дело № 2-103/2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

гор. Троицк 25 февраля 2020 года.

Троицкий районный суд Челябинской области в составе: судьи Черетских Е.В., при секретаре Обуховой И.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Муниципального образования « Троицкий муниципальный район» Челябинской области о досрочном расторжении договора аренды земельного участка и взыскании убытков, процентов 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском о расторжении договора аренды и взыскании понесенных им убытков в связи с заключением указанного договора, в обоснование иска указал следующее

По результатам аукциона он приобрел право аренды земельного участка, расположенного по адресу 

<

адрес> площадью 1500 кв.м. под индивидуальное жилищное строительство кадастровый №. Договор аренды заключен 03.12.2013 года.

В процессе подготовительных работ к строительству им был заключен договор на технологическое присоединение к электросетям.

В 2019 году при оформлении разрешительной документации на строительство ему было сообщено, что спорный участок подпадает в часть участка – объекта культурного наследия Челябинской области, к которому применимы особые режимы использования, установлены Приказом Государственного Комитета охраны объектов культурного наследия. О наличии данных ограничений арендодатель знал на момент заключения договора. 

Поскольку использовать участок по назначению не представляется возможным просит расторгнуть договор, погасив запись о госрегистрации права аренды на его имя.

Так же просит взыскать суммы, оплаченные до расторжения договора, как неосновательное обогащение в виде арендной платы 2463,82 рублей, денежная сумма оплаты права аренды по аукциону 161 500 рублей, задаток 5000 рублей, и убытки, понесенные им при заключении договора: госпошлина за госрегистрацию договора 1000 рублей, оплата техприсоединения к электросетям 565 рублей. 

В связи с неправомерным получением денежных средств в виде задатка и оплаты участия в аукционе просит взыскать на указанную сумму проценты исходя из ставки Банка России 85 666,77 рублей.

Истец ФИО1 не участвовал в судебном заседании, извещался судебной повесткой через представителя, в заявлении просил дело рассматривать без его участия. При удовлетворении иска просил возместить судебные расходы на оплату госпошлины и услуг представителя. 

Представитель истца ФИО2, действующий по доверенности участвуя в суде, просил иск удовлетворить. 

Представитель ответчика администрации Муниципального образования «Троицкий муниципальный район» ФИО3, участвуя в судебном заседании на основании доверенности, просила в иске отказать, не возражают расторгнуть договор аренды, о чем истцу было сообщено письменно. Просила отказать во взыскании денежных сумм, поскольку на момент заключения договора аренды схема объекта культурного наследия не была утверждена, соотнести попадает ли спорный участок в объект культурного наследия не было возможно. 

Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующим выводам. 

Судом установлено следующее:

Администрация Троицкого муниципального района Челябинской области выставила на аукцион право на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу 

<

адрес>, площадью 1500 кв.м., категория земель- земли населенного пункта, вид разрешенного использования- под индивидуальное жилищное строительство, кадастровый №. Права на земельный участок, ограничение этих прав: правопритязания отсутствуют. 

Согласно протоколу от 19.11.2013 года о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка победителем аукциона признан ФИО1 ( л.д.14), который внес выкупную стоимость права аренды в порядке задатка 5000 рублей- 14.11.2013 года и после аукциона 161 500 рублей- 26.11.2013 года ( л.д.16-17). 

03.12.2013 года между администрацией Троицкого района в лице Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям Троицкого района и ФИО1 подписан договор аренды земельного участка № 1903-13-з. Предмет договора земельный участок, описанный выше, каких либо ограничений по использованию участка для целей индивидуального жилищного строительства не предусматривают. 

Срок договора аренды с 03.12.2013 по 03.12.2018 года. 

Размер ежегодной арендной платы определен 26,29 рублей за оставшийся период 2013 года, и 330,98 рублей за остальной период каждого года. Расчет арендной платы может изменяться в связи с изменением нормативной базы являющимся основанием к расчету. 

Акт приема передачи земельного участка подписан сторонами, он так же не содержит каких либо ограничений в пользовании земельным участком. 

03.02.2014 года аренда зарегистрирована в ЕГРН.

02.05.2017 года постановлением администрации был утвержден градостроительный план участка, с установлением размеров и расположения возможного строительства ( л.д.24).

22.07.2019 года ФИО1 не было согласовано планируемое строительство по причине наличия ограничений на указанном участке, в связи с тем что участок относится к участкам земли с расположением объектов культурного наследия ( л.д.30).

18.12.2019 года ФИО1 Государственным комитетом охраны объектов культурного наследия подтверждено о том, что указанный участок ограничен в обороте, возможность осуществления индивидуального строительства жилого дома исключена, поскольку он включен в перечень выявленных объектов культурного наследия ( л.д.31). 

Исходя из последующей переписки между истцом и ответчиком, ответчик согласился с требованием о досрочном расторжении договора аренды земельного участка путем возврата его от ФИО1 

Согласно приказа № 115 от 09.06.2017 года были утверждены границы земельного участка, относящегося к объекту культурного наследия «Курганный могильник Клястицкое 1» 

Исходя из того, что до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не отказалась от его продления, напротив истец оплачивал арендную плату, а ответчик ее принимал, суд считает, что договор аренды продлен сторонами на тех же условиях. 

При этом исходя из сведений Госкомитета по охране объектов культурного наследия Челябинской области об ограничениях в использовании указанного участка ответчику было известно не позднее, чем 12.07.2005 года. На день выставления на аукцион земельного участка и заключения договора аренды ответчик должен был утвердить схему планирования территории Троицкого района в указанной зоне с учетом наличия объекта культурного наследия, однако на протяжении длительного времени этого не было сделано. Вопреки имеющимся сведениям о наличии объекта градостроительное планирование не было скорректировано. 

