2-826/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«1» августа 2017 г.

Советский районный суд г. Тамбова в составе:

председательствующего судьи Рублёвой Л.И. 

при секретаре Трункиной М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ИнвестСтройТамбов» о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки за нарушение срока исполнения обязательств по договору, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Советский районный суд г.Тамбова с иском к ООО «ИнвестСтройТамбов» о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки за нарушение срока исполнения обязательств по договору.

В заявлении указывает, что 15.09.2015 года между истцом (инвестором) и ООО ИнвестСтройТамбов» (заказчиком) был заключен договор инвестирования строительства части многоквартирного жилого дома №К-103а, предметом договора являлось финансирование работ, определенных договором. Результат инвестиционной деятельности - двухкомнатная общей предварительной площадью 58,02 кв.м., на 10 этаже в 3 подъезде, расположенная по адресу: условиям договора (п.2.1) Инвестор передает Заказчику денежную сумму 1 528 520 рублей, а ответчик обязуется в процессе реализации инвестиционного проекта зарегистрировать в Управлении Росреестра по Тамбовской области договор купли-продажи в отношении объекта инвестиционной деятельности на инвестора. В п.3.1 договора указано, что 970 000 рублей оплачены инвестором в день подписания договора, а оставшаяся сумма 558 520 рублей будет оплачена после подписания договора купли-продажи. Срок осуществления проекта установлен сторонами – 6 месяцев со дня поступления денежных средств от инвестора.

Истец исполнил свои обязательства по договорам инвестирования и соответственно у него возникло право собственности на результаты инвестиционной деятельности. Однако, в настоящее время ФИО1 не может осуществить государственную регистрацию права собственности на квартиру, так как ответчик не предоставляет ему ряд необходимых для этого документов, несмотря на обращения к нему. В связи с чем, истец просит признать за ним право собственности на общей предварительной площадью 58,02 кв.м., на 10 этаже в 3 подъезде, расположенная по адресу: , также взыскать с ответчика неустойку в размере 970 000 рублей.

Истец в суд не явился, обеспечив явку своего представителя по доверенности ФИО2, которая в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования не признала на том основании, что нельзя признать право собственности на квартиру в незавершенном строительством жилом доме.

Представитель третьего лица АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области» по доверенности ФИО3 пояснила, что заявленным иском права Общества не нарушаются.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области в судебное заседание не явился, просит дело рассмотреть в его отсутствие.

Выслушав представителей сторон, 3\лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 15.09.2015 года между истцом (инвестором) и ООО «ИнвестСтройТамбов» (заказчиком) был заключен договор инвестирования строительства части многоквартирного жилого дома №К-103а, предметом договора являлось финансирование работ, определенных договором. Результат инвестиционной деятельности - двухкомнатная общей предварительной площадью 58,02 кв.м., на 10 этаже в 3 подъезде, расположенная по адресу: условиям договора (п.2.1) Инвестор обязан был передать Заказчику денежную сумму 1 528 520 рублей, а ответчик обязуется в процессе реализации инвестиционного проекта зарегистрировать в Управлении Росреестра по Тамбовской области договор купли-продажи объект инвестиционной деятельности на инвестора. 

Из пояснений представителей сторон и материалов дела усматривается, что 970 000 рублей оплачены истцом в день подписания договора, а оставшуюся сумму 558 520 рублей истцом должна быть оплачена после подписания договора купли-продажи. Срок осуществления проекта установлен сторонами – 6 месяцев со дня поступления денежных средств от инвестора. По настоящий день договор купли-продажи квартиры не подписан, 558 520 рублей в адрес ООО ИнвестСтройТамбов» не перечислены, что не противоречит условиям договора. 

В соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона РФ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 8 этого же Федерального закона предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Из материалов дела усматривается, что в определенный договором срок строительство многоквартирного дома, в котором расположена квартира, в отношении которой ФИО1 заключен договор инвестирования, ответчиком не завершено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено, обязательства по передаче объектов истцу ответчиком не исполнены. 

