупателю производится в течение шести месяцев после окончания строительства Объекта.

Во исполнение условий Предварительного договора, ФИО6 были получены от ФИО3 денежные средства: 31 января 2016 года – 200000 рублей; 29 декабря 2015 года – 210000 рублей; 01 марта 2016 года – 200000 рублей; 04 мая 2016 года – 100000 рублей; 14 декабря 2015 года – 500000 рублей; 23 августа 2016 года – 500000 рублей, на общую сумму 1 710000 рублей.

23 марта 2016 года между ФИО4, действующим по доверенности от ФИО5 и ФИО3 было заключено дополнительное соглашение к Предварительному договору купли – продажи от 14 декабря 2015 года, в котором указано, что в связи со сменой собственника земельного участка обязательства Продавца по предварительному договору принимает на себя ФИО4, действующий по доверенности от ФИО5 Плановое окончание строительства осуществляется продавцом в 4 квартале 2018 года. 

Вместе с тем, в представленной суду копии доверенности, выданной ФИО5 на имя ФИО4, отсутствуют полномочия по передаче или принятию ФИО5 на себя прав и обязанностей по ранее заключенным предварительным договорам купли – продажи.

При этом ФИО6, которым были привлечены денежные средства от ФИО3 в рамках предварительного договора купли – продажи от 14 декабря 2015 года, стороной дополнительного соглашения также не являлся, соответственно каких-либо прав и обязанностей по заключенному им договору иным лицам не передавал.

Более того, согласно представленных суду письменных расписок, и после заключения 23 марта 2016 года дополнительного соглашения, денежные средства от ФИО3 продолжал получать ФИО6

20 июня 2018 года между ФИО2 (Правопреемник), ФИО 1 (Правообладателем) и ФИО5 (Продавец) в лице представителя ФИО4, действующего на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Конаковского нотариального округа Тверской области Российской Федерации ФИО 2 зарегистрированной в реестре за №

<

номер>, был заключен договор о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи от 14 декабря 2015 года.

В соответствии с п. 1.1. Договора Правообладатель передает свои права и обязанности Правопреемнику, а Правопреемник принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по Предварительному договору купли-продажи от «14» декабря 2015 года, заключенному между Продавцом и Правообладателем, по которому Правообладатель принял на себя и по настоящему договору передает обязательства по финансированию строительства Помещения в домовладении, возводимом Продавцом на земельном участке площадью 550,00 кв.м., расположенном по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №

<

номер>, для получения его впоследствии в собственность.

В силу п. 1.2. Договора с момента вступления настоящего договора в силу Правопреемник становится Покупателем Помещения, расположенного в Домовладении, возводимом Продавцом, на 3 (третьем) этаже, общей площадью ориентировочно 29,67 кв.м. + балкон 5,05 кв.м.

План Помещения выделен цветным контуром на поэтажном плане домовладения, содержащемся в Приложении №1 к Предварительному договору купли-продажи от «14» декабря 2015 года.

Исходя из п. 1.3 Договора Правообладатель гарантирует, что до подписания настоящего договора оплатил Продавцу стоимость указанного Помещения в полном объеме.

На основании п. 1.4. Договора стороны определили, что за переуступку прав и обязанностей по Предварительному договору купли-продажи от «14» декабря 2015 года Правопреемник оплачивает Правообладателю сумму в размере 1 700 000 (один миллион семьсот тысяч) рублей.

Пунктом 2.1. Договора установлено, что Правообладатель обязан передать Правопреемнику в день подписания настоящего Договора все необходимые документы, удостоверяющие права и обязанности, а именно: предварительный договор купли-продажи от «14» декабря 2015 года, заключенный между Продавцом и Правообладателем со всеми приложениями, являющимися неотъемлемой частью указанного договора и расписками, подтверждающих оплату по данному договору в полном объеме.

Согласно дополнительному соглашению к Предварительному договору купли-продажи от 14 декабря 2015 года плановое окончание строительства осуществляется Продавцом в 4 квартале 2018 года. 

Вместе с тем, ответчиком ФИО6, которым были привлечены денежные средства на строительство помещения, до настоящего времени не исполнены взятые по Договору от 14.12.2015 года обязательства, строительство домовладения, в котором расположено помещение, не осуществлено, объект в эксплуатацию не сдан, объект не передан истцу, основной договор купли-продажи помещения не заключен.

