Дело №2-244/2023

УИД: 59RS0005-01-2022-005062-50

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июня 2023 года

Мотовилихинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Орловой А.Ю.,

при секретаре Соловьевой К.Д.,

с участием прокурора Зимаревой А.В.,

представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми гражданское дело по иску муниципального образования город Пермь в лице администрации города Перми к ФИО3 о взыскании выкупной стоимости, прекращении права собственности, признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении, признании права собственности, 

встречному исковому заявлению ФИО3 к муниципальному образованию город Пермь в лице администрации города Перми о взыскании возмещения за жилое помещение,

установил:

муниципальное образование город Пермь в лице администрации города Перми обратилось в суд с иском к ФИО3 о взыскании выкупной стоимости, прекращении права собственности, признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении, признании права собственности, указывая, что ФИО3 на праве собственности принадлежит 1-комнатная квартира общей площадью 21,1 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>

<

адрес>. Также собственникам жилых помещений в доме по 

<

адрес> г. Перми принадлежат доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4 657 кв.м. по 

<

адрес> в Мотовилихинском районе г. Перми. На основании заключения межведомственной комиссии от 22 декабря 2015 года №349, ст. 32 Жилищного кодекса РФ начальником Управления жилищных отношений администрации города Перми издано распоряжение от 05 февраля 2016 года №СЭД-11-01-04-25, которым многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу; собственникам жилых помещений предписано освободить занимаемые жилые помещения и снести дом в течение 1 месяца с даты получения уведомления. Поскольку в указанный срок данные действия совершены не были, были изданы: распоряжение начальника департамента земельных отношений администрации города Перми от 30 марта 2022 года №21-01-03-1024, которым предусмотрено изъятие для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом с кадастровым номером №, площадью 4 657 кв.м. по 

<

адрес> в Мотовилихинском районе г. Перми; распоряжение начальника Управления жилищных отношений администрации города Перми от 11 апреля 2022 года №059-11-01-04-292, которым предусмотрено изъятие для муниципальных нужд 1-комнатной квартиры №

<

адрес> площадью 21,1 кв.м. в 

<

адрес> г.Перми. Согласно отчету об оценке от 20 марта 2022 года №22/1240-110, выполненному ООО «Оценка-Консалтинг», рыночная стоимость 1-комнатной квартиры площадью 21,1 кв.м. по адресу: 

<

адрес>

<

адрес>, с учетом доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, составляет 1 558 400 рублей. Согласно справке от 04 апреля 2022 года №218-ст, выполненной Пермской торгово-промышленной палатой, размер убытков составляет 62 494 рубля (в том числе 54 544 рубля – услуги риелтора, 7 950 рублей – услуги грузоперевозок и грузчиков). Доказательств иных убытков собственником не представлено. Таким образом, размер возмещения за 1-комнатную квартиру площадью 21,1 кв.м. по адресу: 

<

адрес>

<

адрес> определен в размере 1 620 894 рубля. Собственник отказался от заключения договора изъятия жилого помещения, в связи с чем администрация города Перми вынуждена обратиться в суд с иском. 1-комнатная квартира площадью 21,1 кв.м. по адресу: 

<

адрес>

<

адрес> приобретена ответчиком с использованием кредитных средств ПАО «Сбербанк России». Просит взыскать с администрации города Перми в пользу ФИО3 возмещение в сумме 1 620 894 рубля за 1-комнатную квартиру площадью 21,1 кв.м. по адресу: 

<

адрес>

<

адрес>, а также за долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 4 657 кв.м. по 

<

адрес> г.Перми; установить, что денежные средства за изымаемое жилое помещение в размере задолженности ФИО3 по кредитному договору на момент исполнения решения суда надлежит перечислять кредитору и залогодержателю ФИО3 – ПАО «Сбербанк России»; прекратить право собственности ФИО3 на указанное жилое помещение и на долю в праве собственности на земельный участок; признать ФИО3 утратившей право пользования спорным жилым помещением; выселить ФИО3 из спорного жилого помещения без предоставления другого жилья; прекратить запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в отношении 1-комнатной квартиры площадью 21,1 кв.м. по адресу: 

<

адрес>

<

адрес> в виде ипотеки от 18 июня 2014 года №59-59/022-59/22/111/2014-298; признать право собственности за муниципальным образованием г. Пермь на спорное жилое помещение, а также на долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 4 657 кв.м. по 

<

адрес> г. Перми.

