Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 ноября 2017 года г.СамараСамарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием: 

административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1029/2017 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником в праве общей долевой собственности (доля в праве Х) на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4 248 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных предприятий и объектов, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Другим участником общей долевой собственности на данный земельный участок является ФИО2 (доля в праве Х).

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта определена в соответствии Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 02.09.2014 г. и она составляет 4 715 874,72 руб.

Административный истец, посчитав кадастровую оценку указанного объекта завышенной и отличающейся от его рыночной стоимости, пришел к выводу о необходимости проведения оценки рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. 

Согласно отчету ООО АНО «Экспертиза Поволжья» № от 03.05.2017 года, по состоянию на дату оценки - 02.09.2014 г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 761 533 руб.

Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве общей долевой собственности земельного участка завышена, чем нарушаются его права, так как это ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей. 

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФИО1 просит суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка, в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчета об оценке.

В судебном заседании административный истец ФИО1 свои исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Заинтересованное лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом о причинах неявки не сообщил. Присутствовавший ранее, в судебном заседании 22.11.2017 г., ФИО2 заявленные исковые требования поддержал.

Иные лица, участвующие в деле – Правительство Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о. Новокуйбышевск Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. При этом, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда. 

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения административного истца, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, согласно ст. 84 КАС РФ, в их совокупности, суд приходит к следующему.

Часть 1 ст. 245 КАС РФ определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. 

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от 02.10.2014 г. принадлежит на праве общей долевой собственности, доля в праве Х, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4 248 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных предприятий и объектов, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Другим участником общей долевой собственности на данный земельный участок является ФИО2 (доля в праве Х).

Право общей долевой собственности административного истца на указанный объект зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права № от 24.10.2014 г. (л.д. 8).

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта определена в соответствии Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 02.09.2014 г. и она составляет 4 715 874,72 руб.

Согласно отчету ООО АНО «Экспертиза Поволжья» № от 03.05.2017 года, по состоянию на дату оценки - 02.09.2014 г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 761 533 руб.

Экспертным заключением (положительным) Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» № от 24.05.2017 г. подтверждено соответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец обратился в суд с заявленным требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В отчете об оценке, как того требует ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указаны: дата проведения оценки спорного земельного участка, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка земельных участков, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость. 

На страницах 11-13 отчета оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его фактическое использование - в качестве земельного участка для размещения производственных предприятий и объектов.

Оцениваемый земельный участок отнесен оценщиком к сегменту рынка земельных участков производственно-складского назначения (стр. 19 отчета). 

Анализ фактических данных о ценах предложений земельных участков указанного сегмента в Самарской области приведен оценщиком на стр. 20-24 отчета. Данные о предложениях на рынке недвижимости получены оценщиком из открытых источников информации, в частности ИС «Центр».

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из представленного отчета об оценке видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, чему в отчете приведено обоснование. От использования доходного и затратного подходов оценщик мотивированно отказался (стр. 28-31 отчета).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

В качестве объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж были выбраны 3 земельных участка для размещения производственной базы, расположенные в г. Кинель и в Волжском районе Самарской области. Все объекты-аналоги подобраны, опираясь на следующие критерии: имеют одинаковое назначение – под производство, свободны от улучшений в виде объектов капитального строительства, расположены в южной части Самарской области. Описание объектов-аналогов приведено в таблице на стр. 33-34 отчета. Стоимость предложения по продаже объектов-аналогов варьируется в пределах от 500 до 600 рублей за 1 кв.м. Введены корректировки: на площадь, местоположение, наличие инженерных коммуникаций, скидка на торг принята на уровне 10,2 %. Все поправки отражены в таблице на стр. 37-38 отчета.

В результате оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости земельного участка, полученная в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, составляет 2 761 533,14 руб. (стр. 38 отчета).

Согласовав результаты, присвоив сравнительному подходу весовой коэффициент 1, оценщик установил итоговую рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 2 761 533 руб., что отражено на стр. 39 отчета.

Отчет об оценке содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, мотивирован и не содержит противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Возражений и допустимых доказательств, опровергающих выводы оценщика, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Вместе с тем, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере, заинтересованными лицами не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы ими не заявлено.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что в отношении отчета об оценке имеется положительное экспертное заключение, а также принимая во внимание, что доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке в размере 2 761 533 руб., а требования ФИО1 - удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 02.11.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Административный иск ФИО1 - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 248 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных предприятий и объектов, расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 02.09.2014 года в размере 2 761 533 рубля.

Датой обращения ФИО1 в суд считать - 02.11.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 05.12.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.