Дело №

Решение

 

Именем Российской Федерации

Р.п. Саргатское 27 июля 2020 года

Саргатский районный суд Омской области 

в составе председательствующего Козицкого А.Н.

при секретаре Гляденцевой В.С.

рассмотрел в открытом судебном заседании в р.п. Саргатское гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о переходе прав на квартиру и взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в Саргатский районный суд с вышеуказанным иском к ответчику, в обосновании заявленных требований указали, что 02.12.2016 года между ними и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> Согласно п.2 договора указанная квартира продана за 1100000 рублей. ФИО3 оплатила им при подписании настоящего договора сумму в размере 400 000 рублей, оставшуюся сумму в размере 700 000 рублей она обязалась выплатить в срок до 02.12.2017 года. Продажная цена, указанная в договоре, является истинной, другие документы, в которых говорится об иной продажной цене, считаются сторонами недействительными. 21.09.2016 года ответчиком погашена часть задолженности по договору купли-продажи от 02.12.2016 года в размере 60 000 рублей. В подтверждение этого они написали расписку, в которой выразили свое согласие на изменение даты погашения оставшейся суммы задолженности по договору купли-продажи сроком до 20.05.2018 года. До указанной даты свои обязательства ответчик не выполнила, в связи с чем, 11.09.2018 года ФИО3 направлена претензия с просьбой в добровольном порядке выплатить оставшуюся сумму задолженности по договору купли-продажи в размере 640 000 в течение 14 дней с момента получения претензии. После получения претензии ответчик никаких мер к мирному урегулированию конфликта не предпринимала. До настоящего времени задолженность по договору купли-продажи от 02.12.2016 года в размере 640 000 рублей не погашена. Таким образом, со стороны ФИО3 допущено существенное нарушение условий договора в виде невыплаты оставшейся суммы задолженности по договору купли-продажи квартиры в размере 640 000 рублей. На основании изложенного, просили расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной па адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ФИО3, а также исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения, зарегистрированные 07.12.2016 года за номером № о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - 

<

адрес> по 

<

адрес> в р.

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от 02№2016 года. Взыскать с ответчика расходы, связанные с оплатой госпошлины и юридических услуг.

Истцец ФИО1, в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что с момента заключения договора и до настоящего времени по устной договоренности с ответчиком продолжает проживать в 

<

адрес> по 

<

адрес>, т.е. квартира из ее фактического владения не выбывала. Денежные средства, полученные от ответчика в сумме 460 000 рублей ей потрачены. Он готова в случае расторжения договора купли-продажи возвращать данную сумму, но денежных средств не имеет, в настоящее время безработная. 

Истец ФИО2 в судебном заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил соответствующее заявление. 

Представитель истца ФИО4, действующая на основании ордера № 1982 от 27.07.2020 года исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом по указанному в иске адресу. Судебная корреспонденция возвращалась в суд неврученной с пометкой «Истек срок хранения». Согласно адресной справке от 15.07.2020 года ответчик ФИО3 зарегистрирована по месту жительства с 23.06.2016 года по настоящее время по адресу: 

<

адрес>. Вместе с тем, судебная корреспонденция по указанному адресу не получена. При таких обстоятельствах в силу ст. 101 ГПК РФ направленная на имя ФИО3 повестка, считается доставленной, даже если адресат по этому адресу более не проживает или не находится. Суд принимает решение рассмотреть данное дело в отсутствии ответчика, поскольку выполнил обязанность по ее извещению о месте и времени рассмотрения дела.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора- Управление Росреестра по Омской области в судебном заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав доводы истца и его представителя, изучив представленные доказательства, считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст. 555 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру … 

Согласно ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК РФ).

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснений, данных в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 02.12.2016 года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. Согласно п. 2 договора указанная квартира продана за 1100000 рублей. ФИО3 оплатила истцам часть суммы при подписании настоящего договора в размере 400 000 рублей, оставшуюся сумму в размере 700 000 рублей она обязалась выплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Продажная цена, указанная в договоре, является истинной, другие документы, в которых говорится об иной продажной цене, считаются сторонами недействительными. Договор был нотариально удостоверен (л.д. 11).

Во исполнение п. 4 Договора истцы, согласно Акту от 02.12.2016 года передали ответчику, а ответчик приняла в собственность указанную квартиру. Также продавец передал покупателю комплект ключей, правоустанавливающие документы, квитанции об оплате налоговых, коммунальных и других причитающихся за отчуждаемую квартиру платежей. Претензий к состоянию квартиры на момент передачи у покупателя не было (л.д. 12). 

Согласно регистрационному делу (делу правоустанавливающих документов) №, истребованному судом в Управлении Росреестра, ДД.ММ.ГГГГ проведена государственная регистрация права собственности на квартиру за ответчиком ФИО3 за номером №

Согласно выписке из ЕГРН от 15.07.2020 года ФИО3 является собственником жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> (л.д. 37-38).

