Дело № 2-232/2025 76RS0022-01-2024-004287-14

Мотивированное 

решение

 изготовлено 03.03.2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 февраля 2025 года

Заволжский районный суд г. Ярославля в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Т.В.,

при секретаре Егоровой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ярославле гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о защите прав потребителей,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском к ФИО2 В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3, ФИО2 был заключен договор строительства жилого дома с последующей передачей права собственности доли жилого дома и доли земельного участка. В соответствии с абз. 2 п. 2.3 договора строительства застройщик обязался в срок ДД.ММ.ГГГГ построить и передать ФИО1 ? долю дома по акту приема-передачи. Цена договора установлена в размере 4600000 руб. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ цена строительства изменилась и составила 5350000 рублей. Между ФИО3 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключено соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о завершении строительства дома на земельном участке с последующей передачей права собственности на долю земельного участка и долю жилого дома. Истец полностью оплатил стоимость жилого дома в соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается распиской ФИО3 о получении денежных средств. Застройщиком были нарушены сроки исполнения обязательств по договору. Несмотря на то, что ФИО2 не являлся индивидуальным предпринимателем, им на постоянной основе осуществлялось строительство объектов недвижимости, а именно, как минимум еще трех жилых домов, расположенных рядом с домом истца. Истец просит в соответствии с Законом о защите прав потребителей взыскать с ФИО2 неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 900000 рублей (расчетный размер неустойки – 36 433 500 руб.), компенсацию морального вреда в сумме 50000 руб., штраф в размере 50% за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя.

Протокольным определением от 07.12.2024 с согласия истца ФИО3 переведена из состава третьих лиц без самостоятельных требований в состав ответчиков.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель по доверенности ФИО4 доводы иска поддержали, пояснили, что ФИО2 в соответствии с заключенным договором являлся застройщиком, в срок обязанности им выполнены не были. Фактически ФИО2 осуществлял строительство 4 блокированных домов, один из которых он строил для ФИО3, а три на продажу, следовательно, целью его деятельности было извлечение прибыли, что является предпринимательской деятельностью, в связи с чем на ответчика в полной мере распространяются нормы Закона о защите прав потребителей.

Ответчики: ФИО2, его представитель и представитель ФИО3 по доверенности Берн Е.В. по заявленным требованиям возражали, пояснили, что ФИО2 ранее никогда не занимался строительством объектов. Земельный участок с расположенными на нем четырьмя объектами незавершенного строительства в счет долга передал ФИО3 ФИО5 - отец ФИО2 После консультаций с риэлтором ФИО3 приняла решение о достройке незавершенных строительством объектов. Помочь в строительстве объектов предложил ФИО2, который ранее строительством не занимался. Строительство осуществлялось за счет средств привлеченных покупателей. Фактически между сторонами был заключен трехсторонний договор строительного подряда на строительство дома на земельном участке, принадлежащем ФИО3, а после завершения строительства – договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, где продавцом выступала ФИО3, а покупателем истец. Считают, что в рассматриваемом случае возникшие между сторонами правоотношения не регулируются нормами Закона о защите прав потребителей.

Заслушав истца, его представителя, ответчика, представителей ответчиков, показания свидетелей ФИО6, ФИО7, изучив письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО5 являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ выдано уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома. Имея намерение осуществить строительство жилых домов на земельном участке, ФИО5 направил документы в АО «Ярославльводоканал» для согласования подключения к системе водоснабжения. На основании Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 передал ФИО3 все права и обязанности по договору аренды земельного участка. Как указано ответчиками в судебном заседании на момент передачи ФИО3 земельного участка на нем уже располагались четыре незавершенных строительством индивидуальных жилых дома, право собственности на объекты зарегистрировано не было.

Из показаний свидетеля ФИО6, данных в судебном заседании, следует, что его сожительница является одним из сособственников жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ей принадлежит ? доля жилого дома. На момент заключения ею предварительного договора купли-продажи на земельном участке уже находился незавершенный строительством жилой дом.

Свидетель ФИО7 показала, что когда она впервые приехала на объект, дом уже стоял, но без крыши, по слухам, дом начал строить отец ФИО2

Оснований не доверять свидетельским показаниям у суда не имеется, свидетели предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, их показания логичны и не противоречат имеющимся в деле доказательствам.

Администрацией Ярославского муниципального района Ярославской области ФИО3 выдано уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства и его соответствии установленным параметрам и допустимости размещения объектов индивидуального жилищного строительства на земельном участке. Указанное уведомление выдано взамен выданного ранее ФИО5 уведомления от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ФИО3 и КУМИ Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области ФИО3 в собственность передан земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2500 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. Указанный земельный участок ДД.ММ.ГГГГ разделен ФИО3 на четыре земельных участка с кадастровыми номерами: №, №, №, №, что следует из протокола образования земельный участков от ДД.ММ.ГГГГ. 

