дело №3а-293/2024 

УИД 26OS0000-04-2024-000072-12

Решение

Именем Российской Федерации

15 октября 2024 года г. Ставрополь 

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Пушкарной Н.Г., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Суховой В.И.,

с участием:

представителя административного истца ООО совхоз «Декоративные культуры» - адвоката Неручевой-Грудцыной Э.И.,

представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО1, 

представителя административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО совхоз «Декоративные культуры» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об оспаривании решения комиссии, 

установил:

ООО совхоз «Декоративные культуры» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением, впоследствии уточненном, к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края (далее - Комиссия), Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ГБУ СК «Ставкрайимущество», в котором просит: 

- признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об отказе в снижении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № от 28 ноября 2023 года по заявлению ООО совхоз «Декоративные культуры»; 

- исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об установленной Комиссией кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> рублей 

<

данные изъяты> копеек;

- возложить обязанность на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края повторно рассмотреть заявление ООО совхоз «Декоративные культуры» об уменьшении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации г. Пятигорска, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, что с учетом требований статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие. 

В судебном заседании представитель административного истца адвокат Неручева-Грудцына Э.И поддержала доводы административного иска и заявленные требования. Настаивала на рассмотрения заявленных уточненных требований, в том числе к ГБУ СК «Ставкрайимущество» как к ответчику по делу. 

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО1 и ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО2 просили в удовлетворении требований отказать. 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, опросив эксперта, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения административного иска частично по следующим основаниям:

Из материалов дела следует, что ООО совхоз «Декоративные культуры» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель: 

<

данные изъяты>, вид разрешенного использования: 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 26 октября 2023 года № КУВИ-№.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 

<

данные изъяты> рублей 

<

данные изъяты> копеек, утверждена актом ГБУ СК «Ставкрайимущество» 12.10.2023 АОКС-№, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 апреля 2024 года № КУВИ-№. 

Посчитав установленную кадастровую стоимость завышенной, административный истец 16.11.2023 обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края с заявлением об оспаривании результатов установления кадастровой стоимости спорного земельного участка, которое было отклонено. 

В обоснование поданного заявления о необходимости снижения кадастровой стоимости спорного земельного участка ООО совхоз «Декоративные культуры» в Комиссию представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный ООО «Деловой партнер» от 10 ноября 2023 года № (эксперт ФИО6).

Решением комиссии № от 28.11.2023, которым отклонено заявление ООО совхоз «Декоративные культуры» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указано, что представленный отчет об оценке № от 10.11.2023 не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, что привело к установлению недостоверной рыночной стоимости оцениваемого объекта. 

Так, согласно решению, на стр. 45 оценщик определяет объект оценки, как земли сельскохозяйственного назначения, ссылаясь при этом на полную расшифровку кода земельного участка 1.17, при этом оценщик не учитывает, что согласно приказу Минэкономразвития № П/0336 имеется еще одна расшифровка данного кода: Питомники. Размещение сооружений, необходимых для выращивания и реализации продукции, указанной в коде расчета вида использования 01:171, которая относится к ЗУ производственного назначения. Согласно картам Ставропольского края на земельном участке расположены объекты капитального строительства, следовательно, объект оценки ошибочно отнесен к земельным участкам сельскохозяйственного назначения (нарушение ст. 11 ФЗ № 135). При этом на стр. 53-54 представлена выборка из земель производственного назначения, а аналоги, подобранные для расчета РС стр. 74 взяты под сельское хозяйство (нарушение ст. 11 ФЗ № 135). 

Административный истец считает, что решение Комиссии от 28.11.2023 №24 об отказе в установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости незаконно и подлежит отмене, поскольку представленный на рассмотрении Комиссии отчет об оценке № от 10.11.2023 отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а указанные Комиссией основания для отклонения заявления ошибочны и не основаны на законе. 

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как указано в статье 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости),

Согласно части 1 статьи 62 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 названного Кодекса. 

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний. 

Согласно ч. 1.1 ст. 247 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом особенностей, установленных главой 25 названного кодекса.

В силу части 9 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление (пункт 1); соблюдены ли сроки обращения в суд (пункт 2); соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами (пункт 3); соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (пункт 4). 

