№ 2-166/2021 УИД 55RS0028-01-2021-000203-09

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июля 2021 года р.п. Павлоградка

Павлоградский районный суд Омской области в составе:

председательствующего судьи Косенко А.В.,

при секретаре Гапоненко Г.В. и при помощнике председателя суда Чеховской Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ЗАО «Павлоградская МТС» о расторжении договора аренды земельного участка, о взыскании недополученной арендной платы, 

УСТАНОВИЛ :

Истец ФИО1, с учетом измененных требований, обратился в суд с иском к ЗАО «Павлоградская МТС» о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц от 20.07.2020, о взыскании недополученной арендной платы по данному договору в размере 23216,27 руб., о взыскании компенсации морального вреда в размере 5000,00 руб. Требования мотивированы тем, что в нарушение п. 2.1. спорного договора ответчик выплатил истцу арендную плату в денежном выражении в размере 22000 руб. в безналичной форме на банковский счет истца, тогда как должен был выдать истцу арендную плату в размере 3000 кг. зерна и 100 кг. муки. Истец считает, что ответчик существенно занизил стоимость 3000 кг. зерна и 100 кг. муки., поскольку среднерыночная стоимость 1 т. «зерна 4 класса» в Омской области, в ноябре 2020 года составляла 14512,09 руб., а стоимость 1 кг. муки первого сорта в аналогичное время составляла 23,00 руб. Таким образом, ответчик недоплатил истцу арендную плату по спорному договору в размере 23216,27 руб., чем существенно нарушил его условия, что по правилам ст. 450 ГК РФ, является основанием для досрочного расторжения спорного договора.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представители по доверенности ФИО2 и ФИО3 поддержали иск по доводам, в нем изложенным.

Представитель ответчик ЗАО «Павлоградская МТС» ФИО4 в судебном заседании иск не признал. В обоснование своей «правовой позиции» указал, что стоимость по условиям сложившегося в р.п. Павлоградка делового оборота как по спорному договору аренды, так и по аналогичным договорам аренды земельных участков, арендная плата выплачивается арендаторами по желанию арендодателей либо в натуральной форме – пшеницей и мукой, либо в денежной форме, из расчета себестоимости 1 т. пшеницы 4 класса и 1 кг. муки первого сорта для арендатора. Указанная себестоимость в сложившемся споре – это затраты арендатора ЗАО «Павлоградская МТС» для производства 1 т. пшеницы 4 класса – составила в 2020 году 8000,00 руб., и 1 кг. муки первого сорта – составила в 2020 году 21,50 руб. Исходя из указанной себестоимости истцу своевременно была выплачена арендная плата в денежной форме в размере 22620,00 руб., за вычетом подоходного налога, который за арендодателя был уплачен арендатором в установленном законом порядке.

Заслушав стороны и принимавших участие в судебном заседании третьих лиц: ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

К спорным правоотношениям между сторонами подлежат применению следующие нормы материального права.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии гражданским законодательством и указанным кодексом. В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Пунктом 1 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст.ст. 13, 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Общие положения об аренде, в том числе земельного участка сельскохозяйственного назначения, приведены в главе 34 Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 606-625).

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

В силу ст. 610 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1).

Судом установлено и подтверждается доказательствами, представленными в дело, что ***2020 между собственниками земельных долей Подгорной Е.М., ФИО9, ФИО10, ФИО1, ФИО11, ФИО6, ФИО7, ФИО5, ФИО8, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 (у каждого доли в праве общей долевой собственности на земельный участок) и ЗАО «Павлоградская машинно-технологическая станция», в лице генерального директора ФИО13, заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № при множественности лиц на стороне арендодателей, в соответствии с условиями которого арендодатели сдают, арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 3189854 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Пунктом 1.2. оспариваемого договора установлено, что договор заключен сроком на 5 лет, вступает в силу с момента государственной регистрации договора в ГУ Федеральной регистрационной службы по Омской области. Пунктом 1.3. договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора он может быть продлен по соглашению сторон. При этом стороны не позднее, чем за один месяц до истечения срока его действия, должны уведомить друг друга в письменной форме о намерениях. Пунктами 2.1.-2.2. договора предусмотрено, что арендная плата выплачивается в следующем виде, размере и в сроки: - зерно в размере 3000 кг. в срок до 01 ноября каждого года с момента подписания и до 2025 года включительно; - мука в размере 100 кг. в срок до 01 ноября каждого года с момента подписания и до 2025 года включительно. Размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон, а также при наступлении форс-мажорных ситуаций (стихийные бедствия, засуха, ненастная погода, влияющая на урожайность). Пунктом 6.1. договора установлено, что земельные и имущественные споры, возникающие в процессе реализации настоящего договора, разрешаются в соответствии с действующим законодательством судом или арбитражным судом в соответствии с их компетенцией.

