Дело № 2-344/2025 (2-5047/2024)

УИД 50RS0029-01-2024-006274-55

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 марта 2025 г. г. Наро-Фоминск

Наро-Фоминский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кокорева Ю.А.

при помощнике ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 ФИО8 к ФИО6 ФИО9, Гукасян ФИО10 об обращении взыскания на предмет залога,

УСТАНОВИЛ :

ФИО5 ФИО11 обратился в суд с вышеуказанным иском ФИО6 ФИО12 Гукасян ФИО13 в котором просил обратить взыскание на земельный участок с К№, площадью № кв. м, находящийся по адресу: 

<

адрес>, расположенные на вышеуказанном земельном участке нежилое помещение - хозблок с К№, площадью № кв.м., по адресу: 

<

адрес>, д. Котово, уч.№, и жилой дом К№, площадью № кв. м, по адресу: 

<

адрес>, в счет погашения задолженности ФИО6 ФИО14., Гукасяна ФИО15 перед ФИО5 ФИО16 по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ; установить начальную продажную стоимость на публичных торгах вышеуказанных объектов недвижимости с К№, К№, К№, в общей сумме № рублей. 

В обоснование требований пояснил, что между истцом и ответчиками был заключен договор займа денежных средств в соответствии с которым Истец передал, а Ответчики приняли и обязались возвратить на условиях договора денежную сумму в размере № рублей. С целью обеспечения исполнения обязательств по договору займа между истцом и ответчиком ФИО4 был также заключен договор залога (ипотеки) недвижимого имущества в виде: земельного участка с К№, площадью № кв. м, находящийся по адресу: 

<

адрес>; расположенного на вышеуказанном земельном участке нежилого помещения – хозблока с К№, площадью 48 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, д. Котово, уч.№, и жилого дома К№, площадью № кв. м, по адресу: 

<

адрес>

В связи с нарушением ответчиками своих обязательств по возврату денежных средств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГг., истец обратился в Черемушкинский районный суд 

<

адрес> с иском о взыскании долга по договору займа. 

Решением Черемушкинского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. по гражданскому делу № удовлетворены частично исковые требования ФИО5 ФИО17 к ФИО6 ФИО18, Гукасяну ФИО19 о взыскании задолженности по договору займа, процентов за пользование чужими денежными средствами, почтовых расходов, судебных расходов по оплате юридических услуг и государственной пошлины, постановлено взыскать солидарно с ФИО4, ФИО2 в пользу ФИО3 задолженность по договору займа в размере № руб., проценты за пользование займом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб., проценты за пользование суммой займа по дату фактического исполнения денежного требования из расчета № руб. в месяц, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб., почтовые расходы в размере № руб., судебные расходы по оплате юридических услуг в размере № руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере № руб. В удовлетворении остальной части иска отказано. Вследствие неисполнения Ответчиками решения Черемушкинского районного суда 

<

адрес>, истец обратился в Наро-Фоминский городской суд 

<

адрес> с настоящим иском в редакции уточненных исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 48).

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено – Управление Росреестра по 

<

адрес>.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, направил своего представителя по доверенности ФИО7 ФИО20., который исковые требования поддержал в полном объеме. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явился, с иском согласился. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Суд свою обязанность по извещению ответчика о месте и времени рассмотрения дела выполнил. В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ, 165.1 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в п. 68 постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ", дело рассмотрено в отсутствие указанного ответчика. 

Доказательств уважительности причин неявки суду не представлено. В соответствии со ст. 35 ГПК РФ стороны самостоятельно распоряжаются своими права и несут установленные законом обязанности, соответственно право участия в судебном заседании стороны реализуют по своему усмотрению. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился извещен надлежаще.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, 165.1 ГК РФ признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц,

Исследовав письменные материалы дела, выслушав представителя истца и ответчика, суд приходит к выводу, что исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

На основании ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. 

Пунктом 1 статьи 348 ГК РФ установлено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. 