Частью 11 статьи 226 КАС РФ установлено, что обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 этой статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 этой статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие). 

Таким образом, в Кодексе административного судопроизводства Российской Федерации распределены обязанности по доказыванию по делам, возникающим из публичных правоотношений, и заявитель обязан указать в заявлении, какие решения, действия (бездействие) должны быть признаны незаконными, какие права и свободы лица нарушены этими решениями, действиями (бездействием), обязанность же по доказыванию законности оспариваемых решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих возложена на органы и лиц, которые приняли оспариваемые решения или совершили оспариваемые действия (бездействие). 

Вместе с тем, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 25 мая 2017 года N 1006-О указал, что в качестве одной из задач административного судопроизводства Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации устанавливает защиту нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений (пункт 2 статьи 3), а также гарантирует каждому заинтересованному лицу право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов (часть 1 статьи 4). Применительно к судебному разбирательству по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, механизм выполнения данной задачи предусматривает обязанность суда по выяснению, среди прочего, нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление (пункт 1 части 9 статьи 226). 

В силу пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) могут быть признаны незаконными только при одновременном нарушении ими законных прав и охраняемых законом интересов административного истца и несоответствии их закону или иному нормативному правовому акту.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 КАС РФ, административный истец указал, что является лицом, владеющим спорным земельным участком на основании договора аренды, арендная плата за который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. 

Таким образом, принимая во внимание разъяснения, данные в абзаце 8 пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», у административного истца существует правовая заинтересованность в оспаривании кадастровой стоимости, поскольку от ее размера будет зависеть арендная плата за земельный участок. При этом, установленные статьей 219 КАС РФ сроки обращения в суд истцом соблюдены. 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1). 

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Порядок создания и деятельности комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости установлены положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положениями приказа Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» и приказа Росреестра от 24.08.2020 № П/0311, которым утвержден Порядок работы такой комиссии (далее – Порядок № П/0311).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, который устанавливает Порядок создания комиссии (пункты 2, 21).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Порядок работы Комиссии утвержден Приказом Росреестра от 24.08.2020 № П/0311 «Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», срок действия Порядка определен до 1 января 2026 года.

В Ставропольском крае на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года №1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 7 человек (с учетом измененного персонального и численного состава). Этим же приказом утвержден Порядок работы данной Комиссии, который регулирует процедурные вопросы.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке (п. 9).

Из предоставленных суду доказательств следует, что при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством. 

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанных Порядков заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым. 

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии. 

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из оспариваемого решения Комиссии от 28.11.2023 № следует, что поступившее 16.11.2023 заявление рассматривала комиссия в составе: председатель комиссии ФИО7 (заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края), заместитель председателя комиссии: ФИО8 (начальник отдела землеустройства и мониторинга земель, кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Ставропольскому краю), члены комиссии: ФИО9 (председатель союза риелторов Ставропольского края), ФИО10 (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации «Деловая Россия»), секретарь комиссии ФИО11 (заведующий сектора кадастровой оценки Министерства имущественных отношений Ставропольского края). 

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали «против», что свидетельствует о принятии оспариваемого решения по заявлению единогласно. 

Таким образом, оспариваемое решение комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка принятия, что не оспаривается административным истцом. 

Вместе с тем, разрешая заявленные требования, суд находит их подлежащими удовлетворению, исходя из следующего:

Пунктом 14 Порядка № П/0311 определено, что решение об отклонении заявления об оспаривании комиссией принимается в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки.

В силу прямого указания приведенного нормативного правового акта, регламентирующего порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на комиссию возложена обязанность проверки содержания и оформления отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Пунктом 17 Порядка № П/0311 предусмотрено, что в решении комиссии указываются выявленные комиссией нарушения требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, и (или) требований к составлению и (или) к содержанию отчета об оценке, и (или) требований к информации, используемой в отчете об оценке, а также требований к проведению оценки недвижимости, установленных федеральными стандартами оценки, с указанием номеров страниц отчета об оценке рыночной стоимости, к которым имеются замечания (в случае принятия комиссией решения об отклонении заявления об оспаривании).

