Судья Рощина В.С. УИД 61RS0008-01-2025-001580-53

№ 33-17558/2025

№ 2-2010/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

9 декабря 2025 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Хомич С.В.

судей Боровлевой О.Ю., Шинкиной М.В.

при секретаре Журбе И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Советского района г. Ростова-на-Дону к ФИО1, третье лицо: Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области о сносе самовольно возведенного строения, по апелляционной жалобе администрации Советского района г. Ростова-на-Дону на решение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 10 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Хомич С.В., судебная коллегия

установила:

администрация Советского района г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к ФИО1 о сносе самовольно возведенного строения, ссылаясь на то, что 25.02.2025 в администрацию района поступило письмо Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону по вопросу направления Комитетом по охране объектов культурного наследия Ростовской области уведомления о выявлении самовольной постройки, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, для рассмотрения и принятия мер в рамках установленных полномочий. Согласно акту выездного обследования от 17.02.2025 Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области установлено, что земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположен в границах территории объекта археологического наследия федерального значения «Грунтовый некрополь Сухо-Чалтырского городища», состоящего на государственной охране на основании постановления Главы администрации Ростовской области № 69 от 14.03.1994 «О принятии на государственную охрану памятников истории и культуры Ростовской области». Границы территории объекта археологического наследия утверждены постановлением Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области от 05.03.2021 № 20/01-01/1211 «Об утверждении границ территории объекта археологического наследия федерального значения «Грунтовый некрополь Сухо-Чалтырского городища». В ходе осмотра земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН должностными лицами Комитета зафиксирован возведенный объект капитального строительства ориентировочной площадью 70 кв.м. Уведомление о планируемом строительстве (реконструкции) капитального объекта на указанном земельном участке в администрацию Советского района г. Ростова-на-Дону не поступало, разрешение на строительство не выдавалось. Согласно выписке из ЕГРН собственником указанного земельного участка является ФИО1

На основании изложенного, истец просил суд признать объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, самовольной постройкой и обязать ФИО1 снести его в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 10 сентября 2025 года исковые требования администрации Советского района г. Ростова-на-Дону оставлены без удовлетворения.

С указанным решением не согласилась администрация Советского района г. Ростова-на-Дону, которая в своей апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы апеллянт повторяет позицию, изложенную в исковом заявлении, настаивает на том, что возведенное ответчиком строение является самовольным, так как ФИО1 не было получено разрешение на строительство, и он не уведомлял администрацию о планируемом строительстве.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, о чем в материалах дела имеются соответствующие сведения.

Кроме того, информация о времени и месте судебного заседания заблаговременно размещена на официальном сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», подтверждение чего приобщено к материалам настоящего гражданского дела.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 36 Конституции РФ, ст.ст. 222, 263 ГК РФ, ст.ст. 7, 11, 40, 42, 56 104 ЗК РФ, Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и исходил из того, что ответчик при строительстве спорного объекта недвижимости не знал и не мог знать о каких-либо ограничениях в отношении земельного участка, так как сведения о границах территории объекта культурного наследия не были официально опубликованы, в выписке из ЕГРН отсутствовали сведения об ограничениях, обременениях и особом режиме использования земельного участка, вид разрешенного использования предполагает возведение жилого дома, кроме того, возведенный объект соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Кроме того, судом обращено внимание на то, что Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области не имеет каких-либо претензий к РЯВ Решением Каневского районного суда Краснодарского края от 19 мая 2025 года с РЯВ в пользу Комитета взыскана сумма ущерба, причиненного объекту культурного наследия.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п. 1, пп. 2 п. 2, п. 3 ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий;

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом.

В силу пп. 3 п. 1, п. 2 ст. 104 ЗК РФ зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия.

В целях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий.

В соответствии со ст. 105 ЗК РФ могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий: зоны охраны объектов культурного наследия; защитная зона объекта культурного наследия.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником земельного с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 488+/-8 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка –для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

На указанном земельном участке расположен жилой дом с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 86,4 кв.м, право собственности на который также зарегистрировано за ФИО1

Из уведомления Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области о выявлении самовольной постройки от 19.02.2025, направленного в адрес администрации г. Ростова-на-Дону, следует, что по результатам выездного обследования от 17.01.2025 было выявлено, что на земельном участке с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, который расположен в границах территории объекта археологического наследия федерального значения «Грунтовый некрополь Сухо-Чалтырского городища», состоящего на государственной охране на основании постановления Главы администрации Ростовской области № 69 от 14.03.1994 «О принятии на государственную охрану памятников истории и культуры Ростовской области», были проведены работы по возведению объекта капитального строительства.

Границы территории объекта археологического наследия утверждены постановлением Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области от 05.03.2021 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «Об утверждении границ территории объекта археологического наследия федерального значения «Грунтовый некрополь Сухо-Чалтырского городища».

Согласно п. 2 указанного постановления, установлено, что приложение к настоящему постановлению, в котором указаны границы территории объекта археологического наследия федерального значения «Грунтовый некрополь Сухо-Чалтырского городища», опубликованию не подлежит.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском, указав, что ФИО1 не мог осуществлять строительство жилого дома без уведомления и получения разрешения на строительство из администрации района.