В силу ч. ч. 1 и 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать указание на срок передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства (п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

Согласно п. 9 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Частью 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом («Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Как установлено судом и следует из заключенного 14 декабря 2015 года предварительного договора купли-продажи, несмотря на то, что он именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенное помещение в строящемся объекте недвижимости (пункт 1.3 договора), о его стоимости в размере 1 710 000 рублей (пункт 2.1 договора), о порядке внесения оплаты в период строительства, до его завершения (пункты 2.2), о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договора.

При таких обстоятельствах, заключенный сторонами договор был направлен на привлечение денежных средств гражданина для строительства жилого помещения в домовладении, с последующим приобретением гражданином права собственности на помещение в построенном объекте. 

Согласно п. 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г., при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в предварительный договор купли-продажи строящегося объекта стороны включили все условия, обязательные для включения и в договор участия в долевом строительстве, лицо, привлекающее денежные средства, в данном случае в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к застройщикам, суд приходит к выводу, что между сторонами имело место заключение договора долевого участия в строительстве, поскольку на момент заключения договора предмет данного договора (нежилое помещение) еще не был создан, то есть ответчик имел цель привлечь денежные средства именно для строительства объекта недвижимости.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (2.1.).

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 420-422 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В связи с вышеуказанным, суд считает, законными и обоснованными требования истца в части расторжения предварительного договора купли-продажи и взыскании с ответчика ФИО6 денежных средств в размере 1 710 000,00 рублей, уплаченных ее правопредшественником по Предварительному договору купли-продажи от 14 декабря 2015 года, в связи с чем исковые требования истца в этой части подлежат удовлетворению. 

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным федеральным законом.

Согласно ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Таким образом, согласно ст. 15 Закона моральный вред компенсируется потребителю в случае установления самого факта нарушения его прав.

Поскольку факт нарушения прав истца как потребителя услуг судом установлен, а доказательств отсутствия вины ответчика суду не предоставлено, суд приходит к мнению, что истцу неправомерными действиями ответчика причинен моральный вред.

При рассмотрении требований о компенсации причиненного гражданину морального вреда необходимо учитывать, что размер компенсации зависит от характера и объема причиненных истцу нравственных или физических страданий, степени вины ответчика в каждом конкретном случае, иных заслуживающих внимания обстоятельств и не может быть поставлен в зависимость от размера удовлетворенного иска о возмещении материального вреда, убытков и других материальных требований. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Степень нравственных или физических страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств причинения морального вреда, индивидуальных особенностей потерпевшего и других конкретных обстоятельств, свидетельствующих о тяжести перенесенных им страданий (пункт 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 20 декабря 1994 г. N 10).

Принимая во внимание характер и объем причиненных истцу нравственных страданий, связанных с нарушением его прав как потребителя услуг, с учетом фактических обстоятельств дела, длительность нарушения прав истца, суд приходит к выводу, что компенсация морального вреда в размере 30000 рублей будет отвечать требованиям разумности и справедливости, в связи с чем требования истца в указанной части подлежат частичному удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

Поскольку при обращении с данным исковым заявлением в суд истцом была уплачена государственная пошлина в размере 4150 руб., таковая в силу ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, пропорционально удовлетворенным требованиям. 

Также с ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход муниципального бюджета в размере 13 200 руб., от уплаты которой при подаче иска истец была освобождена.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

иск ФИО2 удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор купли – продажи, заключенный 14 декабря 2015 года между ФИО6 и ФИО3.

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО2 денежную сумму, уплаченную по Предварительному договору купли-продажи от 14 декабря 2015 года в размере 1 710 000,00 рублей, компенсацию морального вреда в размере 30 000,00 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 4150,00 рублей, а всего 1 744 150 (один миллион семьсот сорок четыре тысячи сто пятьдесят) рублей 00 копеек.

Взыскать с ФИО6 государственную пошлину в доход муниципального бюджета городского округа Ялта в размере 13 200 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Ответчики вправе подать в Ялтинский городской суд Республики Крым заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано ответчиками в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Ю.С. Кононова