ФИО3 предъявлено встречное исковое заявление к муниципальному образованию город Пермь в лице администрации города Перми о взыскании возмещения за жилое помещение. В обоснование иска указано, что на основании договора купли-продажи квартиры от 06 июня 2014 года ей принадлежит жилое помещение – 1-комнатная квартира, общей площадью 21,1 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>. Многоквартирный дом по 

<

адрес> г. Перми признан аварийным и подлежащим сносу. Указанный объект недвижимости включен в муниципальную адресную программу по переселению граждан г. Перми. Ею приняты меры по понуждению муниципального образования выплатить выкупную стоимость, направлено письмо. Данное обращение оставлено без внимания, варианты по расселению не предлагались. Истец как собственник жилого помещения не намерена осуществлять снос жилого дома, до настоящего времени жилое помещение у нее не изъято. Ответчик длительное время бездействует, не принимает мер по соблюдению прав собственников жилых помещений в аварийном доме. В выкупную стоимость жилого помещения подлежит включению стоимость ее доли в общедомовом имуществе – земельном участке, на котором расположен многоквартирный аварийный дом, а также сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома. Просит взыскать с муниципального образования город Пермь в лице администрации города Перми выкупную стоимость за 1-комнатную квартиру, общей площадью 21,1 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> в размере 2 085 000 рублей в соответствии с оценочным отчетом №Ц-201-22 от 17 октября 2022 года. 

В ходе судебного разбирательства ФИО3 заявленные встречные исковые требования уточнила, указала, что в рамках гражданского дела проведена судебная экспертиза, согласно экспертному заключению рыночная стоимость объекта оценки составляет 1 693 000 рублей, стоимость убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием – 80 000 рублей, стоимость за непроизведенный капительный ремонт – 121 000 рублей. В связи с рассмотрением дела ею понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, оплате за подготовку оценочного отчета в размере 16 000 рублей, оплате услуг представителя в размере 60 000 рублей. Просила взыскать с муниципального образования город Пермь в лице администрации города Перми выкупную стоимость за 1-комнатную квартиру, общей площадью 21,1 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> в размере 1 894 900 рублей, судебные расходы в размере 76 300 рублей. 

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 на удовлетворении иска настаивала по изложенным в нем доводам, встречные исковые требования не признала, пояснила, что выкупная стоимость жилого помещения, принадлежащего ответчику, подлежит определению, исходя из результатов проведенных судебных экспертиз, предъявленные ко взысканию ответчиком расходы на оплату услуг представителя являются завышенными, поскольку рассматриваемое дело не представляет большой сложности. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена, просила рассмотреть дело без ее участия. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании выразила несогласие с предъявленными истцом требованиями в части размера выкупной стоимости жилого помещения, на удовлетворении встречного иска настаивала по изложенным в нем доводам. Пояснила, что выкупная стоимость жилого помещения должна быть определена с учетом проведенных судебных экспертиз. При определении размера возмещения судебных расходов, понесенных ответчиком, просила учесть сложность дела, продолжительность его рассмотрения. 

Третье лицо ПАО Сбербанк о рассмотрении дела извещено, представителя для участия в процессе не направило, в ранее представленном письменном отзыве на исковое заявление указало, что между ПАО Сбербанк и ФИО3 заключен кредитный договор №300086 от 06 июня 2014 года «Приобретение готового жилья» на сумму 1 368 500 рублей под 12,75% годовых со сроком 240 месяцев, под залог приобретаемой квартиры, общей площадью 21,1 кв.м., по адресу: 

<

адрес>

<

адрес>. Согласно справке задолженность по кредитному договору №300086 от 06 июня 2014 года по состоянию на 10 августа 2022 года составляет 1 167 733 рубля 54 копейки, просроченная задолженность отсутствует. Просило в случае удовлетворения заявленных истцом исковых требований обязать муниципальное образование город Пермь в лице администрации г.Перми перечислить денежные средства в размере задолженности ответчика по кредитному договору №300086 от 06 июня 2014 года на момент исполнения решения суда за выкупаемое жилое помещение кредитору и залогодержателю - ПАО Сбербанк; после выплаты Муниципальным образованием город Пермь в лице Администрации г. Перми средств возмещения, прекратить право собственности ответчика на квартиру, общей площадью 21,1 кв.м., по адресу: 

<

адрес>

<

адрес>: после полного погашения задолженности по кредитному договору №300086 от 06 июня 2014 года заемщиком либо предоставления заемщиком по кредитному договору №300086 от 06 июня 2014 года иного жилого помещения в залог ПАО Сбербанк, прекратить регистрационную запись об ипотеке за изымаемое жилое помещение. 

