Гражданское дело № 2-199/2024

УИД 27RS0015-01-2024-000171-87

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 марта 2024 года п. Ванино 

Ванинский районный суд Хабаровского края в составе: 

председательствующего судьи Молчановой Ю.Е., 

при секретаре Басалаевой Н.Н.,

с участием представителя истца генерального директора ООО «Феникс» ФИО1, действующего на основании прав по должности,

ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Феникс» к ФИО2 о расторжении договора аренды, обязанию совершить определенные действия, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Феникс» обратилось в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды, обязанию совершить определенные действия, взыскании судебных расходов, по тем основаниям что, 01.07.2008 г. общество с ограниченной ответственностью «Феникс» приступило к управлению многоквартирным домом №, расположенном по Приморскому бульвару в п. Ванино Хабаровского края. 01.01.2011 года между ООО «Феникс и индивидуальным предпринимателем ФИО2 был заключен договор № 1/11 на аренду нежилого помещения площадью 106,2 кв.м. Помещение расположено по адресу: 

<

...>, имеет отдельный вход со двора. Помещение было фактически передано арендатору в соответствии с условиями договора. арендатор его принял и использовал по своему усмотрению. Согласно п. 2.3.1 указанного договора арендатор обязан использовать Арендуемое помещение в соответствии с условиями договора. Арендуемое подвальное помещение является техническим подвалом, что было подтверждено вступившим в силу решением арбитражного суда Хабаровского края от 23.11.2011 г. по делу № А73-10656/2011 (стр.4 решения) где указано, что «Согласно заключению по результатам технического обследования помещений парикмахерской № 2011-007, изготовленному ООО «Востокрегионстрой» 03.11.2011, цокольный этаж жилого дома № 6, расположенного в 

<

...> в котором расположена парикмахерская, является техническим, так как в помещении парикмахерской № 22 находится тепловой узел, водомерный узел, в помещении № 18 находится воднораспределительная установка для приема, распределения и учета электроэнергии жилого дома, также через помещения парикмахерской проходят общедомовые инженерные сети. Указанные общедомовые инженерные сети, тепловой и водомерный узлы, ВРУ предназначены для обслуживания квартир всех пяти этажей жилого дома, доступ для их обслуживания осуществляется через помещения парикмахерской». Кроме того, сотрудники парикмахерской ИП ФИО2, находящейся в арендуемом помещении, неоднократно нарушали требования о запрете вмешиваться в работу задвижек инженерных сетей, несвоевременно предоставляли доступ в технический подвал, где расположена парикмахерская, специалистам Истца. Данные действия могли привести к возникновению угрозы безопасности жизни и здоровья жильцов МКД, а также привели к порче имущества одного из них и нанесли значительный материальный ущерб Обществу. Согласно п. 4.2.12. договора управления многоквартирным домом № 6, расположенного по адресу: 