Согласно выписке из ЕГРН от 16.07.2020 года ФИО3 также является собственником: жилого помещения и земельного участка по адресу: р.

<

адрес> (общая долевая собственность, доля в праве 1/5); жилого помещения по адресу: р.

<

адрес> (общая долевая собственность, доля в праве 1/4) (л.д. 40-42). 

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получила от ФИО3 денежную сумму в размере 60 000 рублей в счет оплаты стоимости указанной квартиры. Также ФИО1 согласна на изменение даты погашения оставшейся суммы до 20.05.2018 года (л.д. 13). 

В указанный в расписке срок, ФИО5 оставшуюся сумму в размере 640 000 рублей истцам не уплатила. В данной связи, ДД.ММ.ГГГГ в ее адрес (адрес регистрации: р.

<

адрес>) ФИО2, ФИО1 была направлена претензия с требованием выплатить оставшуюся сумму задолженности за квартиру в течение 14 дней с момента ее получения. А также указано на то, что в случае отказа продавцы будут вынуждены обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи. Вместе с тем, согласно почтовому конверту и уведомлению о вручении, указанная претензия ФИО3 получена не была, конверт вернулся истцам с отметкой «Истек срок хранения». 

В данной связи, 03.07.2020 года истцы обратились в суд с настоящими требованиями к ответчику (л.д. 5). Повторная претензия аналогичного содержания с требованием расторгнуть договор купли-продажи была направлена в адрес ответчика ФИО3 вместе с пакетом документов, оформленных в суд (исковое заявление и приложения к нему), что подтверждается Описью вложения документов от 03.07.2020 года (л.д. 22-23).

До настоящего времени оставшаяся сумма задолженности по договору купли-продажи в размере 640 000 рублей ответчиком не погашена, ответа на претензии истцам также не поступило. Истцами соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора для данной категории дел. 

Установленные судом, вышеизложенные обстоятельства, ответчиком не оспорены, доказательств обратного, суду не представлено. 

Таким образом, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи квартиры от 02.12.2016 года ответчиком ФИО3 не исполнен.

Суд приходит к выводу, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенного объекта недвижимости истцы в значительной степени лишились того, на что вправе были рассчитывать при заключении договора. Данное нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истцов право требовать расторжение договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества. 

При таких обстоятельствах, разрешая требование истцов, с учетом положений ст. ст. 450, 452, 454, 485, 556, 1102, 1104 ГК РФ, оценив все представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что ответчик ФИО3 не исполнила существенное условие договора купли-продажи квартиры от 02.12.2016 года по оплате цены жилого помещения, следовательно, исковые требования о расторжении указанного договора, погашении записи к ЕГРН о праве собственности ФИО3, на спорную квартиру и внесения сведений о праве собственности ФИО1, ФИО2, подлежат удовлетворению. 

Учитывая, что истцами (продавцами) по договору было всего, на сегодняшний день получено 460 000 рублей, которые подлежат возврату покупателю ФИО3 в связи с расторжением договора и возвратом имущества продавцу, то с истцов в пользу ответчика подлежат взысканию 460 000 рублей.

В связи с составлением претензий в адрес ответчика и оформлением документов в суд истцами понесены расходы на оказание юридических услуг по составлению соответствующих документов, которые согласно квитанции № 902050 от 18.11.2019 года составляют 4 000 рублей (л.д. 21), а также 10 000 рублей, расходы связанные с оплатой участия представителя в судебном заседании (л.д. 50).

Также в связи с подачей искового заявления в суд, истцами уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей (л.д. 6). Всего с ответчика в пользу истцов подлежит взыскать 14 300 рублей.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст. 88 п.1 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" в случаях, когда законом либо договором предусмотрен претензионный или иной обязательный досудебный порядок урегулирования спора, расходы, вызванные соблюдением такого порядка (например, издержки на направление претензии …), в том числе расходы по оплате юридических услуг, признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек (статьи 94, 135 ГПК РФ). 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о переходе прав на квартиру и взыскании судебных расходов удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный 02.12.2016 года между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, р

<

адрес>

Погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о праве собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> ипотеку в силу закона

Решение суда является основанием для внесения сведений в ЕГРН о регистрации права собственности ФИО1, ФИО2 на квартиру по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

Определить ко взысканию с ФИО1, ФИО2 солидарно в пользу ФИО3 денежные средства в размере 460 000 (четыреста шестьдесят тысяч) рублей, с ФИО3 в пользу ФИО1, ФИО2 денежные средства в размере 14 300 (четырнадцать тысяч триста) рублей, путем взаимозачета зачесть, окончательно взыскать с ФИО1, ФИО2 солидарно в пользу ФИО3 денежные средства в размере 445 700 (четыреста сорок пять тысяч семьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Омский областной суд через Саргатский районный суд со дня изготовления его полного текста 27 июля 2020 года.

Председательствующий А.Н. Козицкий