Спорный договор аренды зарегистрирован ***2020, который является действующим, поскольку ЗАО «Павлоградская машинно-технологическая станция» (или сокращенно ЗАО «Павлоградская МТС») в настоящее время пользуется земельным участком с кадастровым номером № дальше при отсутствии возражений со стороны арендодателей, выплачивая арендную плату, что сторонами не оспаривалось.

Кроме того, ответчиком представлено дополнительное соглашение к спорному договору аренды, которое было заключено ***2020, его условиями пункт 2.1. договора изложен в следующей редакции: «По настоящему договору арендная плата выплачивается Арендатором в денежном выражении за зерно в размере 3000 кг. и муку в размере 100 кг. в срок до 1 ноября каждого года с момента подписания и до 2025 года, с правом Арендодателя получить арендную плату в натуральном выражении согласно Договору».

Данное дополнительное соглашение к спорному договору аренды, которое было заключено ***2020, не зарегистрировано в органе Росреестра.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Нормы статьи 619 Гражданского кодекса РФ предусматривают, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 и п. 3 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В сложившемся споре стороной истца претензионный порядок, предусмотренный ст. 619 ГК РФ соблюден. Так, 19.04.2021 истец ФИО1 направил ответчику ЗАО «Павлоградская машинно-технологическая станция» претензию с требованием о возмещении ему недоплаченной арендной платы в размере 28070,00 руб. и о досрочном расторжении договора аренды от ***2020 (л.д. 134). Ответчик оставил данную претензию без удовлетворения.

В ходе разбирательства дела судом установлено, и не опровергнуто стороной ответчика, что дополнительное соглашение к спорному договору аренды ***2020, которое устанавливает возможность альтернативной выплаты аренды: либо в виде зерна и муки, либо в виде денежных средств, не зарегистрировано в органе Росреестра, что следует из выписки Росреестра о зарегистрированных правах и характеристиках на земельный участок с кадастровым номером № по состоянию на 25.06.2021.

При этом Арендатор выплатил каждому Арендодателю денежные средства в срок – 01.11.2020, именно ФИО1 было выплачено 22620,00 руб. путем перечисления на банковский счет ФИО1 в безналичной форме, из расчета 8000,00 руб. за одну тонну зерна; 21,50 руб. за один кг. муки.; за вычетом подоходного налога на доходы физических лиц (НДФЛ), о чем ответчик представил в дело бухгалтерские документы и соответствующее платежное поручение.

Суд отвергает доводы стороны истца о ничтожности условий дополнительного соглашения в части изменения порядка выплаты арендной платы по спорному договору, равно как и отвергает доводы о том, что ответчик нарушил условия п. 2.1. спорного договора тем, что выплатил истцу стоимость 3000 кг. зерна и 100 кг. муки именно в денежном выражении. Поскольку в ходе судебного разбирательства дела ген.директор ЗАО «Павлоградская машинно-технологическая станция» ФИО13 неоднократно предлагал ФИО1 вернуть в кассу предприятия 22620,00 руб. и в счет арендной платы взять 3000 кг. пшеницы 4 класса и 100 кг. муки 1 сорта, однако ответчик отказался от данного предложения урегулировать возникший спор. Кроме того, истец заявил о взыскании недополученной арендной платы именно в денежном выражении, а не в натуральном. Согласно протоколам собрания дольщиков от ***2020 и от ***2020 ФИО1 присутствовал на данных собраниях, при этом от него не поступило возражений против условий спорного договора аренды и дополнительного соглашения к нему. С требованием уплаты причитающейся арендной платы зерном и мукой истец к ответчику не обращался, доказательств обратного стороной истца суду не представлено.

Анализируя указанные юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к мнению, что истец заинтересован в получении арендной платы по спорному договору именно в денежном выражении.

