КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Дело № 3а-302/2021 (3а-1592/2020)

УИД 23OS0000-01-2020-001284-29

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 мая 2021 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Аняновой О.П.

при секретаре

судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 1514 +/- 16 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2019 года.

Указав в обоснование заявленных требований, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, это нарушает права административного истца, поскольку влечет необходимость внесения арендных платежей в завышенном размере.

В подтверждение такой правовой позиции предоставила выписку из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 3 592 313 руб. 22 коп. Тогда как в соответствии с отчетом об оценке № 830/20 от 03 августа 2020 года, подготовленным оценщиком ИП ФИО3, рыночная стоимость земельного участка определена в размере 791 000 руб.

В судебном заседании административный истец ФИО2, поддержала заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, установленной в отчете об оценке.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

От представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края – ФИО4 поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит вынести законное и обоснованное решение.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице представителя ФИО5 направлен отзыв по делу, в котором Управление просит рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав административного истца, проверив доводы административного искового заявления, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований в части по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту - Закон № 237-ФЗ) следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

На основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения 

<

№...> от 16 августа 2004 года, договора уступки аренды земельного участка от 28 июля 2007 года и соглашения о переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03 апреля 2014 года (л.д. 26-34), ФИО2 является арендатором спорного земельного участка. Как следует их приложения к договору аренды 

<

№...> расчет арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 221).

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка в размере 3 592 313 руб. 22 коп. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 04 октября 2019 года №2091 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Краснодарского края» и внесена в Единый государственный реестр недвижимости, исходя из категории земель земельного участка «Земли особо охраняемых территорий и объектов», которая была указана в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 01 января 2019 года. Указанная кадастровая стоимость в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01 января 2020 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Кадастровая палата является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 01 января 2019 года верной датой определения кадастровой стоимости.

При изложенных выше обстоятельствах, ФИО2, как правообладатель земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, наделена правом на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке 

<

№...> от 03 августа 2020 года, подготовленный оценщиком ИП ФИО3 Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составляет 791 000 руб.

Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчет не представлен.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в соответствии с которым разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет 77,9%, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 28 октября 2020 года и определения от 05 февраля 2021 года (определение об исправлении описки) назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство ООО «Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы». Перед экспертом поставлен вопрос о величине рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно–экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 этого же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению судебной экспертизы 

<

№...> от 01 апреля 2021 года, составленному экспертом ООО «Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы» ФИО6, рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 01 января 2019 года составляет 2 590 000 руб.

При таких обстоятельствах у суда имеются основания для вывода о том, что отчет об оценке не может служить доказательством, объективно подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости.

Оценив по правилам статей 82 и 84 КАС РФ заключение судебной оценочной экспертизы, в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что заключение соответствуют требованиям Федерального закона от дата № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, приведены расчеты, позволяющие осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений (выводов) эксперта, являющейся субъектом оценочной деятельности и обладающей необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, поскольку к судебной экспертизе приложены документы, подтверждающие, что эксперт по уровню своего образования, квалификации, стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

В свою очередь, сведений о наличии соответствующих специальных познаний у истца не имеется.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

По результатам исследования заключения судебной экспертизы, установлено, что экспертом дана надлежащая оценка анализу рынка земельных участков, иных внешних факторов, не относящихся к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, собрана и проанализирована информация, необходимая для проведения оценки земельного участка.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования.

Как следует из заключения эксперта, объект по своим характеристикам относится к сегменту рынка земельных участков для размещения гостиниц, по классу - коммерческого назначения.

Проанализировав анализ рынка земельных участков, эксперт выявил, что участки коммерческого назначения не являются товаром массового спроса, срок экспозиции земельных участков составляет от 3 до 7 месяцев.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом были выбраны аналоги наиболее схожие с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам.

Подобрав пять максимально сопоставимых с объектом оценки объекта-аналога, к ценам предложений которых эксперт ввел и мотивировал со ссылкой на методическую литературу корректировки на различия между объектом оценки и объектами аналогами по основным ценообразующим факторам.

Итоговое значение рыночной стоимости спорного земельного участка в результате обоснования схемы согласования скорректированных значений единиц сравнения, и скорректированных цен объектов-аналогов составило 2 590 000 руб.

Возражая относительно установленной экспертом рыночной стоимости спорного земельного участка, административный истец не согласен с тем, что не учтено отсутствие коммуникаций, прохода к морю, транспорта, аптек магазинов, не ровный рельеф участка.

Пункт 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - Федеральный стандарт оценки № 7) устанавливает, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Поскольку инженерные коммуникации являются объектами капитального строительства - сооружениями, то, исходя из сути данной нормы, земельный участок застроенный, в том числе какими-либо инженерными коммуникациями, оценивается как незастроенный, или как часто называют «условно свободный».

Инженерные коммуникации оказывают влияние на цену земельных участков с двух позиций: возможность подключения к коммуникациям - связана с месторасположением земельного участка; наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов.

При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются. Соответственно их стоимость, в том числе стоимость их прокладки, установки, подключения, учитываться в стоимости участка не должна.

Вопреки приведенным административным истцом доводам экспертом при расчете рыночной стоимости учтено, что оцениваемый объект имеет склон, который ограничивает возможность его использования, ввиду чего к нему применена корректировка на конфигурацию, форму, рельеф.

Учитывая, что все принятые к расчету аналоги расположены в Туапсинском районе на побережье Черного моря в зонах населенного пункта, как и исследуемый объект, сопоставимы по местоположению ввиду чего на местоположение не применялась.

В соответствии с частью 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Названный принцип административного судопроизводства предполагает предоставление участвующим в судебном разбирательстве сторонам равных процессуальных возможностей по отстаиванию своих прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В силу состязательного построения процесса представление доказательств возлагается на стороны и других лиц, участвующих в деле. Стороны сами должны заботиться о подтверждении доказательствами фактов, на которые ссылаются.

Сторонам обеспечивается право представлять доказательства суду и другой стороне по административному делу, заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения административного дела вопросам, связанным с представлением доказательств.

Доводы административного истца о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы, не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Во всяком случае, таких доказательств административным истцом не представлено, а судом не установлено.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Оснований, предусмотренных статьей 83 КАС РФ для назначения по административному делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не установлено, кроме того, лица, участвующие в деле, обоснованных ходатайств не заявляли.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 1514 +/- 16 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> в размере его рыночной стоимости 2 590 000 руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2019 года.

Принимая решение об установлении кадастровой стоимости, равной ее рыночной стоимости, суд вправе установить рыночную стоимость в другом размере, чем указано в административном исковом заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (абзац 2 пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28).

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом абзаца 4 части 1.1 статьи 391 НК РФ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 28 сентября 2020 года (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 28 сентября 2020 года.

Как разъяснено Верховным Судом РФ в пункте 25 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Поскольку приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05 октября 2020 года №1882 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» и согласно статье 18 Закона №237-ФЗ утверждена новая кадастровая стоимость спорного объекта, которая применяется к отношениям, возникающим с 01 января 2021 года, то установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению по 31 декабря 2020 года.

Заявленные административным истцом требования в части возложения на Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обязанности внести изменения в государственный кадастр недвижимости, суд находит не обоснованными, поскольку соответствующая обязанность у органа государственной регистрации прав возникает в силу закона при установлении указанной стоимости в порядке статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 1514 +/- 16 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> в размере его рыночной стоимости 2 590 000 (два миллиона пятьсот девятисот тысяч) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года.

Считать датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> – 28 сентября 2020 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению по 31 декабря 2020 года. 

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского 

краевого суда О.П. Анянова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 19 мая 2021 года.