Выслушав доводы представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего заявленные требования подлежащими удовлетворению, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище.

Согласно ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище. Органы местного самоуправления на основании ст.ст. 2 и 14 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе посредством предоставления в установленном порядке жилых помещений по договорам социального найма.

Согласно ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами.

Как следует из п. 3 ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают: из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности.

В соответствии с п. 5 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем прекращения или изменения жилищного правоотношения.

В соответствии с ч. 3 ст. 35 ЖК РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (часть 4).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (часть 6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7). 

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (часть 9). 

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (часть 10).

По смыслу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, доля в праве собственности на который пропорциональна общей площади жилого помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Судом установлено, что ФИО3 является собственником 1-комнатной квартиры площадью 21,1 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 07 октября 2022 года (л.д. 88-89 том 1).

Указанное жилое помещение приобретено ответчиком ФИО3 с использованием кредитных средств, предоставленных ПАО Сбербанк на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Сбербанк России» и заемщиком ФИО3 (л.д. 101-110 том 1).

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по указанному кредитному договору заемщик предоставил Банку в залог спорный объект недвижимости.

Согласно сведениям ЕГРН на спорный объект недвижимости – 1-комнатную квартиру, общей площадью 21,1 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>

<

адрес>, зарегистрировано обременение в виде ипотеки, где залогодержателем выступает ПАО «Сбербанк России». 

Заключением межведомственной комиссии при администрации Мотовилихинского района г. Перми №349 от 22 декабря 2015 года многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 24 том 1).

Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г.Перми от 05 февраля 2016 года №СЭД-11-01-04-25 «О признании многоквартирного 

<

адрес> Мотовилихинского района города Перми аварийным и подлежащим сносу» предписано собственникам жилых помещений в 

<

адрес> освободить занимаемые жилые помещения в течение 6 месяцев с даты получения уведомления; снести аварийный дом в течение 6 месяцев с даты получения уведомления; отделу расселения жилищного фонда уведомить собственников о принятом решении, принять меры по отселению граждан, проживающих в 

<

адрес>, в срок до 31 декабря 2023 года (л.д. 25 том 1).

Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г.Перми от 20 января 2022 года №059-11-01-04-19 «О внесении изменений в пункты 2.1, 2.2 распоряжения начальника управления жилищных отношений администрации г.Перми от 05 февраля 2016 года №СЭД-11-01-04-25 «О признании многоквартирного 

<

адрес> Мотовилихинского района города Перми аварийным и подлежащим сносу» предписано освободить занимаемые жилые помещения в течение одного месяца с даты получения уведомления; снести аварийный дом в течение одного месяца с даты получения уведомления; отделу регистрации прав и распределения специализированного фонда направить собственникам жилых помещений копию настоящего распоряжения (л.д. 26 том 1)

Указанные распоряжения были направлены Управлением жилищных отношений администрации г. Перми сопроводительным письмом от 28 января 2022 года №059-11-01-10П-47 в адрес ФИО3 (л.д. 27 том 1).

Распоряжением исполняющего обязанности начальника департамента земельных отношений от 30 марта 2022 года №21-01-03-1024 «Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд» принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером № площадью 4 657 кв.м. по 

<

адрес> в Мотовилихинском районе г.Перми (л.д. 30 том 1).

Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации города Перми от 11 апреля 2022 года №059-11-01-04-292 «Об изъятии жилых помещений по 

<

адрес> Мотовилихинского района города Перми» принято решение об изъятии для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за жилое помещение, в том числе, однокомнатной квартиры №

<

адрес> площадью 21,1 кв.м. (л.д. 31-32 том 1).

Управлением жилищных отношений администрации г.Перми ответчику направлено уведомление от 13 апреля 2022 года №11-03-16/1-300 и проект соглашения об изъятии жилого помещения (л.д. 34 том 1). Стороны соглашения по выкупной цене не достигли.

Поскольку жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу, требования администрации г.Перми о взыскании в пользу ФИО3 стоимости принадлежащего ей жилого помещения, расположенного в указанном доме, подлежат удовлетворению. 