В нарушение указанных положений Порядка № П/0311 и Порядка № 13123 решение Комиссии от 28.11.2023 № не содержит выводов о том, какие именно нарушения, указанные в отчете об оценке ООО «Деловой партнер» № от 10 ноября 2023 года, комиссия посчитала недостоверными, не приведены мотивы, по которым комиссия пришла к выводу об отказе в удовлетворении заявления ООО совхоз «Декоративные культуры».

Так, в решении Комиссии № от 28.11.2024 в качестве недостатков отчета № от 10.11.2023, составленного оценщиком ФИО6, указано, что на стр. 45 отчета оценщик определяет объект оценки, как земли сельскохозяйственного назначения, ссылаясь при этом на полную расшифровку кода земельного участка 1.17, при этом оценщик не учитывает, что согласно приказу Минэконом развития № П/0336 имеется еще одна расшифровка данного кода: Питомники. Размещение сооружений, необходимых для выращивания и реализации продукции, указанной в коде расчете вида использования 01:171, которая относится к земельным участкам производственного назначения. Согласно картам Ставропольского края на земельном участке расположены объекты капитального строительства, следовательно, объект оценки ошибочно отнесен к земельным участкам сельскохозяйственного назначения. При этом на стр. 53-54 представлена выборка из земель производственного назначения, а аналоги, подобранные для расчета рыночной стоимости стр. 74, взяты под сельское хозяйство (нарушение ст. 11 ФЗ № 135). 

Поскольку допустимых и достоверных доказательств того, что решение Комиссии от 28.11.2023 № соответствует требованиям ст. 28 Закона об оценочной деятельности, положениям приказа Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», положениям Порядка № П/0311 и Порядка № 1312 административными ответчиками не представлено, принятое решение нарушает права административного истца, суд приходит к выводу об удовлетворении его требования о признании данного решения Комиссии незаконным как не соответствующего нормативным правовым актам и нарушающего права и законные интересы административного истца. 

В качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, полученные, в том числе путем использования систем видеоконференц-связи, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов (ч. 2). 

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 20, 23 названного Постановления Верховного Суда Российской Федерации, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

Определением суда от 5 июля 2024 года по делу, по ходатайству представителя административного истца, назначена судебная экспертиза с целью проверки отчета № от 10 ноября 2023 года, составленного оценщиком ФИО6, на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно заключения эксперта ООО «Северо-Кавказский экспертно-правовой центр» № от 17 сентября 2024 года нарушения требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки не выявлено. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены верно. Ошибки при выполнении математических действий оценщиком не допущены. Информация, использованная оценщиком, является достоверной, проверяемой и недостаточной. В отчете об оценке не выявлены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2022. Объекты-аналоги имеют значительную разницу по площади, однако, корректировка на различие данного ценообразующего параметра учтена в расчете верно. Применение в расчетах других аналогов может привести к аналогичному результату. ФСО и Законодательство об оценочной деятельности не регламентируют, какой именно площади должны быть использованы в расчетах объекты-аналоги. Нарушения не допущены. 

Отчет об оценке оценщика ФИО6 № от 10.11.2023 соответствует требованиям закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки (ФСО), действующему оценочному законодательству. 

Оценив указанное заключение эксперта по правилам статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу. 

Суд исходит из того, что заключение судебной экспертизы № от 17 сентября 2024 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы № от 17 сентября 2024 года сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено, в заключении эксперт ответил на все поставленные вопросы. 

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Кроме того, допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО12 поддержала выводы, изложенные в отчете об оценке № от 17.09.2024. Относительно замечаний, пояснила, что Заключение эксперта составлено в соответствии с Федеральным законом №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации от 31.05.2001 г. (действующая редакция), Федеральным законом от 29.07.1998 г. №135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (действующая редакция), Федеральными стандартами оценки.

Экспертом соблюдены ст. 7 ФЗ 73-ФЗ: «Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями»; ст.8 ФЗ 73-Ф3 «Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме», ст. 25 ФЗ 73-ФЗ «Заключение эксперта или комиссии экспертов и его содержание».