<

...> «Управляющая организация ООО «Феникс» вправе представлять интересы собственников в любых предприятиях, учреждениях, органах милиции, прокуратуры, а также в судах общей юрисдикции и арбитражных судах, при рассмотрении дел и споров, касающихся общедомового имущества многоквартирного дома, находящегося в управлении». ООО «Феникс» заключая договор аренды, действовал от имени и в интересах собственников общедомового имущества, каковым является спорное помещение. В соответствии с п. 5.1. договора аренды от 01.01.2011 г. право пользования помещением предоставляется на период с 01.01.2011 г. по 31.12.2011 г. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о продлении действия данного договора. Если за 30 дней ни одна из сторон не заявит о расторжении или изменении договора, договор будет считаться пролонгированным на тех же условиях на следующий год». 20.09.2023г. в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора и 2 экз. соглашения о расторжении договора № 1/11 от 01.01.2011 г. с 31.12.2023 г. Кроме того, генеральный директор ФИО1 отправил ФИО2 на телефон посредством "WhatsApp" соглашение о расторжении договора, но ответа не получил. Ответчик соглашение о расторжении не подписала и второй его экземпляр в наш адрес не направила. 15.11.2023 истцом в адрес ответчика было полвторно направлено уведомление о расторжении договора и 2 экз. соглашения о расторжении договора № 1/11 от 01.01.2011 г. с 31.12.2023 г., тем самым уведомив письменно ФИО2, что ООО «Феникс» не намерено более продлять с ней договор аренды на срок, определенный договором. Соглашение снова было проигнорировано и не подписано со стороны ответчика. ФИО2 в ответ на полученное 28.11.2023 г., т.е в установленный п. 5.1 договора срок, уведомление и дополнительное соглашение о расторжении договора аренды, в нарушение п. 5.1 договора аренды направила письмо 12.01.2024 г. вх. № 212 в адрес общества о том, что якобы данный договор является бессрочным и расторжению не подлежит. Тем самым, ответчик фактически в одностороннем порядке, в нарушение требований ГК РФ оспаривает право собственников данного общедомового имущества на владение, распоряжение и использование своего имущества, интересы которых представляет ООО «Феникс». Между тем, данное утверждение полностью противоречит пункту 2 статьи 602 ГК: Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Пунктом 5.1. Договора прямо установлен срок его действия и на какой срок он может продляться. От ответчика письменного уведомления о продлении договора не поступало. Кроме того, Договор № 1/11 на аренду нежилого помещения между истцом и ответчиком, как с индивидуальным предпринимателем, был заключен именно с целью размещения в нем парикмахерской в соответствии с п. 1.2 договора для ведения ответчиком предпринимательской деятельности с целью получения прибыли. В случае прекращения деятельности в качестве индивидуального предпринимателя ответчик была обязана уведомить истца об этом и соответственно, освободить занимаемое помещение. Помещение 31.12.2023 г. не было освобождено, оборудование для парикмахерской до настоящего времени находится в нем, и ответчик продолжает незаконную предпринимательскую деятельность. Ответчик в нарушение п. 9.3 Договора не уведомила истца, что 31.12.2022 г. снялась с государственной регистрации в качестве ИП (дата прекращения деятельности 31.12.2022 г.), помещение до 31.12.2023 г. не освободила. Оборудование для парикмахерской до настоящего времени находится в нем, и ФИО2 продолжает вести незаконную предпринимательскую деятельность. Истцом в адрес ответчика ежемесячно направлялись счета для оплаты за аренду помещения. В соответствии с указанным договором ООО «Феникс» добросовестно и в полном объеме выполняло свои обязанности. Однако со стороны ответчика в нарушение условий договора оплата аренды нежилого помещения за период с 2020 по конец 2023 года полностью не производилась. Согласно актам сверки расчетов за указанный период, задолженность ФИО2 по оплате аренды фактически всегда составляла более чем за два месяца. В ее адрес регулярно направлялись претензии и письма с требованием погасить задолженность, но оплату, причем только частично, она производила только после того, как истец собирался подавать иск о расторжении договора аренды за систематическую неуплату арендных платежей. Согласно пункту 7.2. «Арендодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке в случае систематической неуплаты Арендатором арендной платы...». Ответ на претензии не получен. Оплата задолженности ответчиком истцу не произведена. Согласно акту сверки взаимных расчетов от 31.12.2023 г. договору № 1/11 аренды нежилого помещения от 01.01.2011 г. в многоквартирном доме № 6 по Приморскому бульвару в п. Ванино Хабаровского края, на указанную дату задолженность составила 40 116 рублей 54 коп. По настоящее время задолженность не погашена. Ответчик, не оплачивая аренду помещения более двух месяцев, существенно нарушает условия договора аренды нежилого помещения и требования п.3 ст. 619 ГК РФ. В связи с тем, истец в установленный договором срок письменно уведомил ответчика о расторжении договора аренды нежилого помещения, а ответчик отказывается исполнять условия п. 5.1 договора, отказываясь подписывать соглашение о расторжении договора, отказывается освобождать помещение, нарушил требования п. 2.3.2. Договора, использовал арендуемое помещение с нарушениями, самовольно вмешивался в работу инженерных сетей и оборудования, причинив своими действиями вред истцу и создав угрозу жизни, здоровью и интересам жильцов многоквартирного дома № 6 по Приморскому бульвару в п. Ванино Хабаровского края, в нарушение п. 7.2 Договора отказывается от своих обязательств по оплате арендуемого помещения, а также осуществляет незаконную предпринимательскую деятельность. Истец считает, что договор аренды № 1/11 от 01.01.2011 г. нежилого помещения площадью 106,2 кв.м, подлежит расторжению.

Просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 1/11 от 01.01.2011 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Феникс» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 Обязать ИП ФИО2 освободить нежилое помещение площадью 106,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ООО «Феникс» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

Представитель истца ООО «Феникс» ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, и, пояснив суду вышеизложенное, просил их удовлетворить в полном объеме. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, пояснив, что между сторонами 01.01.2011 г. был заключен договор аренды нежилого помещения, из указанного договора между сторонами возникли гражданские правоотношения, из которых вытекают обоюдные гражданские права и обязанности. П. 5.1. договора установлено, что право пользования помещением предоставляется на период с 01.01.2011 по 31.12.2011, если за 30 дней ни одна из сторон не заявит о расторжении или изменении договора, договор будет считаться пролонгированным на тех же условиях на следующий год». Исходя из буквального толкования условий пункта 5.1 договора аренды от 01.01.2011 г. сторонами не было предусмотрено условие о ежегодном продлении срока действия договора на каждые последующие 11 месяцев; условия пункта 5.1, предусматривающие возможность продления договора на следующие 11 месяцев, не содержат указания на ежегодность такого продления. В свою очередь, согласно действующему законодательству, если сторонами предусмотрено, что договор аренды продлевается на определенный срок, но не указано количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он прекратит свое действие либо будет возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ. Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Таким образом, после 31.12.2012 г. договор аренды от 01.01.2011 г. в силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, поэтому условие п. 5.1. договора «..Если за 30 (тридцать) дней ни одна из сторон не заявит о расторжении или изменении Договора, Договор будет считаться пролонгированным на тех же условиях на следующий год», применению не подлежит и ссылка истца на данный пункт договора, и 30-ти дневный срок уведомления о расторжении договора, несостоятельна. Доводы истца о том, что 20.09.2023 г. в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора и 2 экз. соглашения о расторжении договора № 1/11 от 01.01.2011 г. с 31.12.2023 г., не могут быть приняты во внимание, поскольку в нарушение ст. 56 ГПК РФ, истцом доказательств направления уведомления о расторжении договора в адрес ответчика не представлено, такого уведомления ответчик не получала. Направление соглашения о расторжении договора генеральным директором ФИО1 на телефон ответчика посредством "WhatsApp", не может быть принято во внимание, поскольку указанное соглашение ответчиком не было получено, при этом, условий в договоре о возможности направления уведомления (соглашения) посредством мессенджера "WhatsApp" не предусмотрено. 15.11.2023 г. истцом в адрес ответчика было отправлено уведомление о расторжении договора аренды от 01.11.2011 г. с 31.12.2023 г. в письменной форме, однако, поскольку договор является бессрочным, то направление истцом 15.11.2023 в адрес ответчика уведомления о расторжении договора с 31.12.2023 года не может считаться соответствующим закону, противоречит срокам, установленным законом. Одним из оснований иска о расторжении договора является нарушение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей. Между тем, Ответчиком произведено полное погашение задолженности по спорному договору, поэтому требования истца по данному основанию удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификацию такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (статья 452 ГК РФ). Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификацию такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора. В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. В качестве оснований иска истцом в том числе приведены доводы о неисполнении ответчиком условий договора в части внесения арендных платежей. Действительно арендатор исполнял свои договорные обязательства в связи с затруднительным материальным положением ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность, которая была погашена ответчиком в полном объеме и в разумный срок. 28 ноября 2023 ответчик одним письмом получила претензию исх. № 166 от 14.11.2023 г. и уведомление исх. № 167 от 14.11.2023 г. Допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в суд, в необходимый для этого разумный срок