РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи.

11.09.2020 г.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Казанджян А.А.,

с участием представителя истцов ФИО1 и ИП ФИО2 – ФИО3,

представителя ответчика ФИО4, адвоката Попова З.В., назначенного судом в порядке ст.50 ГПК РФ,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО4 о взыскании договорной неустойки, обеспеченной залогом имущественного права аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 и ИП ФИО2 обратились в Центральный районный суд г.Сочи к ФИО4 о взыскании неустойки, обеспеченной залогом по договору купли-продажи № 1 от 21.01.2016 и договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.01.2016 за период с 01.10.2016 по 19.08.2020 в размере 48225000 рублей, из которых 8546250 рублей по договору купли-продажи, а 39678750 рублей по договору уступки права аренды земельного участка.

В обоснование требований указано, что между ФИО4 и ФИО1 заключены договор купли-продажи № 1 от 21.01.2016 и договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 2 от 21.01.2016. С учетом заключенных дополнительных соглашений, стоимость незавершенного строительством объекта по договору купли-продажи от 21.01.2016 составила 15000000 рублей, а право аренды земельного участка по договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка 21.01.2016 75000000 рублей. ФИО4 принятые обязательства не исполнил, решением суда на заложенное имущество обращено взыскание. Как указывают истцы, ответчиком допущена существенная просрочка исполнения обязательства, обеспеченного залогом, в связи, с чем ответчик обязан выплатить неустойку, которая, как и основное обязательство, обеспечена залогом.

В судебном заседании представитель истцов требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал, указал на несоразмерность заявленного размера неустойки последствиям допущенного нарушения и заявил о применении сроков исковой давности.

Истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, воспользовался правом на ведение дела через представителя.

Истец ИП ФИО2, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, воспользовались правом на ведение дела через представителя.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, суд извещал ответчика о времени и месте судебного разбирательства по последнему известному месту его постоянного проживания указанному в паспорте, на текущий момент суду доподлинно неизвестно актуальное местонахождение или место постоянного проживания ответчика, о месте жительства ответчик суд не известил, в связи с чем, для защиты прав и законных интересов ФИО4, суд, в порядке ст.50 ГПК РФ назначил ему адвоката.

Согласно п.3 ст.167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, с учетом позиций лиц, явившихся в судебное заседание, суд считает возможным рассмотреть дело по существу в настоящем судебном заседании.

Суд, заслушав объяснения и доводы представителей, изучив материалы дела, приходит к выводу, что исковое заявление подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что между ФИО1 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с отсрочкой платежа, залога этой недвижимости (ипотеки) № 1 от 21.01.2016, а так же дополнительное соглашение к договору от 12.09.2016.

Согласно условиям договора и дополнительного соглашения к нему ФИО1 (продавец) обязался передать в собственность ФИО4 (покупателя) недвижимое имущество – объект незавершенного строительства 85 % готовности, площадью 773 кв.м (далее – объект) с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, а покупатель обязался принять объект и оплатить его стоимость – 15000000 (пятнадцать миллионов) рублей в следующем порядке:

2500000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей в срок до 30.04.2016;

2500000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей в срок до 30.09.2016;

2500000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей в срок до 30.10.2016;

3750000 (три миллиона семьсот пятьдесят) рублей в срок до 30.11.2016;

3750 000 (три миллиона семьсот пятьдесят) рублей в срок до 30.12.2016.

Одновременно с договором купли-продажи незавершенного строительством объекта от 21.01.2016 между ФИО1 и ФИО4 был заключен договор перенайма по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ. По договору перенайма ФИО1 уступил, а ФИО4 принял права и обязанности арендатора земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, 

<

адрес>, площадью 1903 кв.м с кадастровым номером № по договору аренды, заключенному между администрацией г.Сочи и ФИО1 № от 18.12.1997 (аренда сроком на 49 лет). За уступаемое право аренды земельного участка, с учётом условий дополнительного соглашения к нему от 12.09.2016 ФИО4 обязался выплатить ФИО1 75000000 (семьдесят пять миллионов) рублей в следующем порядке:

17500000 (семнадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей в срок до 30.04.2016;

17500000 (семнадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей в срок до 30.09.2016;

17500000 (семнадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей в срок до 30.10.2016;

11250000 (одиннадцать миллионов двести пятьдесят) рублей в срок до 30.11.2016;

11250000 (одиннадцать миллионов двести пятьдесят) рублей в срок до 30.12.2016.