Согласно отчету об оценке №22/1240-110, составленному ООО «Оценка-Консалтинг», представленному истцом, рыночная стоимость 1-комнатной квартиры площадью 21,1 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>

<

адрес>, с кадастровым номером № по состоянию на 20 марта 2022 года составляет 1 558 400 рублей (л.д. 37-64 том 1).

Согласно справке Пермской торгово-промышленной палаты от 04 апреля 2022 года №218-ст по состоянию на 2022 год среднерыночная стоимость услуг грузоперевозок и грузчиков по г. Перми и Пермскому краю составляет 7 950 рублей, среднерыночная стоимость услуг риелтора составляет 3,5% от суммы сделки, что в данном случае составляет 54 544 рубля (л.д. 65 том 1).

Ответчиком в обоснование встречных исковых требований представлен отчет №Ц-201-22, составленный ООО «Уральская экспертно-юридическая компания», в соответствии с которым общая суммарная рыночная стоимость размера возмещения за жилое помещение - 1-комнатная квартира площадью 21,1 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>

<

адрес>, по состоянию на 17 октября 2022 года составляет 2 085 000 рублей (л.д. 129-148 том 1).

По ходатайству истца судом была назначена оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФИО8 №37-ОН/2022 от 30 декабря 2022 года, рыночная стоимость 1-комнатной квартиры площадью 21,1 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>

<

адрес>, включая рыночную стоимость общего имущества, в том числе земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, пропорционально размеру общей площади указанного жилого помещения в праве общей собственности на такое имущество, на 23 декабря 2022 года составляет 1 693 000 рублей. Стоимость всех убытков, причиненных собственнику 1-комнатной квартиры, площадью 21,1 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>

<

адрес>, ее изъятием (п. 7 ст. 32 ЖКРФ), на 23 декабря 2022 года составляет 80 000 рублей. Рыночная стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, пропорционально доле собственника в общем имуществе многоквартирного дома, приходящейся на 1-комнатную квартиру площадью 21,1 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>

<

адрес>, на 23 декабря 2022 года составляет 121 900 рублей (л.д. 1-77 том 2). 

Определением суда от 18 апреля 2023 года по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза.

Экспертом ФИО8 в заключении эксперта №84-КР/2023 от 16 мая 2023 года по вопросам назначенной судом дополнительной экспертизы сделаны следующие выводы: многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес> не нуждался в проведении капитального ремонта по состоянию на дату первой приватизации жилого помещения (05 июля 1993 года); ввиду того, что жилой дом по адресу: 

<

адрес> на дату первой приватизации квартиры в данном доме, то есть на 05 июля 1993 года, не нуждался в проведении капитального ремонта, то невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта в срок до 05 июля 1993 года не повлияло на снижение уровня надежности здания по адресу: 

<

адрес>; учитывая необходимые объемы работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома в объеме, предусмотренном ч.1 ст. 166 ЖК РФ, пропорционально доле собственника в общем имуществе многоквартирного дома, приходящейся на жилое помещение – 1-комнатную квартиру, площадью 21,1 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>

<

адрес> на дату первой приватизации 05 июля 1993 года с учетом индексации суммы на дату производства судебной экспертизы – 15 мая 2023 года составляет 24 500 рублей (л.д. 135-195 том 2).

Оснований не согласиться с экспертным заключением №37-ОН/2022 в части определения выкупной стоимости жилого помещения по 

<

адрес>

<

адрес> г. Перми и убытков, причиненных собственнику его изъятием, и стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, определенной в заключении №84-КР/2023 от 16 мая 2023 года, не имеется, так как экспертные заключения не содержат в себе каких-либо неясностей и противоречий, соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также положениям гражданско-процессуального законодательства о заключении эксперта и могут быть приняты в качестве относимого и допустимого доказательства, подтверждающего размер возмещения за принадлежащее ответчику жилое помещение. Определение рыночной стоимости жилого помещения проведено после исследования оцениваемых жилого помещения и земельного участка, объектов-аналогов, с определением стоимости объекта оценки путем сравнительного подхода, с учетом доли собственника в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество многоквартирного дома, включая земельный участок. Заключения эксперта содержат описание объекта оценки, обоснование использования методов при проведении экспертизы, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении экспертизы корректировки; последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговую величину; перечень документов, используемых экспертом; выводы эксперта мотивированы.