устранены с момента получения Уведомления. Учитывая изложенное, принимая во внимание, что досрочное расторжение договора является крайней, исключительной мерой гражданско-правовой ответственности, с учетом обстоятельства погашения задолженности ответчиком в полном объеме, а также тот факт, что несвоевременное исполнение обязательств арендатором не привело к возникновению у арендодателя ущерба, то отсутствуют в настоящем случае оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора по данному основанию. Ссылки истца на то, что ответчик оспаривает право собственников общедомового имущества, в котором расположено помещение, на владение, пользование, распоряжение их имущества, интересы которых представляет ООО «Феникс» также не состоятельны, так как ООО «Феникс» уполномочено собственниками жилья многоквартирного дома (МКД) от их имени заключать договоры аренды общего имущества. Соответственно, ответчик действует в рамках закона, по договору и права собственников общедомового имущества никак не оспаривает и не умаляет. Ссылки истца на то, что сотрудники парикмахерской ИП ФИО2, находящиеся в арендуемом помещении, неоднократно нарушали требования о запрете вмешиваться в работу задвижек инженерных сетей, несвоевременно предоставляли доступ в технический подвал, где расположена парикмахерская, специалистам Истца не может быть принята во внимание при рассмотрении данного спора, так как ранее этому доводу была дана правовая оценка в рамках гражданского дела № 2-547/2023 по иску ООО «Феникс» к ФИО2, в указанной части данное решение суда носит преюдициальное значение, при этом, каких либо доказательств подтверждающих указанное обстоятельство, истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не предоставлено. Доводы о расторжении договора в связи с утратой ответчиком статуса ИП, несостоятельны в силу следующего. В силу ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юрлица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность коммерческих организаций, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. Нормами главы ГК РФ, посвященной прекращению обязательств, не предусмотрено прекращение обязательств в связи с утратой физлицом статуса ИП. На основании ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юрлица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юрлица возлагается на другое лицо. Но данная норма неприменима к случаям утраты физлицом статуса ИП. В свою очередь, договоре аренды стороны напрямую не предусмотрели возможность досрочного прекращения договора аренды в связи с утратой арендатором статуса индивидуального предпринимателя. Более того, ответчик зарегистрирована как самозанятая, и в спорном помещении осуществляет предпринимательскую деятельность. Доказательств проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по вопросу несогласия с продлением договора аренды, о расторжении договора аренды и принятия решения об освобождении нежилого помещения, занимаемого ответчиком истцом не представлено (пункт 1 статьи 246 ГК РФ, пункт 4 статьи 36 ЖК РФ, подпункт 3 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ, ст. 608 ГК РФ, п. 1 ст. 246 ГК РФ). Просит в удовлетворении исковых требований ООО «Феникс» к ФИО2 о расторжении договора аренды от 01.01.2011 г., отказать.

Выслушав мнение представителя истца, ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно части первой статьи 12 ГПК РФ, ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст.452 ГК РФ соглашение об изменении договора или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота, не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора, при условии указания данных обстоятельств самим договором аренды. Например, если в договоре аренды, указано вправо арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем нежилого помещения.

Согласно ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ст. 655 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды нежилого помещения, относящегося к муниципальной собственности № 24 от 01.02.2006г., (с учетом дополнительного соглашения № 1 от 06.10.2008 к договору аренды) комитетом по приватизации и управлению имуществом администрации Ванинского муниципального района, при участии Комитета ЖКХ (балансодержатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2, последней передано в аренду нежилое помещение, расположенное в пятиэтажном жилом доме по адресу: 

<

...>, помещения - I (11-21) общей площадью 106, 2 кв. м, в том числе основная 78, 8 кв. м, для использования подвального помещения под парикмахерскую и косметический кабинет. Срок аренды см 01.01.2006г. до 31.12.2010г.