В заключении эксперта приведена вся существенная информация, используемая при определении стоимости объектов экспертизы; информация подтверждена путем раскрытия ее источников (в заключении эксперта приведены источники информации (данные интернет сайта архив объявлений Авито, а также архивоценщика.рф), из которых взяты объекты аналоги, приведены снимки объявлений объектов аналогов с указанием кадастровых номеров); заключение эксперта содержит достаточное количество сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки, понять логику и объем проведенного исследования.

В заключении эксперта изложена последовательность процесса оценки и представлены материалы, которые позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости (описаны применяемые подходы и методы оценки, приведены характеристики используемых объектов аналогов, приведены снимки объявлений объектов аналогов, описаны применяемые корректировки и указаны источники информации данных корректировок и др.). Что соответствует ст. 25 «Заключение эксперта или комиссии экспертов и его содержание» и ст. 8 «Объективность, всесторонность и полнота исследований» Федерального закона 73 - ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ»; Федеральному закону от 29.07.1998 г. №135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (действующая редакция), Федеральными стандартами оценки.

В отчете об оценке основным правилом выбора аналогов было выбор земельных участков для сельскохозяйственного производства, наиболее сходных объектам экспертизы по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам», что соответствует п.22в ФСО №7: «При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов».

Объект-аналог №1, используемый в отчете об оценке, подобран корректно с учетом целевого использования, физических характеристик и объема передаваемых прав. Площадь данного объекта-аналога №1, согласно скриншота составляет 10 га.

Земельные участки для сельскохозяйственного использования, могут располагаться как на землях населенных пунктов, так и на землях сельскохозяйственного назначения, согласно данным Справочника оценщика недвижимости. Земельные участки», под ред. ФИО3, Нижний Новгород 2022 г., Часть 1, стр. 54-57, следовательно, объект-аналог №1, используемый в отчете об оценке, подобран корректно с учетом целевого использования, физических характеристик и объема передаваемых прав.

Требования об указание кадастровых номеров объектов-аналогов, отсутствуют в федеральных стандартах оценки, а также в требованиях федерального закона от 29.07.1998 г. №135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (действующая редакция). Данное замечание не является обоснованным. 

Экспертом при выборе аналогов были доступны сведения о ценах предложения объектов, аналогичных объекту экспертизы. Основным правилом выбора аналогов было выбор объектов, наиболее сходных объекту экспертизы по основным ценообразующим факторам. Поскольку совершенно одинаковых объектов недвижимости нет, то для того, чтобы сопоставить оцениваемый объект и объекты аналоги, применяются корректирующие коэффициенты, что соответствует п.22 ФСО №7: «При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки» и п.4 ФСО №У: «Внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости)».

Экспертом при определении рыночной стоимости объекта экспертизы была применена корректировка к объектам аналогам на площадь. Источником определения корректировок послужили данные расчетов СтатРиелт на основе актуальных рыночных данных. Согласно ст.14 ФЗ 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: «Оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки», следовательно, эксперт вправе самостоятельно выбирать и источники информации для определения корректирующих коэффициентов. В данном источнике отсутствует информация о том, что использование корректировки ограничено для резко отличающихся по площади объектов.

В Справочнике оценщика недвижимости есть рекомендации по применению корректировок из справочника, но не обязательные условия расчета и применения тех или иных корректирующих коэффициентов в зависимости от имеющихся различий между объектами исследований и объектами аналогами. Следовательно, эксперт воспользовался правом ст.14 ФЗ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: «Оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки» и п. 17. ФСО № 1, в котором указано на такие понятия как: «должен», «следует», «может». «Понятие должен указывает на безусловную обязанность оценщика выполнить то или иное действие. Оценщик должен выполнять требование в каждом случае, когда имеет место такое указание в федеральных стандартах оценки; понятие «следует» указывает на предпочтительные действия оценщика. В каждом случае оценщик рассматривает возможность и целесообразность выполнения требований и при наличии оснований вправе отказаться от его выполнения; понятие «может» указывает на действия, которые не являются обязательными. В этой области реализуется профессиональное суждение оценщика использовать либо не использовать ту или иную информацию.». В рекомендациях, приведенных в Справочнике оценщика отсутствуют понятия «должен» и «следует». Учитывая тот факт, что корректировка на площадь применялась согласно источника СтатРиелт на основе актуальных рыночных данных, следовательно, указанные замечания не обоснованы. В заключении эксперта приведено обоснование корректировки на различия в площади с указанием источника применения корректировки (стр.128).