Эксперт, проводивший экспертизу, имеет специальное образование, соответствующую квалификацию, достаточный для проведения экспертизы стаж работы. Кроме того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. 

Относительно взыскания суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд исходит из следующего.

Согласно правовой позиции, выраженной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, в разделе II Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений, признанных непригодными для проживания, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

В соответствии с разъяснениями, данными в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2012 года, статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Как следует из правовой позиции, изложенной в п.п. 4, 4.1 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 года №577-О «По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности положения статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации» законодательное определение механизма исполнения бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта нуждавшихся в нем домов было обусловлено реализацией предписаний, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 года №10-П, которым федеральному законодателю было поручено установить такого рода механизм, согласованный с закрепленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (пункт 1 резолютивной части).

Исходя из этого Федеральным законом от 20 декабря 2017 года №399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем. 

Как следует из ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ возложение обязанности по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (т.е. на бывшего наймодателя), возможно лишь в том случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета.

При установлении соответствующего правового регулирования федеральный законодатель исходил, прежде всего, из того, что с момента приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящемся к государственному или муниципальному жилищному фонду, происходит преобразование отношений собственности - этот дом (здание в целом) утрачивает статус объекта, находящегося исключительно в государственной или муниципальной собственности, а в отношении общего имущества такого многоквартирного дома, в том числе общих нежилых помещений, несущих конструкций дома, сетей и систем инженерно-технического обеспечения, возникает общая долевая собственность, участниками которой становятся соответствующее публично-правовое образование и гражданин, приватизировавший жилое помещение (пункт 4 статьи 244 и пункт 1 статьи 290 ГК Российской Федерации, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч.ч. 1,2 ст. 190.1 ЖК РФ в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен. 

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных ч. 1 ст. 166 настоящего Кодекса. Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 190 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта. 

Согласно ч.1 ст. 166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Учитывая вышеуказанные нормативные положения и правовую позицию по ним, следует принимать во внимание, что после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, т.е. перестает единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта. После приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения. При этом объем капитального ремонта, производимого в целях исполнения обязательств бывшего наймодателя, ограничен работами прямо указанными в ст. 166 ЖК РФ.

Соответственно, по данному делу следовало установить, нуждался ли многоквартирный дом по 

<

адрес>, 1978 года постройки, в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации квартиры в указанном доме (05 июля 1993 года), и произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта, а также объемы работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Из заключения дополнительной судебной экспертизы №84-КР/2023 от 16 мая 2023 года следует, что многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес> на дату первой приватизации квартиры в данном доме – 05 июля 1993 года, не нуждался в проведении капитального ремонта; ввиду того, что жилой дом по адресу: 

<

адрес> на дату первой приватизации квартиры в данном доме, то есть на 05 июля 1993 года, не нуждался в проведении капитального ремонта, то невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта в срок до 05 июля 1993 года не повлияло на снижение уровня надежности здания по адресу: 

<

адрес>.

Таким образом, суд считает, что оснований для взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт с учетом требований ст. 166 ЖК РФ (в объеме, предусмотренном ч.1 ст. 166 ЖК РФ, до момента признания дома аварийным по состоянию на 05 февраля 2016 года, и на дату проведения экспертизы, пропорционально размеру принадлежащего ответчику жилого помещения в размере 121 900 рублей, рассчитанной в заключении эксперта №37-ОН/2022, не имеется. 

Вместе с тем, суд считает необходимым принять во внимание выводы эксперта, данные в заключении №84-КР/2023 от 16 мая 2023 года, согласно которым эксперт рассчитывает компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт за конструктивные элементы «крыши, кровли», поскольку на 05 июля 1993 года с учетом нормативных сроков жизни данных конструктивных элементов они подлежали капитальному ремонту. В связи с чем компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в части выборочного объема работ (крыша, кровля) по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме с учетом индексации суммы на дату производства судебной экспертизы – 16 мая 2023 года пропорционально доле собственника в общем имуществе, приходящейся на жилое помещение - квартиру №

<

адрес> в указанном доме, составит 24 500 рублей.

Таким образом, изъятие спорного жилого помещения в пользу администрации г. Перми возможно произвести с выплатой в пользу собственника денежной компенсации в размере 1 797 500 рублей. В удовлетворении встреченного иска, на сумму, превышающую указанную, ФИО3 должно быть отказано. 

При этом, тот факт, что спорное жилое помещение находится в залоге не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. 