В целях обеспечения исполнения денежных обязательств, принятых на себя ФИО4, пунктами 5.5–5.10 договора купли-продажи и п.2.4 договора перенайма стороны предусмотрели, что незавершенный строительством объект и имущественное право аренды земельного участка находятся у ФИО1 в залоге (ипотеке) в силу закона (статьи 488, 489 ГК РФ). Записи о наличии обременений в виде залога в пользу ФИО1 внесены в установленном порядке в ЕГРН.

Во исполнение обязательств по заключённым договорам от 21.01.2016 объекты прав переданы во владение ответчика ФИО4 и произведена государственная регистрация права собственности ФИО4 на недвижимое имущество, ипотеки недвижимого имущества в силу закона, договора перенайма земельного участка, ипотеки имущественного права аренды, изменений в условиях ране заключённых договоров, установленных дополнительными соглашениями № 1 и № 2 от 12.09.2016 г.

По договору перенайма вместо 75000000 рублей уплачено 17500000 рублей (платежные поручения № 550 от 31.03.2016, № 910 от 01.04.2016, № 1700 от 20.04.2016).

ФИО1 принятые по договорам обязательства исполнены полностью и в установленные договорами сроки.

Вместе с тем, ФИО4 обязательства по договорам надлежащим образом не исполнены, допущена существенная просрочка в оплате цены договоров.

В соответствии с п.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Судом установлено, что решением Центрального районного суда г.Сочи от 19.07.2018 по делу № с ФИО4 в пользу ФИО1 взыскано 12500000 рублей по договору купли-продажи № 1 от 21.01.2016 и 57500000 рублей по договору № 2 от 21.01.2016 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка обеспеченного залогом указанного объекта незавершенного строительства и имущественного права аренды земельного участка.

Решением Центрального районного суда г.Сочи от 09.11.2019 по делу № по иску ФИО1 к ФИО4 в счёт погашения основного долга ФИО4 в пользу ФИО1 в размере 70000000 рублей, возникшего из неисполнения ФИО4 обязательств по договору купли-продажи незавершенного строительством объекта № 1от 21.01.2016 и договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ обращено взыскание на заложенное имущественное право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, 

<

адрес>, площадью 1903 кв.м с кадастровым номером №, возникшее из договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, определив способ реализации имущественного права аренды с публичных торгов.

Вышеуказанные обстоятельства ранее выступали предметом рассмотрения судом, в связи с чем, в рамках настоящего дела повторному доказыванию не подлежат, поскольку фактические обстоятельства дела установлены вступившими в законную силу судебными постановлениями, принятыми с участием тех же лиц.

Таким образом, суд, при принятии решения исходит из неисполнения в полном объеме ФИО4 принятых на себя финансовых обязательств по заключенным договорам.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.2 договора купли-продажи объекта незавершенного строительства с отсрочкой платежа, залога этой недвижимости (ипотеки) № 1 за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п.3.1 настоящего договора, покупатель оплачивает продавцу пеню в размере 0,05 % от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Аналогичное положение закреплено в п.5.6 договора № 2 от 21.01.2016 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

В соответствии с п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Бремя доказывания надлежащего исполнения обязательств, либо возврата установленной договором пени лежит на ответчике.

Поскольку ответчик не представил суду доказательств исполнения обязательств по договорам в полном объеме, как и доказательств выплаты пени, суд приходит к выводу об обоснованности требований истцов о взыскании пени.

Представленный истцами расчет договорной неустойки на общую сумму в размере 48225000 рублей за весь период просрочки судом проверен и признан арифметически верным, ответчиком контррасчёт, основанный на применимых нормах права, не представлен, доказательства возврата пени отсутствуют. 

В соответствии с п.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 настоящего Кодекса.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (п.2 ст.199 ГК РФ).

Представителем ответчика заявлено о применении срока исковой давности против требований, выходящих за трехлетний период, предшествующий обращению истцов в суд.

Истцы обратились в суд 21.08.2020. 

В тоже время, согласно имеющимся в материалах дела гарантийным письмам и актам сверки за 2018 г., а так же согласно решению Центрального районного суда г.Сочи от 19.07.2018 г. ответчик ФИО4 в 2018 г. признавал весь долг перед кредитором по ранее заключённым договорам и обязался его погасить в разумные сроки.

Правилами ст.203 ГК РФ предусмотрено, что признание долга прерывает течение срока исковой давности.

При указанных обстоятельствах срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки следует исчислять с 2018 г., а не с октября 2016 г., что исключает признание данного срока пропущенным.

Обсуждая доводы ответчика о снижении неустойки, суд руководствуется следующим. 

В силу ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В п.73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч.1 ст.56 ГПК РФ, ч.1 ст.65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и пленарных разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст.1 Гражданского кодекса РФ) размер неустойки может быть снижен судом на основании ст.333 Гражданского кодекса РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям 

Представителем ответчика заявлено об уменьшении размера пени, поскольку, по мнению представителя, ее размер явно несоразмерен допущенному нарушению и взыскание предложенного истцами размера пени приведет к их неосновательному обогащению за счет ответчика.