Федеральным законам от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" устанавливаются особые режимы использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, предусматривает возможность проведения археологических полевых работ в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, указанных в статье 30 настоящего Федерального закона работ по использованию лесов и иных работ при условии обеспечения сохранности объекта археологического наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, либо выявленного объекта археологического наследия, а также обеспечения доступа граждан к указанным объектам.

Ст. 36 этого закона предусматривает меры по обеспечению сохранности объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия, объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, принимаемые при проведении изыскательских, проектных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ.

А именно проектирование и проведение земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, осуществляются при отсутствии на данной территории объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия или объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, либо при условии соблюдения техническим заказчиком (застройщиком) объекта капитального строительства, заказчиками других видов работ, лицом, проводящим указанные работы. Строительные и иные работы на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия. В случае обнаружения в ходе проведения изыскательских, проектных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, объекта археологического наследия, заказчик указанных работ, технический заказчик (застройщик) объекта капитального строительства, лицо, проводящее указанные работы, обязаны незамедлительно приостановить указанные работы и в течение трех дней со дня обнаружения такого объекта направить в региональный орган охраны объектов культурного наследия письменное заявление об обнаруженном объекте культурного наследия.

Землеустроительные, земляные, строительные, мелиоративные, хозяйственные и иные работы на территориях, непосредственно связанных с земельными участками в границах территории указанных объектов, проводятся при наличии в проектах проведения таких работ разделов об обеспечении сохранности данных объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия, получивших положительные заключения экспертизы проектной документации.

Таким образом, для использования под индивидуальное жилищное строительство земельных участков, в которые входят объекты культурного/археологического наследия, указанным законом устанавливается особый режим использования земельного участка с ограничениями его использования по отношению к любому другому земельному участку предназначенному для индивидуального жилищного строительства. 

Именно данные ограничения в настоящее время распространяются на истца при использовании полученного им в аренду земельного участка для установленных договором целей- индивидуальное жилищное строительство. 

Согласно п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривается, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать досрочного расторжения договора.

Исходя из положений ст. 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. 

Положениями п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно п. 4 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Таким образом, установив, что спорный земельный участок находится в пределах границ территории объекта культурного наследия, суд считает, что в контексте цели приобретения истцом участка для осуществления индивидуального жилищного строительства, ограничивает право истца использования этого участка именно для данной цели, либо использования со значительными ограничениями и дополнительными затратами, суд считает, что имеются основания для расторжения договора аренды по п.2 ст. 620 ГК РФ. 

Разрешая спор в части взыскания сумм : арендной платы- 2463,82 рублей, выкупной стоимости права на заключение аренды – 5000+161500 рублей, убытков на обустройство земельного участка и подготовки к строительству в части подготовки к присоединению к электросетям – 565 рублей, госпошлины по регистрации договора- 1000 рублей ( л.д.16,17,18,19,29) суд приходит к следующим выводам. 

Факт несения указанных расходов подтвержден материалами дела. 

В силу ст. 15 ГК РФ суд квалифицирует указанные расходы как убытки истца и они подлежат возмещению ответчиком на основании п.3,4 ст. 37 Земельного кодекса РФ, поскольку были понесены истцом при условии, что ответчик-арендодатель скрыл сведения о земельном участке, которые могут повлиять на планируемое арендатором использование земельного участка.

Требование истца о взыскании процентов за неправомерное использование ответчиком денежных средств оплаченных им для заключения договора аренды обоснованны.

Ст. 395 ГК РФ предусматривает, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Суд исходит из того, что земельный участок не мог быть предоставлен в аренду, так как не может использоваться под строительство, о данных сведениях ответчику было известно изначально на 2013 году, то полученные им денежные средства в виде выкупной цены с авансом являются неосновательно полученными средствами, для истца убытками, на указанную сумму подлежат начислению проценты по правилам ст. 395 ГК РФ.

Расчет процентов представленный истцом суд проверил и принимает его как обоснованный. 

Все вышеуказанное является основанием для удовлетворения исковых требований.

Судебные расходы истца по оплате госпошлины возмещаются пропорциональной удовлетворенным требованиям( ст. 98 ГПК РФ).

Требования истца о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя в силу ст. 100 ГПК РФ возмещаются в разумных пределах. При полном удовлетворении иска ( материального характера не подлежащего оценке и имущественных требований), а так же с учетом сложности разрешенного спора, подготовленных представителем документов и участия в двух судебных заседаниях, суд считает возможным взыскать расходы в размере 15 000 рублей. 

руководствуясь ст. 12,56,198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования «Троицкий муниципальный район» Челябинской области о досрочном расторжении договора аренды земельного участка и взыскании убытков удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка, расположенного по адресу 

<

адрес> №-з от 03.12.2013 года, заключенный между администрацией Муниципального образования «Троицкий муниципальный район» Челябинской области в лице начальника управления муниципальным имуществом и земельными отношениями Троицкого муниципального района и ФИО1. 

Погасить запись о государственной регистрации права аренды ФИО1 на земельный участок для индивидуального жилищного строительства площадью 1500 кв.м. кадастровый № по адресу 

<

адрес> от 03.02.2014 года №.

Взыскать с администрации Муниципального образования «Троицкий муниципальный район» Челябинской области в пользу ФИО1 убытки 170 528 рублей 82 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами 85 666 рублей 77 копеек, расходы по оплате госпошлины 5 761 рублей 95 копеек, расходы по оплате услуг представителя 15 000 рублей, а всего 276 957 ( двести семьдесят шесть тысяч девятьсот пятьдесят семь) рублей 54 копейки.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в апелляционном порядке чрез Троицкий районный суд 

<

адрес> в течение одного месяца после изготовления мотивированного решения. 

судья