УИД 23RS0059-01-2024-002100-22

К делу № 2-2535/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи 16 мая 2024 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Шевелева Н.С., 

при секретаре судебного заседания Чепнян С.А.,

рассмотрев в помещении Центрального районного суда города Сочи в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и расторжении договора о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и расторжении договора о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ответчиком ФИО2 были заключены договор купли-продажи и договор о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с указанными договорами ответчик принял, а истец передал ответчику: права и обязанности в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № от ДД.ММ.ГГГГ (объектом аренды по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ является земельный участок, фактически занимаемый нежилым зданием автопарк грузового транспорта, общей площадью 304,3 кв.м, состоящее из двух этажей, в том числе 1 подземный; находящееся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, 

<

адрес>, кадастровый №); нежилое здание, назначение: автопарк грузового транспорта, общей площадью 304,3 кв.м, состоящее из двух этажей, в том числе 1 подземный; находящееся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, 

<

адрес> 

<

адрес>, кадастровый №. Не смотря на то, что в тексте указанных договоров указано на то, что расчет произведен в полном объеме до подписания договоров, указанную в договоре сумму ответчик истцу не заплатил. Истец никаких расписок о получении денег ответчику не давал. При этом, исходя из доверительных отношений, истец ожидал оплату до настоящего времени, включил указанные условия о якобы состоявшихся платежах ранее в договоры. Всего ответчик по обоим договорам не оплатил истцу 5 352 000 рублей. На направленную ответчику претензию ответ не был получен. Что явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.

На основании вышеизложенного, истец просит суд: расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым истец передал ответчику нежилое здание, назначение: автопарк грузового транспорта, общей площадью 304,3 кв.м, состоящее из двух этажей, в том числе 1 подземный; находящееся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, кадастровый №; расторгнуть договор о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ; исключить запись о праве собственности ответчика на нежилое здание, назначение: автопарк грузового транспорта, общей площадью 304,3 кв м, состоящее из двух этажей, в том числе 1 подземный; находящееся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город 

<

адрес>, кадастровый №, восстановив право собственности истца на нежилое здание, назначение: автопарк грузового транспорта, общей площадью 304,3 кв.м, состоящее из двух этажей, в том числе 1 подземный; находящееся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №; Исключить запись о праве аренды ответчика на земельный участок по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, кадастровый №, восстановив права и обязанности арендатора за истцом на земельный участок по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № в соответствии с договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, направил письменное ходатайство о рассмотрении в свое отсутствие. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, сведений об уважительных причинах неявки суду не представил, направил в суд письменный отзыв относительно заявленных исковых требований, указав на то, что при заключении договора была устная договоренность об оплате по мере возможности. В течение длительного времени истец не требовал оплаты. Фактически сторонами были согласованы изменения в договор купли-продажи и в договор уступки. На основании изложенного, ответчик просил в удовлетворении требований отказать.

На основании ст. 167 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие. Стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело по существу в отсутствие не явившихся участников процесса.

Изучив материалы дела и исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ, понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Существенность нарушения договора купли-продажи подлежит установлению в каждом конкретном случае.

Неоплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры, является существенным нарушением договора.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце четвертом пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, как разъяснено в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи и дает возможность расторжения договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Системно толкуя нормы действующего гражданского законодательства, суд приходит к выводу, что следствием неисполнения покупателем обязанности по оплате продавцу товара, в том числе недвижимого имущества, является не признание сделки недействительной в силу ее ничтожности, а возникновение у продавца права требовать в судебном порядке взыскания соответствующей оплаты или требовать расторжения договора купли-продажи. При этом право на расторжение договора купли-продажи по указанному основанию предоставлено только лицу, являющемуся стороной договора купли-продажи, то есть покупателю и продавцу.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1, как продавцом, и ответчиком ФИО2, как покупателем, был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого, ФИО1 передал, а покупатель принял и оплатил, в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: нежилое здание, автопарк грузового транспорта, общей площадью 304,3 кв.м., состоящее из двух этажей, в том числе 1 подземный, находящееся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № (объект) (п. 1).

Согласно п. 3 договора купли-продажи, указанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 4000 кв.м., с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – обслуживание автотранспорта, по адресу: 

<

адрес>

В силу п. 4 договора купли-продажи, стоимость указанного объекта стороны оценили в 4 600 000 рублей. Соглашение о цене является существенным условием договора.

В соответствии с п. 5 договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

ФИО1 на праве аренды также принадлежал земельный участок, фактически занимаемый нежилым зданием (автопарк грузового транспорта) с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – обслуживание автотранспорта, по адресу: 

<

адрес>, на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и администрацией города Сочи.