В соответствии с ст. 64, п. 1, ст. 65 Федерального закона N 102-ФЗ "об Ипотеке (залоге недвижимого имущества) - при ипотеке земельного участка, право залога распространяется также и на расположенные на нем, в том числе вновь возведенные и реконструированные здания, строения и сооружения если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Поскольку иное регулирование заключенным сторонами договором залога не предусмотрено, а земельный участок является предметом ипотеки, на здания, строения и сооружения возведенные на нем после регистрации ипотеки земельного участка, также распространяется право залога.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор займа на сумму в размере № руб., по условиям которого истцом ответчикам предоставлены денежные средства в указанном размере, сроком на 6 месяцев, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, с возможностью пролонгации (п. 1 договора), с начислением процентов на сумму займа из расчета 4% в месяц до дня погашения суммы займа, что составляет № руб. в месяц, общая сумма, подлежащая возврату, составляет № руб. (п. 2). 

Согласно п. 5 договора возврат суммы займа и начисленных процентов осуществляется заемщиками в 

<

адрес> наличными денежными средствами в следующем порядке: проценты заемщики обязуются выплачивать ежемесячно не позднее 18 числа каждого календарного месяца, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, возврат основной суммы займа в размере № руб. должен быть произведен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В п. 7 договора указано, что в случае однократной просрочки уплаты процентов более чем на 10 календарных дней, процентная ставка автоматически увеличивается до 7,8% в месяц на весь срок пользования займом до полного исполнения просроченных обязательств.

В соответствии с п. 9 договора займа в случае просрочки заемщиками обязательств по уплате процентов и/или возврату суммы займа более чем на 10 календарных дней, на сумму просрочки начисляется неустойка в размере 0,1% в день за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем возникновения задолженности и до полного ее погашения. Данная неустойка начисляется помимо процентов, подлежащих начислению по ст. 395 ГК РФ (л.д. 17-18).

Факт получения ответчиками от истца ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в размере № руб. по данному договору займа подтверждается распиской и нотариально удостоверенным заявлением ответчиков (л.д. 23-24).

Ответчики, принятые на себя обязательства по возврату суммы займа и уплате процентов надлежащим образом не исполнили. Каких-либо допустимых, бесспорных и достоверных доказательств возврата суммы займа в полном объеме, равно как и уплаты займодавцу процентов за пользование займом в установленных договором размере и порядке, суду в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ ответчиками не представлено.

Между тем с целью обеспечения исполнения обязательств по договору займа между истцом и ответчиком ФИО4 был также заключен договор залога (ипотеки) недвижимого имущества в виде: земельного участка с К№, площадью 1477 кв. м, находящиеся по адресу: 

<

адрес>, д. Котово, уч.№; расположенного на вышеуказанном земельном участке нежилого помещения – хозблока с К№, площадью 48 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, д. Котово, уч.№, и жилого дома К№, площадью 136,5 кв. м, по адресу: 

<

адрес>, д. Котово, 

<

адрес>

В связи с нарушением ответчиками своих обязательств по возврату денежных средств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, истец обратился в Черемушкинский районный суд 

<

адрес> с иском о взыскании долга по договору займа, процентов и пени. 

Решением Черемушкинского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. по гражданскому делу № удовлетворены частично исковые требования ФИО5 ФИО21 к ФИО6 ФИО22, Гукасяну ФИО23 о взыскании задолженности по договору займа, процентов за пользование чужими денежными средствами, почтовых расходов, судебных расходов по оплате юридических услуг и государственной пошлины, постановлено взыскать солидарно с ФИО6 ФИО24 Гукасяна ФИО25. в пользу ФИО3 задолженность по договору займа в размере № руб., проценты за пользование займом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб., проценты за пользование суммой займа по дату фактического исполнения денежного требования из расчета № руб. в месяц, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 405 000 руб., почтовые расходы в размере № руб., судебные расходы по оплате юридических услуг в размере № руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере № руб. В удовлетворении остальной части иска отказано (л.д. 14-16). 