Согласно ч. 3 ст. 61 ГПК РФ, при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 23.11.2011 года, договор аренды № 24 от 01.02.2006 признан судом незаключенным на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку отсутствует государственная регистрация данного договора. Указанным решением также установлено из заключения по результатам технического обследования помещений парикмахерской № 2011-007, изготовленному ООО «Востокрегионстрой» 03.11.2011, что цокольный этаж жилого дома № 6, расположенного в 

<

...> в котором расположена парикмахерская, является техническим, так как в помещении парикмахерской № 22 находится тепловой узел, водомерный узел, в помещении № 18 находится вводно-распределительная установка для приема, распределения и учета электроэнергии жилого дома, также через помещения парикмахерской проходят общедомовые инженерные сети. Указанные общедомовые инженерные сети, тепловой и водомерный узлы, ВРУ предназначены для обслуживания квартир всех пяти этажей жилого дома, доступ для их обслуживания осуществляется через помещения парикмахерской.

Согласно договору управления многоквартирным домом № 11/09 от 01.01.2011г. и приложениями к нему № 1, № 2, управление много квартирным домом по адресу: 

<

...> приняла управляющая организация ООО «Фениск».

01.01.2011 года между ООО «Феникс» и ИП ФИО4 заключен договор аренды нежилого помещения № 1/11, согласно которому арендодателем ООО «Феникс» передано арендатору ИП ФИО2 нежилое помещение общей площадью 106,2 кв.м. по адресу: 

<

...> для размещения парикмахерской. 

Актом сдачи-приемки (Приложение № 2 к договору аренды № 1/11 от 01.01.2011г.), ИП ФИО2 приняла 01.01.2011г. от ООО «Феникс» нежилое помещение общей площадью 106,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 6.4, п. 6.5 Договора, при прекращении Договора Арендатор передает Арендодателю арендуемое помещение в исправном состоянии вместе с неотделимыми улучшениями, которые были согласованы с Арендодателем. Арендованное помещение считается возвращенным Арендодателю, с момента подписания Акта о приеме – передаче.

Пунктами 2.1.1, 2.1.2 Договора, определено право арендодателя изменять размер арендной платы, получать арендную плату и иные платежи, установленные договором. 

Пунктом 3.1 Договора, определен размер ежемесячной арендной платы за пользование Арендуемым помещением, который составляет 14018,40 рублей.

Согласно п. 3.2 Договора, арендная плата вносится арендатором ежемесячно путем перевода денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 5-го числа месяца, за который производится оплата (текущего месяца).

Согласно п. 2.1.3 и 2.1.5 Договора, арендодатель имеет право проводить проверку состояния механического и электрического оборудования, систем отопления и вентиляции, обеспечение работы инженерно-технических систем, оборудования, коммуникаций и сооружений с целью недопущения технологических аварий в Арендуемых помещениях, предварительно уведомив об этом Арендатора письменно с указанием дня проверки и числа специалистов, которые прибудут для проведения указанных проверок, а Арендатор обязуется не чинить препятствий таким осмотром. В порядке и на условиях, предусмотренных Договором, требовать от Арендатора возмещения ущерба, причиненного Арендуемому помещению.

Согласно п. 2.3.2, п. 2.3.3 Договора, арендатор обязан содержать арендуемое помещение в технически исправном состоянии и состоянии, соответствующем нормам пожарной безопасности, а также санитарным нормам и правилам. Своевременно уплачивать Арендную плату и иные платежи предусмотренные Договором.

Согласно п. 2.3.6, Договора, арендатор обязан беспрепятственно, при наличии таковой возможности в соответствии с внутренними документами Арендатора, и в соответствии с условиями Договора, допускать в Арендуемое помещение уполномоченных представителей Арендодателя с целью проверки его использования.