Относительно корректировки «на рельеф участка»: корректировка на рельеф участка (или согласно Итоги расчетов СтатРиелт на основе актуальных рыночных данных) подразумевает наличие негативных явлений на участке, таких как заболоченность участка, наличие подтопления, подверженность обвалам, оползням, сложный рельеф участка, наличие перепадов высот непосредственно на участке и др. факторы. Как правило, наличие каких- либо из перечисленных факторов на земельном участке снижают физические условия эксплуатации данного участка и, как следствие, приводят к снижению стоимости такого участка.

Объект экспертизы имеет неровный рельеф: на участке имеются перепады высот, поверхность участков бугристая, на участке имеется склон, земельный участок расположен на северо-западном склоне горы ФИО4, что было установлено при визуальном осмотре, в связи с данными факторами экспертом и был применен корректирующий коэффициент на рельеф. Данная корректировка применена обоснованно.

На стр. 89 данного экспертного заключения в скриншоте объявления представлена схема участка с границами исходного земельного участка, из которого образуется предлагаемый к продаже участок - объект-аналог №3 площадью 1 га, следовательно, имеется возможность выдела данного земельного участка, что и указано в скриншоте объявления. Таким образом, в данном случае к продаже предлагается отдельный объект недвижимости.

Информация, представленная о праве собственности объекта-аналога №3, согласно данным Росреестра, зарегистрированного 28.12.2023, считается актуальной и по состоянию на дату публикации данного объявления, что подтверждается данными сайта https://pkk.rosreestr.ru, согласно которому по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2022 г.) данного участка форма собственности указана как частная собственность. Также следует отметить, что в скриншоте объявления объекта-аналога №3 указано, что к продаже предлагается земельный участок, а не право аренды. Данные замечания являются не обоснованными.

На стр. 89 данного экспертного заключения в скриншоте объявления представлена информация о том, что на земельном участке имеются коммуникации, а именно имеется электроподстанция, что подтверждается фотоматериалами, представленными в скриншоте объявления, следовательно электроснабжение имеется на участке (или возможность подключения). 

Согласно данным публичной кадастровой карты, зачастую объекты недвижимости не отображаются, так как не установлены координаты и данные объекты не зарегистрированы.

При наличии всех необходимых инженерных коммуникаций ценность объекта недвижимости увеличивается в связи с отсутствием необходимости дополнительных затрат на подведение тех или иных коммуникаций к объекту; объекты, полностью обеспеченные всеми коммуникациями, обладают более высокой стоимостью, чем обеспеченные не полностью или не обеспеченные вовсе.

Инфраструктура - важный фактор, влияющий на стоимость земельного участка. Инженерная инфраструктура включает: электроснабжение; газоснабжение; дороги; водоснабжение и водоотведение; связь. Если говорить об инженерных сетях как о факторе, влияющем на стоимость земли, необходимо понимать, что сети делятся на внутриплощадочные и внешние сети.

Наличие на участке сетей инженерно-технического обеспечения повышает стоимость земли. Количественный состав инженерных сетей зависит от того, какие сети присутствуют в том или ином районе или местности. Сети электроснабжения и возможность подключения к ним являются обязательным условием рассмотрения полезности того или иного участка в границах населенного пункта или на землях промышленности. Состав других необходимых подключений к сетям инженерно-технического обеспечения может меняться в зависимости от видов предполагаемого использования земельного участка.

Возможность подключения к сетям инженерно-технического обеспечения зависит от наличия в районе расположения участка необходимых сетей и удаленности от мест (точек) подключения к ним, стоимости выкупа требуемого объема мощностей и иных инвестиционных условий. Экономическая обоснованность подключения к различным сетям определяется в зависимости от проектного назначения объекта, его технических параметров и сопоставимости затрат на возведение объекта и т.п. В случае невозможности подключения к той или иной сети существуют другие варианты для обеспечения потребности в ресурсах (скважина, подвоз воды, септик).