Следовательно, на момент предъявления иска у ответчика не имеется права собственности на недвижимое имущество - квартиру в объекте незавершенного строительства, и ответчик не может передать это право истцу. Помещения (квартиры), находящиеся в объекте незавершенного строительства, следует рассматривать в качестве составных частей единого недвижимого имущества до момента надлежащего оформления прав на такие помещения как отдельные объекты недвижимости. 

По смыслу ст.ст. 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю в объекте может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, т.е. уже существующего в качестве обусловленного договором объекта недвижимого имущества, способного быть объектом права собственности.

Соответственно, юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию стороной истца по настоящему делу, являлось фактическое наличие индивидуально-определенного объекта строительства, то есть спорной квартиры.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме подлежат удовлетворению, если истец исполнил обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана. Данное правило применяется и в случае, если на момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но квартира, которая исходя из степени завершенности строительства (80%) фактически передана застройщиком истцу, имеет индивидуально-определенные характеристики и учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости.

В соответствии со ст.25 ФЗ РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Принимая во внимание, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: В, в котором истец просит признать право собственности на квартиру, в эксплуатацию не введен, квартира фактически истцу застройщиком не передана, сведений о том, что квартира имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтены в качестве самостоятельных объектов незавершенного строительства, в нарушение требований ст.56 ГПК РФ истцом в материалы дела не представлено, у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения заявленных требований в части признания права собственности на квартиру.

Также суд обращает внимание на следующее.

В силу п.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.

Федеральный закон РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет, что к недвижимому имуществу (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, относятся такие объекты, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (статья 1 Закона), устанавливая особенности регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства (статья 25 Закона).

Поскольку наличие объекта незавершенного строительства подразумевает возможность дальнейшего его преобразования в здание или сооружение, это может повлечь изменение его характеристик, состава помещений в объекте, определяемых по завершении строительства и ввода объекта в эксплуатацию, и подлежащих впоследствии указанию в техническом плане здания, сооружения.

В силу вышеизложенного, постановка на кадастровый учет помещений (жилых и нежилых) до завершения строительства и ввода в эксплуатацию здания (сооружения), в котором они расположены, Законом о кадастре не предусмотрена.

Вместе с тем, анализируя заключенный 15.09.2015г. между сторонами договор, поименованный ими как «Договор инвестирования строительства части многоквартирного жилого дома», в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом договор устанавливает обязанность приобретателя имущества (инвестора- истца) до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суд квалифицирует его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплаты. Поскольку приобретателем по такому договору является потребитель, такой договор представляет собой договор участия в долевом строительстве и на него распространяются положения Закона об участии в долевом строительстве (включая положения о законной неустойке). 

Согласно ч. 2 ст.6 Федерального закона РФ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

Судом установлено, на момент подачи данного искового заявления жилой дом по адресу: , не сдан в эксплуатацию, квартира истцу не передана. Неустойка, полагающаяся истцу за 457 дней просрочки согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 составляет 264 600 рубля: (970 000 X 9%)/300)х457 дн. х 2 = 264 600 рублей.

В силу требований п.п.1-3 ст.401 ГК РФ Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Ответчиком ООО «ИнвестСтройТамбов» не представлено доказательств отсутствия вины в нарушении обязательств перед истцом ФИО1. 

Пункт 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» закрепляет, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Размер штрафа, подлежащий взысканию с ответчика в соответствии со ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» составляет 132 300 рублей

В силу требований ст.103 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать с ответчика госпошлину в доход местного бюджета в размере 5 846 рублей. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к ООО «ИнвестСтройТамбов» о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки за нарушение срока исполнения обязательств по договору частично удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ИнвестСтройТамбов» в пользу ФИО1 по договору инвестирования строительства части многоквартирного жилого дома №К-103а от 15.09.2015г. неустойку за нарушение срока исполнения обязательств 264 600 рублей, штраф 132 300 рублей.

В части иска ФИО1 к ООО «ИнвестСтройТамбов» о признании права собственности на двухкомнатную общей предварительной площадью 58,02 кв.м., расположенную на 10 этаже в 3 подъезде, расположенной по адресу : – отказать.

Взыскать с ООО «ИнвестСтройТамбов» государственную пошлину в доход местного бюджета 5 846 рублей. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Тамбовский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 04.08.2017 г.

Судья: Рублева Л.И.