На основании п. 1 ст. 388 ГК РФ, уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии условиями которого, истец ФИО1 передал свои права и обязанности ответчику ФИО2, а ФИО2 принял соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между истцом ФИО1 и администрацией города Сочи.

В силу п. 1.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, объектом передаваемой аренды является земельный участок, фактически занимаемый нежилым зданием (автопарк грузового транспорта), общей площадью 304,3 кв.м., кадастровый №, находящийся по адресу: Российская 

<

адрес>.

Согласно п. 3.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, цена уступаемых прав и обязанностей по договору составляет 752 000 рублей. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит. Права аренды переходят от ФИО1 к ФИО2 только после полной оплаты цены, указанной в данном пункте.

Расчет, согласно п. 3.2 указанного договора, произведен в полном объеме в день подписания настоящего договора, путем передачи ФИО2 ФИО1 денежных средств в наличной форме. Финансовых претензий стороны друг к другу не имеют.

Судом установлено, что истцом ФИО1 обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и по договору от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, исполнены в полном объеме.

Данное обстоятельство подтверждается тем, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права аренды по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО2 – запись регистрации №.

Кроме того, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано право собственности ФИО2 на недвижимое имущество: нежилое здание, автопарк грузового транспорта, общей площадью 304,3 кв.м., состоящее из двух этажей, в том числе 1 подземный, находящееся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Как указывает истец, не смотря на то, что в тексте указанных договоров указано на то, что расчет произведен в полном объеме до подписания договоров, указанную в договоре сумму ответчик истцу не заплатил (4 600 000 рублей – в счет стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи, 752 000 рублей – в счет уплаты по договору от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей). В связи с тем, что обязательства по названным договорам ответчиком не исполнены, истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и договор от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Рассматривая требования истца о расторжении договора о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, а также о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, суд приходи к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГПК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ч. 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

На основании ст. 58 ГПК РФ, объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания. Признание, изложенное в письменном заявлении, приобщается к материалам дела.

Из текста договора от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.2), а также текста договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (п. 5) действительно указано на то, что расчет сторонами произведен полностью до подписания договоров, финансовых претензий стороны друг к другу не имеют.

Вместе с тем, ответчик не представил суду надлежащих письменных доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что им в полном объеме были исполнены обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, именно, что ответчиком истцу были переданы в размере, предусмотренном договорами - 4 600 000 рублей и 752 000 рублей (всего в размере 5 352 000 рублей).

Более того, в своем письменном отзыве на исковое заявление, ответчик подтвердил факт неоплаты истцу денежных средств по указанным договорам в счет оплаты за недвижимое имущество и за переход права аренды на земельный участок. Всего ответчик по двум договорам не оплатил истцу сумму в размере 5 352 000 рублей. Доказательств, подтверждающих иное, суду не представлено.

Учитывая изложенное, поскольку судом установлено, что ответчик надлежащим образом не исполнил принятые на себя обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части внесения оплаты, то ответчиком существенно нарушены обязательства по данным договорам.

Соответственно требования истца о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ могут быть расторгнуты по требованию истца.

Учитывая, что в судебном заседании нашел свое подтверждение факт невыполнения ответчиком существенного условия по оплате уступаемых прав и обязанностей, а также по оплате стоимости недвижимого имущества, суд находит нарушение договорных обязательств существенным, а потому полагает, что исковые требования истца о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.

Кроме того, поскольку названные договоры подлежат расторжению, то в Едином государственном реестре недвижимости подлежат исключению записи о праве собственности ФИО2 на нежилое здание, назначение: автопарк грузового транспорта, общей площадью 304,3 кв.м, находящееся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, кадастровый №, с восстановлением права собственности ФИО1 на данное недвижимое имущество; подлежит исключению запись о праве аренды ответчика на земельный участок по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, с восстановлением права аренды ФИО1 в отношении земельного участка по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № в соответствии с договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании пп. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и расторжении договора о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды – удовлетворить. 

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, в отношении недвижимого имущества - нежилого здания, назначение: автопарк грузового транспорта, находящегося по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о праве собственности ФИО2 на нежилое здание, назначение: автопарк грузового транспорта, общей площадью 304,3 кв.м, состоящее из двух этажей, в том числе 1 подземный; находящееся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, восстановив запись регистрации о праве собственности ФИО1 на нежилое здание, назначение: автопарк грузового транспорта, общей площадью 304,3 кв.м, состоящее из двух этажей, в том числе 1 подземный; находящееся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о праве аренды ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, кадастровый №, восстановив запись о праве и обязанности арендатора за ФИО1 на земельный участок по адресу: Российская 

<

адрес>, кадастровый №, в соответствии с договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Н.С. Шевелев

Мотивированное решение изготовлено и подписано судьей 23.05.2024 года.

«Решение в законную силу на момент опубликования не вступило»

"Согласовано"