Более того, остальные Арендодатели: ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8, привлеченные по делу в качестве третьих лиц, в судебном заседании выразили согласие с условиями получения арендной платы именно в денежном выражении.

Также суд отмечает, что ответчик при выплате истцу ФИО1 арендной платы в денежном выражении в 2020 году правомерно удержал НДФЛ, в соответствии с требованиями п. 1 ст. 207, пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224, пп. 4-6 ст. 226 НК РФ, поэтому суд признает действия ответчика в этой части законными, и вопреки доводам истца, не нарушающими условия спорного договора аренды.

Стоимость муки – 21,50 руб., которую определил ответчик, выплатив в денежном выражении истцу, соответствует среднерыночным ценам 1 кг. муки в октябре 2020 года в Омской области, которую утвердил и зафиксировал Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Омской области (размещено на офиц. Интернет-сайте данной организации в разделе: «Индексы и уровни цен производителей сельскохозяйственной продукции в октябре 2020 года»), поэтому суд отвергает доводы истца о нарушении ответчиком условий договора аренды в части произведенной выплаты в денежном выражении за муку.

Вместе с тем, доводы стороны истца о том, что ответчик существенно занизил стоимость 3000 кг. зерна заслуживают внимания по следующим основаниям.

Так из буквального содержания условий спорного договора следует, что арендная плата выплачивается Арендатором в денежном выражении за зерно в размере 3000 кг. и муку в размере 100 кг. в срок до 1 ноября каждого года с момента подписания и до 2025 года, с правом Арендодателя получить арендную плату в натуральном выражении согласно Договору.

Понятие «зерно» применительно к сельскохозяйственной продукции трактуется достаточно широко, это зерновые культуры, такие как пшеница, рожь, ячмень и т.д., при этом каждая зерновая культура имеет свое качество, выражающееся в «классности зерна», как правило, от лучшего – «первого класса» до худшего «пятого класса» при этом и цена за данную продукцию существенным образом отличается от вида зерновой культуры и ее класса.

В ходе судебного разбирательства дела (как в ходе опроса сторон, так и в ходе судебного заседания) сторона ответчика в лице ген.директора ЗАО «Павлоградская машинно-технологическая станция» ФИО13 указала, что вид зерна в спорном договоре при расчете арендной платы за 2020 год – это пшеница четвертого класса (л.д. 211-212), что стороной истца не оспаривалось.

Таким образом, суд при разрешении сложившегося между сторонами спора считает доказанным то обстоятельство, что при расчете в 2020 году Арендатора с Арендодателями по спорному договору как в денежной, так и в натуральной форме должна использоваться пшеница четвертого класса.

Ген.директор ЗАО «Павлоградская машинно-технологическая станция» ФИО13 пояснил суду, что в расчете арендной платы в 2020 году по спорному договору аренды, в т.ч. с Арендодателем ФИО1 использовалась себестоимость 1000 кг. (или 01 т.) пшеницы 4 класса, которая составила – 8000,00 руб. (это затраты предприятия в период посевной и уборочной компании для того, чтобы произвести 1000 кг. (или 01 т.) пшеницы 4 класса). Представитель ответчика ФИО4 также поддержал данный ФИО13 расчет, указал, что таким образом сложились условия делового оборота в Павлоградском районе при расчете арендной платы с Арендодателями Арендаторы (сельхоз.предприятия) используют себестоимость зерновых культур, однако в нарушение ст. 56 ГПК РФ, сторона не представила достаточных доказательств этому, кроме собственной бухгалтерской документации, свидетельствующей о том, что для ЗАО «Павлоградская машинно-технологическая станция» себестоимость 01 т. пшеницы 4 класса в 2020 году составила 8000,00 руб.

При таком положении дела, суд считает, что наличие именно такого делового оборота не доказано ответчиком.

Оценивая сложившиеся отношения между Арендодателями и Арендатором по спорному договору от ***2020, в котором не урегулированы вопросы вида зерна, и то, из чего будет складываться его стоимость в случае выплаты 3000 кг. зерна в денежном выражении, суд считает, что данная цена должна быть среднерыночной, сложившейся в Омской области в октябре 2020 года или ценой на уровне цен производителей сельскохозяйственной продукции в Омской области в октябре 2020 года. В противном случае экономический интерес Арендодателей при неурегулированности договора в соответствующей части, по мнению суда, будет нарушаться, поскольку любое предприятие, занимающееся коммерческой деятельностью, связанной с получением прибыли, заинтересовано в уменьшении затрат на производство продукции, т.е. в снижении ее себестоимости, для получения большей прибыли при ее последующей реализации, соответственно, в уменьшении размеров выплаты Арендодателям за пользование их долями в составе земельного участка.