Учитывая заявление представителя ответчика о снижении неустойки в порядке ст.333 Гражданского кодекса РФ, принимая во внимание размер возможных убытков истцов, поведение сторон, минимально положенную истцу в силу закона компенсацию покрывающую инфляционные потери и иные обстоятельства дела, суд считает необходимым, соответствующим закону и справедливым снизить размер пени более чем в 5 раз, с 42225000 рублей до 8700000? рублей за период с 01.10.2016 по 19.08.2020, из которых 2889166,66 рублей по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства с отсрочкой платежа, залога этой недвижимости (ипотеки) № 1 от 21.01.2016, а 5810833,34 рублей по договору уступки прав аренды земельного участка № 2 от 21.01.2016.

Судом установлено, что между ФИО1 и ИП ФИО2 заключен договор цессии от 20.02.2020, по которому все права и обязанности по договорам купли-продажи и уступки прав требования, заключенными с ФИО4 и подтверждённые судебными решениями, перешли к ИП ФИО2, в связи, с чем определением Центрального районного суда г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по делу № произведена процессуальная замена. Исходя из этого суд признает наличие у ИП ФИО2 права требования от ФИО4 выплаты пени, в то время как ФИО1, уступив свои права ИП ФИО2, такое право утратил, что подтвердил представитель самого ФИО1 в ходе судебного разбирательства, в связи, с чем суд отказывает ФИО1 в удовлетворении заявленных им требований и признает надлежащим истцом ИП ФИО2

В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, кредитор вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

По общему правилу залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в том числе неустойку (ст.337 ГК РФ).

В данном случае, ни законом, не договором ограничение на обеспечение залогом неустойки, договорами не установлено, в связи, с чем взыскиваемая пеня признается судом ранее обеспеченной залогом имущественного права аренды.

В соответствии с п.4 ст.78 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" требования залогодержателя удовлетворяются из выручки от продажи заложенного имущества после погашения расходов на проведение торгов без соблюдения очередности удовлетворения требований, установленной ст.111 настоящего Федерального закона.

Судом из материалов дела установлено, что ИП ФИО2, являясь залоговым кредитором ФИО4, в связи с дважды несостоявшимися торгами права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, 

<

адрес>, площадью 1903 кв.м с кадастровым номером № оставил залоговое имущество за собой. При этом платежным поручением от 20.08.2020 им перечислено на счет Центрального РОСП г.Сочи 8667500 рублей в качестве доплаты за имущество по исполнительному производству №-ИП, возбужденного в отношении ФИО4

Таким образом, требование о выплате пени, как и основное требование по договорам, было ранее обеспечено залогом, ИП ФИО2 являлся залоговым кредитором ФИО4, а денежные средства, находящиеся на счете судебных приставов фактически выручены при реализации имущественного права аренды, так же находившегося в залоге у ИП ФИО2

В этой связи именно ФИО2 обладает преимущественным правом на удовлетворение вне очереди своих требований из вырученных денежных средств, находящихся на счете Центрального РОСП г. Сочи.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании п.1 ст.333.19 Налогового кодекса РФ размер госпошлины составляет 60000 рублей.

Истцом при подаче иска уплачена госпошлина в размере 60000 рублей, что подтверждается соответствующим платежным поручением.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.21 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, ст.111 КАС РФ, ст.110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (ст.333 ГК РФ);

Исходя из этого, суд взыскивает с ответчика в пользу истца ИП ФИО2 госпошлину в размере 60000 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с ФИО4 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 8700000 рублей пени за период с 21.08.2017 г. по 19.08.2020 г., из которых 2889166,66 рублей по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства с отсрочкой платежа, залога этой недвижимости (ипотеки) № 1 от 21.01.2016 г., а 5810333,34 рублей по договору уступки прав аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, как ранее обеспеченную залогом имущественного права аренды земельного участка с кадастровым номером № и подлежащей удовлетворению в пользу ФИО2 без соблюдения очередности удовлетворения требований, в том числе за счет денежных средств, перечисленных индивидуальным предпринимателем ФИО2 по платежному поручению № 8 от 20.08.2020 г. на депозитный счет Центрального РОСП г.Сочи (УФК по Краснодарскому краю (Центральное РОСП г.Сочи ГУФССП России по Краснодарскому краю, л/с №) в размере 8667500 рублей.

Взыскать с ФИО4 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 60000 рублей госпошлины.

Отказать в удовлетворении остальной части иска.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение составлено 14.09.2020 г.

Председательствующий