Согласно п. 4.3, Договора, в случае невнесения арендатором арендной платы в установленные настоящим договором сроки, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от просроченной к уплате суммы, за каждый день просрочки.

Порядок изменения и расторжения договора определен разделом 7, согласно которому любые изменения и дополнения к Договору оформляются в виде дополнительного соглашения, которое является неотъемлемой частью настоящего Договора. Дополнительные соглашения считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями Сторон, зарегистрированы в установленном законодательством РФ порядке (п.7.1 Договора).

Согласно п. 7.2 Договора, Арендодатель вправе расторгнуть Договор в судебном порядке в случае систематической неуплаты Арендатором арендной платы. Арендодатель может воспользоваться этим правом лишь в том случае, если он предварительно письменно уведомит Арендатора о допущенных им нарушениях и Арендатор не устранит их в течение 30 (тридцати) дней.

Согласно п. 7.3 Договора, Арендатор имеет право досрочно расторгнуть Договор в одностороннем порядке с предварительным письменным уведомлением Арендодателя за 1 (один) календарный месяц до даты такого расторжения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу пункта 5.1 договора аренды № 1/11 от 01.01.2011г., право пользования помещением, предоставляется на период с 01 января 2011г по 31 декабря 2011г. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя не позднее, чем за 1 месяц о продлении действия данного договора. Если за 30 дней ни одна из сторон не заявит о расторжении или изменении Договора, Договор будет считаться пролонгированным на тех же условиях на следующий год.

В силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе отказаться от него в порядке, установленном статьей 610 ГК РФ.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

За исходящим № 142 от 21.09.2023г. ООО «Феникс» за подписью генерального директора ФИО1 в адрес ФИО2 направлено уведомление о расторжении договора аренды № 1/11 от 01.01.2011 года на основании п. 5.1 указанного договора аренды, с приложением соглашений о расторжении договора аренды от 20.09.2023 г.

Указанное отправление было возвращено отправителю из-за истечения стока хранения отправления, что подтверждено данными внутрироссийского почтового идентификатора, размещенными на официальном сайте ФГУП "Почта России" pochta.ru ( 68286183010102).

За исходящим № 166 от 14.11.2023г. ООО «Феникс» за подписью генерального директора ФИО1 в адрес ФИО2 направлена претензия, согласно которой по состоянию на 31.10.2023 г. по договору аренды № 1/11 от 01.01.2011 г. имеется задолженность в сумме 85198,94 руб., требуют оплатить задолженность по договору в течении 5 рабочих дней с даты получения претензии, в случае неоплаты задолженности обратятся в суд с иском о расторжении договора аренды, взыскании долга, неустойки, судебных расходов. 

Данная претензия содержит указание на рассмотрение претензии как соблюдение досудебного порядка по расторжению договора аренды. 

Также в указанном оправлении за № 167 от 14.11.2023 года направлено уведомление о расторжении договора аренды № 1/11 от 01.01.2011 года на основании п. 5.1 указанного договора аренды, с приложением соглашений о расторжении договора аренды от 15.11.2023 г.

Указанные отправления получены ФИО2 28.11.2023 года, что подтверждено данными внутрироссийского почтового идентификатора, размещенными на официальном сайте ФГУП "Почта России" pochta.ru ( 68286184971907), описью вложения в ценное письмо по Ф-107.

В ответ на указанные уведомление и претензию ФИО2 в адрес ООО «Феникс» направлено заявление, согласно которому возвращает без подписи соглашение о расторжении договора аренды, так как по условиям договора аренды, договор аренды продлен на неопределенный срок.

Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2023 года у ФИО2 перед ООО «Феникс» по договору аренды № 1/11 от 01.01.2011 года задолженность составила 40116,54 руб.