ФИО1 в материалы дела представлено заключение специалиста ООО «Экспертцентр про» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 04.09.2025, согласно выводам которого возведенный ответчиком индивидуальный жилой дом определен как пригодный для проживания и безопасной эксплуатации, соответствует требованиям строительных норм и правил, параметрам, установленным документацией по планировке территории, пожарным и санитарным требованиям, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Соответствует требованиям к надежности и безопасности, установленным ч. 2 ст. 5, ст. 7.8 и 10 Федерального закона от 30.12.2009 №384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Решением Каневского районного суда Краснодарского края от 19 мая 2025 года по гражданскому делу №2-815/2025 удовлетворены исковые требования Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области к РЯВ о взыскании суммы причиненного ущерба объекту археологического наследия федерального значения «Грунтовый некрополь Сухо-Чалтырского городища»: суд взыскал с ФИО1 причиненный вред объекту археологического наследия федерального значения при возведении объекта капитального строительства на земельном участке с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в виде стоимости спасательных археологических полевых работ в размере 532 794,88 руб.

Из пояснений представителя Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области, которые были даны им в суде первой инстанции, следует, что Комитет каких-либо претензий к РЯВ не имеет.

Принимая во внимание изложенное, исходя из того, что ответчик не знал и не мог знать о каких-либо ограничениях в отношении принадлежащего ему земельного участка, поскольку сведения о границах объекта культурного наследия не были размещены в открытом доступе, при этом, Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области не имеет претензий к ответчику, поскольку причиненный объекту культурного наследия вред был взыскан с РЯО на основании решения суда, учитывая, что жилой дом возведен на земельном участке в соответствии с видом разрешенного использования (для индивидуального жилищного строительства), доказательств нарушения строительных и градостроительных норм и правил при его возведении, наличия угрозы жизни и здоровью граждан истцом не представлено, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии основания для удовлетворения исковых требований администрации Советского района г. Ростова-на-Дону.

Судебная коллегия не может принять во внимание апелляционную жалобу администрации Советского района г. Ростова-на-Дону, поскольку жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда.

Ссылки апеллянта на то, что проведенные ответчиком на земельном участке работы по строительству объекта капитального строительства противоречат положениям Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», основанием для признания жилого дома, принадлежащего ФИО1, объектом самовольно постройки и его сноса, не являются.

Из вышеизложенных норм права следует, что рассмотрение судами требований о сносе постройки по причине нарушения ограничений в использовании земельного участка, на котором она расположена, в любом случае подразумевает обязательность выяснения того, знало ли осуществившее постройку лицо и могло ли знать о наличии ограничений. Если это лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений, возведенная им постройка не может быть признана самовольной и на него не может быть наложена санкция в виде обязанности снести ее.

Из материалов дела следует, что на момент приобретения ответчиком земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ни договор купли-продажи указанного земельного участка от 17.05.2023, заключенный между ЧЯА (продавец) и ФИО1 (покупатель) (л.д. 119-120 т. 1), ни выписка из ЕГРН (л.д. 96-97 т. 1) не содержали сведений о том, что земельный участок находится в границах территории объекта археологического наследия федерального значения «Грунтовый некрополь Сухо-Чалтырского городища», границы которого были утверждены постановлением Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области от 05.03.2021 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и не были опубликованы в общем доступе.

Таким образом, ФИО1 не мог знать о том, что его земельный участок находится в границах территории объекта культурного наследия, что вопреки доводам жалобы, исключает возможность признания возведенного на нем строения самовольной постройкой.

Кроме того, Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области каких-либо претензий к ФИО1 не имеет, поскольку причиненный вред объекту культурного наследия был взыскан с ответчика на основании решения суда.

Доводы жалобы о том, что ответчиком не было получено разрешение на строительство жилого дома, и о том, что ФИО1 не уведомлял администрацию о планируемом строительстве, также не могут являться основанием для отмены обжалуемого решения и удовлетворения исковых требований.

Согласно ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В связи с вступлением в силу Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» утратили силу ч.ч. 9-9.2 ст. 51 ГрК РФ, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

В силу п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

В ч. 15 ст. 55 ГрК РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 настоящего Кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Из содержания указанных норм следует, что в связи с вступлением в силу Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство.

Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ст. 51.ГрК РФ).

При этом, в п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Таким образом, вопреки доводам жалобы, получение разрешения на строительство индивидуального жилого дома ФИО1 не требовалось, а возведение объекта индивидуального жилищного строительства до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания возведенного ответчиком жилого дома самовольной постройкой, с учетом того, что из представленных в материалы дела доказательств следует и истцом не опровергнуто, что возведенный ФИО1 индивидуальный жилой дом соответствует требованиям строительных норм и правил, параметрам, установленным документацией по планировке территории, пожарным и санитарным требованиям, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Каких-либо иных заслуживающих внимания доводов, ставящих под сомнение выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, дал оценку всем представленным сторонами доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, поэтому решение суда соответствует требованиям ст. 195 ГПК РФ, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы администрации Советского района г. Ростова-на-Дону не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 10 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Советского района г. Ростова-на-Дону – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 декабря 2025г.