Согласно ст. 41 Федерального закона от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. 

Наличие обременения в виде ипотеки на жилое помещение, находящееся в аварийном доме, не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее возможность выкупа такого жилого помещения, при изъятии земельного участка на котором находится аварийное жилье. 

В связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: 

<

адрес>

<

адрес>, являющегося предметом ипотеки по кредитному договору, обязательства по которому в настоящее время не исполнены, ПАО Сбербанк, как залогодержатель, приобретает право получить удовлетворение обеспеченного залогом требования в размере остатка задолженности по кредитному договору №300086 от 06 июня 2014 года за счет причитающегося залогодателю возмещения. 

При таких обстоятельствах следует обязать администрацию г.Перми перечислить денежные средства в размере задолженности ФИО3 по кредитному договору №300086 от 06 июня 2014 года на момент исполнения решения суда за выкупаемое жилое помещение кредитору и залогодержателю ПАО Сбербанк.

Поскольку в пользу ответчика взыскано возмещение за жилое помещение, то следует прекратить право собственности ФИО3 на 1-комнатную квартиру площадью 21,1 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>

<

адрес>, а также на долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 4 657 кв.м по 

<

адрес> г.Перми, и, соответственно, признать право собственности на указанное жилое помещение и на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом за муниципальным образованием г. Пермь.

При этом выплата администрацией г.Перми денежных средств в размере задолженности ФИО3 по кредитному договору №300086 от 06 июня 2014 года на момент исполнения решения суда за выкупаемое жилое помещение кредитору и залогодержателю ПАО Сбербанк будет являться основанием для:

- регистрации в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО3 на жилое помещение общей площадью 21,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> (кадастровый номер №), а также на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, расположенным по 

<

адрес> в Мотовилихинском районе города Перми;

- регистрации в ЕГРН за Муниципальным образованием «город Пермь» права собственности на жилое помещение общей площадью 21,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №), а также на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, расположенным по 

<

адрес> в Мотовилихинском районе города Перми;

- регистрации в ЕГРН снятия ограничения прав и обременения объекта недвижимости по адресу: 

<

адрес> (кадастровый номер №) в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк.

Согласно ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2);

Согласно ст. 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

В связи с изложенным, ответчика ФИО3 следует признать утратившей право пользования спорным жилым помещением, ответчик подлежит выселению из него без предоставления другого жилого помещения. 

При этом, как следует из материалов дела, ФИО3 с 11 мая 1993 года зарегистрирована по месту жительства по адресу: 

<

адрес> (л.д. 71 том 1). 

Руководствуясь ст. ст. 193, 194, 197,198 ГПК РФ, суд

решил:

взыскать с администрации города Перми в пользу ФИО3 (СНИЛС № возмещение в сумме 1 797 500 рублей за 1-комнатную квартиру, площадью 21,1 кв.м., расположенную по адресу 

<

адрес>

<

адрес>, а также за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4 657 кв.м. по 

<

адрес> г. Перми. 

В удовлетворении остальной части встречного искового заявления ФИО3- отказать.

Возложить на администрацию города Перми обязанность перечислить денежные средства за выкупаемое жилое помещение (возмещение) в размере задолженности ФИО3 по кредитному договору №300086 от 06 июня 2014 года, на момент исполнения решения суда - ПАО Сбербанк. 

Выплата администрацией г.Перми денежных средств в размере задолженности ФИО3 по кредитному договору №300086 от 06 июня 2014 года на момент исполнения решения суда за выкупаемое жилое помещение ПАО Сбербанк будет являться основанием для:

- регистрации в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО3 на жилое помещение общей площадью 21,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> (кадастровый номер №), а также на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, расположенным по 

<

адрес> в Мотовилихинском районе города Перми;

- регистрации в ЕГРН за Муниципальным образованием «город Пермь» права собственности на жилое помещение общей площадью 21,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> (кадастровый номер №), а также на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, расположенным по 

<

адрес> в Мотовилихинском районе города Перми;

- регистрации в ЕГРН снятия ограничения прав и обременения объекта недвижимости по адресу: 

<

адрес> (кадастровый номер №) в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк.

Признать ФИО3 утратившей право пользования 1-комнатной квартирой, площадью 21,1 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>

<

адрес>. 

Выселить ФИО3 из 1-комнатной квартиры, площадью 21,1 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>

<

адрес>, без предоставления другого жилого помещения.

Решение в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми.

Судья: