№2-1668/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июня 2017 года

Промышленный районный суд г.Смоленска

В составе:

Председательствующего судьи Самошенковой Е.А.,

при секретаре Эктовой Р.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «СТ-Инжиниринг» о защите прав потребителя, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, уточнив требования, обратилась в суд с иском к АО «СТ-Инжиниринг» о защите прав потребителя, в обоснование иска, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор № № участия в долевом строительстве жилья. Обязательство по оплате стоимости квартиры истцом выполнено в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к ответчику с письменным заявлением о внесении изменений в п.4.4 договора, а также исключении из договора пунктов 

<

данные изъяты>, нарушающих ее права как потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей. Полагает, что оспариваемые условия, а именно п.3.3.7 договора, которым предусмотрено, что участник долевого строительства обязан нести расходы по оплате коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, связанные с содержанием объекта долевого строительства и общего имущества дома, пропорционально доле участника долевого строительства с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства, путем перечисления денежных средств на расчетный счет организации, осуществляющей функции управления жилым домом, в том числе авансом не менее чем за 

<

данные изъяты> месяца вперед в момент приема-передачи квартиры, п. 4.6 договора которым предусмотрено, что доля участника увеличивается на сумму затрат застройщика на содержание общего имущества жилого дома и объекта долевого строительства пропорционально доле участника долевого строительства за период с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до момента приема объекта долевого строительства, при этом дольщик в течение 7 рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия», путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика, исходя из тарифов организации, осуществляющей функции управления жилым домом, п.4.4 договора, содержащий положения о запрете на перерасчет цены объекта в случае изменения его площади в сторону уменьшения, являются дискриминационными и не могут содержаться в договоре долевого участия в силу их несоответствия предмету регулирования ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ЖК РФ, Постановлению Правительства ПФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» иным правовым актам. Просит суд признать недействительными п. 3.3.7, п. 4.6 договора № БП-22-1-6-10 от 09.03.2016 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, признать недействительным п. 4.4 договора № БП-22-1-6-10 от 09.03.2016 участия в долевом строительстве многоквартирного дома в части положения о том, что в случае уменьшения квартиры по данным обмера органами кадастрового учета по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.1 Договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся.

Истец ФИО1, ее представитель ФИО2, надлежаще извещённые о рассмотрении дела в судебное заседание не явились, представитель истца ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика АО «СТ-Инжиниринг» ФИО3, в судебном заседании исковые требования не признал, поддержав доводы возражений, суду пояснил, что договор № № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома заключен сторонами с соблюдением принципа свободы договора, его условия определены путем взаимных переговоров. Подписав договор, истец приняла его условия и обязалась их выполнять. Положения п. 4.6. договора не возлагают на дольщика обязанность по оплате коммунальных платежей до принятия квартиры по акту, а регламентируют изменение цены договора «Доли участника» долевого строительства которая увеличивается на сумму затрат застройщика на содержание общего имущества дома и объекта долевого строительства за период с момент ввода дома в эксплуатацию и до передачи квартиры по акту дольщику. По изложенным основаниям не противоречит нормам ЖК РФ и ГК РФ и п. 3.3.7 договора. Требование о признании п.4.4. договора в части, полагал необоснованным в связи с тем, что условие о цене договора было определено и согласовано сторонами, которые свободны в заключении договора. При определении цены по договору застройщиком применялся понижающий коэффициент для определения площади квартиры с учетом лоджии. Кроме того указал, что на стадии заключения договора истец не заявляла о своем несогласии с каким-либо из его условий и не предпринимала действий направленных на изменение условий договора. Просил в удовлетворении заявленных требований отказать, полагая оспариваемые пункты соответствующими действующему законодательству и не нарушающими права истца.

Суд в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО1 и ее представителя.

Выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно – один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").

В соответствии с п.1 ст.4 Федерального Закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом договор должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 4).

Согласно п. 1 ст. 5 указанного Закона, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и АО «СТ-Инжиниринг» заключен договор № № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался не позднее ДД.ММ.ГГГГ сдать дом в эксплуатацию и после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, в течение 

<

данные изъяты> месяцев, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, передать истцу 

<

данные изъяты> комнатную квартиру № № расположенную на 

<

данные изъяты>-м этаже в 

<

данные изъяты> секции многоквартирного жилого дома с подземной стоянкой поз. 

<

данные изъяты> и надземным пешеходным переходом 

<

данные изъяты> очередь строительства, расположенного по строительному адресу: 

<

адрес>, общей проектной площадью с учетом площади помещений вспомогательного назначения 

<

данные изъяты> кв.м.(л.д.4-9).

Согласно п.1.2 договора общая площадь квартиры и ее номер будут уточнены на основании данных, полученных в результате обмеров дома уполномоченным органом технической инвентаризации.

Согласно п.4.1 договора полная инвестиционная стоимость 1 кв.м. общей площади объекта долевого строительства составляет 

<

данные изъяты> руб. и включает затраты застройщика в сумме 

<

данные изъяты> на строительство дома (возмещение затрат на строительство), а также вознаграждение за услуги застройщика в размере 

<

данные изъяты> руб.

«Доля участия» участника долевого строительства составляет 

<

данные изъяты> руб. и рассчитывается исходя из полной инвестиционной стоимости 1 кв.м. помноженной на площадь объекта долевого строительства (п.4.3 договора)

Оплата стоимости квартиры произведена истцом в полном объеме в соответствии с порядком, предусмотренным п. 4.5 договора, что не оспорено ответчиком в судебном заседании.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к ответчику с письменным заявлением о внесении изменений в п.4.4 договора, а также исключении из договора пунктов 3.3.7,4.6,9.2, приложила проект дополнительного соглашения о внесении соответствующих изменений в договор № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчиком обращение оставлено без ответа и без удовлетворения.

Обращаясь с настоящим иском, истец указывает, что п.п. 3.3.7, 4.6., 4.4. договора не соответствуют действующими законодательству, нарушают ее права как потребителя, в силу чего являются недействительными. 

Так согласно п. 3.3.7 договора участник долевого строительства обязуется нести расходы по оплате коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, связанные с содержанием объекта долевого строительства и общего имущества дома, пропорционально доле участника долевого строительства с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства, путем перечисления денежных средств на расчетный счет организации, осуществляющей функции управления жилым домом, в том числе авансом не менее чем за 3 месяца вперед в момент приема-передачи квартиры.

Пунктом 4.6 Договора предусмотрено, что доля участия участника долевого строительства увеличивается на сумму затрат застройщика на содержание общего имущества жилого дома и объекта долевого строительства пропорционально доле участника долевого строительства за период с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до момента приема объекта долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента его письменного уведомления внести дополнительную долю участия путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика, исходя из тарифов организации, осуществляющей функции управления жилым домом.

Пункт 4.4 договора, содержит положения о том, что в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью, указанной в п.1.1. настоящего договора, взаиморасчёты между сторонами не производятся.

Разрешая заявленные требования, суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст.ст. 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Как следует из обоснования заявленного иска, положений заключенного Договора, истец при его заключении выступала, как физическое лицо и была намерена использовать подлежащее постройке помещение (квартиру) для своих личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Доказательств иного суду в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено, в связи с чем суд считает подлежащим применению к спорным правоотношениям положения Закона «О защите прав потребителей». 

Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Как следует из разъяснений, данных в 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. 

Таким образом, установленная п. 1 ст. 421 ГК РФ свобода договора не является безграничной. 

Положения п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что условия договора, во всяком случае, должны соответствовать императивным нормам Закона, в данном случае «О защите прав потребителей». 

На стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон.

Статья 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ не содержит каких-либо ограничений аналогичных, указанным в пункте 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации о цене в договоре продаже недвижимости. Наоборот, в части 2 данной статьи указано, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Следовательно, разумный баланс интересов, предусмотренный ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, при заключении истцами и ответчиком Договора долевого участия (в частности согласования п. 4.4 данного договора) не нарушался.

Согласно ч. 1 ст. 7 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве …» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

С учетом того, что оспариваемый типовой договор является по сути своей договором присоединения, а также с учетом того, что физическое лицо как участник долевого строительства является менее защищенной стороной в сложившихся правоотношениях, суд приходит к выводу, что включение в договор п. 4.4. в части, не предусматривающей взаиморасчетов между сторонами в случае уменьшения площади объекта долевого участия по отношению к проектной, при условии наличия в договоре обязанности дольщика в случае увеличения площади объекта долевого строительство внести дополнительную «Долю участия» (п. 4.4 договора) является ничтожным, прямо противоречащим Закону «О защите прав потребителей» и Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", нарушающим выраженный законодательный запрет в данной сфере и гарантированные законом права потребителя (дольщика) и п. 4.1 – 4.5 договора.

При этом, сведений о том, что при определении характеристик объекта долевого строительства стороны договорились учитывать общую площадь квартиры с использованием понижающего коэффициента для определения общей площади квартиры с учетом лоджий, материалы дела не содержат. Кроме этого, в соответствии с приложением № 1 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № от ДД.ММ.ГГГГ квартира № № не имеет лоджий или балконов, и ее проектная площадь составляет 

<

данные изъяты> кв. м. (л.д.8 об.).

Таким образом, условие договора, предусмотренное пунктом 4.4 в части положения о том, что в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью, указанной в п.1.1. настоящего договора, взаиморасчёты между сторонами не производятся, является недействительным в силу его ничтожности, а требования истца о признании его недействительным в данной части – подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором сумму и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 Закона N 214-ФЗ).

Обязанность граждан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги установлена в ст. 153 Жилищного кодекса РФ. Указанной статьей Жилищного кодекса РФ определен не только круг лиц, у которых эта обязанность возникает, но и установлены сроки появления такой обязанности.

Так, в силу п. 6.2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

В соответствии с п. 65 Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") потребитель вправе по своему выбору осуществлять предварительную оплату коммунальных услуг в счет будущих расчетных периодов.

Таким образом, условие договора, содержащееся в п. 3.3.7 соответствует действующему законодательству и не нарушают права истца.

В соответствии со ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В силу п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. При этом право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). 

В соответствии с п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт. 

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст.249 ГК РФ). 

Перечень объектов, включаемых в состав общего имущества многоквартирного жилого дома, установлен п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность". 

В п.п. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. 

В силу вышеприведенных правовых норм, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, а также приобретает право собственности на долю в общем имуществе многоквартирного дома, с момента передачи ему объекта долевого строительства по подписываемому сторонами передаточному акту. До этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества, а также общего имущества многоквартирного дома, в силу указанных норм права. Следовательно, условия договора долевого участия в строительстве, устанавливающее обязанность дольщика внести плату за коммунальные услуги с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а не с момента подписания передаточного акта, а также об увеличении «Доли участника» на сумму затрат застройщика на содержание общего имущества могут быть признаны недействительными.

На основании изложенного, п. 4.6 является недействительным в силу его ничтожности, а требования истца о признании договора недействительным в части данного пункта – подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь изложенным, с учетом исследованных по делу доказательств, оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований о признании недействительными п.п.4.4 (в части), 4.6 договора № № участия в долевом строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу положений ч.1 ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета муниципального образования г. Смоленска подлежит взысканию госпошлина пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 4.4 договора № № участия в долевом строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ в части «в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.1. настоящего договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся».

Признать недействительными п. 4.6. договора № № участия в долевом строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с АО «СТ-Инжиниринг» государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования города Смоленска в сумме 300 руб. 

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г.Смоленска в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Е.А.Самошенкова