Как следует из указанного акта сверки за 2023 год ФИО2 произведены следующие платежи в счет оплаты аренды помещения: 18.01.2023 года – 15000 руб., 06.03.2023 г. – 15000 руб., 05.04.2023 г. – 15000 руб., 31.05.2023 г. – 15000 руб., 23.08.2023 г. – 10000 руб., 26.09.2023 г. – 10000 руб., 04.12.2023г. – 35000 руб., 05.12.2023г. – 25000 руб., 25.12.2023 г. – 15000 руб.

Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 09.02.2024 года у ФИО2 перед ООО «Феникс» по договору аренды № 1/11 от 01.01.2011 года задолженность составила 15116,54 руб.

Как следует из указанного акта сверки за период с 01.01.2024 г. до 09.02.2024 год ФИО2 произведены следующие платежи в счет оплаты аренды помещения: 29.01.2024 года – 15000 руб., 06.02.2024 г. – 10000 руб.

Платежным поручением № 709 от 10.02.2024 года ФИО2 в счет оплаты арендной платы по договору № 1/11 от 01.01.2011 года внесено 15120 руб.

Согласно актам сверки за предыдущие года у ФИО2 перед ООО «Феникс» по договору аренды № 1/11 от 01.01.2011 года имелась задолженность, а именно на 31.12.2022 года задолженность составляла 15610,94 руб., на 31.12.2021 год – 219708,48 руб.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств исключительности обстоятельств, в силу которых ею в 2023 году систематически допускалось невнесение арендной платы более 2-х месяцев подряд.

В силу п. 3 ст. 615, п. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 2 ст. 450, ч. 2 ст. 619 ГК РФ, предусмотрено расторжение договора аренды, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; допустил существенное нарушение договора; при иных основаниях, предусмотренных законом или договором.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из п. 36.1 и п. 3.2 договора аренды № 1/11 от 01.01.2011 г., арендатор ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, за который производится оплата обязан вносить арендную плату за пользование арендуемым помещением в сумме 14018,40 рублей.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В силу п. 7.2 договора аренды № 1/11 от 01.01.2011 г., арендодатель вправе расторгнуть Договор в судебном порядке в случае систематической неуплаты Арендатором арендной платы. Арендодатель может воспользоваться этим правом лишь в том случае, если он предварительно письменно уведомит Арендатора о допущенных им нарушениях и Арендатор не устранит их в течение 30 (тридцати) дней.

Претензия с требованием погасить задолженность по арендной плате в сумме 85198,94 руб. получена ФИО2 28.11.2023 года, соответственно в срок до 29.12.2023 года ФИО2 обязана была погасить 85198,94 руб., что ею не было сделано. На 29.12.2023 года ею была погашена часть задолженности в сумме 75000 руб.

Согласно п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. 

Суд усматривает нарушение ответчиком условий договора аренды, которое суд признает существенным, что в силу ст.450 ГПК является основанием для расторжения указанного выше договора в одностороннем порядке.

С учетом положений ст. 619 ГК РФ, суд находит требования истца о расторжении договора аренды земельного участка № 2024 от 03.10.2012г., подлежащим удовлетворению, по изложенным выше основаниям.

Согласно статье 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

При подаче настоящего искового заявления, истцом была уплачена государственная пошлина, которая подлежит взысканию с ФИО2 в сумме 6000 рублей, в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 -198 ГПК РФ ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Феникс» к ФИО2 о расторжении договора аренды, обязанию совершить определенные действия, взыскании судебных расходов, удовлетворить. 

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 1/11 от 01.01.2011 года заключенный между ООО «Феникс» и ФИО2.

Обязать ФИО2 освободить нежилое помещение площадью 106,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. 

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес> края в пользу ООО «Феникс» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Хабаровский краевой суд через Ванинский районный суд Хабаровского края. 

Судья Ванинского районного суда 

Хабаровского края Молчанова Ю.Е. 

Мотивированное решение

изготовлено 13.03. 2024 г.