Из полученных сведений из ЕГРН следует, что ответчику ФИО4 на праве собственности принадлежит следующие недвижимое имущество: земельный участок с К№, площадью № кв. м, находящийся по адресу: 

<

адрес>, расположенные на вышеуказанном земельном участке нежилое помещение - хозблок с К№, площадью 48 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, д. Котово, уч.№, и жилой дом К№, площадью 136,5 кв. м, по адресу: 

<

адрес>, д. Котово, 

<

адрес> (л.д. 94-107).

В связи с неисполнением ответчиками обязательств по договору займа ДД.ММ.ГГГГ, требования об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. 

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. 

Приведенные нормы закона не предусматривают в качестве обязательного условия обращения взыскания на заложенное имущество взыскание в судебном порядке долга по основному обязательству, равно как и не содержат запрета на обращение взыскания на предмет залога до удовлетворения требований о взыскании долга по основному обязательству. Аналогичная позиция изложена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021) (п. 5) 

Судом установлено, что просрочка исполнения ответчиком обязательства на дату рассмотрения дела судом составила более четырех месяцев, а сумма неисполненного заемщиком обязательства № рублей, то есть более пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества, определенного сторонами. 

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что требования истца об обращении взыскания на предмет залога и на основании пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" являются обоснованными, ответчик ненадлежащим образом исполнил взятые на себя обеспеченные залогом недвижимого имущества, обязательства по договору займа. Условия, предусмотренные пунктом 2 статьи 348 ГК РФ, не допускающие возможности обращения взыскания на залоговое имущество, отсутствуют. 

В соответствии с частью 1, 3 статьи 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога, признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания (часть 3 статьи 340 ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацем 2 и 3 пункта 2 статьи 350 Настоящего Кодекса. 

Согласно ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона. 

Таким образом, Законом об ипотеке установлены императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества. 

П. 2.2. договора ипотеки установлено, что по соглашению сторон, заложенное имущество оценивается: - земельный участок № руб.; жилой дом №.; хозблок № руб.

Из представленного отчета об определении рыночной стоимости № ДД.ММ.ГГГГ- 9 от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составляет № руб., в том числе: земельного участка с К№ стоимость составляет № руб.; жилого дома с К№ стоимость составляет № руб.; нежилого помещения – (хозблок)с К№ стоимость составляет № руб. (л.д. 59-74). 

Представитель истца, ответчик не оспаривали стоимость объектов залога, указанную в выписке ЕГРН, ходатайств об определении рыночной стоимости объектов залога не заявляли. 

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о согласовании сторонами стоимости спорного имущество в размере № руб.

Таким образом, суд обращает взыскание на земельный участок К№, площадью № кв. м, находящиеся по адресу: 

<

адрес>, д. Котово, уч.№, расположенные на вышеуказанном земельном участке нежилое помещение - хозблок К№, площадью 48 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, и жилой дом К№, площадью № кв. м, по адресу: 

<

адрес>, д. Котово, 

<

адрес>, в счет погашения задолженности ФИО6 ФИО26 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения), Гукасяна ФИО27 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) перед ФИО5 ФИО28 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, устанавливая начальную продажную стоимость на публичных торгах вышеуказанные объекты недвижимости в общей сумме № руб. (5 791 000 * 80%). 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 ФИО29 к ФИО6 ФИО30, Гукасян ФИО31 об обращении взыскания на предмет залога, - удовлетворить

Обратить взыскание на земельный участок К№, площадью № кв. м, находящиеся по адресу: 

<

адрес>, расположенные на вышеуказанном земельном участке нежилое помещение - хозблок К№, площадью 48 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, д. Котово, уч.№, и жилой дом К№, площадью № кв. м, по адресу: 

<

адрес>, в счет погашения задолженности ФИО6 ФИО32 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения), Гукасяна ФИО33 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) перед ФИО5 ФИО34 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ.

Установить начальную продажную стоимость на публичных торгах вышеуказанных объектов недвижимости с К№, К№, К№, в общей сумме 4 632 800 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Наро-Фоминский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий Ю.А. Кокорев 

Мотивированное решение составлено 18 апреля 2025 г. 

Председательствующий Ю.А. Кокорев