Между ФИО3 (Продавец), ФИО1 (Покупатель) и ФИО2 (Застройщик) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор строительства жилого дома на земельном участке с последующей передачей права собственности доли земельного участка и доли жилого дома, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключению в последующем договора купли-продажи ? доли земельного участка и строительстве на нем жилого дома с последующей передачей Покупателю ? доли жилого дома на условиях и в срок, установленный настоящим договором. 

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как указано в договоре строительства от ДД.ММ.ГГГГ Продавец обязуется передать в собственность Покупателя ? долю земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 600+/-9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также с привлечением Застройщика (действующего на основании договора подряда строительных работ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Продавцом и Застройщиком) построить на земельном участке с кадастровым номером № блокированный жилой дом общей площадью 424,7 кв.м. (1/2 доля равна 212,35 кв.м.) и передать ? долю Покупателю, а Покупатель обязуется оплатить денежные средства Продавцу в порядке и сроки, установленные настоящим договором.

После заключения настоящего договора Продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ вести в эксплуатацию и оформить вышеуказанный жилой дом в собственность, до ДД.ММ.ГГГГ передать ? дома Покупателю по акту приема-передачи.

После заключения настоящего договора Застройщик обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ завершить строительство жилого дома без остекления оконных проемов, в срок до ДД.ММ.ГГГГ закончить внутреннюю отделку дома и передать ? дома Покупателю по акту приема-передачи, осуществить строительство жилого дома в соответствии с проектно-сметной документацией.

Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в течение 5 рабочих дней после ввода в эксплуатацию и оформления в собственность Продавца вышеуказанного жилого дома.

Таким образом, по договору строительства от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.8-17/ в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ именно ФИО2 (подрядчик) обязуется создать для ФИО3 (продавец) объект индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 600+/-9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. ФИО3 (Продавец) берет обязанность осуществить кадастровый учет и государственную регистрацию права на данный объект с последующей передачей его в собственность ФИО1 (Покупатель) на условиях договора купли-продажи.

Договор купли-продажи указанного объекта недвижимости заключен между ФИО3 (Продавец) и ФИО1, ФИО8 (Покупатели) ДД.ММ.ГГГГ /л.д.18/.

Учитывая указанное, в данном случае правоотношения сторон регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, нормы Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» применению не подлежат.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Согласно разъяснениям в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Как установлено в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

В случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

Из вышеуказанных норм права следует, что в том случае, если строительство осуществляется на земельном участке, принадлежащем лицу, осуществляющему строительство, с обязательством последнего передать готовый объект лицу, его оплатившему, такой договор следует квалифицировать не как договор строительного подряда, а как договор купли-продажи будущей вещи.

При указанных обстоятельствах в удовлетворении требований ФИО1 к ФИО2 должно быть отказано, поскольку лицом, обязанным передать ФИО1 будущую вещь является ФИО3, для которой ФИО2 осуществляет строительство данной вещи.

Как следует из п. 6.2 договора строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ если основной договор купли-продажи не будет заключен до ДД.ММ.ГГГГ, Продавец обязан возвратить Покупателю сумму в размере 2460000 рублей в полном объеме в течение 5 рабочих дней /л.д.9/.

В судебном заседании ФИО1 пояснил, что возврата денежных средств от ФИО3 не требовал, был заинтересован в строительстве жилого дома. Иных санкций договор строительства жилого дома в случае нарушения сроков строительства не предусматривает.

Заявленные истцом к ФИО3 требования основаны на положениях Закона о защите прав потребителей, который в рассматриваемом случае применению не подлежит. ФИО3 индивидуальным предпринимателем не является, сам же факт наличия в ее собственности земельных участков с незавершенными строительством объектами и принятие ответчиком решения по достройке указанных объектов, а также дальнейшая их реализация об осуществлении предпринимательской деятельности не свидетельствуют. ФИО3 в налоговый орган представлены декларации по форме 3-НДФЛ, где указан доход от продажи трех объектов недвижимости и исчислен налог на доходы физических лиц, при этом один из четырех домов ФИО3 на продажу не выставляла, оставив объект недвижимости за собой.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст.56, 103, 194-198 ГПК РФ,

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 (паспорт 

<

данные изъяты>) к ФИО2 (паспорт 

<

данные изъяты>), ФИО3 (паспорт 

<

данные изъяты>) о защите прав потребителей оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Ярославский областной суд через Заволжский районный суд г. Ярославля в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья Т.В.Пивоварова