Кроме того, при заключении спорного договора аренды и дополнительного соглашения к нему ответчик не доказал, что обсуждал с дольщиками вопрос о том, что 1000 кг. зерна будет рассчитана из себестоимости его производства для ЗАО «Павлоградская машинно-технологическая станция», протоколы общего собрания дольщиков от ***2020 и от ***2020 таких вопросов не содержат. Об отсутствии таких соглашений пояснили суду истец ФИО1, а также третьи лица ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8, выступающие Арендодателями в спорном договоре.

Вместе с тем суд также считает, что сторона истца не доказала заявленную ей стоимость 01 т. пшеницы 4 класса в 2020 году в Омской области в размере 14512,09 руб., поскольку представленная истцом таблица не имеет ссылки на источник ее получение (предприятие ее выдавшее или адрес Интернет-сайта, на котором данная таблица размещена), таблица не имеет графы по региону Омская область, указан лишь Сибирский федеральный округ, также цены указаны за ноябрь 2020 года, что, по мнению суда также не верно, поскольку Арендотор должен рассчитаться с Арендодателями до 01 ноября, следовательно, среднерыночные цены должны быть по Омской области за октябрь 2020 года.

Поэтому, при разрешении сложившегося между сторонами спора, суд считает возможным взять среднюю цену производителей сельскохозяйственной продукции Омской области за октябрь 2020 года на пшеницу, которая составила 11664,00 руб. за 01 тонну, которую утвердил и зафиксировал Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Омской области (размещено на официальном Интернет-сайте данной организации в разделе: «Индексы и уровни цен производителей сельскохозяйственной продукции в октябре 2020 года»).

Расчет недоплаты истцу по спорному договору от ***2020 выглядит следующим образом: (11664,00 руб. – 8000,00 руб.) х 3 = 10992,00 руб., которую следует взыскать в его пользу с ответчика, в остальной части денежного требования истца к ответчику суд отказывает.

Указанные сумма определена без вычета налоговых удержаний, поскольку удерживать налоги и иные обязательные платежи, а соответственно и подсчитывать их, в данном случае является обязанностью Арендатора ЗАО «Павлоградская машинно-технологическая станция», отчитывающегося за правильность в установленном законом порядке, кроме того, размер подоходного налога не являлся предметом рассмотрения по настоящему делу. Более того, вариант расчета удержаний обязательных платежей, соответствующий действующему законодательству, не предоставлялся.

Допустив такую недоплату по спорному договору, ответчик нарушил его условия, причем суд расценивает данное нарушение как существенное, поскольку размер недоплаты составил более 30 % от реального дохода, которую Арендодатель ФИО1 мог бы реально получить, например, при тех условиях, когда бы он лично продал третьим лицам три тонны пшеницы, которую получил бы внатуре от Арендатора в качестве арендной платы по спорному договору от ***2020.

При таких обстоятельствах, с учетом существенного нарушения ответчиком условий договора в части внесения арендной платы Арендодателю ФИО1 на 30 % меньше чем ему полагалось, суд усматривает наличие достаточных оснований для его досрочного расторжения.

Также, с учетом ст. 98 ч. 1 ГПК РФ, ст. 333.19. НК РФ и ст. 52 п. 6 НК РФ, с учетом пропорциональности удовлетворенных исковых требований, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию гос.пошлина в размере 724,00 руб., уплаченная истцом при подаче искового заявления в суд.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования – удовлетворить частично.

Досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ***2020 в части арендных правоотношений, заключенных по данному договору между ФИО1 (Арендодатель) и ЗАО «Павлоградская МТС» (Арендатор).

Взыскать в пользу ФИО1 с ЗАО «Павлоградская МТС» в счет недополученной арендной платы по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ***2020 в размере 10922 рублей (из данной денежной суммы подлежит уплате налог на доходы физических лиц в установленном НК РФ порядке).

Взыскать в пользу ФИО1 с ЗАО «Павлоградская МТС» судебные расходы в размере 724,00 рублей.

В остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Павлоградский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В. Косенко