При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются по следующим основаниям:

статьей 390 Налогового Кодекса РФ установлено, что для земельного налога «налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков». Согласно п.20 ФСО №7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный;

коммуникации являются объектами отдельного учета, в т.ч. кадастрового, а также самостоятельными объектами налогообложения по налогу на имущество;

в целях исключения двойного налогообложения при определении базы земельного налога, стоимость улучшений земельного участка в виде коммуникаций не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что корректировка на наличие электроснабжения приведена обоснованно и подтверждена, что соответствует требованиям Федерального закона №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации от 31.05.2001 г. (действующая редакция), Федерального закона от 29.07.1998 г. №135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (действующая редакция), Федеральным стандартами оценки.

Таким образом, принимая во внимание заключение судебной экспертизы № от 17.09.2024, учитывая пояснения эксперта, данные им в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что решение Комиссии от 28.11.2023 № не соответствует требованиям ст. 28 Закона об оценочной деятельности, положениям приказа Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», положениям Порядка № П/0311 и Порядка № 1312, нарушает права административного истца, суд приходит к выводу об удовлетворении требования последнего о признании данного решения Комиссии незаконным как не соответствующего нормативным правовым актам и нарушающего права и законные интересы административного истца.

Согласно части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Учитывая разъяснения п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» о том, что в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления (статья 258 ГПК РФ, пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ), и принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, в целях устранения допущенных нарушений Комиссии следует повторно рассмотреть ранее поданное заявление административного истца от 16.11.2023.

В качестве соответчика по данному административному делу административным истцом указано ГБУ СК «Ставкрайимущество», на требованиях к которому настаивал административный истец, возражал против исключения Учреждения из числа соответчиков.

Вместе с тем, суд учитывает положения ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ), согласно которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1). 

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

В Ставропольском крае на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года №1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 7 человек (с учетом измененного персонального и численного состава). Этим же приказом утвержден Порядок работы данной Комиссии, который регулирует процедурные вопросы.

С учетом указанных положений закона надлежащими ответчиками по заявленным административным истцом требованиям являются Министерство имущественных отношений Ставропольского края и комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края. В компетенцию ГБУ СК «Ставкрайимущество» рассмотрение заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости не входит, а потому заявленные административным истцом требования к ГБУ СК «Ставкрайимущество» удовлетворению не подлежат. 

В части требований административного иска об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об установленной Комиссией кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> рублей 

<

данные изъяты> копеек удовлетворению также не подлежит, поскольку не соответствуют положениям пункта 1 части 3 статьи 227 КАС РФ.

Кроме того, суд учитывает, что оспариваемая кадастровая стоимость Комиссией не устанавливалась, внесена в ЕГРН на основании акта ГБУ СК «Ставкрайимущество» от 12.10.2023 АОКС-№, предметом спора по настоящему административному делу не является, а потому требования административного истца в указанной части не основаны на законе и удовлетворению не подлежат. 

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления оценивается только законность такого решения без разрешения вопроса об установлении рыночной стоимости. Устранение допущенных нарушений производится путем повторного рассмотрения Комиссией ранее поданного заявления, а не с помощью установления судом размера рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО совхоз «Декоративные культуры» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об оспаривании решения комиссии – удовлетворить частично.

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края № от 28.11.2023 года в части пересмотра кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по заявлению ООО совхоз «Декоративные культуры» от 16.11.2023.

Возложить на комиссию по рассмотрению сопоров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края обязанность повторно рассмотреть поданное ДД.ММ.ГГГГ заявление ООО совхоз «Декоративные культуры» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенного по адресу

<

адрес>. 

В удовлетворении административных исковых требований ООО совхоз «Декоративные культуры» к ГБУ СК «Ставкрайимущество» о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края № от 28.11.2023, возложении обязанности повторно рассмотреть заявление от 16.11.2023 – отказать.

В удовлетворении административных исковых требований ООО совхоз «Декоративные культуры» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об установлении Комиссией кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> рублей 

<

данные изъяты> копеек – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд. 

Дата составления мотивированного решения суда 28 октября 2024 года.

Председательствующий судья Н.Г. Пушкарная